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1、-第三章 机器设备评估一、机器设备评估的本钱法：机器设备评估值=重置本钱-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 一机器设备重置本钱的估算 1.物价指数法： 定基物价指数 或： 环比物价指数2.规模经济效益指数法*：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法当*=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当*1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当*1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 二机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值=重置本钱实体性贬值率=重置本钱1-成新率 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/设备已使用年限+设备尚可使用年限100% 或 成新率=设备总使用年限
2、-设备已使用年限/设备总使用年限100%2.机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限设备利用率成新率=设备尚可使用年限/设备实际已使用年限+设备尚可使用年限100%成新率=设备尚可使用年限/加权投资年限+设备尚可使用年限100%其中：加权投资年限=加权更新本钱更新本钱加权更新本钱= Ri：投资额； i=评估日投资日；更新本钱= r：年价值上升率物价环比上涨率 i=评估日投资日 贬值率=已使用量/总使用量100% 贬值率=已使用量/已使用量+尚可使用量100%三机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值=1-实际使用生产能力/额定生产能力*100% *：
3、规模经济效益指数2.由于外界因素造成的收益减少：P/A，r，n为年金现值系数第四章 房地产评估一土地使用权一市场法：待估土地评估值=比拟案例土地价格正常交易情况/比拟案例交易情况待估土地区域因素值/比拟案例区域因素值待估土地个别因素值/比拟案例个别因素值待估土地评估基准日价格指数/比拟案例日物价指数 1.土地使用年限修正时，修正系数可用以下公式：K=1-1/(1+r)m1-1/(1+r)nK-年限修正系数；n-比拟案例剩余使用权剩余年限；m-待估土地使用权剩余年限；r-折现率 2.假设容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比拟案例容积率与地价相关系数二收益法1. 在收益永续
4、，各因素不变的条件下算式： P=A/r2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： P：土地使用权评估值；A：土地收益；r：复原利率；n：土地收益年限；当n+时，P=A/r.即为土地所有权价值三本钱法1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。2.估算土地开发费：根底设施配套费、公共事业建立配套费、小区开放配套费3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税4.估算利息：1土地取得费利息，计息期为整个开发期； 2土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。利息=土地取得费土地开发期相应利息率土地开发费土地开发期相应利息率50% 5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费
5、为基数，通过合理的利润率计算。 6.估算土地增值收益：土地增值收益=土地取得费土地开发费税费利息利润增值收益率其中：收益率一般在20%25%之间。按补交出让金的40%计算 7.估算土地价格 1无限年期土地使用权价格： 2法定最高出让年期地价： 式-1 由 ，可得式-1 式中：P-有限年期土地使用权价格； P1-无限年期土地使用权价格； n-土地使用年限； r-复原利率；四假设开发法 地价=楼价建筑费专业费用利息利润税费租售费用 1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。专业费=建筑费ii为一定的百分率 2.利息：指全部预付资本的资金本钱，全部预付资本包括：地价、建筑费、专
6、业费。利息=地价+建筑费+专业费rr为利息率 3.利润：指全部预付资本的时机本钱，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。利润=地价+建筑费+专业费PP正常利润率 4.税费：通过地价与税率t的乘积计算。税费=地价t t为税费二建筑物评估方法一本钱法：建筑物评估值=建筑物重置本钱-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1.建筑物重置本钱的估算方法 价格指数调整法： 重置本钱=建筑物账面原值综合价格指数 定基价格指数 环比价格指数 式中：为各年环比价格指数 2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算： 1使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限100%建筑
7、物成新率=建筑物尚可使用年限建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限100% 2打分法：成新率=构造局部合计得分G装修局部合计得分S设备局部合计得分B G构造局部的评分修正系数；S装修局部的评分修正局部；B设备局部的评分修正系数 3.建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额正常资产收益率或：经济性贬值= Ri-第i年的建筑物年收益净损失额；r折现率；n预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位 二剩余估价法 a-建筑物及其基地所产生纯收益；L土地价格；r1-土地的复原利率；r2-建筑物的复原利率B-建筑物的收益价格；d建筑物的折旧率；a2建筑物的纯收益 建筑物折旧率：第五章
8、无形资产评估一、无形资产评估的程序与方法一无形资产评估的收益法 1.无形资产评估中收益法的应用形式 收益法在应用上可表示为一下两种方式：无形资产评估值无形资产评估值K-无形资产分成率； Ri-分成基数，即销售收入或销售利润；T所得税率；i收益期限；r-折现率2.无形资产收益额确实定无形资产收益额=销售收入销售收入分成率1-所得税率 按销售收入分成无形资产收益额=销售利润销售利润分成率1-所得税率 按利润分成因为：收益额=销售收入销售收入分成率1-分成率=销售利润销售利润分成率1-所得税率因而：销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率销售利润率 评估无形资产转让利
9、润分成率的方法： 1 边际分析法：利润分成率=追加利润现值利润总额现值100% 2 约当投资分成法：二无形资产评估中本钱法的应用：无形资产评估值=无形资产重置本钱成新率 1. 自创无形资产重置本钱的估算1财务核算法： 2市价调整法： 2. 外购无形资产重置本钱的估算物价指数法： 3. 无形资产成新率估算：二、专利权评估方法 一收益法： 1. 直接测算专利技术超额收益 1高出同类产品价格销售的超额收益： R超额收益；P2使用专利权技术产品的价格；P1-不使用专利权技术产品的价格；Q-产品销售量此外假定销售量不变；T所得税率2销售数量大幅增加的超额收益：R超额收益；Q2-使用专利权技术产品的销售量
10、；Q1-不使用专利权技术产品的销售量；P产品的价格；C产品的单位本钱；T-所得税率 3节约本钱费用的超额收益： R超额收益；C2 -使用专利权技术产品的单位本钱；C1-未使用专利权技术产品的单位本钱； Q-产品销售量此外假定销售量不变；T所得税率 2. 采用利润分成率测算专利技术收益额 实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率K-销售收入分成率；Ri-销售收入；T所得税率；i收益期限；r-折现率 二本钱法： a：物价上涨指数三、专有技术的评估：Ri-第i年销售利润；K-销售利润分成率；T所得税率；i收益期限；r-折现率 四、商标权评估方法 一商标权转让的评估 未来每年超额收益相等： 其中P
11、:商标权转让价值 A：第i年超额净利润已扣所得税 r：折现率 n：收益期限未来每年超额收益不等：P:商标权转让价值 An：前n年每年超额净利润 At:后t年每年超额净利润 r：折现率 二商标权许可价值评估商标权评估K-新增利润分成率；Ri-第i年新增利润；T所得税率；i收益期限；r-折现率 五、计算机软件的评估Ri-第i年销售利润；K-销售利润分成率；T所得税率；i收益期限；r-折现率 六、商誉评估1割差法： 或： 2超额收益法1超额收益本金化价格法： 或： 式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产100%2超额收益折现法： 商誉的价值Si-第i年企业预期超额收益；r-折现
12、率；1/1+ri-折现系数第八章 企业价值评估 一、企业价值评估中收益法的应用形式一企业持续经营假设前提下的收益法 1年金资本化法 1计算企业未来n年内收益额的现值，并进展年金化，即计算年等值； 前n年收益折现，现值求年金 式中 等于年金现值系数：P/A，r，n 将前n年收益折现，由年金现值公式：，逆推可得上式 2将年金化的预期收益进展资本化处理，即可确定企业评估值。 资本化 P：企业评估价值； A：企业每年的年金收益； r：资本化率。2分段法： P-企业评估值; Ri-未来各年度收益额； r1-折现率；r2-资本化率 二折现率和资本化率的估算1.折现率 = 无风险报酬率风险报酬率 风险报酬率估算方法：系数法： 被评估企业所在行业的系数式中：被评估企业所在行业的风险报酬率；社会平均收益率；无风险报酬率；. z.
