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1、目录一、 开展概况二、城市开展与规划三、主要街道概况及门类前三的分析四、对五个商业中心的调查五、各路段商铺租金情况六、各品牌的销售情况七、如何根据新宇城上城工程特征来下本工程定义八、新宇城上城定位与业态规划零售商业市调查报告一、开展概况1.1概况地处鄂中腹地江汉平原，地理位置优越，上通荆沙，下接*，南濒江汉黄金水道，北枕三峡过境铁路，紧衔 107、318 国道和宜黄、武荆高速公路。长荆铁路，汉宜高铁，市内有纵横交织的高等级公路，5000 吨级优良港口，第三产业兴旺。1.2 国土面积位于*省中南部，江汉平原北部，幅员总面积2622平方公里，城区面积46.11平方公里，汉江流经全境。东与汉川、应城
2、接壤，北与京山、钟祥毗邻，南面和西面隔汉江与仙桃、潜江、*相望。1.3 政区概况现辖竟陵、杨林、侯口天门经济开发区3个街道办事处；多宝、拖市、*港、蒋场、汪场、渔薪、黄潭、岳口、横林、彭市、麻洋、多祥、干驿、马湾、卢市、小板、九真、皂市、胡市、石河、佛子山21个镇；净潭1个乡；国营蒋湖农场，天门工业园，沉湖生态林业科技示范区，白茅湖棉花原种场。是一个集农业生产与旅游文化于一体的*重市，农业方面天门是全国著名的六乡，状元、棉花、园林、蒸菜、曲艺之乡，内陆侨乡。28万天门儿女旅居40多个国家和地区，百余名实业巨子、侨界领袖、市政要员、文化名流、科技专家在旅居国乃至世界政治经济舞台上大展才华。1.4
3、 城市人口规模2021年总人口167.4万，常住人口128.9万，城区人口38万。1.52021年经济概况2021年，全市实现生产总值365.19亿元，同比增长10.9%；全社会固定资产投资272.18亿元，同比增长28.9%；规模以上工业增加值167.27亿元，同比增长13.9%；地方公共财政预算收入15亿元，同比增长36.58%；社会消费品零售总额202.4亿元，同比增长13.8%；城镇居民人均可支配收入17112.34元，同比增长9.1%；农村居民人均纯收入9608.43元，同比增长12.59%；主要以纺织服装、食品加工、医药、化工、机电汽配以及以生物产业等产业集群为依托，有知名棉纺企业
4、景天集团，*稳健。及华润啤酒，中佳药业，星星轮毂等。1.6交通概况天门地处汉江下游北岸，现拥有两高随岳、武荆高速、两铁汉宜、长荆铁路、两水汉江、汉北河航道、两条一级天仙线、武荆连接线为主骨架的交通线，距*天河机场有90分钟车程。在*1+8城市圈的建立和政策引导下，天门已成为*至荆州、*、*，随州，至潜江、仙桃地区的核心地带和交通枢纽。二、城市开展与规划2.1 城市区域开展方向市域城镇空间布局规划采取强化首位城市和重点镇的方式，以点轴式布局为特点，以一主两翼为战略空间布局，形成以天门主城区为主中心，以岳口城区及多祥仙北工业园为副中心，城市主要向西南方向开展，其次向东开展。天门主城区规划形成一主两
5、副，三带两轴 的城市构造布局。一主两副 是指天门主城区有一个主中心和两个副中心。以北部生活新区为主城区主要中心。以老城片区中心和南部工业新区的商业市场贸易区作为两个副中心，与主中心互相支撑城市功能。三带是指天门主城区内的三条生态绿带。即依托天门河、河山支渠、杨家新沟三条水系和滨水绿地形成天门主城区的三条生态绿带。沿岸布置市民休闲场所和活动场地。两轴是指两条城市开展控制轴。以天岳路和天横路之间的主城区作为南北向城市开展主要轴线。布置行政、商业金融、文化娱乐、医疗、教育等市级公共设施，作为主城区开展的主要轴线。以南洋大道和安康大道之间的主城区作为东西向城市开展次要轴线，联系产业园区、居住、仓储片区
6、，是规划期内城市开展的次要轴线，也是未来城市向东拓展的主要方向。2.2 城市区域规划的特点 天门主城区规划形成四个支柱、三个职能、两个板块的城市功能分区。 四个支柱即指天门主城区规划有四个支柱产业，分为三大产业区。主城区的东北角产业区规划为纺织工业园区；南部产业区依托天仙一级公路的优势规划现代型机械加工园区；西南部产业区规划医药化工园区。 三个职能即指老北城片区、城南片区承担政治、金融贸易、商业、文化娱乐、生活职能；生活新区承担生活职能；工业新区承担生产、经济职能。 两个板块即指产业板块增加内涵开展同时，强化对外梯度转移的辐射功能；生活板块改善人居环境的同时，强化集聚、高效。北部主要依托北湖良
7、好的自然条件建立大学城和科研区，北至北外环路。促进天门循序开展，塑造全新天门城市形象。2.3城市核心商圈主要商圈位于西寺路以东，文学路以南，东湖路以西，天门河以北，以人民大道东段和竟陵大街形成商业带，然后以鸿渐路南段为中轴延伸，整个商圈集中了新旧市场，形成天门核心商业圈。如：竟陵大街旧小商品批发市场、人民大道东段新兴服装一条街、宝安商业广场、中百购物广场、整个商圈新老交替，满足各个层次消费群的需要，人民大道东段以服装业为主，电器、饮食、娱乐为辅，竟陵大街以小商品批发为主，是天门历史以来繁荣的商业干道。鸿渐路南段以电子科技为主，餐饮、服装为辅；是天门的繁华商圈。三、主要街道概况及门类前三的分析在
8、街道调查中主要以横七纵三10条道路为主，以五个商业中心为辅展开全面调查。东西横向七条路分别是：竟陵路、人民大道、元春路、四牌楼路、文学泉路、美食街、陆羽大道为主，南北纵向三条路分别是：东湖路、鸿渐路、西寺路为主。另外同时调查陆羽大道东段和学院路情况。3.1竟陵大街竟陵大街作为最繁华的老街，历史悠久，建筑简陋，干道两旁铺面以摆摊形式向东西道路延伸，形成 4-5 米宽窄的步行街，整个大街分东、中、西三段，中段以小商品批发为主，东段以家电为主。各营业商家以私有住房，自家经营为主，各商家经营都有几十年历史，该街区集中了各种各类小商品批发，满足消费者各种需要。竟陵路街道汇总表业态数量 左右占比日化1 0
9、.83%珠宝0 0.00%皮鞋箱包2 3 4.10%男女服装3 1 3.30%运动户外0 0.00%针棉床用12 10 18.20%童装婴幼5 5 8.30%超市0 0.00%中西简餐3 0 2.50%美容美甲1 11 9.90%婚纱摄影2 0 1.70%手机通讯0 0.00%家电数码16 13 24.00%日杂五金14 8 18.20%其它特业5 6 9.10%63 58 从上表看出排在前三的类别分别是：家电数码、针棉床品、日杂五金。在实际调查中得出属于天门最老的商业街，但硬件陈旧，以低端农村消费市场为主。3.2人民大道东段人民大道东段作为城区的主要交通和商业干道,是天门繁荣的商业街道,集中
10、移动营业厅、联通营业厅、农行营业厅、中行营业厅等商业配套，大型购物中心、大型商业广场等商业区。人民大道作为较宽、重要的交通横轴,主要以单位临街门面、私人住宅的底层作为商铺的经营场所，业态以服装业为主，有鞋店、家电、餐饮、超市、皮具、饰品、化装品、美发等辅助。 人民大 道 路街道汇总表业态数量 左右占比备注日化0 0.00%珠宝3 2 3.40%皮鞋箱包13 9 15.10%男女服装11 16 18.50%运动户外2 6 5.50%针棉床用3 4 4.80%童装婴幼6 1 4.80%超市22 2.70%中西简餐5 2 4.80%美容美甲2 2 2.70%饰品2 0 1.40%手机通讯3 2 3.
11、40%家电数码3 1 2.70%婚纱摄影1 0.70%日杂五金1 0 0.70%休闲娱乐1 0.70%其它特业16 25 28.10%72 74 从以上表格得出人民大道东段街铺集中度非常高。以宝安商城为起点，以闸北街富迪超市为终点，品类经营主要以服饰穿着类为主，品牌专卖店集中度非常高，可以看出天门的核心商圈当属人民路东段。3.3元春路 元春 街道汇总表业态数量占比备注日化2 0.00%珠宝0.00%皮鞋箱包6 3 7.00%男女服装24 16 35.82%运动户外2 2.99%针棉床用5 5 8.00%童装婴幼6 0.00%超市1 1.49%中西简餐3 12 12.00%美容美甲12 17.9
12、1%婚纱摄影1 1.49%手机通讯5 7.46%家电数码0.00%饰品2 2.99%其它特业6 18 19.00%67 62 129 从上表得出元春路以人民路集贸市场到天门*华泰中学为终点，主要以男女服饰、美容美甲、其他特业为主，主要铺面以私人住宅单体门面为主，铺面面积很小，品牌经营规模不大，加上罗马商城品牌虽具有优势，但单一服饰商城经营不善，销售低迷，开展暗淡。3.4四牌楼路 四牌街楼道汇总表业态数量 左右占比备注日化1 1 1.00%珠宝0 0.00%皮鞋箱包2 4 3.10%男女服装5 1 3.10%运动户外0 0.00%针棉床用0 0.00%童装婴幼2 2 2.10%农贸市场2 1.0
13、0%超市16 9 13.00%中西简餐8 27 18.10%美容美甲10 8 9.30%婚纱摄影4 1 2.60%手机通讯0 0.00%家电数码1 11 6.20%饰品2 1.00%日杂五金2 1 1.60%其它特业24 49 37.80%生活配套75 118 从上表得出四牌楼路以西寺路穿插口为起点，中百仓储为终点，以其他特业生活配套为主，中西简餐，超市三大门类。由此可以看出四牌楼街主要以生活配套为主，弥补商业步行街的缺乏。四牌楼街集中了天门中医院、公安局、天门机关幼儿园、林业局、商务局等单位与宿舍区，人流集中，商业主要以沿街一层营业为主，业态以餐饮、休闲为主，儿童服装为辅。商街衔接以鸿渐路南
14、段商业气氛，除了餐饮稍兴旺外，整个街区离商业中心有一定距离，商业气氛稍减弱。3.5文学泉路 文学泉街道汇总表 右 业态数量占比备注休闲娱乐4 4.50%珠宝0 0.00%皮鞋箱包0 0.00%男女服装0 0.00%运动户外1 1.10%针棉床用0 0.00%童装婴幼0 0.00%超市7 8.00%中西简餐22 25.00%美容美甲4 4.50%婚纱摄影1 1.10%手机通讯1 1.10%家电数码15 17.00%日杂五金2 2.30%其它特业31 35.20%合计88 从上表得出文学泉路只是城市开展中的风景带，因靠近东湖路前壕，在市政府整体规划中已见开展雏形，街道两边主要以私人住宅为主，门面经
15、营以特色餐饮为主。3.6美食街 陆羽广场美食街汇总表业态数量 左右占比备注日化0 0.00%珠宝0 0.00%皮鞋箱包0 0.00%男女服装0 0.00%运动户外0 0.00%针棉床用0 0.00%童装婴幼1 0 2.20%超市4 0 8.70%中西简餐3 21 52.20%美容美甲1 0 2.20%婚纱摄影0 0.00%手机通讯0 0.00%家电数码3 0 6.50%日杂五金0 0.00%其它特业9 4 28.30%21 25 陆羽广场美食街主要以推广天门蒸菜之乡的形象窗口，在市调中餐馆经营大多数都在转让，烟酒超市的门面数比餐馆门面数多，靠近陆羽广场方向全部关门，没有营业。表达出商业配套以单
16、一门类为主，生命力开展空间不大。3.7陆羽大道天门的主要干道之一，天门的行政中心，企事业机关单位位列道路两侧，14个企事业单位，两家银行工行、农行，另加汽配修理，农贸批发市场。此干道主要以行政效劳、金融为主。3.8鸿渐路鸿渐路街道汇总表业态数量占比备注休闲娱乐4 1.40%珠宝0 0.00%皮鞋箱包9 3.10%男女服装21 7.30%运动户外3 1.00%针棉床用8 2.80%童装婴幼14 4.90%超市28 9.80%中西简餐35 12.20%美容美甲美发14 4.90%日化7 2.40%婚纱摄影1 0.30%手机通讯5 1.70%45 15.70%日杂五金7 2.40%其它特业86 30
17、.00%合计287 鸿渐路南段是唯一纵向的商业街区，随着电子科技产品的开展，天门位于鸿渐路南段自发形成了以电子科技产品零售为主的商业街区，同时衔接以人民大道的天门宝安商业广场为中心的商业气氛，有效分流老街区消费群，形成新的商业圈，加上竟陵高中的搬迁，商业气氛有所减弱。3.9东湖路此主要干道是新宇城上城工程所在地。 东湖 路街道汇总表业态数量占比备注日化珠宝0.00%皮鞋箱包0.00%男女服装1 0.66%运动户外1 0.66%针棉床用0.00%童装婴幼2 1.32%超市15 9.93%中西简餐19 12.58%美容美甲7 4.64%婚纱摄影6 3.97%手机通讯6 3.97%家电数码7 4.6
18、4%日杂五金5 3.31%休闲娱乐4 2.65%宾馆6 3.97%银行2 1.32%医院药房12 7.95%政府单位12 7.95%体彩2 1.32%福彩1 0.66%其它特业43 28.48%151 东湖路作为东西走向城市主要干道，交通兴旺，而东湖路南段以中百购物广场为商业中心，衔接宝安商业广场的商业气氛，形成新的商业中心大商圈，业态以娱乐、大型超市为主，服装为辅。道路宽阔，交通便捷，东面有景观湖景，购物环境良好，是天门娱乐、购物的新商区。3.10西寺路 西寺 路街道汇总表业态数量占比备注休闲娱乐22 46.81%珠宝0.00%皮鞋箱包0.00%男女服装0.00%运动户外1 2.13%针棉床
19、用0.00%童装婴幼0.00%超市7 14.89%中西简餐9 19.15%美容美甲0.00%婚纱摄影0.00%手机通讯0.00%家电数码0.00%日杂五金0.00%其它特业8 17.02%47 由此表可以看出西寺路主要以休闲娱乐为主，因临陆羽水上公园、博物馆、西塔寺等主要景点，为天门景观大道。311对陆羽大道东及学院路的调查情况陆羽大道东以水利局为起点，围绕实验高中和天门师范为调查范围，主要以文具打印、商超为主，学院路有职业学院，复读中心，天门北站、竟陵高中、供销幼儿园、仁爱医院、餐饮、汽配、小超市为主，综合分析学校商圈商业气氛不浓厚，对本工程的开展，具有定位意义。四、对五个商业中心的调查五个
20、商业中心分别是：宝安商城、盛源广场、罗马商城、天门国贸、中百仓储。4.1宝安商城 宝安商城商铺汇总表业态数量占比备注休闲娱乐4 3.30%珠宝2 1.60%皮鞋箱包12 9.80%男女服装57 46.70%运动户外6 4.90%针棉床用8 6.60%无床上用品童装婴幼10 8.20%超市0 0.00%中西简餐2 1.60%美容美甲5 4.10%日化2 1.60%婚纱摄影0 0.00%手机通讯3 2.50%家电数码0 0.00%日杂五金0 0.00%其它特业11 9.00%合计122 铺面共计122个，主要以男女服饰为主，雅斯超市在商城二楼，经营形象非常弱。二楼经营门面空置多达13家，主要以服饰
21、类为主。4.2盛源广场地处人民大道核心商圈的核心位置，品牌风格主要以平价服饰为主，除一楼G*G外，可以看出整个天门服饰市场主要以中低档为主。4.3罗马商城 罗马商城街道汇总表 商铺总数122个 业态数量占比备注日化1 1 0.83%120珠宝0 皮鞋箱包4 7 11 9.17%男女服装43 9 52 43.33%运动户外2 2 1.67%针棉床用3 1 4 3.33%童装婴幼3 6 9 7.50%超市0 中西简餐0 美容美甲10 7 17 14.17%婚纱摄影1 2 3 手机通讯0 家电数码0 日杂五金0 其它特业6 1 7 5.83%银行1 1 0.83%空置7 7 5.83%舞蹈1 1 0
22、.83%宾馆1 1 0.83%内衣4 4 3.33%72 48 罗马商城商铺有122个，经营品牌与人民路和竟陵路核心商圈相比照，品牌为中上定位，有卡宾、奥康、九牧王等，前期也曾有声雨竹专卖店，但现在品牌转让，空置门面偏多，在相对于天门消费层次来说定位偏高，不利于市场品牌经营长远开展，没有整体的营销体系联动，也是导致罗马商城失败的原因。与周边相比照没有相互配套的门类，也是导致街铺门面经营不善的核心原因，在元春路与四牌楼中间，衙门路从罗马商城侧面穿过，品牌经营偏好，共计18个专卖店，涵盖门类有药房、童装、化装品、布鞋、彩票、内衣专卖店等六大门类，罗马商城就是纯粹的服饰专营店，导致品牌竞争恶劣，同质
23、化严重。4.4天门国贸天门国贸概况业态数量总数占比备注化装品1918310.38%手表91834.92%珠宝饰品81834.37%皮鞋2418313.11%商场配套41832.19%男装4618325.14%女装5418329.51%内衣41832.19%童装51832.73%餐饮71833.83%动漫11830.55%电玩11830.55%婴幼11830.55%183从以上表格可以得出天门国贸经营面积大，品牌齐全，女装经营品牌突出，主要以穿着类为主，依托沃尔玛和苏宁电器，后期开展潜力巨大。4.5中百仓储中百仓储贸概况门类数量占比备注化装品714.58%珠宝饰品12.08%皮鞋48.33%男装
24、1327.08%运动休闲1122.92%女装918.75%床品12.08%童装24.17%48中百仓储除商超外，主要以男女装服饰、运动休闲为主，也充分表达围绕校区做的销售文章，运动休闲到达11个，这也给新宇城上城后期引进品牌指出明确方向。五、各路段商铺租金情况天门街道租金情况路段门面 月租金/平方竟陵路25-56元人民大道36-268元宝安商城90-178元元春路69-188元罗马商城0-69元四牌楼街32-120元美食街21-66元陆羽大道17-30元东湖路30-180元鸿渐路30-90元西湖路30-60元钟惺大道29-39元工程周边*家坡30-40元针对10条道路的市场调查，各条道路经营特
25、色各不一样，租金承担比例也不近一样，核心商圈的专卖店租金同样相对较高，而罗马商城有些自持门面不需要租金，可想象品牌销售是怎样的。六、各品牌的销售情况天门局部品牌销售摸底情况品牌路段商场年销售2021性质备注朵以鸿渐路200万以上当地真维斯中百、地铺100万以上单店公司直营佳人苑天门国贸120-140万当地戈洛瑞斯宝安商城30万左右当地将转让海贝元春路地铺250万当地哥弟国贸40-50万当地鸿渐路月均20万当地斐丽佳国贸不到20万直营卡宾国贸68万当地易购国贸不到50万当地大东女鞋人民路、宝安商城合计270万当地七、如何根据新宇城上城工程特征SWOT分析定义7.1工程优势S通过前期的市场调查得出
26、，本工程行政隶属天门竟陵街道办事处，2021年总人口172042人，属于中心城区，地处天门两条主干道陆羽大道和东湖路穿插口，北枕大学城，西拥市政府和两大金融单位，东靠天门核心商业圈，步行只需10分钟即可到达，可以看出新宇城上城优势的地理位置和稀缺的商业资源。并且临近汽车北站，交通十分便利。7.2工程的缺乏W在市场调查中新宇城上城属于新开发商业楼盘，地处刚刚启动开发的旧城改造工程中，与人民大道隔西湖相望，缺乏稳定的客流，也缺乏大量就近消费的居民，加上整体商业面积不到3万平方，对整体布局招商而言，商业辐射能力有限，地块所在区域属于传统商务区，且缺乏产业支撑，商业开展可能需要较长的市场培育期。7.3
27、工程的时机O整个区域内商业档次较低，气氛不浓，存在市场空白，有开展潜力。是*省8+1城市之一，随着城市知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，7.4工程的威胁T地块周围属于北城区热点开发区域，未来的商业放量将会非常巨大，市场竞争剧烈，会给本工程产生一定程度的冲击。目前整体市场的销售气氛不浓厚，各品牌利润均有下降，投资开展的客户信心缺乏。7.5本工程定义定为社区商业类型，有区别于城市商业中心和区域商业中心 。以生活百货超市或大卖场主力店为主，以其他专业、专卖店、餐饮和效劳配套为辅，本工程属于群房型商业，又具有内外兼有型特点，必须打造成购物中心型商业，所以要坚持局部服从整体布局、利益最大化及以
28、顾客需求为导向。八、新宇城上城定位与业态规划8.1工程定位依据市场调查，定位为中间型社区商业，打造天门51015社区购物网。即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。8.2业态类型日常生活消费为主的超市、餐饮、效劳配套、美容、服饰精品、生活家居、休闲、娱乐八大类业态等。8.3形象定位以中档为主，低档为辅的亲民形象定位。8.4初步确定的经营门类比例如图九、市场调查后对天门新宇城上城今后经营的建议9.1、天门新宇城上城要整体合理布局规划9.2、要合理利用面积，防止走现有商业城的老路9.3、经营门类需要合理搭配，拉动人气，促进消费调查得出，在以后设计当中各种业态相互穿插，互相带动，非常关键。9.4、在天门新宇城上城今后经营中，要与客户共开展。9.5、天门新宇城上城要招有实力和经历的商户和主力店。9.6、天门新宇城上城每种经营门类的亮点非常关键，各类别品牌要有影响力。综合分析从市场调研结果分析、本工程的优劣势比较，时机和风险并存。唯一的方法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者和投资者的心愿，整合与工程有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的业态，使工程到达预期的市场期望值，开展成为一个中间型社区商业中心。
