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1、-示例：*市越秀区建设* 路13 号502 房的价值测算过程一、建筑物基本情况描述与分析 1、实物状况描述与分析经现场查勘，估价对象所在楼宇为1 幢7 层混合结构楼梯楼，总楼高约21米，外墙喷涂料，有一部楼梯上下，设拉闸防盗门、简易木门、木窗，铺地砖，天花与内墙抹灰，内有单独卫生间，室内维护一般，朝向为东南向。估价对象室内布局合理，采光、通风较好，有噪声，经实地查看，估价对象能正常使用，为基础完好房。2、权益状况描述与分析根据委托方提供的房地产登记簿查册表复印件记载，房产登记号为2009登记字11066759 号，建筑面积为37.7 平方米，其中套内建筑面积为34.06 平方米，共有情况为单独
2、所有，房屋性质为房改房，规划用途为住宅，共7 层，结构为混合（乙石），产权人为叶*，占有部分为全部（权属人），权证为557919637 号，房屋所有权性质为所有房产，所有权来历为继承，房屋所有权取得方式为继承，纳税情况为免税。土地使用权终止日期为2069 年11 月01 日。登记附注：房改售房，房款付清（成本价）。3、区位状况描述与分析（1）位置描述越秀区地处*市腹地，是*市的老中心城区，总面积为32.82 平方公里，总户籍人口约114 万人，下辖22 条行政街道。其东面与天河区接壤；南面与海珠区隔珠江相望；西面毗邻荔湾区；北面与白云区、天河区相邻。越秀区是*市商业精华之所在，区内商铺密度大，
3、经济能量高，每年创造的商业价值位居*市各区前列，商贸中心地位凸显，为*市的经济强区。估价对象位于*市越秀区中部，距离地铁5 号线淘金站约450 米，东临建设* 路，南邻建设* 路，西近建设* 路，所在楼宇为钢筋混凝土结构7 层商住房，首层为商业，2 层及2 层以上为住宅，呈“一”字形南北排列。（2）交通描述估价对象东临建设* 马路，双向四车道，地面铺沥青，出入交通工具以私家车、出租车、公交车和地铁为主，道路实行南北双向交通管制。交通较便利，出行较方便。（3）周围环境和景观描述. z.-周边有宜安大厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗大院等低层居住楼，住宅集聚度高。附近有市第八人民医院、烈士陵园、建设
4、六马路小学、市二十一中学、中国农业银行、中国建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等，生活和市政配套设施完善，环境、卫生、教育条件好，商业繁华度高。（4）外部配套设施描述估价对象为居住用房，环境卫生较好，供水、排水、供电、通信和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用。附近无重大污染源，无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等有影响设施，易受建设* 路等路段车流噪声影响。（5）区位优劣状况分析近几年，随着城市发展战略的调整，越秀区原有的优势地位渐显衰落，老城区布局不尽合理、建筑密度大、交通拥挤、公共配套设施不足等问题日益突出，局限了越秀区的经济发展。随着城市建设的发展、旧城改造推进和城市规
5、划的变迁，越秀区的城市面貌也将得到进一步发展。二、估价目的与估价时点根据本次委托方的要求，估价目的是为委托方进行投资购买决策提供市场价值参考依据。估价时点为2010 年11 月1 日。三、估价方法选择房地产评估最基本的估价方法有市场比较法、收益法、成本法。估价方法的选择应按照房地产估价规范，根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象所在区域住宅市场成熟，周边类似房地产成交较活跃，市场交易案例较多，故可采用市场比较法进行评估。四、估价技术路线经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似房地产作为比较实例，采用市场比较法进行评估。
6、评估中需要对比较案例的交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正等方面与估价对象进行比较和修正，最终求取待估房地产的价格。五、房地产估价测算过程 1、市场比较法测算公式比准单价=可比实例单价交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数房地产状况调整系数=区位状况调整系数+实物状况调整系数+权益状况调整系数估价对象比准单价=实例A比准单价权重A+实例B比准单价权重B+实例. z.-C比准单价权重C2、选取可比实例（1）根据估价对象区位、权益、实物状况等情况，经估价人员对估价对象附近房地产市场的调查，按时间接近、用途相同、地段相似的原则，确定A、B、 C三个可比实例，具体情况见表1。表1可比
7、实例可比实例A可比实例B可比实例C位置青菜岗114 号104 房青菜岗116 号103 房青菜岗128 号交易情况二手成交价二手成交价二手成交价交易日期2010 年9 月2010 年9 月2010 年8 月建筑面积（平方米）485751所在楼层/总楼层1/71/72/7装修情况普通装修简单装修普通装修朝向南南南建筑结构混合混合混合土地使用权年限土地使用权终止日期为2069 年10 月20日土地使用权终止日期为2069 年10 月25日土地使用权终止日期为2069 年10 月30日总价（万元）605864（2）建立价格可比基础。一般分为统一付款方式、统一使用单价、统一货币单位和统一面积内涵四个方
8、面，见表2。表2修正项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C统一付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款统一使用单价12500 元/10176 元/12543 元/统一货币单位人民币人民币人民币人民币统一面积内涵按建筑面积计价按建筑面积计价按建筑面积计价按建筑面积计价通过建立价格可比基础，得到可比实例A 的单价为12500 元/，可比实例B 的单价为10176 元/，可比实例C的单价为12543 元/，且均为建筑面积下的单价。3、交易情况修正根据估价人员对周边类似房地产的调查，可比实例A、B、C 均为正常成交价格，不考虑修正。4、交易日期调整修正该地区二手房住宅价格指数见表3。表3*
9、市越秀区二手房住宅价格指数表日期2010 年8 月2010 年9 月2010 年10 月2010 年11 月价格指数272281290295. z.-5、房地产状况修正（1）区位状况住宅集聚度：周边有宜安大厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗大院等低层居住楼，住宅集聚度高。区域繁华度：周边有市第八人民医院、烈士陵园、建设六马路小学、市二十一中学、农业银行、建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等，生活和市政配套设施完善，环境、卫生、教育条件好，商业繁华度高。业主消费层次：属于中高档次消费人群。道路通达度：临建设六马路，双向四车道。公共交通种类：出租车、公交车、地铁。公交便捷度：附近有247
10、路、483 路、546 路、214 路等多条公交线路在附近路站停靠，交通便捷，出行便利。公共设施完善度：土地开发程度达到红线内外“五通”，即通上水、通下水、通电、通信和通路，场地平整。环境质量优劣度：环境卫生较好，附近无重大污染源，无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等有影响设施，易受建设六马路车流噪声影响。规划限制：无。三个可比实例与估价对象区域因素大致相同，因此不需要进行修正。（2）实物状况建筑物实物状况包括建筑结构、楼层、层高、评估楼层、室内装修、朝向、成新率、采光通风、噪声、设备设施、平面布置、物业管理、建筑面积等因素，见表4。表4建筑物实物状况修正项目表修正项目估价对象可比实例A可比
11、实例B可比实例C建筑结构混合结构混合结构混合结构混合结构总楼层7 层7 层7 层7 层层高约3 米约3 米约3 米约3 米评估楼层第5 层第1 层第1 层第2 层室内装修简单装修（简易木门，铺地板，天花、内墙抹灰，设有卫生间，室内维护一般）普通装修（实木门，铺地砖，天花、内墙刷乳胶漆，设有卫生间，室内维护较好）简单装修（简易木门，铺地板，天花、内墙抹灰，设有卫生间，室内维护一般）普通装修（实木门，铺地砖，天花、内墙刷乳胶漆，设有卫生间，室内维护较好）朝向东南南南南成新率楼龄约30 年，外墙面批荡部分脱落，成新率约5 成楼龄约25 年，外墙面近期刷新，室内维持较好，成新率约6 成楼龄约25 年，
12、外墙面近期刷新，室内维持较好，成新率约6 成楼龄约25 年，外墙面近期刷新，室内维持较好，成新率约6 成通风采光日照较充分，通风性较好楼层较低，日照、通风性一般楼层较低，日照、通风性一般楼层稍低，日照、通风稍好. z.-噪声临近马路，车流量大，受噪声影响临近马路，车流量大，噪声较小临近马路，车流量大，受噪声影响位于大院内部，噪声小设备设施供水、排水、供电设施齐备，楼梯上下供水、排水、供电设施齐备，楼梯上下供水、排水、供电设施齐备，楼梯上下供水、排水、供电设施齐备，楼梯上下平面布局一房一厅一房一厅二房一厅一房一厅物业管理无无无无建筑面积（）37.7485751表5建筑物实物状况修正系数表修正项目
13、估价对象可比实例A可比实例B可比实例C建筑结构0%0%0%0%总楼层0%0%0%0%层高0%0%0%0%评估楼层0%-6.8%-6.8%-3.8%室内装修0%5%0%5%朝向0%-5%-5%-5%成新率0%3%3%3%通风采光0%-2%-2%-1%噪声0%2%0%3%设备设施0%0%0%0%平面布局0%0%1%0%物业管理0%1%2%1%建筑面积（）0%-2.8%-7.8%2.2%（3）权益状况修正三个可比实例与估价对象土地、建筑物权益状况大体一致，故不修正，见表6。表6权益状况修正系数表修正项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C权益状况0%0%0%0%（4）房地产状况修正汇总，见表7。表
14、7房地产状况修正系数表修正项目估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区位状况0%0%0%0%实物状况0%-2.8%-7.8%2.2%权益状况0%0%0%0%合计0%-2.8%-7.8%2.2%6、求取比准价格比准价格求取汇总表见表8。经估价人员专业分析，上述影响因素应作为市场比较法中对估价对象与可比. z.-实例进行修正的因素，经上述因素修正后的比准价格能客观、公正、科学、全面地反映估价对象的市场价格。表8比准价格求取汇总表项目可比实例A可比实例B可比实例C名称青菜岗114 号104 房青菜岗116 号103 房青菜岗128 号建筑面积（）485751总价（万元）605864建立比较基准后（元
15、/）125001017612543交易情况修正系数100/（100+0）100/（100+0）100/（100+0）交易日期修正系数（100+5）/100（100+5）/100（100+8）/100房地产状况修正系数100/（100-2.8）100/（100-7.8）100/（100+2.2）单个可比实例的比准价格1350311589132557、确定估价对象的客观合理价值根据三个可比实例的修正价格，采用简单算术平均法确定为：估价对象单价=（可比实例A的比准价格+可比实例B 的比准价格+可比实例C 的比准价格）3=（13503+11589+13255）3=12782（元/平方米）8、评估总价确定估价对象的建筑面积为37.7 平方米，按确定的评估单价，估价对象对应的总价为：评估总价=1278237.7=481881（元，取整）. z.
