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1、XX市商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）为进一步加强本市商品房预售资金监督管理，统一业务标准，严格监管程序，保证预售资金优先用于工程建设，切实维护市场各方合法权益，促进房地产业良性循环和健康发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市商品房预售管理办法等有关规定，按照贯彻落实省建设厅、人行杭州中心支行、浙江银保监局有关工作和浙江省商品房预售资金监管系统建设实施方案（浙建房发2022）58号）要求，结合本市实际，制定本细则。一、总体要求1.凡在本市行政区域内批准预售的房地产开发项目，其预售资金的收存、使用和监督管理，适用本细则。2 .本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房
2、时，由购房人按照合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等购房款（包含全装修款）。3 .XX市住房和城乡建设局（以下简称“市建设部门”）负责对全市商品房预售资金监管工作的监督指导。各县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门（以下简称“属地建设部门”）具体负责本行政区域内房地产开发项目预售资金监管的实施工作。中国人民银行XX市中心支行、人民银行各县（市）支行（以下简称“人行部门”）负责商业银行办理监管账户开立、变更和撤销业务的监督管理；XX银保监分局、各县（市）监管组（以下简称“银保监部门”）负责对商业银行商品房预售资金监管工作的操作风险和合规性的监督检查。X
3、X市商品房预售资金监管协调小组要加强对本市商品房预售资金监管工作的领导，建立服务和监管体系，强化部门职责，统筹协调和推进本市商品房预售资金监管工作。二、监管银行确定和监管账户设立4 .由市建设部门会同人行部门、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力和服务水平等因素，确定一批符合承接商品房预售资金监管业务条件、XX辖内设有分支机构的商业银行，建立全市监管银行库，并向社会公示。招标服务期限为3年，中标的商业银行与市建设部门签订3年期预售资金监管合作协议，同时提供具体承办资金监管业务的辖属分支机构名单，在浙江省商品房预售资金监管系统（以下简称“监管系统”）申请登记并进行分级授权。
4、中标的商业银行按照协议约定指导管理分支机构做好商品房预售资金监管工作，并负连带责任。市商品房预售资金监管协调小组对监管银行相关工作进行监督和考评。5 .房地产开发企业在首次申请预售许可前，选择一家符合要求的商业银行（以下简称“监管银行”），开立一个商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”），且同一开发项目应在一家监管银行开设账户，一次预售许可对应一个账户。鼓励预售资金监管银行与开发贷银行分立。房地产开发企业在申请预售许可前，可向监管银行申请预发放监管账户账号；在取得预售许可后，应当向监管银行正式申请开立监管账户，开立的监管账户账号应当与预发放的账户账号一致。监管账户应当在商品房预售许可证、
5、商品房买卖合同上载明，并在商品房销售现场显著位置及属地建设部门网站公示。6 .监管账户一经设立，原则上不允许变更。确需变更的，应当经监管协议三方（监管部门、开发企业和监管银行）同意，并重新签订监管协议。原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。变更期间，暂停办理网签业务和预售资金拨付手续。三、监管额度确定和监管协议签订7 .商品房预售资金实行全过程监管，对用于支付工程建设（不包括营销费、广告费、财务费和税费等）、确保项目竣工交付所需的资金额度作为项目监管额度，由属地建设部门综合核定。监管额度二(单方工程造价+装修价)义总建筑面积X11.0%项目工程建设造价根据预算清册总额确定，毛坯单方工
6、程造价不得低于4000元/平方米。单方工程造价最低价视工程建设造价变动情况由市建设部门适时调整。全装修商品房项目的工程造价应当包括由第三方机构出具的装修工程造价。总建筑面积以申请预售许可楼幢的房产测绘成果报告为准，110%中的10%为不可预见费用。8 ,全市实行统一的商品房预售资金监管协议(以下简称“监管协议”)(示范文本)，由市建设部门统一制定。9 .属地建设部门、房地产开发企业和商业银行三方应当就预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容签订监管协议，协议主要内容要在预售方案中予以明确。房地产开发企业在申请预发放监管账号后、申领预售许可前，应当在监管系统中关联监管协议(示范文本)，完
7、成协议内容填报，并提供以下材料：(1)预售项目工程预算清册；(2)预售项目工程形象进度安排表；(3)预售项目各阶段资金使用计划；(4)施工合同、材料设备采购协议及中标通知书等材料；(5)其他必要材料。属地建设部门应当根据房地产开发企业提交的材料，预审监管额度和协议内容，预审通过的，由房地产开发企业打印监管协议经企业和监管银行盖章后报属地建设部门盖章。四、预售资金收存、使用及撤销监管10 .商品房预售资金由购房人按照合同约定，通过与监管账户绑定的PoS机、网上银行、监管银行网点转账或现金支付等方式将购房款直接存入监管账户。商业银行发放的按揭贷款或住房公积金管理机构发放的公积金贷款应当直接存入项目
8、监管账户。11.监管银行应当按照商品房买卖合同编号建立资金入账台账，对按揭贷款划入监管账户的情况进行跟踪和监督，定期汇总监管项目的预售资金到账情况，并通过监管系统比对校准相关数据信息。12 .监管额度内资金的拨付节点应包括完成地下结构、主体工程1/2、主体结构验收、单位工程质量竣工验收、项目竣工验收备案、房屋所有权首次登记完成。房地产开发企业应及时登陆监管系统填报工程进度节点，并提供以下材料：(1)完成地下结构完成节点：基础验收证明；(2)完成地上主体工程1/2节点：工程监理单位出具的项目施工完成证明；(3)完成主体结构验收节点：建设、施工、监理、勘察、设计单位五方出具的主体机构验收证明；(4
9、)完成单位工程质量竣工验收节点：建设、施工、建立、涉及单位四方出具的单位工程质量竣工验收证明；(5)完成项目竣工验收备案节点：工程竣工验收备案表；(6)完成房屋所有权首次登记节点：不动产首次登记证明。13.商品房预售资金使用节点额度，应当按照商品房开发项目工程建设进度确定，由属地建设部门审核确认拨付节点额度，符合条件的，向监管银行发送拨付指令。(1)完成地下结构后，地上主体工程1/2前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的20%；(2)完成地上主体工程1/2后，主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的35%；(3)完成主体结构验收后，单位工程质量竣工验收前，累计申请使用资金额度
10、不得超过监管额度的55%；(4)完成单位工程质量竣工验收，竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的80%；(5)完成竣工验收备案后，不动产首次登记前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的90%；(6)完成不动产首次登记的后，可申请提取剩余全部监管额度。14 .房地产开发企业申请使用额度内资金的，应分节点按比例提取，经属地建设部门审核确认额度节点后向监管银行发送拨付指令。在允许拨付的比例范围内，开发企业提供相应佐证材料的,可不限次向监管银行申请提取预售资金。房地产开发企业向监管银行发起实际拨付申请时，应当登陆监管系统，填报支出账户清单模块，包括与项目工程建设有关的企业名单、业务合
11、同、银行账户等信息，并提供以下材料：(1)预售项目工程形象进度证明材料及现场照片；(2)施工进度款：建设工程施工合同(合同内容应包含工程施工进度款的支付金额和结算方式)、施工进度情况说明及相应票据；(3)购买建筑材料、设备：购销合同(合同内容应包含货品名称、规格、数量、单价、货款的支付总金额和结算方式)及相应票据；(4)勘察、设计、监理等费用：工程勘察、设计、监理等合同(合同内容应包含相关费用的支付金额和结算方式)及相应票据；(5)项目建筑安装工程费用：建筑安装合同(合同内容应包含建筑安装工程费用项目组成、支付金额和结算方式)及相应票据；(6)其他与项目工程建造相关费用：提交能够证明资金用途的
12、材料及相应票据。监管银行对房地产开发企业填报的支出账户进行校验，并根据相关佐证材料及账户余额情况，严格审核资金使用申请。符合条件的，自申请之日起2个工作日内完成拨付；拨付后自动在线反馈拨付结果。15 .监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，监管银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业,集团公司不得抽调。16 .监管账户内累计收存资金总额超出监管额度的，房地产开发企业可以向监管银行直接申请提取使用实际超出部分的资金，应事先告知开发贷银行，并优先用于归还本项目的土地抵押、在建工程抵押等贷款。17 .定金合同、网签备案合同撤销的，退定资金由监管系统识别核验后自动退款。18 .监
13、管项目按预售许可完成房屋所有权首次登记的，由房地产开发企业在监管系统中申请，经属地建设部门核实同意，解除预售资金监管，并向监管银行发送解除监管指令。监管银行收到指令后2个工作日内办理监管终止手续。五、监督与管理19 .房地产开发企业应当将项目监管银行、预售证监管账户账号、POS机终端编号及监督举报电话等内容在售楼现场公示，接受询问、监督。购房者应当将定金、首付款或一次性购房款、分期款等预售资金直接存入监管账户，并可通过“浙里办”实时查询网签备案合同和预售资金监管账户等信息。房地产开发企业与购房人办理商品房预售合同网签备案时，属地建设部门必须核验预售资金存入监管账户的凭证，对相关款项未全部直接存
14、入监管账户的，不予办理网签备案。20 .房地产开发企业应当按月向属地建设部门报送建设工程完成的形象进度以及商品房预售资金监管情况统计表。21 .房地产开发企业依约履行预售资金监管首要责任，未按规定将预售资金存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避监管，未按规定使用预售资金、提供虚假材料申请拨付监管资金的,以及其他违反规定或监管协议的行为，由属地建设部门责令限期改正，并可暂停资金拨付；逾期未改正的，暂停项目预售及网签备案，并可将违规行为向社会公示；造成损失的，承担相应法律责任。22 .监管银行要及时将账户开立、变更和终止等情况报人行部门、银保监部门备案。监管银行依约履行账户管理首要责任，应当对监
15、管项目开展不定期巡查，掌握预售资金收存与实际销售情况，发现异常立即停止拨付并书面告知属地建设部门。未经属地建设部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。监管银行未按规定或监管协议约定及时拨付监管资金、擅自拨付资金、挪用预售资金的行为，由属地建设部门会同人行部门、银保监部门责令限期改正；逾期未改正的，3年内不得担任监管银行。按揭贷款发放银行未按规定将按揭贷款放款至监管账户的，依法依规承担相应责任，并取消该项目按揭银行资格。23 .工程监理单位通过提供虚假的监管项目进度报告或采取其他方式协助房地产开发企业违规支取预售资金，影响工程按期竣工的，由属地建设部门依法依规处理，并将其行为记入企业诚信档案；造成损失的，承担相应法律责任。24 .施工单位通过签订施工阴阳合同、提供虚假证明材料或采取其他方式协助房地产企业违规支取预售资金挪作他用或将收到的工程款擅自截留未用于本工程建设，影响工程按期竣工的，由属地建设部门依法依规处理，并将其行为记入企业诚信档案；造成损失的，承担相应法律责任。25 .各监管部门要加强人员力量配备，完善工作机制，做好资金入账、审核等工作。监管部门工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规进行处理。
