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1、2022年5月亚洲（中国）长租公寓发展报告01全球公寓市场发展动态5月，美国市场迎来春季租赁旺季，市场层面年租金远高于历史平均水平。根据YardiMatriX数据显示，月内平均房租上涨了19美元，达到1,680美元的历史新高，同比增长放缓40个基点，降至13.9%。前30个城市中有26个城市的租金同比增长10%以上，迈阿密、奥兰多和坦帕的租金增长率均超过20%o双子城租金同比增长5.2%,是前30名中唯一增长率低于8.7%的城市。英国租赁市场也迎来了新一波增长。根据HomeIet数据显示，英国5月平均租金为1,103英镑，环比增长1.1%,其中伦敦租金同比增长15.7%,达1,832英镑。随着
2、夏季到来，英国市场换租率还将继续飙升，平均租金将进一步上涨。值得注意的是，月内又有一来自新加坡的投资公司布局英国学生公寓市场，胜捷企业拟以1044.5万英镑收购英国学生公寓TheOrbitalo此前，新加坡丰树集团已收购英国学生公寓品牌维塔学舍旗下四个项目，英国最大的学生宿舍供应商UniteStudents也以3.42亿英镑将伦敦的两处学生公寓出售给其与新加坡GlC主权财富基金的合资企业。接连的交易反映出了资本市场对英国学生公寓资产的看好，由于后疫情阶段留学生开始重返校园，预计未来还将迎来更多投资巨头进场。02亚太(中国)市场发展动态亚太市场中，澳大利亚租赁市场局面继续恶化。根据澳大利亚房地产
3、集团Domain发布的出租空置率报告显示，全澳出租空置率已连续三个月保持在1%,其中墨尔本(1.6%)呈下降趋势，布里斯班(0.6%)和达尔文(0.5%)降至最低点。首府城市空置租赁房源数量月内下降了5.4%,同比2020年下降了54.4%o全澳所有租房市场收紧，租户租房困境加剧。此外，租赁市场紧张的局势也正出现在印度和卡塔尔两个国家。自今年一月以来，印度主要城市租金增长了10%-20%,学校重新开学和企业混合办公刺激着租赁需求不断释放。而在卡塔尔，受即将到来的世界杯影响，酒店短缺导致的住宿压力已蔓延至租赁市场。随着赛前空置率逐渐降低，当地公寓租金正呈现不断走高的趋势，年内可能上涨20%-35
4、%。中国市场，根据全国房价行情网的数据，全国住宅挂牌出租供给量上涨4.46%,其中辽宁(53.52%)环比涨幅最大，上海(63.49%)环比跌幅最大。普通公寓挂牌出租供给量上涨8.68%,其中辽宁(155.70%)环比涨幅最大，上海(71.46%)环比跌幅最大。酒店式公寓挂牌出租供给量下降4.69%,其中宁夏(250%)环比涨幅最大，广西(68.18%)环比跌幅最大。从城市住宅排行来看，北京租金达到122.96元/月/平方米，是唯一租金平均单价突破100元/月/平方米的城市。住宅平均租金排名前十的城市中，只有北京、上海和杭州出现了同比增长，平均增长6.67%；从城市普通公寓排行来看，北京和上海
5、租金均突破100元/月/平方米，其中北京租金为105.11元/月/平方米，同比下跌11.60%；从酒店式公寓排行看，北京和上海租金均突破130元/月/平方米，其中北京租金137.86元/月/平方米，环比下跌4.27%,上海租金131.99元/月/平方米，同比增长11.76%。本月住宅租金上涨城市占多数，普通公寓与酒店式公寓租金上涨与下跌的城市基本持平，全国租赁市场明显回温.03住房租赁政策解析5月，全国住房租赁政策围绕房源供给、财政支持和行业监管展开，主要集中在房源供给上。供给端，各省市取得阶段性进展，已有城市公布首批项目开竣工计划。还有多个省市出台“非改住”新政，通过盘活存量住房切实增加保租
6、房供给。山西：“十四五”时期拟筹集保障性租赁住房5.5万套安徽：“十四五”期间新增保障性租赁住房30万套山东：2022年将开工保障性租赁住房8.9万套北京：2022年首批保障房开竣工计划公布51个项目年内开工61个项目年内竣工广州：拟推动商业办公、旅馆等改建保障性租赁住房东莞：公寓、城中村存量住房等满足要求可转为保障性租赁住房长沙：存量房盘活作租赁住房运营年限不低于10年监管端，本月有四大重点城市政策涉及保租房户型规定，着力推进保租房建设标准化，保障人居环境舒适安全。南京：新版房屋租赁管理办法5月1日施行天津：出台保障性租赁住房新政合肥：单间房屋不得租住2人（含）以上、昆明：出台保障性住房建设
7、标准以70平方米以内户型为财政端，财政部与住房和城乡建设部印发关于下达2022年中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知，2022年中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障，同比去年增长近十倍。安徽省财政统筹下达中央和省级财政补助资金11.29亿元，专项用于支持全省租赁住房保障工作。全国金融财税政策支持力度大幅提升，推动各地保租房项目有序发展。04租赁企业签约/融资/开业进展融资方面，监测名录有6家企业在5月有新动态。一是世联行停止推进“中城-世联红璞长租公寓pre-reits基金”，将重回轻资产运营；二是中金厦门安居保障性租赁住房、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房两只REITs分别
8、于上交所和深交所正式申报；三是中信证券中标西安安居集团基础设施公募REITs项目。四是昆明公租房开发公司拟注册发行10亿超短期融资券；五是贝壳实现在港交所主板双重主要上市，市值已超1,200亿港元；六是派氯公寓在月内完成了千万元天使轮融资。据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，自2013年以来，公布正式发行长租公寓产业基金（不包含投资平台）共有13笔，总计600亿元。无论是资产证券化、股权投资以及股东注资等融资模式，行业关注焦点仍需回归到项目本身是否符合企业转型后的运营模式。只有结合公司战略并找准融资机遇，才能尽可能地减少固定资产沉淀。签约方面，监测名录内有3家企业在5月有新动作。一是钱投宁巢公寓
9、与临安区经济适用住房开发有限公司合作，签约首个专项人才租赁用地顾问服务输出项目；二是厦门“西亭人才公寓”项目签约，为该市首个国有企业与村集体合作开发的预留发展用地项目；三是勃顿国际公寓签约鹤山方圆旭辉天赋，首次进驻广东江门。3个项目均位于城市发展新区，将从政企合作、村企互利、存量去化、区位开发等方面为行业提供新范本。开业方面，监测名录内有4大品牌在5月开业。一是自如北京Z-Stay在中关村、五道口、酒仙桥、团结湖新增四家门店；二是雅诗阁位于佛山和成都的两家服务公寓正式启幕；三是中国旅游集团旗下BetaHOME服务式公寓在杭州萧山开业；四是万银如驿公寓（莲花国际店）开业，为厦门首个入市经营的“非
10、改住”项目。除了两大头部企业稳定布局外，本月两大国有长租公寓项目的入市为行业注入了新鲜的血液，尤其是中旅旗下的物企中旅城市服务,在深圳推出的青年公寓“中旅逸家”基础上进行创新升级，将城市服务业务首次延伸至服务式公寓板块。综述：2022年5月，公寓市场的新媒体指数处于高位，监测均分达到91.92,环比下降0.73%。搜索指数：搜索热度T0P10,分别是雅诗阁、自如租房、宁巢公寓、窝趣公寓、华润置地有巢公寓、雅阁公寓、相寓、Iyf.龙湖冠寓、瑰悦服务式公寓。本月搜索热度主要集中在新店开业、企业战略、毕业优惠等方面，如自如北京Z-Stay四店齐开、雅诗阁服务公寓双店齐开、窝趣公寓升级为“百瑞纪集团”
11、、宁巢第10个轻资产输出项目。媒体指数：5月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分T0P5的品牌分别为YOU+国际青年社区、合景陆舍、窝趣公寓、中海海堂、龙湖冠寓，如YOU+虚拟线上社区、中海海堂520签约优惠活动、龙湖冠寓与京东方零秒达成战略合作等一度登上垂直搜索热度第新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在毕业季营销活动方面。指数T0P5分别为微信、抖音、微博、小红书和B站。如乐乎X天猫好房品牌嘉年华活动、方隅公寓公布全新IP形象等一度登上垂直搜索热度第一。投资人指数：本月疫情防控形势好转，中央财政补助大幅增长，租赁市场整体回温，投资人信心有所增强，指数总体呈
12、现中高位，平均得分为52.14,较上月有小幅回升。#综合分析#国企持续发力“非改住”I“非改住”作为多元化租赁住房供应方式之一，在5月有新项目落地。5月21日，安居控股集团旗下万银如驿公寓（莲花国际店）正式开业。作为厦门首个入市“非改住”保租房项目，该公寓在提供良好硬件设施的同时，也推出了多种软性配套服务，系统性提升了青年人才的入住体验感。此夕卜，由成都城投资产公司打造的四川省首个“非改住”人才公寓也在年初正式投用，值得一提的是，该项目为全国首例将BOT模式创新应用在租赁住房改建上，为后续闲置房高效利用提供新的探索路径。高品质的居住条件是青年安居的基础，在“非改住”项目的实际落地上，租赁企业需
13、要对物业自身改造限制进行事先规划。其一，硬件合规性，受住房原有条件限制，改建住房往往存在结构设计不合理、消防安全性较低、建筑设备维护差等问题；其二，环境舒适性，住房应当具备相应的卫生、通风、采光等条件，以及装修风格、空间布局等方面的人性化细节；其三，空间私密性，保租房可采用隔音材料、房间设置封闭式阳台、使用具有领域感的方式分隔公共活动区域与私密休息区域等，为住客打造更私密、安全的居住空间。长租公寓开启毕业生客源抢夺战I月内，长租公寓开始疯狂抢夺毕业生客源。据亚洲旅宿大数据研究院统计，共有16家租赁企业向毕业生群体推出专项福利。租赁企业主要以签约立减、押金减免、首月免租、折上折、优惠券等形式减免
14、房租，并以免费试住、无忧退房、无理由换房、搬家补贴、折扣购物等形式为毕业生提供多重便利，例如龙湖冠寓的“百店联动住梦计划”同时包含毕业生租房折上折和网易严选优惠内购福利，自如“海燕计划”中毕业生最高免租1个月，还有顺丰、美团等6大品牌联合福利。其中，将近一半的公寓品牌强调了“押一付一”服务。各大租赁企业也在花样百出的毕业生优惠计划中凸显了新的拓展业务。例如方隅公寓推出了线上签约和沉浸式VR看房，乐乎与天猫好房合作开展品牌嘉年华活动，线上直播看房，两大品牌致力于降低毕业生出行成本，最大程度提供便利。碧家“向阳花计划”中包含IP定制国潮系洗漱礼盒，营造年轻新潮的品牌文化氛围。魔方公寓与我爱我家为毕
15、业生提供内推资格或专属岗位，与租房优惠双管齐下，助力毕业生安居乐业。另外，雅诗阁月内在五市门店推出了中高考住宿套餐，优化产品结构以满足多元化需求；集团还与西部航空合作推出入住优惠活动，以客群共享的方式充分发挥了企业协同效应。房企系租赁品牌IP化I5月，有2家长租公寓品牌对IP形象的构筑展开投入。方隅公寓公布全新IP形象“Fun享者号隅航员”人宠IP组合，并表示后续还将推出手办玩具、联名礼盒等系列周边产品。越秀星寓也在月内赋予了其品牌IP“星球仔”8种新身份，通过“科技、运动、国风、航天”等元素吸引各类年轻客群。此前，中海友里北京房山店也曾与百万粉IP“三尺童子”品牌跨界联动，打造二次元沉浸式人
16、居场景；金地草莓社区的IP形象“莓大莓小”也在6周年添加了新角色，有效推进品牌形象建设。房企IP新一轮竞争延续到旗下租赁品牌上，更多的是要赋能消费场景，辐射潮流IP的主要群体Z世代，如方隅公寓此次推出的人形角色和宠物角色，针对的是喜爱人工智能、偏向宠物友好两大客群；泊寓与李宁合作打造的国潮IP运动社区，立足点是青年对健康生活的追求；碧家的跨界IP快闪店“人累治疗所”针对的是有压力释放需求的城市青年客群。租赁品牌IP化本质上是品牌营销方式的创新，基于用户画像产生的IP形象能够让产品更具辨识度和记忆点，与客户产生交集的形象设定也更容易被消费者喜爱，从而与品牌建立更深层次的情感链接。国家队走向轻资产
17、转型I5月，国企系租赁企业正在向轻资产转型。钱投宁巢公寓首个专项人才租赁用地顾问服务输出项目顺利签约，该项目与临安区经济适用房开发有限公司合作，是宁巢目前接洽的第十个轻资产项目。此前，上海城方乐城活力社区也已进入试运营阶段，该社区为城方集团市场化拓展轻资产管理服务新项目，在该项目中，城方作为运营方输出了前期定位策划的能力，并为社区树立了“轻松家，乐生活”的服务主张。国家队长租公寓品牌从最初带着大量租赁住房项目入场，与公寓运营商展开合作，再到转型为轻资产输出商，缺失的专业运营管理能力正在不断强化。目前，国企系长租公寓发力轻资产运营主要有三大原因。一是历时五年的租赁业务实践经验,在2017年政策利
18、好的背景下，国资国企积极响应国家号召纷纷踏入长租公寓赛道。在五年的发展过程中，这类企业在资源优势的基础上逐渐摆脱运营焦虑，创造提升出更多资产价值。而宁巢公寓接洽的十个轻资产项目也正反映出国家队对轻资产转型的信心和实力；二是区域市场竞争激烈推动国企系公寓向轻资产转型，乐乎、龙湖冠寓此前都以轻资产模式实现了规模的迅速扩大，而国企系长租公寓也正通过战略转型，在保障项目长期健康发展的同时展开全域布局；三是优质轻资产项目有利于实现资金回笼，轻资产模式相比重资产运营资金投入成本较低，也更容易实现高增长，能够帮助国企系公寓企业从“合作者”迅速转型，成为真正的“主导者”。数字化租赁交易平台建设成熟化I5月，5
19、8同城、安居客上线了“品牌公寓馆2.0”，在原先的“品牌公寓馆”基础上推出了全新的公寓系统直连模式。天猫好房也在月内宣布升级租房产业服务，开启房屋租赁使用权的直租线上交易模式。两大平台的全新升级，标志着数字化租赁交易平台已经走向成熟化,成为提升企业核心竞争力的主力军。后疫情时代，租赁企业的数字化转型正在助推市场整体服务升级。线上租赁交易平台将从三方面为租户、业主和企业和带来数字营销的巨大优势：一是提高效率，线上直租平台“1对1”的沟通模式和线上签约功能可以为租户提供一站式的便捷交易，降低找房的时间成本；二是拓展客源，数字化手段更契合年轻群体的消费习惯，业主可以通过平台开发丰富的线上营销方式，触
20、达海量的潜在租户；三是共享资源，如天猫好房能够依托阿里的资源矩阵全域投放品牌信息，企业与平台的双向引流既能提高平台使用率，也能扩大品牌曝光量。“办公+居住+商业”全新业态受热捧I5月，龙湖冠寓与京东方旗下创新空间品牌零秒达成合作，将立足双方资源，共同推进“创新办公+品质居住”模式,助力城市发展与人才安居。这不是华南市场“办公+居住+商业”综合业态的先例，早在去年，南京东南青年汇广场（仙林）项目作为该市首个“全自持长租公寓+办公+商业”综合体迎来开业，主要面向大学生创业者和大学城青年教师。随着企业推出“混合办公”模式，“办公+居住+商业”的全新业态成为了租赁企业的新宠，如旭辉锐寓将在6月启动供应
21、的“海智湾江北”国际人才街区项目，也是配合当地政策推进职住平衡的综合体。与传统商业相比，居办一体化空间具有休闲、办公、社交等多重社会功能，针对居住人才属性所打造的生态圈很大程度激发出潜在消费活力，并链接到上下游多个产业。但需要注意的是，在缩短通勤时间、完善配套设施之余，综合体的选址也应当考虑区域性的产业发展情况，才能真正发挥为城市“筑巢引凤”的价值。公寓品牌集团化战略升级I5月，窝趣公寓升级为“百瑞纪集团”，完成集团化进程和品牌焕新。升级后，百瑞纪集团旗下拥有窝趣、瑰悦、华舍3大品牌6个公寓产品系列，全面覆盖高净值人群、城市精英人群&白领、企业员工等多种群体。除此之外，可加公寓背后的华心集团也
22、在去年年底完成战略调整，进入2.O模式。华心服务集团将旗下公寓品牌全面升级为华心住房租赁，并在原有业务基础上发展轻资产运营和专业住房租赁项目调研咨询服务，打造全新住房服务板块。公寓企业集团化战略全面升级，主要考虑到多品牌战略在三个层面的复合价值：在用户层面，多品牌产品矩阵可以满足不同圈层消费人群的不同需求，例如窝趣公寓面向新中产人群、白领和95后都市蓝领，瑰悦公寓定位高净值旅居客群；在市场层面，多品牌战略可以提高企业市场占有率，增强集团跨细分市场提供多元化产品的能力，实现组合资产价值最大化；在品牌层面，集团可以整合产业链资源、扩大影响力，多品牌组合也能凸显品牌个性，实现在消费者心中的品牌占位。
23、值得注意的是，企业也需要考虑资源分配问题和规模扩大后的集团反应速度，如何全面提高组织和管理能力，是公寓品牌集团化后的全新挑战。保租房增量路径新探索I5月，两大中心城市推出“住改租”相关政策。根据长沙关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案,业主将闲置房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。成都楼市新政也有类似内容，业主将自有存量住房出租给新市民、青年人等群体并纳入成都市保租房管理服务平台的，可一次性新增购买一套住房。“住改租”政策作为保租房增量新路径，对盘活租赁住房供应池起到了“一石多鸟”的效果：一是缓解市场供给压力，“住改租”掀起了新一波存量去化热潮，方案出台后“长沙住房”APP累计申请套数3025套，签约833户，长沙15万套保租房指标压力得到缓解；二是提高有租赁住房运营能力的国有企业参与度，长沙方案允许存量房业主委托试点企业出租运营房屋，长房集团、建发集团两家试点企业已累计接受咨询4879户；三是租金监管得到保障，如成都新政规定，租金不超市场租金水平90%的保障性租赁住房不能在运营期内交易等。
