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1、前期物业服务招标投标管理办法第一章总则第一条为规范市区前期物业服务招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据国务院物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法、浙江省物业管理条例和物业管理办法及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。第二条前期物业服务，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。市区行政区域内，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业和行政主管部门对物业服务招投标活动实施监督管理，适用本办法。第三条前期物业服务招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第四条市住房和城
2、乡建设局为市区物业服务项目招标投标活动的主管部门。其主要职责是：（一）指导、监督物业服务招标投标活动；（二）制定物业服务评标办法和招标文件示范文本；（三）建立并管理物业服务招标评标专家库；（四）查处违法招标投标行为。辖区物业主管部门具体负责本行政区域内物业服务项目招标投标活动的监督管理工作。其主要职责是：（一）审查批准采用协议方式选聘物业服务企业；（二）对招标邀请书、招标公告和招标文件等招标资料进行备案管理;（三）审查招标单位和招标代理机构及投标人的资格;（四）处理有关投诉。第五条任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业服
3、务招标投标活动。第二章招标第六条本办法所称招标人是指依法进行前期物业服务招标的建设单位。前期物业服务招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业服务项目实际要求不符的或过高的资格要求。第七条住宅、非住宅（含商业、办公及居住混合性物业）的建设单位，在规定规模范围内的项目应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业服务区域分期建设或多家建设单位建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业服务区域应当与实际交付使用的物业服务区域相一致。第八条前期物业服务招标分为公开招标和邀请招标。规划总建筑面积5万平
4、方米（不含5万平方米）以上的物业项目必须实行公开招标；规划总建筑面积2万至5万平方米的物业项目可以实行邀请招标。第九条投标人少于3个或者规划总建筑面积2万平方米及以下的前期物业服务项目，经辖区物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第十条建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成物业服务项目招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证前完成。第十一条招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。招标人自行组织实施招标活动的，应当具
5、备如下条件：（一）具有法人主体资格；（二）招标工作小组成员不少于3人，且成员中与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员应占成员总数的半数以上；（三）具备自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力。第十二条招标人采用公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件或资格预审文件的办法、对投标人的资质等级要求等事项。第十三条招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当载明本办法第十二条规定的事项。第十四条招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标
6、文件。招标文件应当包括下列内容：（一）招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况；（二）物业服务内容、服务标准及要求；（三）投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标保证金；（四）评标标准和评标方法，废标认定办法；（五）招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截止时间；（六）物业服务合同签订说明以及临时管理规约的制订说明；（七）其他需要说明事项及法律、法规规定的其他内容。第十五条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持下列材料向辖区物业主管部门备案：（一）建设工程规划许可证及附件、附图；（二）招标公告或者招标邀请书；（三）招标文件；（四）法律、法规规定的其他材
7、料。招标人委托招标代理机构的，还应当提交招标代理委托合同。招标人自行组织招标的提供招标小组人员资料。辖区物业主管部门发现招标备案材料有违反法律、法规规定的，应当及时告知招标人，由招标人自行改正后重新备案。第十六条公开招标的招标人可以按照招标文件规定，对投标申请人进行资格预审，资格预审应在辖区物业主管部门监督下进行。第十七条招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人（包括本市行政区域外物业服务企业在本地服务的企业）在市本级行政区域范围内经营有下列情形之一的，取消投标申请人的投标资格：（一）1年内有不良行为记录的；（二）2年内，投标人不按规定程序退出物业项目服务管理活动的；（三）1年内，投标人在招
8、投标活动中经查实有串标、围标行为的。招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人拟派出的项目负责人的信用等级要求。第十八条经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。资格预审合格的投标申请人不足3家时，应当重新组织资格预审。资格预审合格的投标申请人超过5家的，招标人可以采用有限数量制，但不得少于5家，具体数量由招标人在资格预审文件中确定，并由招标人经委托的公证机构随机在资格预审合格的投标申请人中抽取产生投标人。第十九条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物
9、业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。第二十条招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金一般不得超过一年物业服务费的5%,最高不得超过10万元人民币。第二十一条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，并报辖区物业主管部门备案。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。第二十二条招标人根据物业服务项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受
10、人。第二十三条物业服务项目招标费用由招标人承担。第三章投标第二十四条本办法所称投标人是指响应前期物业服务招标、参与投标竞争的物业服务企业。投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。市区行政区域外注册的物业服务企业参加招投标活动的，须经市住房和城乡建设局备案，并抄告所在辖区物业主管部门。同一法定代表人的物业服务企业不得同时参加同一项目的招投标活动。投标人以子公司名义参加竞标的，其总公司的资质等级不适用于子公司；以总公司名义竞标的，其今后的物业服务行为必须由总公司负总责。第二十五条投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当在2个工作日内以书面形式回
11、复投标人。第二十六条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容:（一）投标人情况（概况、信誉、管理成果、企业发展方向等）；（二）管理组织网络；（三）物业服务方案及服务承诺；（四）服务费用收支预算方案及盈亏分析；（五）近期规划和远期目标的设想；（六）招标文件要求提供的其他材料。第二十七条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收入和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。至投标文件提交截止时间止
12、，有效投标少于3个的，招标人应当按照本办法重新招标。重新招标后投标人仍少于3个的，经辖区物业主管部门批准后可以不再进行招标。第二十八条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十七条的规定送达、签收和保管。第二十九条投标文件有下列情形之一的，投标无效：（一）未按招标文件规定密封或者加盖印章的；（二）未按招标文件规定的格式要求提交的；（三）逾期送达的或未按照招标文件送达指定地点的。投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，视为投标无效。第三十条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式
13、弄虚作假，骗取中标。投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。第三十一条物业服务项目投标费用由投标人承担。第四章开标、评标和中标第三十二条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。第三十三条开标由招标人或招标人委托的招标代理机构主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推行的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的
14、公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。开标过程结束后应当立即进入评标程序。第三十四条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。第三十五条评标委员会的专家成员，应当由招标人在开标前一日从市物业服务项目招标评标专家库中随机抽取的方式确定，评标委员会成员名单应当保密。有下列情形之一的，不
15、得担任评标委员会成员：（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；（二）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；（三）在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中可能从事违法或者不正当行为正在接受调查处理的。（四）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。第三十六条评标委员会成员应当客观、公正、诚实、廉洁地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得私下接触投标人或者与招标结果有利害关系的人，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。评标委员会成员和
16、参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较，中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。第三十七条评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新组织招标。第三十八条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定排名第一的中标候选人为中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。招标人也可以授权评标委
17、员会直接确定中标人。第三十九条评标结果应当在评标会议结束后由辖区物业主管部门予以公示，公示期为3个工作日；公示期间，投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出异议或者向辖区物业主管部门投诉、举报。辖区物业主管部门应当自接到投诉或者举报之日起5个工作日内依法处理，并予以书面答复。第四十条招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。第四十一条招标人应当向中标人发出中标通知书，将未中标的投标文件退还投标人。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向辖区物业主管部门备案。备案资料包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等
18、资料、委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。第四十二条招标人和中标人应当自中标人接到中标通知书之日起30日内按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议,并在合同签订后的3个工作日内由招标人报辖区物业主管部门备案，各级房产行政主管部门在核发商品房预售许可证时应当查验辖区物业主管部门出具的前期物业服务备案证明。合同签订后5个工作日内，招标人应当向中标人和中标候选人的投标人退还投标保证金，其他投标人的投标保证金在发出中标通知书后3个工作日内退还。第四十三条中标人应当按照物业服务合同履行义务，并不得向他人转让中标项目。第四十四条招标公告或投标
19、邀请书发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。已确定的投标人不得中途退出招投标活动。招标人中止招标活动造成投标人损失的，招标人应予以赔偿。已确定的投标人中途退出招投标活动的，招标人不予退还其投标保证金，由辖区物业主管部门上报市住房和城乡建设局记入企业信用档案。中标人无正当理由不与招标人签订物业服务合同，投标保证金不予退还，给招标人造成损失的，中标人应当给予赔偿。并由辖区物业主管部门上报市住房和城乡建设局记入企业信用档案，该物业服务企业1年内不得参加本市区其他项目的前期物业服务招投标活动。招标人无正当理由不与中标人签订物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。重新组织招标的，取
20、消该招标人的推荐权和评标资格。第四十五条招标人有下列行为之一的，中标无效：（一）招标人向他人透露己获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的：（二）招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的；（三）招标人与投标人串通投标的。第四十六条投标人有下列行为之一的，中标无效：（一）投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的；（二）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的；（三）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的。第五章评标专家第四十七条市住房和城乡建设局负责专家库的具体管理工作，选拔、确定物业服务评标专家组成
21、人员，建立评标专家库。负责专家档案管理和培训、继续教育，对专家的评标能力、廉洁公正情况进行考评。第四十八条物业服务评标专家应当具备下列条件（一）从事物业管理、建筑工程管理及相关工作满8年，并具有相关专业大学本科以上学历或者物业管理师资格；（二）熟悉物业管理和招投标方面的政策法规和相关业务知识；（三）能认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，无不良执业记录；（四）身体健康，能胜任评标工作，有充足时间参与物业服务评标评审；（五）法律、法规、规章和政策规定的其他条件。第四十九条聘任专家采取个人申请和单位推荐两种方式市住房和城乡建设局对申请人或被推荐人进行评审，对符合条件的录入专家库，并将有关情况存档备查。
22、评标专家录用期一般为三年，期满后对符合条件的重新进行认定。第五十条评标专家有下列情形之一的，取消专家资格。（一）违反规定私下接触投标人；（二）收受利害关系人的财物或者其他好处的；（三）向他人透露投标文件评审过程中相关信息的；（四）因身体健康，业务能力及信誉等原因不能胜任评标工作的；（五）不能客观公正地履行职责的；（六）无正当理由，拒不参加评标活动的。第六章附则第五十一条对违反本办法规定的行为，由市住房和城乡建设局依法予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十二条物业主管部门工作人员在招标投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，由其所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十三条业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。第五十四条本办法由市住房和城乡建设局负责解释。第五十五条本办法20XX年3月1日起施行。
