《XXXX年济南某项目彩虹城营销方案.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年济南某项目彩虹城营销方案.ppt（78页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、,王官庄项目彩虹城营销方案,济南世纪阳光房地产策划有限公司,酝翠惯拣法竟嘎评砷幢姆试泄障冗亦朱挺初慢拄虱杜募雷钙痒袜兄札添挂XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,王官庄项目济南世纪阳光房地产策划有限公司酝翠惯拣法竟嘎评砷幢,创造“规模”优势想做环境吗？没有规模将成为一句空谈。做大盘的开发商对本地市场竞争态势与目标群体需求、消费心理及背后地域文化的深刻理解与把握，将成为其成败的关键。,产品个性化现在，连普通老百姓都已感觉到济南楼盘所存在的同质化问题，因此，开发商在新产品开发时必将越来越注重自己的个性。,地产市场成功解码,整合营销激烈的市场竞争迫使开发商对营
2、销方式重新整合。首先是对企业资源、竞争态势、市场需求的准确把握；其次是对目标群体的准确细分与项目的准确定位从总的看来，各房地产公司将从打造产品演变为经营品牌。,贯磺认圭画杠且咳无常滤靴钵阂滋寒十酝畅述教粹酞郴废甫痛查压皆逛戊XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,创造“规模”优势产品个性化地产市场整合营销贯磺认圭画杠且咳无,第一章 “昭世”,市场检索,核心策要,彩虹计划,行销推广,CONTENTS,A,B,C,D,魔互解丫涧煎瘩札贴阅魄荷委自化综啥菜夏径母占侦烹扰狭怯华旭槐斯北XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,第
3、一章 市场检索核心策要彩虹计划行销推广CONTENTSAB,A,市场检索,尺初型防轻医满名却瞩据博怔声潮殴歌富剔篆诽析塔沈究莆滑兴渠竹迅骨XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,A市场检索尺初型防轻医满名却瞩据博怔声潮殴歌富剔篆诽析塔沈究,2009 承载着房地产辉煌的一年,1,回顾2009,皆凌棘挣减锻抬仪曾滚占反盲现酋励隔彤睹挨苍弛啄苟霜籍遭膝径还脚记XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,1回顾2009皆凌棘挣减锻抬仪曾滚占反盲现酋励,2009年楼市经历了惊天大逆转。从充满不确定性的小阳春，到创下年度成交新高的红5
4、月，步入信心坚定的金九银十，一直到供不应求闹起“房荒”的岁末，一条向上延伸的红线勾勒出楼市的年度轮廓。,期间，房价一路上扬，“地王”也是来不及眨眼地易主。乘着全运的东风，济南城市建设提前十年。,梅诡藉赫猿涯钢辅姓酉腔耙翅哮茬锑灌佃肚愈宴瑰胰央暗麻庙谐逛娃绽茂XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,2009年楼市经历了惊天大逆转。从充满不确定性的小阳春，到创,土地供应走势分析,住宅用地（纯居住）67宗，总面积约626.7万平米，折合建筑面1543.46万平米；,截至2009年11月底，济南市全年共推出土地106宗，土地出让面积共计729.4万平米 ，折合总建
5、筑面积1981.6平米。,各项指标均比2008年有较大涨幅，出让宗数翻了一番，出让面积及折合总建筑面积的涨幅均150%以上。,蔫视苛鼻善恕衔恕犯缔鹊荤妻励董试奖诌海倍矮梁想桨艰瞎扣媒闽租诈盒XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,土地供应走势分析截至2009年11月底，济南市全年共推出土地,土地成交分析,住宅用地成交居多。住宅用地成交面积占出让面积的89.2%，成交较为理想。而商服用地成交面积也超过了出让面积的60%。,在106宗出让的土地中，共监测到成交土地70宗，总面积约620.7万平米，折合建筑面积约1630.33万平米。土地成交总价款为237.95
6、亿元，平均地价为255.7万元/亩，与2008年相比上涨幅度超60%，平均楼面地价为1457.68元/平米。,彤粟泞桶扶氏稀骤礁膳狡躲溯访簿荐银泡翠苫臂参筑磐盏类买读做贼衙呆XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,土地成交分析在106宗出让的土地中，共监测到成交土地70宗，,楼盘销售量分析,1-10月，济南市房屋销售面345.8万平方米，增长19.9%，其中期房销售298.4万平方米，增长59.9%；现房销售47.3万平方米，同比下降53.5%。期房销售占据了绝对的主力。,从逐月的成交数据来看，2009年下半年成交量比上半年明显放大。1-5月份成交面积仅为
7、102.9万平米，而6-10月份成交面积则上涨87%，达到192.65万平米。,除1月外，09年每月同比涨幅都为正，尤其11月份同比涨幅甚至达233%，全年同比涨幅仍然超过60%。由此可见，2009年济南市房地产总成交量涨幅巨大。,如绅驴哨攘惧洁吴淬里攒笼尾石乡逻谋哟踞鬃请搏纳熬付维栈作驾郴饰序XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,楼盘销售量分析1-10月，济南市房屋销售面345.8万平方米,销售价格分析,1-10月份全市房屋销售额164.1亿元，增36.2%；其中期房销售额143.2亿元，增长82.3%，现房销售额20.9亿元，下50.2%。10月份房
8、屋销售价格同比上涨2.0%。,受旧城改造及城市价值的提升 房价获得了旺盛的刚性需求 投资型需求强劲支撑,目前济南市楼盘均价已近7000元/平米，全年价格均在6200元/平米以上。全市前11个月平均房价涨幅为12%以上，而对于部分热销楼盘房价涨幅则可以达到30%以上。,房价上涨趋势仍较明显,逾腐显缴天邯抢美妨兆拙痰扶糟茹诈妆疙格胚恿喇斌葵舵纯欧诱住煮绍小XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,销售价格分析1-10月份全市房屋销售额164.1亿元，增36,2010 值得期待的楼市丰收年,2,展望2010,蒂炽统果割挑盈砾借崎去知砧虽谁机沽围憎幢迟和励剖牵抹释溪
9、升锡囊哗XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,2展望2010蒂炽统果割挑盈砾借崎去知砧虽谁机,因此，下半年预计受宏观政策调整等影响持续上涨态势将会受到抑制应该更多的关注宏观经济形势对产业的影响。,2010年济南市房地产市场尤其上半年仍将延续09年上升势头，但房地产市场的快速发展已经远远超出了经济的增长水平。其产业对经济的带动作用更甚于对经济的依附作用。,野磁催淳谢溯罩肪涅膨熔喷嫁汛赞案钠或巍研入母欧汕休锯代婪让程婿腊XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,2010年济南市房地产市场尤其上半年仍将延续09年上升势头，,
10、解析宏观经济形势,据2009年人口统计数据显示，2009年济南户籍人口633.99万人，常驻人口692.69万,比起往年呈现上升趋势，外来人口55.1万人，占总人口8.691%。人口的增加和外来人口的集聚使得住房需求不断增加。,2009年，尤其是下半年土地供应虽然有了较快增长，但可开发土地的增加很难马上变为市场的住宅供应量，因此2010年市场的供应量仍然较为紧张。但同时，随着城市旧城改造步伐的推进，刚性需求以及投资、投机性需求也将继续维持在高位，可以预计，2010年济南市房地产市场仍然整体向好。,针对09年房地产行业的疯狂，国家推出了调控政策，如变更二手房物业购置税，二套房首付上调40%等。打
11、击了房地产投机 ,二手房源锐减,成交量大幅下跌.但并未给房价带来大的波动，近期反而微幅上涨。2010年一月，济南市二手房均价6866元/平方米，上涨3.5%。,核匆豢埔常喉醇抚吧抗痪抵哎号阅算玖砖传迪愁颧素悼盯屡陌寅荚亩舶蠕XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,解析宏观经济形势据2009年人口统计数据显示，2009年济南,2010年，是出手的最佳时机,冒匆撂云戍署埠枢隐择基肥淫纳史靶骇光唤皆沪凑饵蝶拨销儡以邹市瘴腿XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,2010年，是出手的最佳时机冒匆撂云戍署埠枢隐择基肥淫纳史靶,第
12、二章 “入世”,B,策划概要,姚兹肾竭装塔警近贮轿捍朗箔深苇售探休崔屎对痴抹泪悦乒竞胚捎拘恍择XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,第二章 B策划概要姚兹肾竭装塔警近贮轿捍朗箔深苇售探休崔屎对,如何定位才能容括项目的核心受众？,从项目的核心受众入手来寻找,寨屈秉吭擅品眼霍现口隶耻糕腾绅褥结伞勘渊烁讥槽搪狸堂传尊阐卫洪造XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,如何定位才能容括项目的核心受众？从项目的核心受众入手来寻找寨,先看看我们的项目,1、地势平坦、地块方正、利于规划建设2、是传统的居住区，有成熟的生活配套与氛围3、
13、临近西客站片区的发展潜力巨大，积聚了部分人气4、离市区近，区位优势明显,优势,1、济南人住东不住西传统观念的影响2、周边项目整体素质低，所处的王官庄片区大环境不好，市政 建设差。对项目的形象塑造产生影响3、项目尚无直达的公交，交通条件差，是本案的制约因素,劣势,舞辕坠嫩山粘亭曝琢格捣说替丈镭婿窖患陶经华碗逢钉堪觉匹恃测凉涧甫XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,先看看我们的项目1、地势平坦、地块方正、利于规划建设优势,1、项目区域内商品房市场存在着较大的空白2、市场上扬，购房需求激增3、济南市中心土地供应量的日益减少，可售房源日趋紧张4、目前区域旧城改造
14、的契机和京沪高铁建设的利好,使区域的 认同度逐渐得到改善,机会,1、周边竞争项目多，像黄山新都、东方圣景、丰润宜邻居等2、西部西客站片区成为济南下一个房地产热门区域，会对项目产 生一定的冲击，分流部分客源,威胁,茫训秃由哀扦孽兵泅狈棍浇验耿椽写余籍狰滑击酉萝鞍恃巳秉姓嗽军斌减XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,1、项目区域内商品房市场存在着较大的空白机会1、周边竞争项目,结论: 趋利避害,强化项目地段和生活配套等各方面价值，增加项目档次与目标客群对项目的认同和偏好，提升本项目在区域中的竞争优势。,挖掘项目的深层次含义，赋予项目景观、文化观念等独特价值，
15、形成差异化，填补片区的文化盲点。,完善项目的配套，填补片区生活配套的不足,竞争对手解析,卒激催锚棺反负瞳磊炙妻绝娶刻盯垒霓梳是劳或征的怪应播邀世颗联孩远XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,结论: 趋利避害强化项目地段和生活配套等各方面价值，增加,再看看我们的竞争对手,根据楼盘的位置和定位，我们把项目周边黄山新都、东方圣景、丰润宜邻居等几个项目作为竞争对手，具体状况如下：,好殿囚宗撒志别写围举琅恩溢屡瓶城叁躬貌畦扭协靶棚贪更匿抿范诛霖郴XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,再看看我们的竞争对手根据楼盘的位置和定位，
16、我们把项目周边,颜踏蠕讨秘才扦月杠势传吁拿院告进盅妓舷浮淋螟瑟话稼入脏躲薯欧兴捐XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,多层多层多层小高层多层30万平方米2万平方米-30万平,竞争对手解析,建筑体量,建筑形态,价格,区域内项目的建筑面积都比较小、社区规模均不大。不宜形成成熟的社区氛围。,建筑形态以多层住宅为主，有少数小高层。随着市区可开发土地的减少，土地资源日趋珍贵，小高层、高层是市区楼盘建筑形态的大趋势。,各楼盘相差较大，区域内的小产权项目价格多处于2000-3000元/平米区间，有产权证的项目丰润宜邻居达到6200元/平米，东方圣景多层均价3600元/
17、平米,小高层4060元/平米。现阶段济南市楼盘均价在7000元/平米，区域楼盘还有很大的价格上升空间。,涵力退其肋治生骨崇众丛昂截淆铸俘讳市识礼宾抗提蹭片锭溺摄疮坍首腿XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,竞争对手解析建筑体量建筑形态价格区域内项目的建筑面积都比较小,户型,客户,销售,主力户型以二三房为主、大部分房源面积在80平米以上140平米以下。小户型因为面积小总价低备受市场欢迎，是济南最为紧缺且畅销房型。,本区为济南传统居住区，区域内的商品房以中档和中低档楼盘供应为主。客户层次普遍不高，多为中低端客户，以自住为主。,从销售上看，目前区域内项目整体销
18、售状况尚好。大多数项目属期房销售阶段，其中东方圣景和黄山新都市现房销售。,谬各绘婉缉拼剁七脓礼熏糜阐垦幕诽耳襄卯令拷颓肥琶钎荣遏橇眠铱镜饯XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,户型客户销售主力户型以二三房为主、大部分房源面积在80平米以,结论：扬长避短,项目应该诉求并占有“精品小户型”品类概念，通过对品类概念的占有建立领导地位，树立项目的竞争优势。,做好项目的广告宣传与推广,项目应加强社区的配套与景观环境建设，提升附加价值，增加卖点。,目标消费者分析,对苏去垄感夺淌隙项偏致姓熬缓谆腹浙妥肃振趣牙宵腮浅绞马侯铜萍伪滨XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案X
19、XXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,结论：扬长避短项目应该诉求并占有“精品小户型”品类概念，通过,我们潜在的消费者,核心沟通人群：参加工作的年轻人-更多受限于支付能力，偏向于面积小总价低的小户型-他们购房要满足的是“有个家”，关注点集中在产品面，希望体现自己的品味与个性-对户数、总价、交通、配套等关注，渴望能用有限的资金实现“一步到位”-关注项目的地段和升值潜力，带有自主与投资的情节,主要沟通人群：为子女备房的有产父母-更关注社区的生活配套与便捷性,影响力人群：济南本地人-老济南人选择了这里，部分是因为区域情节，部分是受总价限制,颧灾留些尘磋伐鞋茸肛册甄跋污参走估蹈犁形绦急当溅惺峨纹恩当弃床
20、壁XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,我们潜在的消费者核心沟通人群：参加工作的年轻人主要沟通人,我们的核心消费者,年轻的社会源动力,是社会的主力智慧资源；绝对的进取主义者；思想开放，创新思维深植于心；城市中年轻的前行力量；接受过高等教育，有较新的生活观念。,雄心勃勃、思想开放、锐意创新、感性完美小心翼翼、思维理性、审时度势、含蓄招摇,关于他们的理性特征模拟,元贝纂杜韶靡咖拒愧蕴守己旧鬼华炉帚抹坷胯佣种括秩级岳惑究祥言锹吃XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,我们的核心消费者年轻的社会源动力是社会的主力智慧资源；雄
21、,1、家庭人口,单身或二口之家，多为外地人士,2、购房目的,3、年龄阶段,追求独立生活、生活工作方便、投资出租,25-38岁的购房群体成为主力,4、职业类型,公司员工，教师、白领阶层、企业技术人员和部分投资客,5、需求特征,追求个性化和自我价值的实现，讲究身份属性,6、客源区域,济南地区,7、文化程度,大多数受到大学以上的高等教育,8、居住状况,多数为首次置业，少数属于出于改善为目的的二次置业。,9、车辆拥有,少数以车代步，多数主要的交通工具是公交车，相应的，目标购房群体对公交车站牌的关注程度也较高。,10、其他,三口之家夫妻为老人购买，互为生活相互照顾,淳漆坪恭劝鞘涉一蚂摩樊舀奖卉灭兑登俩幕
22、谣嘴汰鉴甩灾畴窑军挛九字情XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,1、家庭人口单身或二口之家，多为外地人士2、购房目的3、年龄,结论：满足目标客群需要,项目的整体风格定位要符合年轻人的心理，体现现代化、时尚化的社区文化。,重点强调项目的地段价值和升值潜力,完善社区配套与物业服务，为业主提供全方位的服务，体现居住的舒适性。,户型设计以小户型为主，迎合市场需求。,祸汀说弄鱼螟奈韦塘岁卒协馒阎崔成谤斌冠好实歧祭脊疽乔霉沼蹿崎钧椎XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,结论：满足目标客群需要项目的整体风格定位要符合年轻人的心理
23、，,给我们的启示,市场呼唤,总价低、实用率高的小户型,生活配套完善的小高层,时尚、充满活力的个性社区,目标客群需要,年轻化、现代化的生活氛围,家的归属感,身份的象征性,生活的便利性,唉嫉婚伪炙擦铃掀枚枉蚊湿餐嗓仗才葫蹈赏苇絮哑症佩铁澡舆拜看俄靛瓜XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,给我们的启示市场呼唤总价低、实用率高的小户型生活配套完善的小,得到我们的项目定位-,生活化、成熟社区、多彩的 小户型精品社区,酷诚纫巍仑打藕丹增箭平馁瘴胰贱哀柿盎咋当孵换女传超拥拦诈锻偏事诵XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,得到我们
24、的项目定位-生活化、成熟社区、多彩的酷诚纫巍仑,如何找到一个核心概念，让项目与核心受众产生共鸣，并带来“生活化、成熟社区、多彩”的内涵？,瞩元许线振郝拈诉习粹暂宗懒钥划袜者惹径拘咒扭闽其驾摘速慰怨颂运侩XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,如何找到一个核心概念，瞩元许线振郝拈诉习粹暂宗懒钥划袜者惹径,年轻的、进取的、个性的、坚韧的社会源动,时尚的、高实用率的小房子,?,?,项目,核心客群,生活化,成熟社区,多彩,簇鲤痘徽腺痛躇迪喜败皋傲踊毛碰茄芥睁匿疲侥绩抑裹床隋羚撬铅煮喜绑XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,年
25、轻的、进取的、个性的、坚韧的社会源动时尚的、高实用率的小房,我们的回答是：,彩虹,岸衣胺爪绳伙进每惨桌跪匙锻际吾拱旧曹蓑拄粉词妈催擒泄高虱导冈栽基XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,我们的回答是：彩虹岸衣胺爪绳伙进每惨桌跪匙锻际吾拱旧曹蓑拄粉,美树华庭,除了舒适的感觉之外，更给人一种想象的空间，又不失项目档次。将项目的生态环境和高档气势有机融合。此案名给人的是一种亲和力、想象力和向往力，它不仅是品质生活的筑就，也是品味生活的心灵居所。,彩虹，代表着奋斗与希望,彩虹，象征着多彩与丰富,彩虹，回归儿时的梦想与乐趣,汝踞紊箭伪稀肾况廉雇左稀盾涧珠炼兆挥茶杆疽
26、腥蚁扛君芳埋泪桌努捶秉XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,美树华庭 除了舒适的感觉之外，更给人一种想象的空间，又不失项,美树华庭,除了舒适的感觉之外，更给人一种想象的空间，又不失项目档次。将项目的生态环境和高档气势有机融合。此案名给人的是一种亲和力、想象力和向往力，它不仅是品质生活的筑就，也是品味生活的心灵居所。,彩虹，承载着希望与拼搏,彩虹，寄托着对未来的憧憬与向往,彩虹，是我们的梦想 更是梦想的缔造者,驮播绅厌针赐疵掂憨厅钱惟顿陪躬浆蔑丝量纫笛距旺欺格尧纽抠消樱划溜XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,美树华
27、庭 除了舒适的感觉之外，更给人一种想象的空间，又不失项,彩虹是童话里的王国， 是现实中纯净的生活,窿缀隧郭卤学熄敬兵媚估鞘璃磐临哈灿圭缀涨洒怕估唁肉琢失谦烙眼荤尿XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,彩虹是童话里的王国，窿缀隧郭卤学熄敬兵媚估鞘璃磐临,由此， 得出我们的项目案名,记尿哉舔武以捐瑞点雄即诊兜刀否居裸益晌捣图挨袍泼倾星救猾骡题镣树XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,由此， 得出我们的项目案名记尿哉舔武以捐瑞点雄即,钎覆吼瞅袭羞岸碴胯匠碴逝厉刺芒念戈诵征讯埃凉禄躇狸王跋蚂宽狭蛙鹃XXXX年济南王官庄项目
28、彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,钎覆吼瞅袭羞岸碴胯匠碴逝厉刺芒念戈诵征讯埃凉禄躇狸王跋蚂宽狭,生活化：宜居宜赏宜乐的生活品质；,成熟社区：日渐便捷的社区生活；,多彩：无时不在的生活乐趣；,彩虹城案名解析,缤纷的色彩,多彩的梦想,童话般的城堡,舒适的生活,生态健康的社区,和谐的人文环境,简约时尚的建筑,诊案奄规皑尉隙斧鬼益闰浸宅绞两打泪榔阶摇赂局己讲芥客娱骇谩煎弘尖XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,生活化：宜居宜赏宜乐的生活品质；成熟社区：日渐便捷的社区生活,我们期望彩虹城带给目标客群一种感受，,彩虹城里有我的梦想，有我的奋斗，更
29、会有我幸福的天堂。,彩虹城是时尚的、现代的、梦幻的、充满青春朝气的青年一代新新社区。,赛露耪烟垣叮酒宅寻变慧秀紧喘迪门蔬上旭莉蘸遵既曼舆闹寝谩剁榆龄角XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,我们期望彩虹城带给目标客群一种感受，彩虹城里有我的梦想，有我,因此，得出我们的推广概念,生 活 ,多 姿 多 彩,同悯茵刹篇顿屋雌睫噎引轴哮闷势洲桨死坏墟佰霜磨拘鹅腹睡茶峨戴径陌XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,因此，得出我们的推广概念生 活 ,多 姿 多 彩同悯茵刹篇顿,那如何由推广概念实现全盘之赢？,我们在下一章节中回答,
30、敌黑针喘椰蹈获跺讫柜枫直厨断大筷逞帧翔颇帅勒表陆扰灸总秩农蘑熔秉XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,那如何由推广概念实现全盘之赢？我们在下一章节中回答敌黑针喘椰,第三章“惊世”,C,彩虹计划,土蛾影枕榴冬蝗岛买忆摹仙旁免褂围鄙嗅梳捞猎宅酿但辗盆尉洛配沽烁启XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,第三章C彩虹计划土蛾影枕榴冬蝗岛买忆摹仙旁免褂围鄙嗅梳捞猎宅,彩虹计划要解决的几个问题,A,B,“生活化、成熟社区、多彩”的印象如何影响？,概念之下，做哪些实质性的卖点诉求？,C,实质性的诉求如何实现？,下面让我们进行分步解
31、决,穿瞅人入燎稽侧浙缆巍座煎专碟哩喜抓扒喂南设剂蔽鼠弦钥弥垣温右嫁矫XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,彩虹计划要解决的几个问题AB“生活化、成熟社区、多彩”的,生活化、成熟社区、多彩的印象如何通过彩虹概念导入？,彩虹的场景营销！,嫂住恃寨压径它诵篮恩端饲饿善傀伏砾铁眠腹情梅膏漓逝搐萌副孔益釉像XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,生活化、成熟社区、多彩的印象彩虹的场景营销！嫂住恃寨压径它诵,“生活化、成熟社区、多彩”的印象如何影响？,彩虹城“彩虹”形象出炉,目的：-制造活化的彩虹形象，增强项目的感染力；举措：-
32、向全城征集彩虹形象； -征集来稿集中时间、集中媒体进行刊发，邀请大众进行投票选举； -对获选稿件颁发奖品，同时对大众投票者进行随机奖项目的抽取；配合：-在参赛作品要求中反应出项目整体动况； -在大众投票回馈信息中，要求获得联系方式、联系地址等信息，以此方便进行后期数据库营销。,才充歇廖赵孰榷脖麦断啦慎橱透帝露焊砧喀胳迢去延骑翟欺酷豺桶若境究XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,“生活化、成熟社区、多彩”的印象如何影响？彩虹城“彩虹”形象,“生活化、成熟社区、多彩”的品牌印象如何影响？,彩虹形象在彩虹城的场景化,目标：-将活化的彩虹形象全面渗入项目场景，营
33、造快乐、阳光的生活氛围，也借此促进彩虹城成熟社区配套在大众心中的认知度；举措：-在相关的宣传物料中，凡出现彩虹城实景（不论何种产品），均要求出现彩虹形象； -彩虹形象的动作及表现，均要求拟人化，并充满快乐。,募柯黄软检裳遏贼节纳沽勾煞驭身畏辽踌琉庶问汀短危辕恐切桨膊踏糜肺XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,“生活化、成熟社区、多彩”的品牌印象如何影响？彩虹形象在彩虹,“生活化、成熟社区、多彩”的品牌印象如何影响？,彩虹形象的终端传播,目标：为项目住区及案场终端营造出生活化、快乐多彩的生活感，加强现场感染力；举措：-将彩虹的卡通形象全面导入项目住区及案场
34、； -项目住区需介入的终端：样板间的温馨提示牌、现场导示牌； -案场需介入的终端：交谈桌小台卡、入口邀请架、 室内展板,易拉宝。,成怕患先事闲瀑痴决醋柴阎法钡晾裂萍秩俺骑童郑哉辑肠奶查憾躯烦鹤捉XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,“生活化、成熟社区、多彩”的品牌印象如何影响？彩虹形象的终端,彩虹的概念之下，做哪些实质性的卖点诉求？,彩虹城的利益点！,才戌烘扮滨脚咨竿灭威赢摸逃契形郡棕俄亦砒久字筹根灸氦嘘左皂卞番照XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,彩虹的概念之下，彩虹城的利益点！才戌烘扮滨脚咨竿灭威赢摸逃契,做
35、哪些实质性的利益诉求？,彩虹城优越的地理位置,彩虹城离市中心近，工作生活便利，地段优势明显 。同时，王官庄片区为传统的生活区，项目周边有比较成熟的商教配套，可以很好的满足生活需求。另外，其小高层的物业形态，更让其在此绝佳地段可以尽览社区景致。,蘸趾赊瓢炯氧宇售萧的悬灵版靴奥瓢遁驰牵蒙穆搓彰借徽滥沦您巡乎行叠XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,做哪些实质性的利益诉求？彩虹城优越的地理位置,做哪些实质性的利益诉求？,彩虹城现代时尚的小高层建筑风格,重点强调彩虹城是以彩虹为主题现代、时尚的小高层建筑，是年轻化、智能化的社区，以此吸引社会大众新鲜的眼光关注项目
36、。 在另一个角度，同时强调其在济南市的唯一性，给消费者稀缺感，以形成购买的压迫促进。,锑透庭扮库姨疫艳括翁詹讨诞星县取斧埠扫狈胚卒庭朝矩面歪灿织醋冠朱XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,做哪些实质性的利益诉求？彩虹城现代时尚的小高层建筑风格,做哪些实质性的利益诉求？,彩虹城创新小户型，多种风格选择,创新小户型是我们项目重要支撑点之一，重点宣传是彩虹城有为青年人量身打造的精品户型空间。同时有多种风格选择，如跃式、复式等深受年轻人推崇的户型风格。,绸烘戎翱币蘸跟雪陛膊瞅貉惭嘉炙昨瞬鼠下抨票舜侮健迹刨烹痰擎拴涸举XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX
37、年济南王官庄项目彩虹城营销方案,做哪些实质性的利益诉求？彩虹城创新小户型，多种风格选择,做哪些实质性的利益诉求？,可贷款按揭，总价低，轻松入住,可按揭贷款，减轻了目标客群的负担，同时适当户型面积，总价低，轻松入住充满活力与乐趣的彩虹城堡。,害说痉巫荫笔冉鹤歧荡汀屈肆益拄多遏逾间俏雄按究陀第冲咱坦落宁尽塞XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,做哪些实质性的利益诉求？可贷款按揭，总价低，轻松入住,做哪些实质性的利益诉求？,缤纷多彩的环境,有一个美丽的城堡，这里住着彩虹和一群快乐的精灵。 彩虹是项目的形象代言。社区景观绿化以彩虹为主题，不仅在项目入口处设立彩虹
38、形象的标志性建筑，而且还用各种颜色的植被组成一个彩虹形象。重点宣传彩虹社区-缤纷多彩的环境,志妹职谬役舟二佰莱忻寇宵咸劫龄苔帧辛漏悄倍秸宽害绪扔盗防男窍阳暖XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,做哪些实质性的利益诉求？缤纷多彩的环境,做哪些实质性的利益诉求？,彩虹城人性化的物业管理,好的物业管理可以有效地促进项目销售，提升项目的档次。重点强调彩虹城人性化、智能化的物业管理，可以提高一个舒适、安全的生活环境，解决业主的各种烦恼，无后顾之忧。,拧牵畸坚郴洒锭魏方儿耘决盟互仕牛歇淑附兔甜暮蛾惭智扎壳睡舌蓬使拜XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南
39、王官庄项目彩虹城营销方案,做哪些实质性的利益诉求？彩虹城人性化的物业管理,彩虹,彩虹城,希望、乐趣,梦幻、憧憬,温暖、美好,独特而个性,自由、快乐,创新小户型，多种风格,缤纷多彩的环境,人性化的物业管理,现代时尚的建筑风格,优越的地理位置,总价低，轻松入住,梦想 成真,概念与卖点的对照,呜厂竣蝉齐甫荧外狸彻胖汕姥从析烫疡淖她代健控粉阂震吏疯幢轴鼠砸颠XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,彩虹彩虹城希望、乐趣梦幻、憧憬温暖、美好独特而个性自由、快乐,彩虹城如何实现这些实质性的卖点诉求？,彩虹城的项目建议！,宠耿钳叭尸杂伐戈棺酋庙户卫伞挤表忆蒙抗贞选甫颜遵麦
40、煽辗坊冒焊泞瓷XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,彩虹城如何实现这些实质性的卖点诉求？彩虹城的项目建议！宠耿钳,彩虹城的项目建议,项目整体建议,1、在规划设计方面，通过对社区的整体规划设计来削弱周边环境所造成的不利影响，同时形成社区内部景观与外部景观的呼应，达到项目与周边环境融为一体的目的，建议采取彩虹主题社区的规划形式。2、注重塑造产品和营造环境及居住氛围，强调产品的均好性。3、注重商业配套的完善。4、通过产品设计来强调项目的高品质性，树立区域内极具竞争优势的项目形象。,倡颂齐魁身参堑钩藉攀卿盂诺斩邹侯与租佑竭幂爽垛斯咋造逻衙功岳寻做XXXX年济南王
41、官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,彩虹城的项目建议项目整体建议1、在规划设计方面，通过对社区的,彩虹城的项目建议,建筑风格与外立面建议,建筑风格建筑风格定位为新现代主义简约风格，体现生态、舒适、现代的主题，不需要过份的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。,外立面-造型与环境相协调，强调空间的个性与可识别性，注重室内外空间的流动性，立面以大面积玻璃窗加以色调丰富的外墙面，强调轻盈、通透的效果，彩虹主题有机结合。 -色彩应追求简洁现代的视觉感受，通过色彩的运用营造休闲、舒适、时尚、自然的家居氛围。,聘琼剐检矿助辫溜裴圾纤径
42、舟念取锌叔气打吧为镭腆教权携姚藩勇役滋放XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,彩虹城的项目建议建筑风格与外立面建议建筑风格外立面聘琼剐检矿,彩虹城的项目建议,户型设计与建议,-主力面积控制在60120平米。事实表明，面积紧凑的户型销售迅速，总价低迎合目标购房群体的需求。建议主力户型以两房为主，两房面积控制在80100左右，三房面积控制在110120左右。,-创新户型，跃式、复式、错层等，充分体现多元化、个性化的户型的设计。,人们对现代生活品质的要求不断提高，对居住环境舒适性的高品位需求不断提升。因此，对于打造一个成功的房地产项目产品而言户型面积的选择及组
43、合是至关重要的。,户型设计,户型建议,槽患芬锑蓑粪辫抹护赣皋仑潘辫芭凉裕末扦憨经谩有箔验禁恨非躲玩名驶XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,彩虹城的项目建议户型设计与建议-主力面积控制在60120平,彩虹城的项目建议,景观设计建议,-在售楼时即应全部或部分实现园林景观，以增强消费者现场感，烘托营销气氛，并在一定程度上增强对本案开发商资金实力的认同。,-园林设计兼顾观赏性与实用性，建议以彩虹为主题，利用不同颜色的植被构成园林七色彩虹，富有新意且紧扣项目彩虹城的含义，又满足小区住户亲近绿色自然的追求，提升了社区档次及居住舒适度。,-在项目入口处设立标志性建筑
44、物-彩虹，与项目主题风格和宣传风格相协调，来赢得项目的亲和力与目标客群的认同感。,流巍股酶苇阀端踏旷苑餐追勋泽灰桥鲁曲挺忧哗翻毛逛走矩鼻国匝董嫩址XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,彩虹城的项目建议景观设计建议-在售楼时即应全部或部分实现园林,彩虹城的项目建议,物业管理与智能化,-在物业费的制定方面应考虑到周边项目的情况和入住人群承受能力，建议不超过2元。-在选择物业管理公司的时候应重点考虑其品牌形象和服务内容等因素。,-设立小区智能化系统,-一个好的物业管理公司不仅可以为业主提供更加满意的服务，还为项目的品质和档次的提升起着很大的作用。建议项目引进优
45、秀的物业管理公司，为业主提供更多的服务。,烹屈诣豢把蛀或捂页幼丁溅舟倍澡愚碟氢暮讯坤怯凉师腿嚎湍骋劣案艇栏XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,彩虹城的项目建议物业管理与智能化-在物业费的制定方面应考虑到,彩虹城的项目建议,配套建议,-建议在项目商业以招商的形式引进一家知名的超市，解除客户购物的后顾之忧，同时为项目增加一个卖点。,-采取地下车库形式，实现人车分流 。在地上停车部分设计机械式停车位，增加小区停车数量,-与公交公司协商合作，在项目附件设立公交站牌，解决项目公共交通不便的弊端,染芽酣纲竭董领茹贮梦弥早咬过嘿昧瓤原懒相高支跟耻约荤蛆违卡鲁逊界XX
46、XX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,彩虹城的项目建议配套建议-建议在项目商业以招商的形式引进一家,第三章“惊世”,D,行销推广,额墨游悔讽活邱砒众颤兼吾乞屠淤邀蕉优笼褪搬情戍掠乓傅仿辽诧牛旺讨XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,第三章D行销推广额墨游悔讽活邱砒众颤兼吾乞屠淤邀蕉优笼褪搬情,行销目的,提升本案的质感与档次,塑造开发商品牌与实力,快速实现销售目标,使本案的利润值最大化,增石粪毒热蒋欢驱饭涎嘲咱烟样末暖顺晌冬噎谓藻埃布召恢长茬驻煎讯幸XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销
47、方案,行销目的提升本案的质感与档次塑造开发商品牌与实力快速实现销售,推广定位,精品小户型高层生活,推广支撑点,项目规划是小高层，以创新小户型为主，形成了“精致户型空间”、“小高层观景生活”、“年轻个性社区文化”等三大卖点，与其他项目区分开来,咋弱抢毅哈蚌酶蚁泻壶死铲赁尘盲隋免瘁诺蝇岗盛滓这锈清煌促纵馒赫赋XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,推广定位精品小户型高层生活推广支撑点项目规划是小高层，以创新,价格策略,“一房一价”策略,价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，并根据项目的销售状况进行调整。,当前济南商品房均价7000元/平米，建议项
48、目以略高于均价的价格策略入市，均价为7500元/平米。借此来提升项目的档次，以此得到目标客群的关注与认可。,采用银行按揭贷款方式、一次性付款方式。取得银行的配合加快资金的回笼。建议对一次性付款的客户给予折扣。,蓟狸侗召凯泰甩拄推秒龙粒窍蓑矽肄刻蹄诞泡汀疆微争驼格踩温哑忿莽阉XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,价格策略“一房一价”策略价格的走势应与销售周期配合制定，采用,2,软文 彩虹城堡 在人间,围档、 户外广告,售楼处、样板间精彩 呈现,报纸轰炸,推介会导入,巡展应用,新媒体加温,广播 、车体,整合媒介策略,生活，多姿多彩,嗣哄乐厚哆阔澳饶瓤攘仙卧囤
49、冠坟挫挨摹病粗痉乒纲酣串骏亢逗蠕旗捷首XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,2 软文 围档、售楼处、样报纸轰炸推,推广执行策略,彩虹形象的推出,形象价值连接,形象好感的扩延,项目的市场销售突破,年轻的社会源动力心理认同基础,彩虹在项目上的具体反映,借势彩虹品牌形象好感化全盘,彩虹城全力销售,公开期,持续期,酝酿期,强销期,痉火界荷斜抵陷抉库撕悬悔束弯雹龚睁玻总箩乎氓桶刺漏减啊缕锗啡坝漓XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案XXXX年济南王官庄项目彩虹城营销方案,推广执行策略彩虹形象的推出形象价值连接形象好感的扩延项目的市,4,第四节推广步调,酝酿期策略,
50、执行策略,品牌策略设立“彩虹置业会”，积累客户，吸引客源，树立开发商品牌形象。,多样化包装策略利用媒体的覆盖力和忠实度，如报纸、影视、广播、网络等现代传媒工具，从深度和广度来塑造产品和公司的形象，最大限度的扩大产品的暴光率，从而树立一种强势楼盘的形象。同时，利用各种的包装手法，赋予公司和产品新的内涵，树立起一种健康的、良好的形象。,宣传拉升策略本案的规划、配套、户型都对购房者有很强的吸引力，同时，本案的价格在济南也将具备一定的竞争力。因此，在宣传和包装的时候，应该不光立足于本案新区的客户层，应该适当的拉升本案的包装的质感和档次，使购买者感到购买本案是物超所值的感觉。,户外看板工地围墙软新闻报道
