《世联取地和进入策略研究顾问业务经验分享课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《世联取地和进入策略研究顾问业务经验分享课件.ppt（59页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、世联取地和进入策略研究顾问业务经验分享,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2006-1-15,世联取地和进入策略研究顾问业务经验分享版权声明：本文仅供客,取地和进入策略研究必须关注的问题 Issue ,取地和进入策略研究必须关注的问题 Issue ,在进行取地和进入决策时开发商最关注以下问题,在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地区？意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展趋势是怎样的？现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价
2、值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块必须在近期拿？哪些可以远期拿？如何确定取地规模从而使得效益最优？企业进入市场的时间节奏是怎样的？合理的取地成本是多少？,在进行取地和进入决策时开发商最关注以下问题在企业战略和开发目,世联对取地和进入策略研究的理解及观点Opinion ,世联对取地和进入策略研究的理解及观点,在企业区域战略下解析意向地区,进不进入该地区？,探讨企业在意向地区开发目标的实现度,进入策略,意向地区在其背景区域中的角色和定位,意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险,意向地区房地产市场研判,发展策略,土地储备策略,竞争对手情况
3、,市场总量、消化情况,客户群与产品情况,意向地区土地市场状况,意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险,土地储备原则,意向地块评估,意向地区房地产市场现状及发展前景,意向地区能否实现企业的开发目标,如何进入意向地区？,横向观察：周边其他城市的房地产发展,其他发展商的在意向地区的表现及动态,进入策略研究思路,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与建议,在进不进入该地区？探讨企业在意向地区开发目标的实现度进入策略,取地策略研究思路,取地策略研究思路土地价值影响确定土地价值弹性分析,世联取地和进入策略研究成功案例简介Case ,世联取地和进入策略研究成功案例简介,世联成功案例,世联成功案例项
4、目名称时间城市项目规模委托客户服务内容廊坊固安,中山房地产市场研究,项目规模：三个地块合共2600亩工作成果：城市在区域中的角色房地产机遇与风险比较中山与珠三角其它城市的房地产发展房地产市场研判土地市场状况发展策略土地储备策略,中山房地产市场研究项目规模：三个地块合共2600亩,万科佛山城市地图项目,项目规模：整个城市及各区工作成果：规划、产业发展和土地储备为房地产业带来的影响、发展空间各组团的产品类型、价格区间各组团配套优劣排序确定各片区的最适宜客户类型,万科佛山城市地图项目项目规模：整个城市及各区,经典案例：廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究,经典案例：廊坊固安工业园区项目取地和进入策
5、略研究,可能取地范围反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”,可能的取地面积高达30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城总体规划（2003-2020）”上，即为西起西玉、柏村，东至纪庄为保证最终取地范围的准确，可能的取地范围向东扩展1公里左右；,可能取地范围区间,可能取地范围反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”可,土地价值判断方法：网格分析法,网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格地块数量决定；考虑到可能的取地范围面积为30平方公里，确定网格地块面积范围为1公里至2平方公里,由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于整体分析，故实
6、际划分时作相应调整 地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状,网格划分,网格划分原则,土地价值判断方法：网格分析法网格图的基本分析单元大小由可能取,根据以上原则，世联把区域土地进行网格划分，并进行编号,根据以上原则，世联把区域土地进行网格划分，并进行编号1234,影响土地价值的七大核心因素,基于“固安县土地基准地价”、 “北京市土地基准地价”及固安的现实情况，世联总结出影响宗地土地价值的七大因素根据“固安县土地基准地价”与本区域的总体规划，本区域的土地均为一级用地，毛地价基本相同，所以成本影响因素忽略，不做土地价值影响考虑因素,1、商服繁华程度2、道路交通状况3、基础配套设施状况4、
7、环境条件5、产业影响因素6、城市规划7、宗地现状及内部资源,影响土地价值的七大核心因素基于“固安县土地基准地价”、 “北,七大核心因素权重值及考虑因素,根据特尔菲法（通过专家对影响因素权重作出统计估算）计算，参考固安县及周边区域基准地价修正体系各因素权重，确定七大核心因素对地块价值影响的权重比；按照土地价值大小，地块分为四个等级：很好、好、一般、差，分别用20、15、10及5代表。,1、商服繁华程度（权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%）考虑商服中心（农贸市场、酒店、银行、商业街）对地块的辐射影响程度。2、道路交通状况（权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%）考虑地块临街道路的状况（如
8、临街道路的性质、宽度、长度、年车流量）、对外交通便利度（距长途汽车站、机场距离），分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。3、基础配套设施状况（权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%）考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、地块距公用服务设施（市民活动中心、公园、体育场馆）的距离。4、环境条件（权重5%、弹性权重5%、弹性权重5%）考虑地块周边环境质量优劣度（噪音、大气污染、与污染源的临近程度）。5、产业影响因素（权重10%、弹性权重10%、弹性权重10%）考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。6、城市规划（权重15%、弹性权重30%、弹性权重44%）考虑周
9、边区域及城市对地块的影响。7、宗地现状及内部资源（权重15%、弹性权重15%、弹性权重15%）考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件（地形、地势条件、景观资源）等其他因素的影响,七大核心因素权重值及考虑因素根据特尔菲法（通过专家对影响因素,商 服繁华程度对土地价值的影响分 析,商服繁华程度分析主要考虑的是老城区的辐射影响力老城区对本区域的商服繁华影响程度由圆心向圆周逐渐下降,1,老城区,商 服繁华程度对土地价值的影响分,由以上分析，在商服影响因素下的地块价值如下表所示,注释很好：20好：15分一般：10分差：5分,由以上分析，在商服影响因素下的地
10、块价值如下表所示注释,道路交通影响分析,交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通路线对土地价值有不同程度的影响：106国到、京九铁路、廊涿公路、廊涿高速及京开高速对土地价值的影响的权重分别约为35%、15%、20%、25%、5%：测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。,2,道路交通影响分析交通网络对土地价值,由以上分析，在交通影响因素下的土地价值如下表所示,注释很好：20， 好：15分一般：10分， 差：5分,由以上分析，在交通影响因素下的土地价值如下表所示注释,基础配套设施影响下的土地价值分析,基础配套对土地价值的影响主要体现在老城区的城市配套对工业区的
11、辐射影响基础配套设施以老城区为中心，土地价值由圆心向圆外围逐渐降低,3,基础配套设施影响下的土地价值分析基础配套对土地价值的影响主要,由以上分析，在基础配套设施影响因素下的土地价值如下图所示,注释很好：20， 好：15分一般：10分， 差：5分,由以上分析，在基础配套设施影响因素下的土地价值如下图所示注释,廊涿公路,106国道,京九铁路,京开高速,廊涿高速,环境影响下的土地价值分析,环境对土地价值的影响分析主要体现在永定河及现有工厂及车道对环境的正面或负面影响永定河对土地价值的影响主要体现在其景观带对沿线土地价值的提升区域地块内的工厂及车道对环境影响主要体现在污染与噪音等方面的负面影响,4,水
12、泥厂,123456789101112131415161718192,环境影响下土地价值判断的分析方法,环境对土地价值的影响分为正面与负面影响之分，故环境影响因子的权重有正有负，但是它们的绝对值之和为100% 京开高速、106国道、水泥厂、京九铁路、廊涿高速、廊涿公路及永定河对土地价值影响权重分别为-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55% 测算出每一环境影响因子对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值,环境影响下土地价值判断的分析方法 环境对土地价值的影响分为正,由以上分析，环境影响下的土地价值评分为下图所示,注释很好：20， 好：15分一般：10分， 差：5分,由
13、以上分析，环境影响下的土地价值评分为下图所示注释,产业影响因素下的土地价值分析,产业积聚对土地价值具有提升作用；依据产业集聚程度与规模的差异，不同的产业对土地价值影响存在着差异纺织工业园与汽车零配件工业园对土地价值的影响权重分别为45%与55%本项目的工业用地主要分布在地块北部与南部，以此两块土地为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低测算出每一产业园对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值,5,纺织工业园,工业园区,123456789101112131415161718192,由以上分析，产业评分如下图所示,注释很好：20好：15分一般：10分差：5分,由以上分析，产业评分如下图
14、所示注释,大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值存在着影响大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值的影响权重分别为35%、15%及50%,城市规划影响分析,6,本区域土地价值,大北京的规划影响力权重35%,固安县的规划影响力权重50%,大廊坊的规划影响力权重15%,大北京规划、固安县规划及廊坊规划对,大北京基础建设规划下的固安,“新七环” 公路系统跨越北京市现有的行政边界，天津市、河北廊坊及保定地区通过新七环联系在一起。本区域位于京津发展走廊上的“第二首都国际机场”附近,固安位于北京市区发展战略规划的传统中轴上，在规划中的七环内。,6,大北京基础建设规划下的固安“新七环” 公
15、路系统跨越北京市现有,北京城市化方向为东南向，直指廊坊、天津；固安仅在城市化方向附近固安没有在北京城市空间新格局的两带上,大北京规划对固安的影响分析,北京城市化方向为东南向，直指廊坊、,大廊坊规划,大廊坊的规划范围为三大主团，即固安、廊坊与永清。固安目前的发展起点是规划中的三大主团最低的；廊坊的部分产业可以放在固安发展资料来源：访谈,大廊坊规划大廊坊的规划范围为三大主团，即固安、廊坊与永清。,固安县规划,固安新城规划基于老城区，发展的核心主团为汽车工业园、纺织工业园区及新城核心区新城规划核心区作为未来的城市中心区，土地价值最高,老城区,规划核心区,纺织工业园,工业园区,固安县规划固安新城规划基
16、于老城区，发展的核心主团为汽车工业园,三大规划对本区域土地价值判断方法,分别判断北京、廊坊及固安三大规划对本区域的土地价值影响根据三大规划对区域土地价值的影响权重，累计各个网格的土地价值,三大规划对本区域土地价值判断方法分别判断北京、廊坊及固安三大,由以上分析，规划因素对土地价值的评分如下图所示,注释很好：20， 好：15分一般：10分， 差：5分,由以上分析，规划因素对土地价值的评分如下图所示注释,宗地现状及内部资源分析,本项目地貌特征为永定河冲积平原，整个地块地势平坦，自西北向东南有微小的缓坡地块内除道路及少量的已建设用地外，其余基本上是村庄和大片农业用地,7,宗地现状及内部资源分析本项目
17、地貌特征,由以上分析，土地内部资源评分如下图所示,注释很好：20好：15分一般：10分差：5分,由以上分析，土地内部资源评分如下图所示注释,基于以上分析，世联对按照划分的宗地，参照影响因素的不同权重进行分析,根据特尔菲法确定的权重，进行土地现状分析； 按照权重值的变化，进行两次弹性分析； 按照特尔菲法现状分析及弹性分析的结果，分别绘制三张取地红线图 根据绘制出的红线图，确定核心价值区与取地范围,分析方法,基于以上分析，世联对按照划分的宗地，参照影响因素的不同权重进,特尔菲法现状分析(1),注释很好：20好：15分一般：10分差：5分,特尔菲法现状分析(1)注释,特尔菲法现状分析(2),注释很好
18、：20好：15分一般：10分差：5分,特尔菲法现状分析(2)注释,根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图,根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大红线所围合成的区域为土地价值最大的区域,根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图根,为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上,取地范围东起东相村、柏村，西至东礼村、杨家庄，北起西玉，南至扰耳营，吕家营；取地范围如红线所围合的区域,为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值,根据现状描述图的比例尺，世联计算出每块宗地的面
19、积,淡兰色表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地标色为淡兰色的宗地面积和为22.37平方公里根据现实运做，取地规模为20.8022.80平方公里本项目的研究对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域,根据现状描述图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积淡兰色表示获,弹性分析一（1）,注释很好：20好：15分一般：10分差：5分,弹性分析一（1）注释,弹性分析一（2）,注释很好：20好：15分一般：10分差：5分,弹性分析一（2）注释,根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图,根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大红线所围合成的区域为土地价值最大的区域
20、,根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图根,为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上,取地范围西起西玉、柏村，东至纪庄取地范围如红线所围合的区域,为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值,根据现状描述图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积,淡兰色表示获取的宗地规模，灰色表示价值较低的宗地标色为淡兰色的宗地面积和为26.34平方公里根据现实运做，取地规模为24.3426.34平方公里本项目的研究对象的规模即为淡兰色标志的地块所构成的区域,根据现状描述图的比例尺，世联计算出每块宗地的面积淡兰色表示获,弹性分
21、析二（1）,注释很好：20好：15分一般：10分差：5分,弹性分析二（1）注释,弹性分析二（2）,注释很好：20好：15分一般：10分差：5分,弹性分析二（2）注释,根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图,根据评分标准，世联确定取整分数在15以上的地块构成的区域价值最大红线所围合成的区域为土地价值最大的区域,根据土地价值判断（取整分数），世联绘出价值最大区域的红线图根,为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值评分数为12.5，即取整数13以上,为了保证取地研究范围的准确度，可将取地范围下限值调至土地价值,通过比较特尔菲法现状分析及弹性分析结果，世联得出区
22、域价值核心区,弹性分析一,弹性分析二,在特菲尔法基础上做的两次弹性分析，即对特尔菲法分析结果再做两次验证，确定在任何可能情况下的本区域绝对核心价值区。世联依此取三次分析结果的交集。,特尔菲法分析,通过比较特尔菲法现状分析及弹性分析结果，世联得出区域价值核心,区域核心价值区,区域土地核心价值区为红线围合成的区域； 核心价值区的面积大约为8.349.34平方公里。,区域核心价值区 区域土地核心价值区为红线围合成的区域；,世联建议取地范围,弹性分析二,弹性分析一,特尔菲法分析,在特菲尔法基础上做的两次弹性分析，即对特尔菲法分析结果再做两次验证，确定在任何可能情况下，本区域的取地范围。世联依此取三次分
23、析结果的交集。,世联建议取地范围弹性分析二弹性分析一特尔菲法分析在特菲尔法基,世联建议取地范围,取地范围东起东相村、柏村，西至东礼村、杨家庄，北起西玉，南至扰耳营，吕家营；取地范围如红线所围合的区域取地规模为20.7222.72平方公里,世联建议取地范围取地范围东起东相村、柏村，西至东礼村、杨家庄,取地次序原则建议,根据城市由成熟区向陌生区域发展一般自然发展规律，考虑到本项目的低水平基础与投资风险控制，取地方向应与城市自然发展方向一致 同时处在大北京及大廊坊规划格局里，本区域最先受城市化影响的区域为北部，取地方向可以考虑按照城市化影响方向，由北向南进行取地 在条件发生冲突的情况下，优先取得土地价值最大的地块,取地次序原则建议 根据城市由成熟区向陌生区域发展一般自然发展,方案一：根据取地次序原则建议，世联确定在集团有实力一次性大规模拿地条件下本区域的取地次序,根据取地次序原则，本区域的取地次序如图编号所示； 实际取地次序操作应具有一定灵活度。,方案一：根据取地次序原则建议，世联确定在集团有实力一次性大规,方案二：根据取地次序原则建议，世联确定在集团计划分批次以较小规模拿地情况下的取地次序,根据取地次序原则，本区域的取地次序如图编号所示 实际取地次序操作应具有一定灵活度,方案二：根据取地次序原则建议，世联确定在集团计划分批次以较小,THE END,THE END,
