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1、万科A财务分析,2009年11月,指导老师：何瑛,万科A财报深交所网站（szse） 公司介绍万科网站（vanke） 宏观数据信息（包含1-10月全国房地产市场运行情况，1-10月房地产 开发企业 完成投资及增速情况、1-10月商品房销售面积和销售额增长情况、1-10月七十个大中城市房屋销售价格指数）中华人民共和国国家统计局网站（stats.gov/） 2009房地产行业综合评估排名理财周报 企业绩效评价标准值2009作者：国务院国资委财务监督与考核评价局 经济科学出版社,资料和数据来源说明,总体分析思路阐述,PEST分析,SWOT分析,近三年财报数据,偿债分析,行业、竞争对手和万科简要介绍,营
2、运分析,盈利分析,综合分析,财务评价,风险及建议,提纲,1,行业、公司和竞争对手分析,2,财务状况整体简介,3,财务指标分析,4,财务评价,5,风险和改进建议,受金融危机影响，2019下半年到2009上半年房地产行业经历短暂的下滑，随后受益于经济刺激方案的影响迅速恢复并保持高速增长态势，具体指标如下,全国1-10月份房地产行业综合统计,全国1-10月份房地产行业价格指标统计,房地产行业PEST分析,房地产行业,T、技术环境,S、社会,E、经济,1、政策退出效应 2、廉住房、经济适用房、限价房3、税率、首付率、公积金、户型政策变动因素4、在建工程质量大检查 5、环保因素 6、劳动法,1、人民币升
3、值，汇率变动2、货币政策从紧、利率变动3、通货膨胀影响4、石油、铁矿石价格变动影响5、证券市场的潜在风险6、金融危机的余波7、世博会、广州亚运会利好8、国内较高的储蓄率,1、消费心态：价升量跌，持币观望2、投资心态：房地产增值的保值功能3、收入差距两级分化，中产阶层数量缩减4、老龄化趋势、人口出生率变化5、城镇化和新农村建设的长期利好6、企业的社会责任需要不断加强,1、节能、环保绿色要求持续提升2、新材料、智能小区、大批量规模生产3、信息和综合管理技术,P、政治政策,房地产行业PEST分析,地产行业属资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长等特点，从目前看，城镇化和新农村建设，经济
4、的快速增长，较大的人口基数将保证房地产市场的长期向好；而人民币升值，通货膨胀，宏观调控政策走向、房价的非理性上涨将成为房地产市场的近期风险，企业应该结合自身实际，采用积极的市场策略（例如增加小户型、加大二级城市的投入）、避免过度扩张，确保充足的现金流，降低负债率。,2009房地产行业上市公司综合评估排名,万科与竞争对手对比分析,根据09年中国房地产上市公司综合评估排名可以看出，万科为第十名，不仅落后华远、招商、华侨城，更是距离第一名的保利地产相差13.6分。 和竞争对手相比，良好成长能力和高效的管理是万科的优势，但土地储备不足，开发成本较高，销售利润率较低、股权分散则需要其长期重点关注。,万科
5、公司简介,万科企业股份有限公司成立于1984年5月，目前是中国最大的专业商品住宅开发企业。2019年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。,企业发展历程：1984 万科企业股份有限公司成立1988 进入房地产领域 1991 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易1992 正式确定大众住宅开发为核心业务 1993 更名为万科企业股份有限公2019 获“中国最受尊敬企业”称号2019 “中国房地产百强企业综合实力及资质TOP10”评选中名列第一 2019 入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”,
6、万科经营理念,从万科的企业性格来看，稳健经营是万科一贯坚持的风格。恐怕我们宁可放弃伟大成功的机会，也要确保不犯下致命的错误。 作为一个自由准入的行业，所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。凭借一笔先得的资源就可以坐收利润的时代已经结束，未来只有那些真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存；只有那些转化资源效率最高、能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终赢得胜利者的桂冠。 其实，这个行业真正的价值，从来都不在于高收益率，而在于其高成长性。它真实的魅力，也根本不在过去，而在未来。 摘自万科2019、2019年报（致股东篇）,万科SWOT分析,万科SWOT分析总结,我们认为随着房地
7、产价格的进一步攀升和外部环境变化，政策和市场风险已经累积并呈迅速放大趋势逐，地产寒冬将无可避免的再一次到来，建议万科采用适当的拿地政策，积极的市场策略，快速回笼资金，保证在下一轮寒冬低价获取土地储备，并快速扩张。,提纲,1,行业、公司和竞争对手分析,2,财务状况整体简介,3,财务指标分析,4,财务评价,5,风险和改进建议,报告期内财务状况整体概述,2009年1-6月份，公司实现销售面积348.8 万平方米，营业收入218.1 亿元，净利润25.2 亿元，较上年同期分别增长31.2% ，26.4%和22.5%。 管理费用比去年同期降低30.3%，销售费用比去年同期降低22.2%，管理费用、销售费
8、用合计占营业收入的比例比去年同期降低41.9%。 报告期末，根据最新市场及销售情况，公司对08 年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估，调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润16,234 万。 报告期末，公司持有货币资金268.8 亿元，比08 年末增加69.0亿元。公司的净负债率10.7%，比08 年末下降22.4 个百分点。,报告期内主要财务指标,报告期内主要财务指标简要示例,特别说明,房地产行业通用成本收入核算方式：存货类别下体现已开发完工产品，拟开发产品、在建开发产品和原材料等项，日常开发成本分类计入上述项目，待项目竣工结算核定项目总成本，然后确认销售收入，结转销售成本；万科销售收入
9、确认方式：在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认剩余房款的付款安排)确认销售收入的实现,提纲,1,行业、公司和竞争对手分析,2,财务状况整体简介,3,财务指标分析,4,财务评价,5,风险和改进建议,盈利能力指标统计,盈利能力分析,和行业相比，报告期其总资产收益率，净资产报酬率，主营业务利润率及费用利润率均高于行业平均值，略低于行业优秀值。 考量其3年的盈利指标变化趋势，总资产收益率，净资产报酬率，费用利润率在09年均止跌回升，呈积极向上走势，但主营业务利润率呈逐年下降趋势，相比08和07年分别减少5.54
10、 和6.72个百分点。 进一步分析收入成本变化可以得知，营业收入较上期增加26.4%，业务规模增长及土地成本上升导致营业成本增加47.5%，但销售费用和管理费用同比分别降低了22.2%、30.3%，得益于其执行了严格的费用控制制度，故利润总额较上期增长了22.5%。 当然利润上升的原因还在于房地产价格整体上升，通过对存货跌价准备进行回调1.6亿，增加当期利润总额的3.8%；,盈利能力分析2,销售收入构成中，房地产开发收入占99%，物业收入仅占0.06%，但人员规模占据上市公司的三分之一，管理费用较高，但考虑到物业对住宅销售的正向带动作用，有必要采用更加有效手段提升物业的利润贡献。,销售收入地区
11、分布看，长三角的的利润和营收关系较佳，珠三角，环渤海利润和营收仍有较大提升空间。整体而言，万科A主要盈利指标仍保持行业领先，有良好的可持续发展能力，但从长远看，其需要解决土地成本偏高问题，进一步优化营收结构和地区差异问题。,偿债能力指标统计,偿债能力分析,和竞争对手相比，万科现金比例领先行业整体水平，短期偿债能力较强；但存货占流动资产比例较大（70.8%），故其速动比率居于行业中游，中期偿债能力有待加强； 流动比率较去年同期增加8个百分点，但其流动资产较期初增加4%，流动负债减少53.5%，长期借款增加46.5%，我们认为其为了应对利率上升和通货膨胀而采取的应对积极的应对措施。 通过比较三年的
12、资产负债率发现，财务杠杆基本维持70%左右，略高于行业平均值，有一定风险，但在低利率，高收益情形下符合企业扩张型投资模式。 和08、07年历史数据对比发现，企业流动比率，速动比率，现金比例呈V字形变化，这说明企业在经历2019年的急速扩张后（土地结算和开发费用滚动投入），2009年实施了积极稳健的应对策略。 总体而言，万科现金储备充足，短期偿债能力较强，但受存货影响（6月增19项目，110亿），中长期偿债能力有待加强，同时需要做好应对市场较大变化的积极准备。,营运能力指标统计,营运能力分析,和竞争对手相比，万科应收账款周转率遥遥领先，超过行业优秀值38个百分点，但受累于存货影响，其总资产周转率
13、和流动资产周转率仅具行业中上水平。 得益于严格的费用控制制度，其营业费用比和管理费用比较上期明显降低，考虑到营业费用对销售的正向拉动作用，该部分费用继续压缩的空间有限。 主营业务成本呈连年上升趋势，2019到2009分别是61%、66%、69%、造成该指标客观原因为土地价格的连续上涨，但获取土地成本偏高仍是万科需要面对的较大问题。 存货周转率低于行业平均水平，且多年维持低位，其主要原因在于万科规模扩张迅速，同时房地产的项目的开发周期较长，在建产品和拟开发产品占据存货总额的94%，考虑到项目的滞后性，从未来2-3年看，该项指标难有大的改观。 总体而言，万科资产使用效率较高，营运能力较强。管理精细
14、化程度较好，但土地成本偏高，存货数量较大将是万科需要面对的核心问题。,成长能力指标统计,成长能力分析,经受了2019金融危机和地产调控的影响，万科2009财务成长能力指标位于行业中上水平，较上期有了明显的增长，但增长并不均衡，主要表现在主营业务收入增长和利润增长不一致，且总资产增长率呈逐年下降趋势。 我们认为，偏于保守的扩展策略，受地价长期上涨影响，拿地方式单一(主要是拍卖)的万科未来利润增长如果仍押宝于管理效率提升，规模化采购和住宅产业化，则长期持续成长能力存在一定的风险。如果其能解决长期土地储备不足，地价偏高和存货数量过大的问题，则未来更加值得期许。,上市公司专用指标统计,从经济增加值考虑
15、，万科自2019年（16亿）保持增长，经历2019年短期调整后恢复良好走势。,杜邦分析,提纲,1,行业、公司和竞争对手分析,2,财务状况整体简介,3,财务指标分析,4,财务评价,5,风险和改进建议,财务评价,我们认为万科公司在经历过2019的激进扩张，2019的金融危机和地产低潮后，积极调整，采取更加积极有效的财务策略，稳健经营，主要财务指标向好，已经实现由规模速度型向质量效益型的可喜转变，盈利能力，偿债能力，运营能力和成长能力在行业平均水平之上。 从长期发展看，万科仍需要使用积极稳妥的财务手段，积极融资、降低成本、进一步提升运营管理效率，改善营收的结构和地区差异，为股东创造更多的价值。,提纲
16、,1,行业、公司和竞争对手分析,2,财务状况整体简介,3,财务指标分析,4,财务评价,5,风险和改进建议,风险和改进建议1,万科对中国地产业的研判： 其实从原理上看，中国住宅业根本不应该是一个高收益行业，在土地交易完全市场化的背景下，部分先发企业在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的先发者优势正在迅速弱化并日渐消亡。这样一个行业，所能够期待的，只能是一个公平的收益水平。 其实，这个行业真正的价值，从来都不在于高收益率，而在于其高成长性。它真实的魅力，也根本不在过去，而在未来。万科的经营理念来源于以上判断，我们认可万科的勇气，为万科的责任感鼓掌，也期许更加公开
17、透明的市场经济，但是我们认为万科是一个理想主义者，如果不在现实中低头，前途未必一帆风顺，宏观层面分析如下： 1、政府关系欠佳，缺乏核心区域项目，且土地成本偏高。 2、存量土地较少，不能支撑可持续销售； 3、面临国有大型企业竞争经验不足； 4、没有做好应对下一轮地产寒冬的积极准备；,应对建议：1、通过和国有大型企业、知名外资企业合作，改善政府关系，降低土地成本，增加土地存量；2、通过收购，兼并、重组等方式获取中小开发商低价土地和既有项目，利用万科品牌，成本控制能力和规模化优势，快速渗透核心区域，提升盈利水平。3、坚持“精挑细选”策略，重点考虑价格的合理性和风险的可控性，严格评估项目的收益可行性，
18、稳步推进自有项目开发；,风险和改进建议2,应对建议：4、利用灵活的市场策略快速回笼资金，多种渠道进行融资，积极稳健的财务策略，保证较高的现金流和较低的负债率，应对利率风险，政策风险和通胀风险；5、细分客户价值，形成万科住宅标准，通过工厂化生产，提升住宅品质，通过住宅产业化形成差异化和低成本竞争优势。6、主辅分离，利用品牌优势提升物业的美誉度，进而促进住宅销售，进一步改善营收的结构，提升管理效率，缩小地区差异，通过进军二线城市，适度提升小户型比例，提升盈利水平。,风险和改进建议3,疑惑请老师帮忙,盈余现金保障倍数（经营现金净流量净利润 ）对房地产行业盈利能力分析的意义是什么？如何考评？房地产行业存货差异较大？如何公正评判其合理值？同样，存货周转率该如何分析？,谢谢,
