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1、2019南京房地产市场分析,2019.02.12,“逛南京像逛古董铺子，到处都有些时代侵蚀的痕迹。你可以揣摩，你可以凭吊，可以悠然遐想”,城市性质,历史文化：中华文明的发祥地，四大古都之一，历史文化名城，国际花园城市。,政治人口：国家区域中心城市，副省级城市，江苏省省会，中国科教第三城。2019年南京市常住人口总量为816.1万人，户籍人口638.48万人，城镇化率80.23%。 预测2020年南京市总人口1060万左右，向特大型城市迈进。,城市性质,产业经济：综合性工业生产基地，国家重要门户城市，华东地区中心城市和重要产业城市。2019年实现地区生产总值8011.78亿元，第三产业服务业占据
2、53.40%，第三产业比重位列国内第五（前四为北上广深）。地理交通：位于江苏省西南部，东连长江三角洲，西靠皖南，南接太湖水网，北接江淮平原。国家综合交通枢纽，是国家四纵四横铁路格局中南北、东西干线的重要交汇点。,城市地位,长三角城市群的“副中心”： 2019年，在国务院批准的长江三角洲地区区域规划中明确指出，“逐步建成以上海一级中心城市为核心，以南京、杭州、苏州、无锡、宁波等副中心城市为支撑的世界级城市群和城镇体系”，将南京等五个城市放在了 “副中心”位置。,南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出：坚持建设现代化国际性人文绿都，打造“人文绿都、智慧南京”，努力建设国家中心城市。青奥会
3、主办城市：极大地促进了国际化的交流与城市的发展建设，向国际化大都市迈向又一大步。,发展格局,落实主体功能区战略：1、优化提升区域：加快老城保护、更新（包括玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关的全部，雨花台、栖霞的部分区域），提升历史文化名城整体功能和名城形象；重点发展现代服务业和高附加值的高新技术产业，逐步迁出与城市功能不符的制造业企业。2、重点开发区域：以绕城与绕越公路之间地区为主（包括雨花台、栖霞、江宁、浦口、六合、溧水和高淳的部分区域）。重点发展高效益、关联度大、低消耗、低污染的装备制造、新材料、新能源、生物医药等产业，积极培育和发展物流、商贸商务、旅游等现代服务业，限制发展高能耗、高用地
4、、高污染的产业。3、生态保护区域：主要包括六合区的北部区域、溧水县南部和高淳县大部区域。以划定“1115”为主要载体，发展现代农业和乡村旅游。,交通格局,铁路：东部地区铁路交通枢纽中心，国家四纵四横铁路格局中南北、东西干线的重要交汇点，全国路网格局重要枢纽，路网辐射强度超上海。到2019年底，南京将拥有240公里的线路，到2030年南京市的轨道交通线网将由20余条地铁、轻轨线构成共计775公里的网络。,交通格局,航运：南京禄口国际机场是江苏省的门户机场，规模居华东第三，是国家主要干线机场，华东地区的主要货运中心。2019年旅客吞吐量1400万人次，排名全国机场第15位，货邮吞吐量248000吨
5、，排名全国机场第11位。地铁公路：地铁线路总长85 公里，线路长度居中国第五，远期规划线路总长超过750 公里，由“一横两竖”向“井字型”格局呈放射性发展。2019年高速公路总里程突破550公里，路网密度居全国第一。到2020年南京将形成“两环两横十四射”高速公路网。,发展机会,青奥会：一次体育盛会改变一座城市面貌是历久不变的铁律，南京城市发展、城市面貌、城市管理和服务将实现新的跨越。科教创新：根据 深化南京国家科技体制综合改革试点城市建设打造中国人才与创业创新名城的若干政策措施 （宁委发20199号）的精神，计划把南京建设成为长江三角洲科技创新中心和中国人才与创业创新名城。旅游：借助宁杭高铁
6、一方面稳固常规的旅游景点，一方面进一步打造高淳、溧水、江北地区的特色旅游产品，协同沿线城市打造民国特色深度游，深化六朝古都的文化底蕴。,发展机会,土地供应：南京初步计划2019年将新增住宅上市面积1000万平方米，其中商品住宅700万平方米以上，力争800万平方米，保障性住房300万平方米。各项供地指标均高于上年。,一级市场,南京市区2019年度国有建设用地供应计划表,单位：公顷,资料来源：南京市国土资源局,发展机会,商品房土地成交情况：2019年1月份，受春节假期影响南京共成交5幅住宅用地，成交面积373765平方米，环比仍然上升13.6%，预计2月份成交额更高。,一级市场,数据来源：搜房土
7、地,2019年1月份商品住宅用地成交情况,发展机会,量价走势：受政府宏观调控影响下，近两年南京楼市在起伏中上扬。2019年1月成交均价12416元/，同比增长9.5%；成交套数7341套，同比下降1.6%，可见供需结构渐趋合理。预计在新春淡市结束及政府“限价绳”松绑后，后续楼价将有所攀升。,二级市场,20192019月度成交规模、成交均价走势,数据来源：房王网,发展机会,成交结构：南京楼市仍以刚需为主导，100 以下、单价万元以下占据市场成交的五成以上。（当前南京市场单价万元以下楼盘多集中在江宁、江北、城北尧化门等近郊区域，以及高淳溧水城远郊区域。），单价12000-14000的四房户型也占据
8、一定的市场（约占20%）。,二级市场,数据来源：南京网上房地产,发展机会,（1）库存水平:浦口、江宁、栖霞、六合、高淳库存积压相对较高，全市累计库存14.8万套。去化方面，六个郊区、中心五区除秦淮外均超过80%的消化率。,二级市场,上季度各区库存及销售状况,数据来源：房王南京,注：上季度（2019.10.01 2019.12.31）,发展机会,（2）库存水平:2019年南京住宅库存大半年呈改善趋势，年底受政府一系列限价限购措施及银行贷款的收紧，库存量有一小波增长。2019年1月，在春节淡市下，库存依然有所改善，主要原因是在13年底楼市开始趋冷时，政府对楼市调控有所松绑。,二级市场,发展机会,成
9、交热点：品牌房企表现明显,二级市场,2019年1月住宅销量排行,发展机会,二级市场,区域表现：销售面积方面，浦口、江宁两郊外区占总销售面积的42%，六合、栖霞、溧水、建邺、浦口、江宁六区占总销售面积的71%。可见，南京都市区是主要的成交的来源。,总结,地位凸显：南京进一步发展的阻力是上海对其人口、市场的挤压，如今一线城市发展趋向饱和；以南京为代表的二线城市特别是省会城市由于其经济发展、交通便利的优势已渐渐成为房地产另一个“黄金十年”的主力军。旅游文化地位提升：青奥会对旅游文化、城市建设的影响力度不会亚于“十运会”，预计城市发展速度将加快5-10年。土地市场供应增长：受政府城乡统筹发展战略的影响，土地供应量、成交量均有所增长，区域可选择性增强。二级市场：100刚需房占成交主导地位，140三房、四房产品同样占据一定市场。区域表现：浦口、江宁两区虽然交易量较往年有所缩减，但仍然是南京的主力成交板块。,“一城三区”多中心发展,
