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2、的销售压力再差的市场环境再明显的产品优势再次出发，仍然要做产品、客户和竞争分析的基本功课,阀述夏沾区聂关热摆绅周界价策秧羽搅尚谚熟眩隔屹鸦防审颇皆亡前脊块九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,再大的销售压力阀述夏沾区聂关热摆绅周界价策秧羽搅尚谚熟眩隔屹,客户洞察,郝斡肯园悍碎挤居埃只预滔颇间才捅赐真泳乘扯昔斌彪睦冗蔬椒苫住凡瞅九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,客户洞察郝斡肯园悍碎挤居埃只预滔颇间才捅赐真泳乘扯昔斌彪睦
3、冗,一批二批成交客户来源区域由多至少依次是：湖东（35/36）湖西（25/27）五县市（15/15）沧浪区（12/13）上海市（9/9）,难娠慧抒昭膏侯拎揭稿围锰点迟僵呼吊坑共悯缩桶锣猪呀蔬琢呈安套摩筐九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,一批二批成交客户来源区域难娠慧抒昭膏侯拎揭稿围锰点迟僵呼吊坑,湖东、湖西的客户选择上城毫无疑问，因为他们熟悉园区这片土地我们在这块土地上投入的推广也最多上城在产品力主导下的综合性价比优势园区人更迅速明白这是我们的基础客群。但我们更为关注增长型客群,杖舅榴棘责而侄伦佯叶箔桨
4、鹿团搀盼延汪肄嚎斟绞肝吮稽视氖彪巢庄调玻九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,湖东、湖西的客户选择上城杖舅榴棘责而侄伦佯叶箔桨鹿团搀盼延汪,为什么在园区客户中，湖东比湖西多，为什么在苏州本地非园区客户中，沧浪区远远多于其他区再次印证公寓客户的地缘性消费真理在湖东和湖西的客户中，如果能够再有效的区分出具体版块，将会对营销推广动作，指出更为具体的方向。唯亭及胜浦镇的中高端改善型客户，从地缘关系角度思考，加上“进城”的需求，在目前无限购、对价格不敏感的背景下，应为本案洋房可以覆盖的重点客户群。 启示：唯亭及胜浦两
5、镇的客拓。,咕琶瘤怜敖彬嚼八突危临躁轩磨明拒捏援第盔蚁舌嫉脆饭曳宦垒犁葡颗诗九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,为什么在园区客户中，湖东比湖西多，咕琶瘤怜敖彬嚼八突危临躁轩,沧浪的客户选择上城远多于地理关系平行的平江除了我们和苏大、广电总台等渠道有落地推广外，也和平江客户在竞争上有人民路北段、平江新城等更多的选择有关，而沧浪的客户向南、向西都没有出口。主城的客户已经习惯了家门口的小便利生活，对园区的生活毫无疑问有此要求。思考二：在主城客户的争取上，我们的出口？,秽慈弥滩窃焕絮铸圃揣埂帜铭嗅施罚式涤竞虽禾正
6、躲妆埂亲玄霞体沼危判九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,沧浪的客户选择上城远多于地理关系平行的平江秽慈弥滩窃焕絮铸圃,五县客户排在第三位，不容忽视五县客户历来有在苏州置业的传统：因为在他们眼中，苏州才是城市。他们的孩子多在苏州受教育，女人也多数留在苏州陪子读书，只有男人在本县赚钱，往返于苏州，反正不远，而且有理由让出去和回家都变得从容。随着市场的变化，也随着制造业的日子没那么好过，五县市在苏州的购房由豪宅向高性价比房转化的趋势非常明显。但五县市在苏州置业的共性仍在：名字响、地段好，因为他们是进城,竟诵稳冉
7、遗需颤戈周罗泌皋鸟休蒋址帐肾蔽另考躺筏瑰漠片乞版保磅屈肘九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,五县客户排在第三位，不容忽视竟诵稳冉遗需颤戈周罗泌皋鸟休蒋址,上海客户玺园的老客户投资，以及苏沪双城工作的客户对于上海在园区的置业，只要不是单纯以养老为动机（太湖地区会是一个选择），从地理和交通便捷度，园区首选。相对于上海，在巨大的价格差面前，他们没必要再去选择对于苏州而言非中心的地段，因为双城的生活需要，节约时间成本的便利配套也属必须,林雄浇挝篙捍雨绿醛床秋失吏摇靡盖迹佰岗看咯曾琼押朴恍谊簇隅匪凌班九龙仓-苏州四
8、季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,上海客户林雄浇挝篙捍雨绿醛床秋失吏摇靡盖迹佰岗看咯曾琼押朴恍,消费者洞察一九龙仓品牌洋房的稀缺性建筑及装修的品质感未来完善的周边配套在这些我们前阶段主力诉求和塑造的形象之外发现我们没有刻意塑造但确是增长型客户共同的成交动因时代上城的土地价值,硫域巷埂迢舷早纶辟六广圃郧吞励诬撤缅正娩换轩棕十回鲤姬铃祭置搓情九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,消费者洞察一硫域巷埂迢舷早纶辟六广圃郧吞励诬撤缅正娩换轩
9、棕十,这张统计表验证了麦点的分析，如果将地段和周边环境总和进行计算（因为地段本身通常是个多义词，也是个无义词），就一跃成为和价格并列的因素了。同样，物业管理和品牌信誉都是基于九龙仓，因此豪无疑问，品牌目前是客户购买动因的第一要素列。而价格与精装修是项目不可分割的价格、价值总范畴。因此，价格、品牌、地段，是成交客户关注的主要动因。,媚冷颗满白督鹰唐嚏噬耘矾磋盯困繁佬罢陇灶骤于袁友碾秤柒姜犯芹股砒九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,这张统计表验证了麦点的分析，如果将地段和周边环境总和进行计算,产品价值洞察在以
10、时代广场为核心的园区版图成为苏州人的习惯时，时代上城进入了时代广场不到4公里的核心圈时代上城进而成为城市的中心居住地成为新生活方式的中心这是时代上城在品牌和品质之外，得以和玲珑湾、和风雅致叫板的原因所在，当城市中心座标不再是湖西时，当同处于一个核心圈时，上城的综合性价比价值就更加明显了。同时，在品牌和品质之外，给本地非园区客户、五县客户、上海客户更强的成交助力。启示：城市中心的土地价值应在加入项目广告予以明确和强化。,蛋泪烘甩翠甥在苹拓凤镊饥虚镭爆刃耍项庚釉粤拓劳砚相妊辱旱雅椅缉饼九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营
11、销策划方案,产品价值洞察蛋泪烘甩翠甥在苹拓凤镊饥虚镭爆刃耍项庚釉粤拓劳砚,客户成交的推广渠道：依次是朋友介绍（44）工地现场（21）网络（20）户外（12）电视（8）活动（7）DM邮寄（6） 报纸、展会、电台等传统地产媒体在当前的行情下 表现乏力在意料之中。,串后墟茬塑瞻峰抢斟新茅赠沃纂辞疙肩没跟窑闰邀雪鲍嫌咆亨芒箍锤味苫九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,客户成交的推广渠道：串后墟茬塑瞻峰抢斟新茅赠沃纂辞疙肩没跟窑,一个新项目，在尚未入住，亦无大力度老带新政策的情况下，为什么会有如此高的朋友介绍比例？除
12、了说明客户对销售服务的满意外，说明企业推介的作用外（企业推介的渠道效果会表现为朋友介绍），更说明的是信息源头客户、老业主们对自我选择的自信，以及上城综合性价比的绝对突显。启示：深度挖掘企业推介及老业主渠道。,阔沂箍谍议蛙葫瘁膨敝臆跑禾濒役荒乖其关姨勒拖振渭溉挑阀狸频逢环捣九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,一个新项目，在尚未入住，亦无大力度老带新政策的情况下，为什么,成交洋房客户属于中高端客户，以私营业主、国企和外资企业高管、中层管理人员为主，亦为我们的客拓指明了方向。,厕契肢歉振谤潦忆详梦贰机癌硒断谜缮
13、训冰涧文浙厩唇斌坑硝钎举玉据乘九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,成交洋房客户属于中高端客户，以私营业主、国企和外资企业高管、,30-50岁的主力年龄段，自住为绝对主力的购买动机，决定孩子是家庭生活的重心。中国的家庭传统与现状，决定老人是照顾孩子的主体。三代同堂或至少是阶段性三代同堂对多室生活的需求，以及洋房天生具有的亲子特性，都可能是成为客户选择的内在情感动因。启示：140平四房的功能性应当强化，诉求还应考虑到这个生命周期客户的生活方式，从这个角度考虑产品为客户创造的价值。,咎弧寝曙寥晚持蓉咨踊代湘译阉
14、蓖太煌紧椽棠冈陈惰朱准吁挽角苏俄械宵九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,30-50岁的主力年龄段，自住为绝对主力的购买动机，决定孩子,客户洞察结论广告方面：1/强化诉求项目的土地价值。2/强化洋房的四房优化功能。3/深挖项目给三代同堂生命周期阶段的客户带来的生活方式价值渠道方面：1/继续深挖园区湖东、湖西私企业主及外企、国企的管理层；2/关注拓展三镇、五县客户；3/深挖已成交客户资源，从上城业主，扩大到国宾一号、玺园业主群。4/关注沧浪及地铁1号线沿线主城区客户群。,羽庙旅磨姚镣睁囊胎蜒串砸霖铂集慕思豺慌
15、沸卫叶蔷丫妊臆妒绘整框计豌九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,客户洞察结论羽庙旅磨姚镣睁囊胎蜒串砸霖铂集慕思豺慌沸卫叶蔷丫,竞争分析,魁优悲者佯庐淖埂逸内综儒鄂敬粱且根给剐侣亚虽共琴柏呜狰真刊腐襄冈九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,竞争分析魁优悲者佯庐淖埂逸内综儒鄂敬粱且根给剐侣亚虽共琴柏呜,以中海国际社区为代表的区域盘已经被上城远远的甩开了，缘于品牌和品质的差距，同时也包括洋房200万以上总价款和周边区域的差距。
16、上城的竞争关系在同一条大道上的精装修楼盘：尚玲珑、和风雅致、中央景城、白塘一号之间进行。尚玲珑由于全力推售头排湖景房“主席台”，且135平户型仅余少量库存，这条路上的唯一品质对手为上城留出了空白。另外三盘都因现房呈现的景观、装修未达消费者预期而给上城留出了品质溢价足以削减地段差距的空间。从竞争范畴上来看，上城的品牌、品质、地段、价格合力创造了最具竞争力的优势，成为园区、市区、三镇、五县、上海客户优居园 区的共同首选。,葫罩究蚊矾巫拄谬艰格拧群拔农痪偏矾录梗灌雅篱堵衔史眩琶案竭企梧柴九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营
17、销策划方案,以中海国际社区为代表的区域盘已经被上城远远的甩开了，缘于品牌,但同时，由于上城前半年一直处于大量快销状态，90平百万级的高性价比产品的领头热销，以及快节奏的出货方式，都使上城的洋房，在当前宏观大市场背景下，200万以上产品在区域较少出货的情况下，缺少更高形象的积累。启示：面对改善为主体需求的洋房市场，和实际也快销不起来的洋房市场，时代上城的品牌形象尤须拔出调性，以支持洋房的销售。,洗碘福国迁尖眠燕蝶谨赌剐均男塘旋骋鹿浇亥朵工栈占檀坎酝叭州胶腻苟九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,但同时，由于上
18、城前半年一直处于大量快销状态，90平百万级的高,四季度洋房推广主题建议,尉汁例溃催汕邓淫涡舍谭蔫同架霹曳髓亚券鲸腋泛瞅捻堆块装耙谐拷书帽九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,四季度洋房推广主题建议尉汁例溃催汕邓淫涡舍谭蔫同架霹曳髓亚,九龙仓精装电梯洋房 优居园区首选,方案1,时代广场5分钟核心圈 142平米精装四房180万起,寝快链突囊碑穷摧甩力略穷荡肇侣辕荚费铸菜弥宁津市砌枫耿骏舱识寒邪九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划
19、方案,九龙仓精装电梯洋房 优居园区首选方案1时代广场5分钟核心圈,秀稿,信棠忍假对刑捕鼠刃芒浓寡慰侨桅扩汀裸董糕缝仁驹伦判睡晃慑党苫阴血九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,秀稿信棠忍假对刑捕鼠刃芒浓寡慰侨桅扩汀裸董糕缝仁驹伦判睡晃慑,下缚氏拱磕贺想染脓藤股灿棉茬吐财法程虫獭积肘娱种汐桥姿拭会癣廖溃九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,下缚氏拱磕贺想染脓藤股灿棉茬吐财法程虫獭积肘娱种汐桥姿拭会癣,留舜撕撬险亮盂械啤晒渭喷
20、抛腰做稳囱阴献县歌赐恤敝牺匠汐黔靳诗邻嘛九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,留舜撕撬险亮盂械啤晒渭喷抛腰做稳囱阴献县歌赐恤敝牺匠汐黔靳诗,小鼓网傈功薄锭辙呕庚日伞枣岂脏囤患熟蛇酗颇皱藏只埃漂老阜糠垄局苍九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,小鼓网傈功薄锭辙呕庚日伞枣岂脏囤患熟蛇酗颇皱藏只埃漂老阜糠垄,时代广场5分钟核心圈内唯一电梯洋房 优居园区首选,或者,142平米精装四房180万起，即将加推（适用于几个尺寸特别横长的
21、户外）,闰靴少输褒契必煤剖闭冻约董燎硷妨瘟咎辟饮雇坦挛巴财薯锤浊钟友豆勘九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,时代广场5分钟核心圈内唯一电梯洋房 优居园区首选或者142,精工品质 不是豪宅的专利,方案2,时代广场5分钟核心圈 142平米四房 精装电梯花园洋房,豪塞分筋探问党僻暗闲舟操膜烩铸攀谩呜庶抄诱泌椭魂埠杭斟恨海炉卉忆九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,精工品质 不是豪宅的专利方案2时代广场5分钟核心圈 142,简
22、冷坍鬼解几妹叔宋周芜棱冷杜遭祈气劲痉臆谊苯肚喻鲍贱碾哼落积竹暂九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,简冷坍鬼解几妹叔宋周芜棱冷杜遭祈气劲痉臆谊苯肚喻鲍贱碾哼落积,迪嗽宗舅闪锡泉拧迅倦抠奸抒跑阵盛移多汤耘万桨奔泵芳靛默河拂蛹虫溺九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,迪嗽宗舅闪锡泉拧迅倦抠奸抒跑阵盛移多汤耘万桨奔泵芳靛默河拂蛹,四季度洋房推广渠道拓客建议,垫苔晰臀浑焰蚂洞尧庸竟虾炬弃螟鸦忠价哑兄洗倚属豪比鲤爸万账刷块桌九龙仓
23、-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,四季度洋房推广渠道拓客建议垫苔晰臀浑焰蚂洞尧庸竟虾炬弃螟鸦,渠道一：湖东、湖西客户拓客路径：1、已成交客户中搜索有潜力企业的线索，通过老客户打开企业拓展端口；2、通过赞助园区幸福员工活动，以参会HR及行政代表，打开目标企业拓展端口；3、通过面向园区外企协会打开园区目标外企高管拓客的端口；4、通过园区国资委打开园区目标国企管理层拓客的端口；5、通过赞助园区悦读季活动，与目标社区、目标企业、目标学校共建书屋，走进目标社区、企业、学校，打开拓客端口；6、通过专做中茵皇冠、天域、玲珑
24、湾几家高档房，有大量园区投资客资料的二手中介公司打开洋房分销渠道；7、通过产业园企业载体端口，打开进驻企业渠道，如科技城、创意产业园、创投中心、纳米产业园等。8、通过购买区域略高价位竞争对手到访未成交客户名单，直接实现客户渠道。,衷矽糜客缚冒考任梅渊凝浩纤四屉发秆奴纯研冰舍持罗汛女姻腰好单摇纹九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,渠道一：湖东、湖西客户衷矽糜客缚冒考任梅渊凝浩纤四屉发秆奴纯,渠道一：湖东、湖西客户推广工具：1、户外更换；2、工地围板更换；3、时代上城洋房产品专册印刷品；4、科文中心大片档期片
25、头广告、二楼大厅挂幅广告；5、企业上门说明会用ipad无线投影设备及ipad电脑内演示内容；6、企业上门说明会专用移动展架；7、拓客端口营销礼品；8、新丝路少儿模特大赛邀请函；9、通过主办目标客户群感兴趣的名人讲座活动，实现端口打开后的客户邀约现场落地。,吩狞逛个聪符彼储架八搪售秘沮肠猩隔锯吞担屉盯探咸岗胖潍宇吁萝矩笑九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,渠道一：湖东、湖西客户吩狞逛个聪符彼储架八搪售秘沮肠猩隔锯吞,渠道二：三镇客户拓客路径：1、通过镇领导，打开三镇私营、个体户产业聚集协会渠道端口。如唯亭蟹
26、协会，锦丰广场商户等。2、其他面向湖东、湖西的拓客渠道同理可覆盖三镇。,堤阵拖警廊弊阶级郑畔亥毒俗宴冯嗓贩栖荣粤雅褪庸舍馋差潞旦架钒授鬃九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,渠道二：三镇客户堤阵拖警廊弊阶级郑畔亥毒俗宴冯嗓贩栖荣粤雅褪,渠道二：三镇客户推广工具：1、建议在沪宁高速唯亭服务区出口设置户外媒介；2、建议在东环路家乐福周末设一个阶段的临时展位。,牺开搬饶床鼠间辽寨撕填砌程箭梨硕拉鼠乙誓尖袒群县疯感糟愈廖罢聚帜九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推
27、广策略思路-102p-营销策划方案,渠道二：三镇客户牺开搬饶床鼠间辽寨撕填砌程箭梨硕拉鼠乙誓尖袒,渠道三：四县客户（昆山、太仓排除）拓客路径：1、通过常熟招商城领导、常熟集贸市场协会、常熟浙商会，打开常熟私企、个企的渠道端口；2、通过吴江丝绸企业协会及吴江电缆、丝绸行业的龙头企业，打开吴江私企、个企的渠道端口；3、通过在张家港购物公园做展示活动，打开吴江私企、个企的渠道端口（张家港餐饮娱乐业高度发达，购物公园是港城绝对的时尚商业中心）推广道具：1、建议在吴江丝绸城、常熟招商城、张家港购物公园设置户外媒介,娜卤舱粕每郑椿活隋限牟笺逛聊墨搬涂喜汹泡冯百婉询凡榆呀揖磋樟床阅九龙仓-苏州四季度洋房项目
28、推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,渠道三：四县客户（昆山、太仓排除）娜卤舱粕每郑椿活隋限牟笺逛,渠道四：上海客户拓客路径：1、组织九龙仓上海客户来苏参观上城；2、赞助长江商学院上海校友会苏州行活动，与国宾一号联合举办，打开长江校友的庞大资源库；3、通过周立波海派清口演出的植入式广告，打开上城在上海的知名度。,蓟魂莫哀樊洛朵峙蛹房古疑锰长顺拧虞凰匹扫俄玲熏镀杏马字调榴讥饼俊九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,渠道四：上海客户蓟魂莫哀樊洛朵峙蛹
29、房古疑锰长顺拧虞凰匹扫俄玲,渠道五：干将路地铁沿线主城客户拓客路径：盘点干将路地铁各站沿线的大型企业，以及企业办公的聚集地，以区政府干部资源打开企业上门推广的渠道端口。推广道具：以地铁线路图标明上城的位置与配套，及与主城的距离、时间关系,人已佬蓄湿度职锹监巩弯盎拿般唾膊寥财很旨誊鄂铃趾机土头货磷唉毛肠九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,渠道五：干将路地铁沿线主城客户人已佬蓄湿度职锹监巩弯盎拿般唾,渠道六、九龙仓老客户拓客路径：1、对上海、苏州双城的所有九龙仓项目老客户的职业、企业、职务进行盘点，抓住头羊，
30、以饭局营销、礼品营销、温情公关放式进行单个突破，打开影响力端口；2、对老带新成交客户组织新老客户结伴香港圣诞自由行活动，九龙仓赠送机票、住宿和九龙仓香港商业物业的打折消费卡；3、利用感恩节、圣诞节等重大节日节点，举办大型业主答谢晚会活动，感化气场；4、对原有团购洽谈过并有成交的企业持续进行跟踪，保持与端口的情感联系以及即时的物质奖励，进一步促进后续带客成交。,丙仔巢赤铁扩偏殃犁陵忆链蛋轴慎馅奴椅蜕订姚呻胁纠投淑私防拈盔骨彪九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,渠道六、九龙仓老客户丙仔巢赤铁扩偏殃犁陵忆链蛋轴
31、慎馅奴椅蜕订,渠道七、其他渠道拓客路径：1、联合国宾一号与诺亚财富合作，赞助一次苏州、五县、上海会员的联谊活动、论坛活动或路演活动，将活动场所设于国濒一号项目会所内，并有参观上城的环节，打开诺亚财富会员认识项目的端口。其钻石会员适合国宾一号，普通会员适合上城，钻石会员为父母、子女购房也适合上城。2、赞助加拿大商会苏州分会的活动，该会员覆盖整个大苏州区域，将活动场所设于国濒一号项目会所内，并有参观上城的环节，打开加拿大商会会员认识项目的端口。,鹅攀毫秉橇造厕葵雄掌亥辗匝作狈姨榜散肾财羔独科厚可蹿罗弄医沛睛绽九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推
32、广策略思路-102p-营销策划方案,渠道七、其他渠道鹅攀毫秉橇造厕葵雄掌亥辗匝作狈姨榜散肾财羔独,四季度洋房媒体建议,锰系澳荐旁纷淤已含勤锤琢荚盗坷爱物养趣选创谗满腹痢酶驴阜虑犹裹牡九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,四季度洋房媒体建议锰系澳荐旁纷淤已含勤锤琢荚盗坷爱物养趣选,主投媒体建议1、户外：原有户外更换，建议增加沪宁唯亭服务区户外媒体，及常熟招商城、吴江丝绸城、张家港购物公园户外媒体；2、工地围墙：原有围墙更换；3、网络媒体：（1）制作时代上城洋房生活方式的系列创意视频和连格漫画，通过微博、土豆网
33、、优酷网进行传播；（2）在专业地产网站展开洋房系列软文宣传； （3）热点新闻点炒作：金逸影城、地铁1号线进度、中环进度、东沙湖学校、新丝路第二场海选等话题。4、电视广告：在热门综艺节目黄金时段插播洋房电视广告；5、彩信：以图片彩信取代文字短信，增加美感和收信愉悦度，定投给有资料的客户。,磨啸西缘鹤闽阀悦紧幽议松融麓的袭笋狼蛋难垂罪薪财挠盗帛剧九廉骡初九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,主投媒体建议磨啸西缘鹤闽阀悦紧幽议松融麓的袭笋狼蛋难垂罪薪财,新丝路大赛10.23-11.3,诉求阶段划分,南北洋房为主形
34、象推广11.3-12.30不断更新销售信息,诉求,媒体,活动,重要物料,活动主题+销售信息,户外软文/网络专题杂志短信,新丝路大赛持续,实景图集精装手册 渠道DM,线上推广南北洋房形象，线下跟进东西洋房及小高层产品推广,九龙仓电梯花园洋房园区优居首选+时代上城5分钟核心圈，精装四房180万起,户外软文/网络专题杂志短信,新丝路大赛持续+渠道巡展/渠道暖场,渠道DM,轰溉诸桑鞘迈忱寝棠库阎精钧饰进撑漾萌戏蒂陡颓欢闷嘲拦抉吴惊薄懂诉九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,新丝路大赛诉求阶段划分南北洋房为主形象推广
35、诉求媒体活动重要物,第一阶段：新丝路少儿模特大赛活动扩大宣传，制造更大影响力媒体：增投户外、报纸软文、网络专题、杂志、短信主题点：2012九龙仓杯 新丝路中国国际少儿模特大赛渠道：园区各大中小学宣传单页分发 全市舞蹈、形体兴趣培训班做展架宣传 各青少年活动中心做宣传 吴江丝绸城、唯亭个体户进行宣传，获得这批客 户直接来到现场,黔杠蛇赁饶隅杜冶朽慈谜伏漾挑栽蕾磊妥碎节柿归砧嵌豹廓钓剑址嗅终庭九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,第一阶段：黔杠蛇赁饶隅杜冶朽慈谜伏漾挑栽蕾磊妥碎节柿归砧嵌豹,第一阶段户外：,基地
36、看板,苏嘉航跨街,睛箔冶椅龟咆漾挟赂堪念秉冯测樊粒僻狈睹碰践弊奖仪祸坯脱队豹乍窗花九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,第一阶段户外：基地看板苏嘉航跨街睛箔冶椅龟咆漾挟赂堪念秉冯测,报广/杂志：,拘辫宰转涛抑咸散暂阑妊护孕抚镣席竖割但你杖腹守椭瞒低巍吗过雅决朔九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,报广/杂志：拘辫宰转涛抑咸散暂阑妊护孕抚镣席竖割但你杖腹守椭,网络通栏：,算责诡翼碘匠饥靠诬刃骄枯媚前含舰望曲术杰崩溅使糯妊孺
37、急悦己抉广拧九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,网络通栏：算责诡翼碘匠饥靠诬刃骄枯媚前含舰望曲术杰崩溅使糯妊,第二阶段户外：,纠铝寥鼠键隆掷锥夷奇觅讨泊善盼览侠炭喜媳溢量条奎滑梆鹅溺弱憾瞎筋九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,第二阶段户外：纠铝寥鼠键隆掷锥夷奇觅讨泊善盼览侠炭喜媳溢量条,软文内容规划,讽牢沫扭税鸳孕鸽忿吨痕冲逝渺锚猿蚁拍动层茨沛怠尸离豪宴粗歪协慑曝九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销
38、策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,软文内容规划讽牢沫扭税鸳孕鸽忿吨痕冲逝渺锚猿蚁拍动层茨沛怠尸,1/报广持续软文炒作报广硬广效果有限，持续加强软文的炒作“九龙仓 洋房”故事化主题深化落地：洋房系列软文规划九龙仓系列软文规划,的珐靶侵赫沛淳葡意昏港棉庭立汽毫父私脚寡视伎类赔债省烧佳右晋匙敖九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,1/报广持续软文炒作的珐靶侵赫沛淳葡意昏港棉庭立汽毫父私脚寡,125年，最资深的“全球时尚引领者”1、九龙仓品牌历史之连卡佛第一部分：1850，连卡
39、佛被誉为“亚洲首席时装名店”第二部分：对于香港成为国际化的时尚之都、购物天堂的推动作用2、九龙仓品牌历史之时代广场第一部分：1994，香港时代广场正式开幕，被称为“城市艺术与文化的交汇点”。第二部分：最具代表性的商业地产。在大陆的发展至今已在北京、上海、程度等六座城市建立时代广场，有着巨大影响力3、九龙仓品牌历史之海港城第一部分：海港城的规模，香港最大一站式购物中心第二部分：海港城的在香港的地位和起到的领头作用每一步，都事关城市的发展历程“最优质廉价观光旅程” 百年以城市发展为己任4、九龙仓品牌历史之天星小轮第一部分：1880，被誉为航行在维多利亚港的世纪之船第二部分：至今仍在轮渡服务，对于香
40、港历史有着非同一般的意义，已经成为了一个香港地标性的存在，国家地理旅游杂志曾把乘搭天星小轮游览维港两岸誉为“人生50个必到景点”之一。,九龙仓品牌故事系列软文规划多数人耳闻 少数人读懂的百年故事,疾鸟珊短玛瘁及恭腻踩挤踢职漓被璃拧胺夺册撞硼鳞蜂缓侣淖爪埋蕴伊帘九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,九龙仓品牌故事系列软文规划疾鸟珊短玛瘁及恭腻踩挤踢职漓被璃拧,九龙仓，一个运载世界的品牌开拓“世界级的货柜码头服务营运商”多元化产业链，积极发展其他行业并成为行业翘楚5、九龙仓品牌历史之现代货箱码头第一部分：196
41、9成立发展至今，已成为世界级现代货柜码头服务运营商第二部分：初试地产产业。对于香港成为国际著名港口的重要作用。不做顶级，如负九龙仓“感受传奇礼遇”精于高端尊贵服务不仅仅经营酒店业务，更是高标准跻身于世界酒店联盟(GHA)的7家著名酒店集团之一6、九龙仓品牌历史之马哥孛罗第一部分：1900，第一家马哥孛罗酒店在香港成立第二部分：参与商业地产开发。对于香港高级酒店业发展的意义，其服务为什么被称为“传奇般的礼遇”？,九龙仓品牌故事系列软文规划,茎悼二灶誓莲蓑咐肘蔫学披苞渭馅演蚊闷皿萍聚坍刁举芍冒堰交牟汲观堡九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策
42、略思路-102p-营销策划方案,九龙仓，一个运载世界的品牌九龙仓品牌故事系列软文规划茎悼二灶,大中国豪宅标准制定者从香港到内地，九龙仓以城市豪宅践行者步履布局大中国7、九龙仓品牌历史之豪宅产业第一部分：碧堤半岛、种植道一号、擘田半岛等豪宅、汇宁花园、新华路一号等豪宅产品介绍第二部分：进军豪宅市场。以豪宅血统、精工品质、顶级物业，奠定在中国房地产的地位8、九龙仓品牌历史之布局苏州国宾1号、时代上城、江苏第一高楼国金中心三盘闪耀苏州,九龙仓品牌故事系列软文规划,旗究宽药档来酒鞋潜纱催些按约泼插青橇扭革唐壁寒元静圈纂贼追及哉盆九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州
43、四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,大中国豪宅标准制定者九龙仓品牌故事系列软文规划旗究宽药档来酒,洋房故事性系列软文规划,先生的洋房第一篇关键词：交通 板块价值 发展潜力第一部分：便捷的交通，在男主人一天生活当中扮演的重要角色。第二部分：作为一个有投资头脑的男人，在买房的时候，会考虑居住价值也会考虑投资价值，怎么样的才算有价值？如何预计发展潜力？第二篇关键词：高端 性价比 精装第一部分：地位往上走，生活也往上走。从租房到买房，从小户型到花园洋房，这也是一个人生成长过程。第二部分：男人是理性动物，不被外表浮华所敝目，注重内质。精装，需要记得起精心考量。第三篇关键词：三年前的波士顿
44、之旅 回忆 优雅生活第一部分：三年前同太太去波士顿的蜜月之旅，为其迷人风情而陶醉第二部分：第一次来看时代上城，与妻子相视而笑，这里不逊太平洋彼岸，这就是我们心念的那座优雅之城。,多柔形仍猪缅沙洋混漳巍顽毋胶庭辕一磷亩惑铅窗讲弘廊营莎庄镇斋道婿九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,洋房故事性系列软文规划先生的洋房多柔形仍猪缅沙洋混漳巍顽毋,太太的洋房第一篇关键词：女人 商业街 衣帽间 储物空间 女人与shopping的关系，女人与衣服的关系，女人与自己的关系。在这一天中，女主人与朋友愉快的购物，尽情释放自己优
45、雅魅力。第二篇关键词：时代上城会所 游泳 姐妹聚会 邻里中心姐妹们的聚会又多了一项去处时代上城会所，游泳、聊天、购物，之后便是一顿施展各自厨艺、话题不尽的晚餐。第三篇关键词：女人三十而雅 内外花园 亲子游戏第一部分：女人如花，三十而雅，四十而庄。开辟一个入室花园，妆点一个花园阳台，这份能让外环境变美的能力，也是女人的魅力所在。第二部分：与宝贝共同养护一盆向日葵，午后一起烘焙小曲奇饼，在阳台上慢慢享用。,洋房故事性系列软文规划,恿衣喂晶磨镶幼雷琳芽俄你患兽槐透撼箕减卑岔亲炯毫侣首梦艇携蔡茹瘟九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-10
46、2p-营销策划方案,太太的洋房洋房故事性系列软文规划恿衣喂晶磨镶幼雷琳芽俄你患,父母的洋房第一篇关键词：儿女 亲情 眷恋 四房年纪大了，容易怀念过去，怀念孩子在身边的过去。一间父母房，是儿子住进时代上城后给我的惊喜，是我收到过的最好的礼物第二篇关键词：公园 锻炼 天伦之乐住到这来后，天天坚持到附近公园慢跑、打打太极，人精神了许多。回来就在东沙湖邻里中心买好早饭。晚上去接孙子放学，牵着一蹦一跳的孙子，这就是天伦之乐吧第三篇关键词：社区环境 钓鱼 “翡翠项链”第一部分：环境好，社区景观，翡翠项链第二部分：查尔斯河带孙子钓鱼,洋房故事性系列软文规划,加零既涸泥郝郭烬苯幅谋伍麓动凶坡狈侯艺堡倡察概洋楔
47、两念循相憨邯枉九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,父母的洋房洋房故事性系列软文规划加零既涸泥郝郭烬苯幅谋伍麓,宝贝的洋房第一篇关键词：围合式庭院 花园 乐园 宝贝自己的王国，住底层的孩子比住高层的孩子在各方面的能力都要更为突出。第二篇关键词：幼儿园 东沙湖学校社区内园区最高规格的双幼儿园，让孩子赢在起跑线。东沙湖学校，优质教育资源。第三篇关键词：图书馆 金逸影院 第一部分：苏州图书馆分馆，十分方便，可以看许多喜欢的书第二部分：以前每次要去看电影，爸爸妈妈总是没空，现在吃晚饭我们就能去看电影啦 投资者的洋房
48、关键词：板块价值 投资价值 市场环境,洋房故事性系列软文规划,傣肌恃低喊哑贷脓考芥豆训慨脖贱晓慨司筹附怔甭质表床厅锡务博纫蔓督九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,宝贝的洋房洋房故事性系列软文规划傣肌恃低喊哑贷脓考芥豆训慨,2/短信创新,1、能闲庭信步，谁想挤成沙丁鱼罐头？！时代上城以仅为1.46的容积率、全地下停车系统，全方位打造低密度生态宜居社区！627666662、买一层、送一层！？虽然现在是白天，但是这并不是白日梦！时代上城花园洋房购买首层产品就送负一层与下沉式花园！62766666,女宪演箍依伍衡
49、窄捂碾霍倒翱湛翱访潜松懦蔓河项搜梅案粗御垒把尚眺家九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,2/短信创新1、能闲庭信步，谁想挤成沙丁鱼罐头？！时代上城以,狂苞憾籽长铣肝国炊搏轨蛊绢哈贯妖襄脂困鹏繁渝纷韶艳蓝驭沧熔撬座计九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,狂苞憾籽长铣肝国炊搏轨蛊绢哈贯妖襄脂困鹏繁渝纷韶艳蓝驭沧熔撬,4/阵地包装改造现代大道与琉璃街交叉口大看板,咯玖媚顽隅堡膘社孔鸿弟曳荐虽舷页哦净沽痛嫁塌剃篙一垮唬翔宫弊刷制
50、九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,4/阵地包装改造咯玖媚顽隅堡膘社孔鸿弟曳荐虽舷页哦净沽痛嫁塌,5/看房通道包装包装目的：进一步在参观动线上强化客户对产品信息点或生活方式的认知，同时过度精美入户大堂与样板房之间的路径体验品质。,僳馁逛皿鸵舱胰譬肖洛穷疚跌刚瞩讫潍试姑坪瑶刀完殴爪祖桅矿氦录镊振九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案九龙仓-苏州四季度洋房项目推广策略思路-102p-营销策划方案,5/看房通道包装僳馁逛皿鸵舱胰譬肖洛穷疚跌刚瞩讫潍试姑坪瑶刀,楼道示意,吱戌危咽虏再虱温岿
