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1、2019年7月,时代北侧地块市场调研报告,报告大纲,1,城市概况,历史文化名城淮安，是一个古老又年轻的城市，距今已有2200多年的历史，2019年由淮阴市更名而来；是江苏省重要的交通枢纽；是苏北南部的中心城市；全市总面积10,100平方公里，淮安市区面积3218平方公里；淮安是江苏省辖市，下辖5区、4县；五区为：清河区、清浦区、淮阴区（原淮阴县）、开发区、淮安区（原楚州区）；四县为：涟水县、盱眙县、金湖县、洪泽县；至2019年末，户籍总人口达到了543.24万人，其中市区人口249.97万人；境内有五大淡水湖之一的洪泽湖。,淮安市，位于江苏省北部、江淮平原东部，地处以上海为龙头的长江三角洲地区
2、。是长三角城市群的22个城市之一，是长三角城市经济协调会成员市。属中国东部沿海经济带，通达亿吨大港-连云港港和盐城大丰港两个沿海开放港口均仅需1.5小时。京杭大运河与古淮河在淮安交汇。,地理位置,“南船北马”交汇之地“九省通衢、七省咽喉”之誉,交通运输,铁路新长铁路在淮安境内全长81公里，并于国家干线铁路联网运营；将建设宿淮铁路、淮连铁路、淮扬镇城际铁路、宁淮城际铁路，形成连接新沂、连云港、盐城、扬州、南京和宿迁的铁路运输网络；公路基本建成区域公路框架，形成较为完善的公路快速交通体系；全市公路通车总里程11231公里，其中高速公路通车里程380公里；京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路
3、在境内交汇；空港已于2019年建成并投入运营的淮安涟水机场，实现了航空运输零的突破；水运现有航道1485.7公里，其中等级航道509.7公里；运输力2019年完成货物周转1879477万吨公里，旅客周转量737233万人公里，分别较上年增长17.8%和18.5%。,名人韩信、梁红玉、吴承恩、关天培、周恩来等,美食淮扬菜、鲁菜、川菜、粤菜并称中国四大菜系,名胜古迹铁山寺、清宴园、老子山、明祖陵等,文学艺术西游记、老残游记、淮剧等,历史文化,城市总体规划,淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；
4、两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射 2000万人口的中心城市。规划城市规模：中期（2019年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为 55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。,历史文化名城，交通枢纽，苏北中心,城市总体规划,内整外扩，东扩南连，重点发展开发区及大学城,中心城区商业中
5、心、办公、行政中心 中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发展商业。向北工业（淮阴工业园）、居住 清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对独立。向东工业（开发区）、居住 重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。向西工业（盐化学工业区） 淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。向南教育（大学城）、居住,小结,淮安是长三角北部重要的中心城市，名人故里、运河之都、淮扬美食、生态之城，北接连云港、东北接盐城市、偏南接扬州市、南邻安徽省、西连宿迁市，是全国重要的商品粮及副食品基地之一，区域交通枢纽。南船北马：连接中国近海南北的交通大枢纽商贸名区：长
6、山角北部地区商贸中心婚庆之都：婚庆旅游基地见证浪漫爱情的新天地美食天堂：中国四大菜系之一的淮扬菜之乡生态新城：绿色自然的生态文化家园和谐家园：全国和谐社区建设示范城区,2,2009年开始，淮安GDP首破千亿，达1,121.75亿元，近4年的增幅平均为18.90%； 虽然淮安已连续8年经济增长速度保持在两位数，但其与苏北其他地级市相比，优势并不明显。,其他苏北地级市0511年生产总值,淮安0511年生产总值,淮安市0511年人均生产总值（元）,2019年淮安人均GDP为34750元，首次超过全国平均水平，比上年增长23.28%； 由于人口总量较大，淮安的人均GDP略低于苏北地级市平均线；属于快速
7、发展阶段，有较大成长空间。,淮安第三产业占比由05年的33.5%，增长为11年的39.8% ，较上年增加14.3%，高于全省的11.1%的增长率；2019年淮安第三产业所占增长率略低于徐州，高于扬州，且发展速度较快；第三产业以旅游、地产为主，已逐步取代二产的地位；第三产业将继续成为政府发展重点，餐饮、休闲娱乐及零售业将进一步得到发展。,2019年批发和零售业实现488.47亿元，餐饮住宿业实现59.37亿元，分别较上年增长17.2%、24.0%，餐饮住宿业增长快，其对社会消费品零售总额的增长贡献率达到10.84%；一是物价上涨，二是国民经济持续增长，居民收入增加，投资规模扩大，居民消费信心和投
8、资信心增强，消费和投资推动了社会消费品零售总额增速的加快；05年11年平均增幅为17.34%，低于其他城市的增长速度；生活水平提高，主要从饮食、穿着及休闲娱乐上追求高品质的生活。,淮安0511年社会消费品零售总额,其他苏北地级市0511年社会消费品零售总额,2019年城镇居民可支配收入：支出=100:66；与其他苏北地级市相比，收入属于偏低， 但其的收入支出比则偏高；淮安的消费意识力强。,其他苏北地级市2019年城市居民人均可支配收入/支出,淮安0511年城市居民人均可支配收入/支出（单位：元）,淮安市0511年全社会固定资产投资 单位：亿元,苏北其他地级市0511年全社会固定资产投资单位：亿
9、元,扬州、徐州、盐城、连云港、泰州、宿迁自06、07年开始快速增长，至09年已开始降低增长速度；2019年固定资产投资为1009.99亿元，较上年增加22.3%；2019年完成房地产开发投资275.87亿元，较上年增长16%，占全社会固定资产投资的比重为27.31%。地产开发投资加大，06年起发展加速，从09年开始至11年趋于平稳；淮安房地产开发投资以商品房为主，营业用房、写字楼占比较少。,经济增势趋稳，农业生产小幅增长，工业生产增长稳健，第三产业稳中趋好，内外贸易形势较为稳定，金融机构存贷款增长亦有加快淮安第三产业有近年来发展较快，有巨大的发展空间，但目前尚无国际一二线品牌进入居民收入增长加
10、快, 全年城镇居民人均可支配收入20260元，比上年增长14.6%；人均消费性支出13315元，增长14.4%在个人收入指标中，月收入在10002000元的群体数量较高，个人和家庭收入水平表明淮安消费仍以中、低等消费为主2019年淮安城镇居民的恩格尔系数是33.1%，按国际标准生活水平已属富裕。（恩格尔系数常用来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕）消费者已开始注重生活质量，对餐饮、休闲娱乐、艺术文化等提出了新的需求,小结,淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产 总值增长速度年均保
11、持在10%以上，相对发达城市而言整体经 济处于刚起步阶段。城市发展重心“东迁”，经济开发区的建设推动了城市建设的 步伐，拓宽了市域范围。 城镇居民整体收入还处在较低的水平，对高档商品及大宗物件 的消化力不高，一定程度上影响了房地产的消费能力。城市的集聚能力有限，对周边地区资源的集聚能力尚不足以支 撑其区域中心城市的定位。,观点,3,新亚,雨润,茂业,金鹰,苏宁,清江,万达,淮海商圈,万达商圈,大学城商圈,体育中心商圈,城东商业市场,淮阴区商圈,红星美凯龙,大长江,博得,浩源,摩尔城,锦绣,时代2,时代1,苏果,沃尔玛,乐购,家乐福,欧蓓莎,港龙,现代,禧徕乐,苏宁睿城,义乌商贸,国际汽车城,中
12、央皮革城,亿丰,悦达,颐高数码,商业分布,淮安的商业市场主要分为以下几种形式：大型商业卖场，如：新亚、金鹰、清江商场、万千百货等；集中专项市场，如：锦绣国际装饰城、中宏国际红星美凯龙、欧蓓莎居然之家、大长江家居市场、浩源汽车博览城、博得五金家居市场、港龙义乌小商品城、义乌商贸城、禧徕乐国际商贸城、现代食品城、瑞林国际、中央皮革城等；超市大卖场，如：乐天马特、华润苏果、乐购、沃尔玛等；步行街：万达室内步行街、乐园女人街、酒吧街等；沿街商铺：淮安主城区发展较好的街铺主要沿淮海东路、淮海北路、淮海南路、淮海西路、健康东路、承德北路等主干道分布。,商业市场简述,一、大型商业卖场代表个案,（万达、雨润、
13、新亚、金鹰、清江、茂业、苏宁）,万达广场,雨润中央新天地,中央新亚,金鹰国际,清江商场,茂业时代广场,苏宁电器广场,二、专业市场分析,红星美凯龙,大长江,博得,浩源,摩尔城,锦绣,欧蓓莎,港龙,现代,禧徕乐,义乌商贸,国际汽车城,中央皮革城,颐高数码,在售项目返租情况,淮安市场型的商铺投资竞争已经进入白热化阶段。从数量看，项目众多，近3年开发的量超过淮安过去10年的商业开发量，这么大的商业体量无论是从经营还是投资的角度来看，都存在一定的风险 从商业经营业态来看，业态雷同，重复率高，以家居市场为例，新开的和未开业的就有810个，加上原有的小的家居市场，目前淮安仅家居这一类市场有近10个存在，产能
14、严重过剩,数据截止2019年6月,在售项目去化情况,开发商：浙江颐高数码集团运营商：浙江颐高数码集团项目位置：淮海北路东侧，漕运西路北侧业态情况：1-3层为大型数码连锁卖场占地面积：14405.9总建筑面积：99840，地上79180（住宅39560，办公18620，商业19398）容积率：5.5绿化率：25%住宅总户数：368户总车位数:456辆项目情况：整个建筑有街区式商业裙楼、5A级商务写字楼、城市酒店式公寓及精品住宅组成最近动态：项目计划于2019年8月开工，2019年商业部分建成营业,颐高数码,市中心代表个案,开发商：淮安新苑房地产开发有限公司项目位置：淮海西路58号业态情况：1-4
15、层为家居建材市场，具体分布如下： 一层、陶瓷，合计138间 二层、卫浴，合计320间 三层、地板，合计318间 四层、厨柜、五金、灯具，合计320间占地面积：11624.1总建筑面积：约10万方住宅总户数：260户商铺数量：1096间商铺面积：10-50开盘时间: 2019年入住时间：2019年12月最近动态：现商铺预约中,中环国际广场,三、淮安沿街商铺概况,（淮海路、承德路、健康路、师专路、交通路）,除了大型商业卖场、专业市场、超市这几种商业形态外，沿街商铺是淮安市场上较为成熟的一种商业形态，多为单层、双层底商，随自然人流逐步发展成型。而虽然沿街商铺在淮安已经颇为成熟，但其实际品质、层次等方
16、面还是存在着良莠不齐的情况。除了淮海东路、淮海北路及承德北路的部分路段在街道环境、消费层次、品牌种类等方面较好之外，其它路段与之相比都还存在明显差距。从整体角度来说，还有待发展、提高。,沿街商铺形态分析,本地块周边商业情况,本地块位于师专路与交通路交汇处，与淮师一路之隔，属于城中心商业圈，有较为集中的消费群体。除淮海路和承德路及健康路主交通干道上的业态发展规模较大、店面装修和物业管理有一定的层次外，丰登路、师专路都属于街道型商业、无统一管理、房屋建筑结构也比较陈旧。地块周边业态丰富，包揽了餐饮、服饰箱包、休闲娱乐、银行、以及大型超市。沿街商铺以中低档商业为主、此外租金水平可以衡量一个商圈的繁华
17、程度，不同路段、租金价格差异较大。师专路与交通路现日租金达到38元/，甚至10元/天。,目前，其业态主要以服饰为主，服饰鞋包类业态占比约在35%左右，汇集了淮安现有的大部分品牌店，包括九牧王、七匹狼、红蜻蜓、劲霸服饰、雅戈尔、利郎男装等品牌。其次餐饮部分也占了很大比重，约占到22.71%，其中囊括了肯德基、麦当劳、必胜客等品牌餐饮店；生活配套类，包括了医疗、美容美发、烟酒商店等，约占比17.28%。淮海东路与淮海北路的支撑，也带动了周边商业小街铺的发展。如丰登路与清河路，以逐步形成精品商铺一条街的格局；如金马广场后成型一条餐饮为主的小吃一条街；如交通路北段，成型书店一条街，南段与大运河广场毗邻
18、，因而成型一条精品美食街。租金情况在13元日平米左右，但所有街铺均是自然成型，无统一规划和管理，业态相对纷杂，品牌、品质良莠不齐。,淮海东路、淮海北路,淮海东路、淮海北路业态组合比例表,商业业态格局,承德北路、健康东路业态组合比例表,承德北路南端主要依托大运河文化广场，沿街餐饮、百货、烟酒等业态类型已经成熟。北端与健康东路交叉口，受到中鑫上城餐饮及娱乐等业态发展的依托，配套型商业街铺发展也较为成熟。而健康东路东段与水渡口区域交界，商业氛围已成气候，但西段与淮海北路交界段，沿街商铺较为奚落。两条路段，租金情况基本在0.82.5元日平米之间。餐饮及生活配套类型商业，仍是这两条路段商业业态的主力，各
19、占比33.04%和21.42%。如承德北路段的街铺，商业氛围虽然成熟，但街铺多以中低档的商业为主，租金的高低完全由路况、路段情况决定。,承德北路、健康东路,商业业态格局,商业业态格局,师专路、交通路,师专路是淮安人气较高的小吃一条街，依托淮安师范学院南校区，故而得名。除在校学生外，还有大量潜在消费群体，街道狭窄方便流通，业态种类丰富，因此每日的人流量较大。主要业态包括餐饮、日杂百货、洗化用品、箱包、饰品、鞋帽、服饰等。无论是师专路还是交通路都是以单层商业为主，交通西路单间面积在70左右，月租金在70008000元/，单间转让费1020万；而师专路和交通东路单间面积在1020，开间3米左右、进深
20、范围在78米，月租金30005000元/不等，转让费9万10万。该路段由于有固定的消费客群，且店面较小，因此租金和转让费普遍偏高，基本高于淮安市其他路段。,淮海广场仍然是淮安不可替代的第一核心商圈，但以万达为中心的水渡口商圈正逐渐成熟，已成为淮安的次商业中心。 中高端的商业主要集中在淮海东路地段，由新亚商场、金鹰国 际等大中型商业卖场组成，同时这里也代表了现今淮安商业的最高水平。 随着城市的发展，“东扩南移”的发展将逐步成型，更多的次商业中心将发展起来，淮安商业将多点开花，大学城、清浦新城、生态商务新城将成为商业重点发展的方向。市中心由于可供开发的土地资源越来越少，可谓是寸土寸金，由于其资源少、地段佳、土地成本高，市中心目前及未来开发的地块仍将以商业为主。,淮安商业市场总结,
