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1、新店拓展,2021/7/13,1,新店拓展2021/7/131,选址的重要性（important)第一看位置 ！第二看位置！第三还是位置 ！,我们的手机销售95%以上是以店铺形式销售，门店位置选择自然成为一个关键的战略决策问题,2021/7/13,2,选址的重要性（important)第一看位置 ！第二看,一、选址的决策过程复杂，成本高，一旦 选定不易变动，位置特点对企业整体战 略影响较大商店位置好 ， 即使战略组合一般，也易获得成功商店位置不好，经营者再有能力也往往难以弥补这一缺陷如： 不要在丁字路口中央处找店，没有安全感；,2021/7/13,3,一、选址的决策过程复杂，成本高，一旦 选定
2、不易变动，位置特点,二、商店位置的选择是一个综合决策问题， 需要考虑很多因素,2021/7/13,4,二、商店位置的选择是一个综合决策问题，,店门口有大树、电杆、变压器，则有问题； 店门口如有高台阶，台阶应少于3个； a.大商场的店招一定要在室外或门口一层； b. 在大商场开店要选一层内的或二至五层， 租金比例10：6：4：3：2 依次递减；店门口要有象麦当劳或肯得基店的亚克力门头，白天也应亮灯；,2021/7/13,5,店门口有大树、电杆、变压器，则有问题；2021/7/13,城乡结合部处有些乱，应在相对繁华的地段找店，可以找有一大排大门面的地方；找一幢大楼，下面有一大排门面，先装修一下，然
3、后分租出去；旺铺不怕租金贵；好猫不找死老鼠：如：应学习证券公司长门面、饭店宽的门面、布料店、书店等；抢门面：一个月或半个月的好处（租金）；,2021/7/13,6,城乡结合部处有些乱，应在相对繁华的地段找店，可以找有一大排大,商店,附近商店的特点,周边人群的规模和特点,竞争水平,交通便利停车位,法律条文,人口变动趋势,合同期限810年租金年增5% 最高增长率GDP增长率,房产成本,2021/7/13,7,商店附近商店的特点周边人群的竞争水平交通便利法律条文人口变动,三、商店选址资金投入大，且长期被占用。,支付租金：押2付1，个别店可以考虑转让费装修：门头 + 背景板 + 配件区 + 图铃区 +
4、 上网区 + 空调 +收银台 + 柜台5节 + 功能吊牌10个 + 基础装饰固定资产投入：LCD + 音响 + DVD + 功放 + 2-6台电脑,2021/7/13,8,三、商店选址资金投入大，且长期被占用。支付租金：2021/7,付房租原则: 月房租毛利/月 1/3,f.g. 面积：150-180m，月租则为1.51.8万； 面积：200-300m，月租则为9万 1/3=3万左右面积500-1000m的大店，毛利略低于租金3倍也可考虑,2021/7/13,9,付房租原则: 月房租毛利/月 1/3 f.g. 面积：,计算过路行人,N人 12 10小时 N指路过店门口的行人，每五分钟数人,每天
5、按10小时计算，最好在上午11至11：30和下午3至3：30之间数人，12指每5分钟数一次人，1小时则有12个5分钟,2021/7/13,10,计算过路行人N人 12 10,a.小店：路过人约1万人/天 (注: 平均售价1500元/台) 1.路过人成交率0.2%左右(各地区不同应修改比率)，当月该店销量约1万人0.2%30天=600台 600台1500元/台=90万(10至12)%毛利率=9万至10.8万 毛利2.按0.1%成交率: 300台1500元/台=45万 (10至12)%毛利率=4.5至5.4万 毛利,2021/7/13,11,2021/7/1311,b.中店：400-600 m ，
6、若平均按500 m计算 500 m 100元租金/ m月= 5万 500 m 60元租金/ m月= 3万若0.2%的成交率，1.2至1.5万人/天 30天 0.2% =720至900台 720至900台1500元/台=108至135万12%=12.96至16.2万 (毛利润),2021/7/13,12,2021/7/1312,c.大店：1000 m 若100元租金/ m月=10万-15万 若 60元租金/ m月=6万1. 在地级城市按0.2%的成交率算, 2万人/天 2万人 0.2% 30天=1200台 1200台 1500元/台=180万12%=21.6万 (毛利)Conclusion: 可
7、考虑6万/月的房租。2. 在省级城市按 0.3%成交率算, 2万人 0.3% 30天=1800台 1800台 1500元/台=270万 12%=32万Conclusion: 可考虑10-15万/月的房租。,2021/7/13,13,2021/7/1313,d.测算时间: 分别上午11点、下午3-4点、6-7点测e. 地点: （房租比例） 1层 : 2层 : 3层 : 4层 = 10元 : 6元 : 4元 : 3元成交率也需按照不同的楼层进行折算，以1层的成交率为0.2%为例，其它楼层应进行如下的折算： 1层 : 2层 : 3层 : 4层 = 0.2% : 0.12% : 0.08% : 0.0
8、6%,2021/7/13,14,2021/7/1314,四、商店位置必须与企业任务、宗旨和目标市场长期保持一致，也要和企业战略组合（产品、价格、促销）保持一致,眼光利润：要看到未来的轻轨、地铁、郊区的新建小区情况，要测到未来2-3年的情况。找各县招商局（招商引资办公室）帮忙找店。,2021/7/13,15,四、商店位置必须与企业任务、宗旨和目标市场长期保持一致，也要,商圈的分析,商圈是指经营某种产品或服务的某家或某类企业的顾客的地理区域,2021/7/13,16,商圈的分析 2021/7/1316,商圈的特点,人口规模与特点：总规模与密度年龄分布受教育程度住房拥有率可支配收入总额人均可支配收入
9、（可支配收入15%=交通和通讯费）职业分布发展趋势,2021/7/13,17,商圈的特点人口规模与特点：2021/7/1317,商圈的特点,人口规模与特点：总规模与密度总人口20%普及率(50%换机率+12至15%复合增长率)=手机市场总量/年按照人均AURP值100元/月计算：通讯消费总量 = 手机市场总量/年100元/月12个月,2021/7/13,18,商圈的特点人口规模与特点：2021/7/1318,县、镇的竞争程度,竞争者的数量和规模竞争者的优劣势分析短期与长期趋势市场饱和度,步行街,b,b,a,a,a,a,c,c,c,c,2021/7/13,19,县、镇的竞争程度竞争者的数量和规模
10、步行街bbaaaacccc,具体可选的商店位置,供选择的位置数量与类型便利性地区限制成本,8-10米长的店,镇： 0.5万/月,一般县：0.8-1万/月,好县： 1-1.5万/月,2021/7/13,20,具体可选的商店位置供选择的位置数量与类型8-10米长的店镇：,法律条例,税收：找招商局给包税政策执照：找招商局协调公司法最低工资保障：了解当地最低工资保障行政区域划分,2021/7/13,21,法律条例税收：找招商局给包税政策2021/7/1321,对商店区位和店址的评价（7项）,客流：行人的数量，行人的类型停车设施：停车场的数量与质量 停车场到商店的距离交通条件：大规模公交系统的可获性 靠
11、近主要的交通路,2021/7/13,22,对商店区位和店址的评价（7项）客流：行人的数量，行人的类型2,商店构成：a商店数目和规模 b商店之间的互补 c零售的均衡配置具体店址：a易见性（金角、银边、草肚皮） b区域内的布局 c营业场地规模和形状 d场地和建筑的状况和使 用年限,门店值钱,门店还可以,门店不值钱,2021/7/13,23,商店构成：a商店数目和规模门店值钱门店还可以门店不值钱202,占用条件 a自有或租用条件 b 营运和维护费用 c 税金：租金交易税由房东支付 d 区域规划的限制 e 自愿遵守的规则 全面评价： a 商店大体位置 b 具体店址,2021/7/13,24,占用条件
12、a自有或租用条件2021/7/1324,全面评价 商店大体位置 具体店址,2021/7/13,25,全面评价2021/7/1325,找店的位置：金角; 银边; 草肚皮(中间位置)不值钱 f.g. 集客能力强的商家(如:麦当劳、肯德基等) 找店的租金比：角：边上：中间= 2：1：0.4,门店值钱,门店还可以,门店不值钱,（麦当劳、肯德基）,2021/7/13,26,找店的位置：金角; 银边; 草肚皮(中间位置)不值钱 门店值,四、对店址的具体评估,费用成本：租金 + 员工工资 +市场推广费+税+折旧和管理费1.5万+ 50.15万+0.5万 +0.5万 + 0.5万 = 3.75万可销售的大体数
13、量： X台/月每台所带来的毛利润 ：每台约120元 X 120成本=B,2021/7/13,27,四、对店址的具体评估费用成本：2021/7/1327,五、对店址的租赁洽谈事项,1、位置、面积、使用2、租赁期限3、租金、负款方式4、店招、广告位5、双方的责任和权益6、违约条款、违约金7、法律、仲裁,有关房屋租赁合同请务必按照总部的合同范本来签署，合同范本链接,2021/7/13,28,五、对店址的租赁洽谈事项1、位置、面积、使用有关房屋租赁合同,六、开业筹备工作,1、注册 2、厂商、供应商发布会3、招商、供货渠道、运营商渠道4、装修：亚克力、配件区、图铃区由总部统一弄5、招聘、培训：内聘与外聘
14、相结合，1个月培训6、开业渠道方案、广告7、开业日期：宁可延长准备期也不要匆忙开店,独立公司,分公司,2021/7/13,29,六、开业筹备工作1、注册,店招展示（诸暨2店）,店招展示（永康）,2021/7/13,30,店招展示（诸暨2店）店招展示（永康）2021/7/1330,专 区 展 示,专 区 展 示,2021/7/13,31,专 区 展 示专 区 展 示2021/7/1331,七、各地门店案例（1）,不好 ？,西安,街 道,OK 好！,2021/7/13,32,七、各地门店案例（1）不好 ？西安街 道OK 好！2,七、各地门店案例（2）,四川北路附近,上海,烧烤店不错,长门面,202
15、1/7/13,33,七、各地门店案例（2）四川北路附近上海烧烤店不错长门面202,七、各地门店案例（3）,迪信通,六里桥,北京,门面长 OK！,国美,2021/7/13,34,七、各地门店案例（3）迪信通六里桥北京门面长 OK！国美2,七、各地门店案例（4）,附带二层,湖北,小门口,5级台阶,失败的店,2021/7/13,35,七、各地门店案例（4）附带二层湖北小门口5级台阶失败的店20,七、各地门店案例（5）,大肚店,温州,门口我们公司抢了2个眼睛店,2021/7/13,36,七、各地门店案例（5）大肚店温州门口我们公司抢了2个眼睛店2,七、各地门店案例（6）,二楼特长门店,宁波,OK,20
16、21/7/13,37,七、各地门店案例（6）二楼特长门店宁波OK2021/7/13,七、各地门店案例（7）,大天井的地下店，进门就能下电梯,合肥,成功！,2021/7/13,38,七、各地门店案例（7）大天井的地下店，进门就能下电梯合肥成功,七、各地门店案例（8）,麦购店五层，失败！该店地下一层无天井，人流少，没开,天津,2021/7/13,39,七、各地门店案例（8）麦购店五层，失败！天津2021/7/1,七、各地门店案例（9）,广州天河城 7 层,广州,（1） 太高！人流只1.2万左右；（2） 4 层有手机商圈,惨败！,2021/7/13,40,七、各地门店案例（9）广州天河城 7 层广州
17、（1） 太高！,七、各地门店案例（10）,步行街 二 层,四川,（1） 一层无入口；（2） 二层广告位也不显眼,失败！,2021/7/13,41,七、各地门店案例（10）步行街 二 层四川（1） 一层无入,七、各地门店案例（11）,东门店 二 层,云南,室外广告牌小,失败！,2021/7/13,42,七、各地门店案例（11）东门店 二 层云南室外广告牌小失败！,七、各地门店案例（12）,王府井百货 一 层,重庆,靠得太后，一般人进店看不见,失败！,2021/7/13,43,七、各地门店案例（12）王府井百货 一 层重庆靠得太后，一般,七、各地门店案例（13）,星沙店： 约10米长，通城商业广场
18、里面， 租金便宜。百脑汇 五层宁乡店（这是1个开在县里的店） 门面好，但偏离了中心商圈50米 门口有几棵砍不掉的大树 长沙分公司从该店得出的经验教训是： 县里开店不在中心商圈的就不开！,长沙,失败！,失败！,成功！,2021/7/13,44,七、各地门店案例（13）星沙店： 约10米长，通城,七、各地门店案例（14）,成都,？问题店,旗舰店,2021/7/13,45,七、各地门店案例（14）成都？问题店旗舰店2021/7/13,七、各地门店案例（15）,迪信通,步行街 成功店,沈阳,屈臣氏,2021/7/13,46,七、各地门店案例（15）迪信通步行街 成功店沈阳屈臣氏2,七、各地门店案例（1
19、6）,迪信通,沃尔玛,失败，远离步行街,哈尔滨,街 道,步行街,2021/7/13,47,七、各地门店案例（16）迪沃失败，远离步行街哈尔滨街,七、各地门店案例（17）,南京东路店（圣德娜）,上海,问题店！,2021/7/13,48,七、各地门店案例（17）南京东路店（圣德娜）上海问题店！20,七、各地门店案例（18）,南方休闲广场店人流少,上海,失败店！,2021/7/13,49,七、各地门店案例（18）南方休闲广场店上海失败店！2021/,七、各地门店案例（19）,金山店 客观缺点： 门头不太长（7m左右），还有不让砍的大树遮挡； 所在街道两边不远处各有协亨的1个店进行夹击 主动营销： 门
20、口有大电视放大片营造人气氛围，另发DM单页， 主动公关企事业单位、周边富裕的渔民,上海,成功店！,2021/7/13,50,七、各地门店案例（19）金山店上海成功店！2021/7/13,七、各地门店案例（20）,宽门头,包头,成功！,2021/7/13,51,七、各地门店案例（20）宽门头包头成功！2021/7/135,七、各地门店案例（21）,麦当劳,进口小，问题店,北京,迪 劲信 松通 店,二层,2021/7/13,52,七、各地门店案例（21）麦当劳进口小，问题店北京迪 劲二层2,七、各地门店案例（22）,木樨园店门面宽,北京,应是成功店！,2021/7/13,53,七、各地门店案例（22）木樨园店北京应是成功店！2021/7,谢 谢！,2021/7/13,54,谢 谢！2021/7/1354,问题？,问题？,
