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1、案例一 ：上海新天地成功的旧改项目,世联研究案例,案例一 ：世联研究案例,2,案例之上海新天地,选择标准旧城改造商业区定位城市中的经济地理位置相似（城市中心区域）借鉴成功因素功能定位与项目发展战略业态比例与商业形态改造模式与改造顺序,2案例之上海新天地选择标准,3,上海新天地区位,旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈北至太仓路西至马当路南至自忠路东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人,3上海新天地区位南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧,4,新天地的改造只是太平桥改
2、造规划中的一部分,太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑,4新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分太平桥改造规划,5,新天地改造历程,1997年 规划构想1998年 拿地1999年 新天地北里动工 中心绿地及人工湖动工2001年 新天地北里开业（商业只租不售） 中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工2002年 新天地南里开业（商业、公寓只
3、租不售）2003年 住宅一期完工，销售率100 写字楼一期完工，销售率90以上.,2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖,2002年进度新天地南里（商业、公寓）,2003年进度住宅、写字楼一期,太平桥改造秩序,5新天地改造历程1997年 规划构想商圈地铁口商圈地铁,6,改造前的上海新天地,破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础,6改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。,7,上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心,功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及
4、到达上海的中外游客,功能构成客户定位具有shoppingmall功能,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会,7上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集,8,改造后的上海新天地,新天地规划布局,北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，
5、菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。,南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。,8改造后的上海新天地新天地规划布局北里以保留石库门旧建筑为主,9,上海新天地商业形态,新天地占地3万平米，建筑面积6万平米街铺北里街区 以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修南里以反映时代特征的新建筑为主集中式商业少量商铺 2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑小结：集中式商业与街铺的比例42集中式商业（5层）58街铺（24层）近乎40：60的比例,9上海新天地商业形态新天地占地3万平米
6、，建筑面积6万平米,10,新天地夜景：横纵的小街,10新天地夜景：横纵的小街,11,上海新天地业态,北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平,南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。,估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38：42：20,11上海新天地业态餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11,12,上海新天地改造结果,小结：成功实现了旧城改造城市功能的升级住区客户置换区域形象的提升整体房价的上涨,旧貌换新颜,12上海新天地
7、改造结果指标改造前改造后功能单一居住功能综合高,13,上海新天地旧改成功因素,选址差异化的定位旧改开发顺序旧改启动,位于城市中心区核心位置，距离城市高档商业、商务区附近商业功能启动，旧建筑修缮，环境改善与临近成熟商圈形成差异，功能综合与城市旅游形成互动将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等集于一体住宅建设，实现部分收益新建集中式商业，完善商业功能后期住宅开发，实现超额利润较大规模（启动，建筑修缮，投资巨大，提升形象）功能转换（商业功能取代原有住宅，完善城市功能）生态环境（建造人工湖，为后期住宅增值）,13上海新天地旧改成功因素选址位于城市中心区核心位置，距离城,14,上海新天地商业功能实现成功因素
8、,选址差异化的定位商业业态比例商业形态比例商业盈利模式商业竞争,核心位置、市级商圈附近多功能零售：餐饮：休闲娱乐及商服42：38：2042集中式商业58商铺商业经营，住宅销售的盈利模式价值最大化开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式主要通过后期进行房地产开发，通过溢价实现超额汇报高档住宅吸引高消费群体进驻，商业的核心客户，使新天地保持一定的客流量，面对其他商业竞争市场,14上海新天地商业功能实现成功因素选址核心位置、市级商圈附近,15,案例二：台湾淡水渔人码头码头改造成功案例,15案例二：台湾淡水渔人码头码头改造成功案例,16,概况 台湾淡水渔人码头,淡水第二渔港位于台北县淡水镇淡水
9、第二渔港内；位于淡水河右岸，面对观音山；陆域面积15公顷；水域面积11公顷,台湾地区渔港原是提供生产性渔船停泊作业使用，近年来，随着渔业整体环境变迁，加上人民对于海洋性游憩活动的需求与日俱增，促使渔港利用与发展方向亦随之调整。淡水第二渔港逐步改造为功能多元利用的示范性港区,台北市,淡水渔人码头,16概况 台湾淡水渔人码头淡水第二渔港位于台北县淡水镇淡,17,拓建淡水第二渔港，继续发展传统渔业生产,政府顺应渔业生产要求修建淡水第一渔港,台湾行政院农委会渔业属推行渔港多元化发展，改善环境，进行第三次规划,继续增设木栈道二期、蓝色公路码头、北县渔市、及情人桥工程，硬件投资已经超过5.5亿元新台币,1
10、953年,1981-1987年,1994年,2000年,千禧年跨世纪晚会在此举行，并正式命名为淡水渔人码头,发展历程 台湾淡水渔人码头,1998年,从环境美化码头改善入手，修建浮动码头、木栈道、公厕、凉亭等基本设施。,1999年,成立渔业行政及训练中心，进行第二次港区规划,2000年至今,17拓建淡水第二渔港，继续发展传统渔业生产政府顺应渔业生产要,18,淡水第二渔港功能多元化利用整体规划，对其发展定位为“由地方渔业生产基地发展成为兼具渔业、休闲观光、教育和文化的渔港”,规划特色：1.尊重现有生产性渔业船需求，进而考量渔港多功能使用，彼此相辅相成；2.串接休闲渔业区生产渔业区，改变泊地水域阻隔
11、特质，创造多样性与变化性的渔港景观与活动； 3.整体考量陆域土地使用与水域活动的相互配合； 4.强调人与河、海的共存。,18淡水第二渔港功能多元化利用整体规划，对其发展定位为“由地,19,通过淡水第二渔港业文化展示馆显示淡水码头文化特色，各式主题餐厅分布四周，特色滨水咖啡形成独特的开放公共空间,功能定位：渔集业、休闲观光、教育和文化于一身。客户定位：台湾本土中高端阶层，以及在台湾的外籍人士及海外观光游客。,19通过淡水第二渔港业文化展示馆显示淡水码头文化特色，各式主,20,南防波堤增设高架步行栈道，提供游客散步赏景，沿线设有阶梯、休息座以及瞭望台等设施，利用木栈道下层作为餐饮服务，成为淡水河岸
12、假日休闲旅游新据点,20南防波堤增设高架步行栈道，提供游客散步赏景，沿线设有阶梯,21,开通海上蓝色公路项目串起水上游线，通过捷运交通增强与台北地区的联系,21开通海上蓝色公路项目串起水上游线，通过捷运交通增强与台北,22,经济效益评估：保守估计每年的综合经济效益超过2亿元新台币,淡水码头游客统计,社会经济效益统计（新台币：元）,资料来源：淡水第二渔港管理所,经营项目租金收益（新台币：元）,物业出租方案（新台币：元）,22经济效益评估：保守估计每年的综合经济效益超过2亿元新台币,23,成功因素分析,增加港区多元化使用空间，是指不仅能为渔业使用，更向着多功能方向发展；维系传统渔业发展，弘扬文化特
13、色，并协助渔民产业转型；整体规划港区内外土地、交通及旅游资源，除达到渔港多元化使用的目标外，还符合台北县推动休闲发展的政策，具体提升了政府施政的品质形象；极大提高了沿海地区的土地利用价值，增加了沿海地区物业价格，拓宽了沿海活动空间；通过蓝色公路，捷运交通等措施结合公路水路运输形成良好的休闲网络，提升旅游品质；充分结合邻近地区的旅游资源，成为台北地区居民新的游憩选择。以活动营销代替宣传，通过最少的经费取得成功；充分沟通和项目有关的各个方面，化地方阻力为动力。,23成功因素分析增加港区多元化使用空间，是指不仅能为渔业使用,24,案例三：南京1912街总统府遗址改造案例,24案例三：南京1912街总
14、统府遗址改造案例,25,发展历程：南京1912街改造历程,民国时期的老楼 ，1号楼建成，是当时的参谋本部。总统府遗址共17幢楼，其中5幢为民国时期的老楼 ，其余12幢楼房模仿民国风格，又融入了一点欧洲元素 。,在原总统府旧址发掘出了六朝宫城的御道，奠定了此地快独一无二的特色型，历史性，文化性。,二期7000余平米启动，超过60%的商家进驻率,1935年后,2005年2月,亚洲最大的星巴克进入，开启了国际品牌进驻的序幕,2002年,一期13栋建筑，约2.3平米的南京1912街开业，当天超过近千万的消费额，功能以中餐，酒吧，咖啡，服装为主,2004年圣诞夜,2006年至今,2003年,南京东方企业
15、（集团）斥资3亿多元赢得了此项目10年经营权，并征集命名为：南京1912 街,25发展历程：南京1912街改造历程民国时期的老楼 ，1号楼,26,南京1912街很多建筑材料都是使用民国时代的原砖原瓦，基本上是“以旧建旧”，这一点和上海的新天地有异曲同工之妙，17栋建筑演绎着不乏时尚的民国风韵,功能定位,南京市“城市客厅”，高尚休闲商业区，地标性建筑,消费人群定位,城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等,市场操作模式,南京1912的投资方是江苏省政协，总投资约6亿元，17幢民国府衙式建筑连成一片，规模近3万平米。该项目在全国招标后，南京东方企业（集团）斥资3亿多元赢得了10年经营权
16、。目前1912的经营管理由东方企业与美力三采置业（上海）发展有限公司合资成立的南京东方三采投资顾问有限公司负责。而东方三采每年须向省政协上交4000万元的管理费，10年总计4个亿。,26南京1912街很多建筑材料都是使用民国时代的原砖原瓦，基,27,南京位于南京市长江路与太平北路交汇处，风格古朴精巧，错落有致地呈形环绕总统府，成为以民国文化为特征的南京长江路文化街的新亮点,27南京位于南京市长江路与太平北路交汇处，风格古,28,“南京1912”是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的最佳展示地， 含四大广场，其功能定位明确， 特色鲜明,太
17、平广场：南京当下最火的酒吧汇聚地，这里还吸引媒体进行了明星见面会、车展、时尚活动等 。博爱广场：适合做一些大型露天PARTY、明星见面会、新 闻发布会、冷餐会等。 共和广场：时尚生活区，很多小型的表演活动在也选择此进行。A8门前广场：时尚酒吧区。,28“南京1912”是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光,29,南京1912 投资赢利规划：前两年不准备盈利，看重的是两年后的投资回报价值,现行运营策略：,-“只租不卖”的经营模式- 南京1912目前约有20的房屋被预留，目的也就是对房价租 金的上涨有所期待- 南京1912的租金基价现在是：地下室和阁楼3元/平方米/天， 二层为5元/平方米/天，
18、一层为7元/平方米/天。如果在一层经 营三百平方米的面积，那么每年的租金就在75万左右,参考对象：,-新天地最初也是亏本经营 -上海“新天地” 开业后仅一年，其租价就翻了一番 - “新天地”投资方看重的，则是与新天地相配套的住宅房地 产的开发和销售。由于“新天地”的品牌效应，周边房价已从 最初的每平米8000元，涨到现在的7万元。,29南京1912 投资赢利规划：前两年不准备盈利，看重的是两,30,案例四：成都锦里从建筑垃圾堆，到 “全国文化产业示范基地”,30案例四：成都锦里从建筑垃圾堆，到 “全国文化产业,31,发展历程：成都锦里,武侯祠内东山的背后大约10多亩的土地一直处于荒废状态，成了
19、堆放建筑垃圾的地方，到武侯祠游玩的客人从不涉足此地,成都市委、市政府对武侯祠提出“一年一个变化”的要求，并且提出了要将三国文化打造成文化产业的思路,300多万游客拥入锦里，3000多万元的销售收入让经营者和商家喜笑颜开,2002年以前,2004年10月31日,投资近两千万元的锦里正式开市,2002年,武侯祠博物馆与一家文化广告公司合资组建了锦里旅游文化经营管理有限公司,2004年,2005年11月,2002年,锦里开始动工建设，设计的时候就有意想建成一条古街,31发展历程：成都锦里武侯祠内东山的背后大约10多亩的土地一,32,锦里：四川文化产业的窗口。 “在成都，有这么一条街，论历史，它非常短
20、暂，但它现在无疑是这座城市人气最旺、知名度最高的街道之一。”,功能定位,三国文化民俗一条街，成都的又一个地标性建筑，武侯祠的旅游消费服务性配套,消费人群定位,成都市大众消费阶层，外来游客，外籍人士等,市场操作模式,由武侯祠博物馆为主导，地方文化广告公司共同参与的运营模式，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司。这种体制、机制上的创新，解决了武侯祠与“锦里古街”共享文化资源的问题，有助于古街的可持续发展，同时也让古街逐步形成了一整套市场化的运作模式。,32锦里：四川文化产业的窗口。 “在成都，有这么一条街，论历,33,“锦里” 是对文化、商业结合的互动式旅游景观
21、模式的一种新探索,川茶、川菜、川酒、川戏和蜀锦等古蜀文化共同构筑了旅游文化休闲一条街,33“锦里” 是对文化、商业结合的互动式旅游景观模式的一种新,34,锦里作为文化商业街的一个成功范本，其商业业态的控制极好，实行只租不卖的策略，让锦里调整经营业态得心应手,招商准则：管理公司坚持“品牌唯一准入制”，做到“一招一店”，点点风格不同，避免同质恶性竞争。,业态比例 ：购物，餐饮、休闲娱乐,锦里特色 ：以引入很多纯粹的四川风味的商品和服务为主，实现理想的业态配置及封闭式的管理。同时，锦里非常注重宣传，每年的“游喜神方”活动、大庙会、锦里民俗文化周等等活动，极大地提升了锦里的人气，也极大推广其品牌力。,
22、34锦里作为文化商业街的一个成功范本，其商业业态的控制极好，,35,开发主题街道（公园）的模式-成都.锦里的运营模式,锦里：一条全长仅350米、宽约米的仿古老街,锦里与武侯祠主建筑主体风格连贯配合，并保留汉代与典型明清时期风格特点，历史文化韵味兼容,景观规划,商业规划,以纯粹四川本地特色商品与服务为核心；在商业宣传策略上，每年举办的“游喜神方”、大庙会与锦里民俗文化周等活动,成功模式,锦里商业街的高知名度与大量人流，亦对武侯祠产生拉抬效用，如：2004年武侯祠全年门票收入为2,000多万元，2006年已突破5,000万元。,35开发主题街道（公园）的模式-成都.锦里的运营模式,36,锦里的成功
23、可借鉴点（一）：,官方参与的“无政府主义”,掌管锦里日常经营的成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司，其中武侯祠占有公司40%的股份，在年底结算时武侯祠方面除了享有股东应有的收益外，锦里管理公司每年还需向武侯祠缴纳定额的管理费用。武侯祠的入股与智力投入 ，对管理公司的放权，市场化操作,前期策划避免玩概念,确定业态比例 ：民间小吃占62%、工艺品比例为32%，其他业态为6%。具体策划方案包括整体营业额的保平点、所有商家的营业额达到多少、精确预估整条街上每天需要多少游人、人均消费又是多少,坚定不移定向招商,强势定向招商策略：锦里仪态万千，几乎没有经营相同项目的商家,36锦里的成功可借鉴点（一）：官
24、方参与的“无政府主义” 掌,37,锦里的成功可借鉴点（二）：,错位经营抱团对外,“错位经营”策略：从商家的角度何商业美感双重角度考虑， 竞争理念：“要竞争，让我们锦里抱成团与外界竞争”,对商家实行末位淘汰,管理公司每天都会派专人对87个商铺进行绩效考核，若考核不合格，商家面对两个选择，要么自行出街，要么增加房租。,与面积无关的租金,锦里却采取了一套独创的租金测算法，与面积无关，而是依据商家一般营业额的15%20%的比例收取租金。从开街到目前，锦里内的租金已经全面提升，平均上涨了40%，这也从侧面反映了整条街的综合经营水平至少上升了40%。,37锦里的成功可借鉴点（二）：错位经营抱团对外 “错位经营,知识回顾Knowledge Review,知识回顾Knowledge Review,
