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1、区域本部物业管理部070420,区域物业管理模式的建立及工作设想,上海区域,Shanghai Region Of Vanke,区域本部物业管理部区域物业管理模式的建立及工作设想上海区域,为什么要成立区域物业管理部,为什么,？,并不能简单的认为:公司发展的需要！外部环境内部环境,为什么要成立区域物业管理部,区域发展的外部环境,长三角是房地产开发的战略要地,国家通过货币、税收、市场政策加大对房地产行业的持续调控力度，行业走势仍总体向好；上海区域经济发展处于全国领跑地位；长三角具有良好的文化认同渊源和基础；随着客户对产品细节更加关注和专业，粗放型的技术和产品服务策略已经不适应市场环境变化；为实现持续
2、快速发展，企业需要强有力的组织运营平台；物业管理有较好的政策、环境和区域经济实力作为发展的支撑。,区域发展的外部环境 长三角是房地产开发的战略要地国,区域发展的内部环境,之前管理运作模式,组织架构,行政管理,专业指导,区域发展的内部环境 之前管理运作模式上海公司本地项,我们遇到什么问题？,公司接管项目趋势图：,项目数量以每年50%以上速度增长，存在跨地域特点，管理工作趋向复杂性、多样性，管理跨度越来越宽。核心管理团队数量至少同比增长,对人才培养提出更高要求！,区域发展的内部环境,我们遇到什么问题？公司接管项目趋势图：项目数量以每年50%以,我们遇到什么问题？,接管面积以每年50%以上速度增长人
3、均管理面积逐步提升，今年以来以近20%的速度增长,公司接管面积趋势图：,快速扩张对资源整合及专业能力提出更高要求！,区域物业在近五年里接管项目及接管面积成倍增多，并将继续以这种发展势头攀升。,区域发展的内部环境,我们遇到什么问题？接管面积以每年50%以上速度增长公司接管面,因 此,！,为适应万科上海区域的快速发展，建立与上海公司发展相适应的物业管理运作模式，改变现有管理模式，形成区域管理模式势在必行。,集团战略发展目标与变革的需要；良好的经济环境和政策的必然；管理效率提升及管理能力建设的需要。,因 此！,区域战略：实现区域住宅市场占有率第一；打造有竞争力的运营效率和盈利能力，持续领跑。确保基础
4、业务品质，提升和稳固专业能力，加强风险防范和控制能力建设，以实现万科物业跨区域均衡、持续、稳定发展。为了适应未来发展的需要，需要对组织结构作出调整，建立与战略发展相适应的组织架构体系。,战略意图决定组织架构,区域战略： 战略意图决定组织架构,业务指导,成立区域物业管理部后的组织架构,集团物业管理部各地地产公司苏南杭无宁上海地产公司上海区域物业,行政隶属业务管理,成立区域物业管理部后的组织架构,集团物业管理部各地地产公司苏南杭无宁上海地产公司上海区域物业, 区域本部物业管理部组建,06年年底 制定区域管理方案,07年3月 确定区域物业管理部人选,4月3日6日 赴深圳总部学习、 交流,07年4月
5、正式成立区域物业管理部,4月 确定物业管理部初始阶段工作,4月下旬起 协助各地成立新物业公司,5月起 逐步调整、完善部门职能,全面发挥业务督导的作用, 区域本部物业管理部组建 06年年底 制定, 区域物业管理部的职能,规范 监控 支持 引导,启动阶段,职能完善阶段,郁总对职能管理提出八字方针规范、监控、支持、引导，区域也本着这八字方针来确定自身职能 。,八字方针, 区域物业管理部的职能 规范 监控 支, 职能和实施,内部制度建设 协助成立公司,实施方式、方法,业务指导 品质监控,风险管理 预控指导,1、明确并建立部门内部管理制度；2、协助各地地产公司对各地物业公司负责人和职能人选的确 定，调配
6、区域内资源帮助各新物业公司建立、健全公司制 度，提高业务管理能力。,职 能, 职能和实施 内部制度建设实施方式、,内部制度建设 协助成立公司,业务指导 品质监控,风险管理 预控指导,1、通过对各物业公司业务开展情况的信息收集、投诉和突发事 件的跟踪、分析并提出有效改进建议 ；2、开展业务检查、专业培训、促进公司间交流，制定规范、 标准、指引等文件。, 职能和实施,职 能,实施方式、方法,内部制度建设业务指导风险管理1、通过对各物业公司业务开展情况,内部制度建设 协助成立公司,业务指导 品质监控,风险管理 预控指导,针对各公司可能出现的风险进行预控、指导并监督各物业公司完善管理流程和管理制度。,
7、 职能和实施,实施方式、方法,职 能,内部制度建设业务指导风险管理针对各公司可能出现的风险进行预控,专业信息整合,人力资源培养,对各公司进行考核,及时收集各地法律法规信息、行业发展信息、各地业务开展状况等信息并进行分析，优化管理、提出建设性意见。,评估各物业公司人才储备状况，并在区域内组织专业培训，搭建人才培养平台。,根据区域本部和各地产公司的考核标准对各物业公司实施业务考核。, 职能和实施,职 能,实施方式、方法,实施方式、方法,实施方式、方法,专业信息整合人力资源培养对各公司进行考核及时收集各地法律评估, 区域本部物业管理部组织架构,区域本部物业管理部综合管理组（2人）业务管理组（2人）部
8、门职, 区域本部物业管理部工作设想,1、启动阶段1.1、制度建设：建立明晰组织架构和行政隶属关系，健全成立物业管理部后的各项制度，实现物业管理部工作正常开展。1.2、职能确定：区域本部物业管理部组织架构确立，明确各部门职能并正常运作，给予各地物业公司专业指导。 4月完成组织结构搭建,启动阶段目前重点推进区域管理模式转变未来职能进一步实施和完善阶段, 区域本部物业管理部工作设想 1、启动阶段启动, 区域本部物业管理部工作设想,2、目前重点推进区域管理模式转变工作有计划、有步骤地推进区域管理模式转变工作，并确保按计划使新成立物业管理公司达到独立运作要求。5月底前完成新物业公司的注册、相关岗位人员确
9、认，5月20前完成职能操作规范，待各地公司职能建立之后开展资产转移工作，公司注册后进入辅导期。,启动阶段目前重点推进区域管理模式转变未来职能进一步实施和完善阶段, 区域本部物业管理部工作设想 2、目前重点推进,3、未来职能进一步实施和完善阶段3.1、业务督导：对各地物业公司进行专业化业务、技术方面的指导，合理调配区域内外资源，为各物业公司业务发展提供保障；3.2、业务检查：制定业务检查计划，对各地物业公司的现场品质、体系运作情况进行检查，要求各物业公司对不合格处及时整改，保证基础业务品质。3.3、业务研究：通过基础业务指导工作及收取的信息，结合行业状况和集团战略对发展性及专业领域系统性问题进行研究。3.4、培训管理：搭建物业系统专业培训框架，从总体上把握各地物业公司人才培养及输出。3.5、风险预控：风险管理和预控指导3.6、资源协调：协调区域各种有效资源，合理调配。, 区域本部物业管理部工作设想,启动阶段目前重点推进区域管理模式转变未来职能进一步实施和完善阶段,3、未来职能进一步实施和完善阶段 区域本部物业,谢谢聆听,谢谢聆听,END,END,
