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1、谨呈：中南房地产集团公司,2014年10月中南国际市场部,南京城东三地块可行性研究报告,谨呈：中南房地产集团公司2014年10月南京城东三地块可行,PART 1 房地产市场,商品房市场 区域市场,PART 1 房地产市场 商品房市场,上市面积：2014年1-9月，南京全市商品住宅供应756.87万方，同比增长16.5%。成交面积：2014年1-9月，南京全市商品住宅成交506.19万方，同比下降30.98%。成交均价：2014年1-9月，南京全市商品住宅成交均价12623元/，同比上涨6.97%。供求比： 2014年1-9月，南京全市商品住宅供求比1.58，整体市场供大于求。,2014年1-9
2、月南京商品住宅市场供大于求，供求比已达1.58；同比2013年1-9月，上市量上升、去化量下降、成交价格上升。,房地产市场/2014年1-9月上市成交情况,上市面积：2014年1-9月，南京全市商品住宅供应756.8,2014年1-9月商品住宅库存逐月上升，于9月突破5000套大关，按每月成交量计算库存去化周期，讫9月底，库存量需11.5个月去化。在9月21日南京结束为期3年多的“限购期”后，楼市出现小幅回暖，9月第4周日均销量年内首次突破400套。伴随着南京限贷政策的逐步放松，市场将会维持稳定较好的水平。,房地产市场/2014年1-9月库存量及去化周期,2014年1-9月商品住宅库存逐月上升
3、，于9月突破5000套,南京周成交一直处于相对稳定的状态，但随着限购的取消，成交量出现较大幅度的增长，但涨幅趋势逐渐回落，市场趋于缓和。,房地产市场/近24周认购套数走势,限购取消后一个月,南京周成交一直处于相对稳定的状态，但随着限购的取消，成交量出,2014年1-9月南京商品住宅市场以江宁板块和浦口板块为主，江宁上市成交量居首位，占比19.47%、20.98%，浦口板块上市成交量次之，占比17.8%、18.69%；成交均价除高淳、溧水、六合外，浦口处于最低水平。,房地产市场/2014年1-9月各版块上市成交情况,2014年1-9月南京商品住宅市场以江宁板块和浦口板块为主，,房地产市场/城东近
4、6年供销关系对比,从近6年的城东供销关系对比可以看出，城东板块在2009年处于供不应求的状况而随后几年基本上都处于供大于求，2014年略有好转，该区域市场库存压力相对较大。,房地产市场/城东近6年供销关系对比从近6年的城东供销关系对比,房地产市场/城东2014年各面积段供销分析,从2014年城东各面积段供销对比可以看出，小面积产品相对空缺，而90100平方米及120144平方米这两个面积段的产品供大于求，去化压力较大。,房地产市场/城东2014年各面积段供销分析从2014年城东各,房地产市场/区域在售项目分布,城东区域在售产品类型相对丰富，从刚需级产品到改善类豪宅均有，区域市场活跃度一般，后期
5、竞争较为激烈。去化速度对比：刚需刚改、首改改善类,房地产市场/区域在售项目分布金马路地块马术场地块技工学校地块,住宅市场整体市场供略大于求，仍处健康水平，近两月价格略有下滑。限购放开后，南京整体市场成交变化明显，但增长幅度趋于缓和。区域市场从近6年的城东供销关系对比可以看出，城东板块在2009年处于供不应求的状况而随后几年基本上都处于供大于求，2014年略有好转，该区域市场库存压力相对较大。从2014年城东各面积段供销对比可以看出，小面积产品相对空缺，而90100平方米及120144平方米这两个面积段的产品供大于求，去化压力较大。在售项目城东区域在售产品类型相对丰富，从刚需级产品到改善类豪宅均
6、有，区域市场活跃度一般，后期竞争较为激烈。,房地产市场/小结,住宅市场房地产市场/小结,PART 2 土地属性分析,地块分析 区域分析 SWOT分析,PART 2 土地属性分析 地块分析,新街口,土地属性分析/地块区位分析,金马路地块,马术场地块,技工学校地块,8.3km,12.2km,11.8km,从这三块地的区位来看，金马路与马术场属于栖霞区，技工学校属玄武区，同时与南京中心新街口的距离来看，技工学校距离最近。所以，从区位来看，技工学校地块马术场地块金马路地块。,新街口土地属性分析/地块区位分析金马路地块马术场地块技工学校,土地属性分析/地块交通分析,金马路地块,马术场地块,约500m,往
7、仙林方向,往市区方向,技工学校地块,往市区方向,往市区方向,往仙林方向,约900m,315路,138、323路,138、323路,从这三块地的交通来看，金马路离地铁站最近，其次为马术场地块，技工学校地块最远；从公交路线来看，金马路及马术场均有2条公交线路，而技工学校仅一条公交线路；从开车路线来看，三块地的驾车路线均不复杂。所以，从交通来看，金马路地块马术场地块技工学校地块。,土地属性分析/地块交通分析金马路地块马术场地块约500m往仙,土地属性分析/地块配套分析,技工学校地块,2km,钟山体育公园,森林摩尔,君临紫金商业街,孝陵卫初中,中西医结合医院,金马路地块,马术场地块,2km,2km,招
8、商花园城,马会小学,亚东商业广场,仙鹤门新天地广场,从这三块地的交通来看，金马路离地铁站最近，其次为马术场地块，技工学校地块最远；从公交路线来看，金马路及马术场均有2条公交线路，而技工学校仅一条公交线路；从开车路线来看，三块地的驾车路线均不复杂。所以，从交通来看，技工学校地块金马路地块马术场地块。,土地属性分析/地块配套分析技工学校地块2km钟山体育公园森林,土地属性分析/地块本体分析,地块内部：内部堆土较高空气状况：周边自然环境优良，空气质量优。噪声情况：东侧临近地铁及高铁轨道，可能存在一定噪音影响。污染情况：生态环境良好，无明显污染。危险源情况：无。周边景观：自然环境一般。主要变化：地块西
9、侧为地铁4号线施工现场。,金马路地块整体情况较好，内部有大量堆土，西侧有地铁及高铁轨道，有一定噪音影响，但西南侧为金马路地铁站，目前2号线已通车，4号线正在建设中。,土地属性分析/地块本体分析地块内部：内部堆土较高金马路地块西,土地属性分析/地块本体分析,马术场地块,东侧,地块内部：内部与外部高差较大。空气状况：周边自然环境一般，空气质量一般。噪声情况：南侧为沪宁高速，西侧为地铁及高铁轨道，北侧为马路，噪音影响较为严重。污染情况：生态环境良好，无明显污染。危险源情况：无。周边景观：自然环境一般。主要变化：暂无。,西侧,南侧,北侧,内部,马术场地块整体情况较差，地块与外部高差较大，南侧为沪宁高速
10、，西侧有地铁及高铁轨道，有噪音影响，北侧为规划道路，噪音影响较大。,土地属性分析/地块本体分析马术场地块东侧地块内部：内部与外部,土地属性分析/地块本体分析,技工学校地块,东侧,北侧,内部,东南侧,技工学校地块整体情况较差，地块外围道路狭窄，内部有待拆迁建筑，东南侧有高压线，南侧有一液化气站。,地块内部：内部有待拆迁建筑。空气状况：周边自然环境一般，空气质量一般。噪声情况：西侧为狭窄道路，噪音影响较小。污染情况：生态环境良好，无明显污染。危险源情况：南侧有一液化气站，东南侧有高压线。周边景观：自然环境一般。主要变化：暂无。,土地属性分析/地块本体分析技工学校地块东侧北侧内部东南侧技工,土地属性
11、分析/地块指标分析,从地块指标来看，马术场容积率最低，技工学校建筑面积最小，而金马路地块建筑面积最大。综合考虑，金马路地块马术场地块技工学校地块。,项目名称用地面积用途容积率建筑面积预计价格（万）土地单价（万,土地属性分析/结论,从区位来看，技工学校地块马术场地块金马路地块；从交通来看，金马路地块马术场地块技工学校地块；从配套来看，技工学校地块金马路地块马术场地块;从地块本体来看，金马路地块技工学校地块马术场地块；从地块经济指标来看，金马路地块马术场地块技工学校地块。综上所述，金马路地块技工学校地块马术场地块不建议获取技工学校地块及马术场地块。,土地属性分析/结论从区位来看，技工学校地块马术场
12、地块金马,PART 3 可行性研究,产品定位 价格定位 经济测算,PART 3 可行性研究 产品定位,可行性研究/产品定位,综合地块经济指标及地块本体属性考虑，金马路地块客户群体为品质刚需、首次改善及刚需改善，建议物业类型为小高层，临近金马路地铁站一侧可设计双层沿街商铺。,排布示意,可行性研究/产品定位综合地块经济指标及地块本体属性考虑，金马,可行性研究/价格定位,金马路地块,钟山晶典15218元/平方米（小高层）,紫金上林苑18277元/平方米（多层）,保利紫晶山19066元/平方米（高层）,钟山绿郡26180元/平方米（多层 科技住宅）,亚东城19786元/平方米（高层）,仙龙湾18253元/平方米（高层）,周边在售同类型新房很少，本次价格测算以周边二手房价格为基础，保守预估该地块售价在19000元/平方米。,紫金东郡16000元/平方米（洋房）,可行性研究/价格定位金马路地块钟山晶典紫金上林苑保利紫晶山钟,可行性研究/经济测算,金马路地块拿地价格建议楼面地价低于10500元/平方米。,可行性研究/经济测算产品类型整体均价（元/）可售体量（）,南京城东三地块可行性研究报告课件,
