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1、新华国际综合体分析,写字楼商业业态分析与定位,我们的目标：,标志性城市综合体项目,规避市场风险，实现利润最大化,推导最佳组合配比,项目界定,区位属性,项目属性,商业办公,商业办公,本案位于60M宽铜山大道和50M雪松大道的交汇处，交通便利。周边用地性质以住宅用地为主，位于新城建设区，公共设施不能一步到位，本案位于驻马店三环内，距离驻马店市政府约4.0公里，离中心城区有一定距离，周边办公项目和商业项目较少。,中心城区,本案,本案,铜山大道,雪松大道,驻马店市政府,本案,4.0公里,项目界定,区位属性,项目属性,写字楼位于60M宽铜山大道和50M雪松大道的交汇处。新城区集中了大量的住宅，给本区域带
2、来了大量的人流和商业消费契机，周边沿主要道路2层沿街商业，小区周边办公项目很少，为本案中写字楼项目带来了很好的机遇。,写字楼,雪松大道,铜山大道,酒店,少，档次低,办公,写字楼少，且档次低,商业,商业气氛淡薄,新华国际写字楼周边情况：,文化路,写字楼项目在定位过程中的思考关键点,观点,1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能,2. 各种业态类型之间的相互影响,3. 写字楼业态的类型确定,4. 写字楼最佳组合配比确定,1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能,观点,写字楼：价值标杆，可树立新华国际项目的高端形象。酒店：项目标志性业态，定义项目整体档次商业（超市）：可实现较高利润，承担某种社会职能
3、，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。,2. 各种业态类型之间的相互影响,观点,作用,相互关系,提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士）,实现较高的销售价格 保持业态形象,外向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异,商业为写字楼、酒店提供配套,酒店为办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次,写字楼为商业、酒店带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂,苏州新天翔商业广场区位,项目位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。苏州工业园区，占地面积70平方公里，50多家全球500强企业在园区落户，已形成电子信息、精密机械、生物医
4、药、精细化工等新兴产业群，物流会展、科技金融、酒店服务等第三产业正不断推动着园区的高速发展。,案例,案例,苏州新天翔商业广场建设规模,新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。,技术指标,新天翔商业广场项目拟建两幢16-18层高楼，四层商业裙房连接两楼。 预计总投资逾8亿元。,案例,苏州新天翔商业广场定位思路,市政交通分析,区位条件分析,相关政策分析,确定项目辐射区域,区域人口,区域产业,区域公建,区域欠缺业态,确定项目业态规模及配比,竞争业态分析,第一步,第二步,第三步,案例,苏州新天翔商业广场项目定
5、位（一）,园区大型购物中心苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。,案例,苏州新天翔商业广场项目定位（二）,高档商务办公,园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。,产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经达到了75%。这些高科技产业
6、相对于传统制造业来说对于商务办公的需求较大。,园区2007年上半年经济指标,案例,酒店式公寓,园区内的酒店,“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。世界500强企业中有66家已经在园区落户，大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员。对于这一群体来说，低价位高品质的酒店式公寓是一个比较好的选择。,园区内的三星、四星、五星酒店都已经占据较大规模，而酒店式公寓相对来说供应很少，适时推出酒店式公寓可以弥补市场上的这一欠缺。,苏州新天翔商业广场项目定位（三）,案例,新天翔广场,大型购物中心,园区内缺乏
7、大型购物中心，难以满足白领的生活需求，项目弥补了不足 项目位于园区中心商务区，区位条件好,写字楼,随着园区内高新产业和服务业的兴起，写字楼的需求加大 园区以工业为主，对于办公需求总量有限,酒店公寓,园区内大量外资的入驻，外方人员增多，酒店公寓为其提供了临时居住之所 园区内类似业态几乎没有,3. 写字楼业态的类型确定,观点,本案确定为以写字楼为核心功能的发展模式，结合商业、酒店为一体的商业综合体，提升整体项目价值。,新华写字楼,商业,新城区内缺乏超市、休闲娱乐设施，难以满足日益增长的生活需求，项目弥补了不足 项目位于2条主要道路交汇处，区位条件好,写字楼,随着新城区开发和配套设施的完善，写字楼的
8、需求加大 园区以住宅为主，周边办公建筑少，对于办公需求量大,酒店,新城区内大量住户入住及办公楼和商业设施的新建，外方人员增多，酒店为其提供了临时居住之所 新城区内类似业态几乎没有,原因一：,以写字楼为核心功能配套完善酒店、商业等其他功能，打造未来商务核心区。商业 ：项目位于2条主要干道交汇处，周边住宅较多，商业发展潜力巨大。商业能为写字楼、酒店提供配套，也能服务小区内部及周边地区。酒店：酒店不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和商业价值；酒店为办公提供共享的服务和配套设施。也为小区和周边地区提供服务。,高层写字楼具有强烈的视觉冲击，可树立新华国际项目的高端形象，提高整个小区的品质
9、。项目位于三环线内，距离中心城区较远，公共设施不完善，周边居住建筑较多，外来人口相对较少，发展以酒店和商业为核心功能的商业综合体还需要一定时间积累。业主本身对办公设施的要求。,原因二：,多功能与建筑形象力的提升：该项目将全面提升现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及富有变化的内部空间，将营造出驻马店市具特色的地标性建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综合体，更是一个有着高品质写字楼：集办公、酒店、购物、各种休闲娱乐功能为一体的城市综合体。,作用,15-25%,商业,45-55%,办公,20-30%,酒店,根据案例和业态分析，和在既定的开发目标和限制条件下，结合不同业态所承担的功能确定项目的功能组合和规模配比如下：,4. 写字楼最佳组合配比确定,物业类型及规模,项目总规模：约2.98万建筑平米项目分物业类型规模：,整体定位,各业态空间组合建议,整体定位,各层主要功能确定,整体定位,
