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1、2,目录,第一部分 城市背景研究第二部分 宏观经济背景分析第三部分 商业市场调研第四部分 市场问卷调查1、消费者调研2、投资需求调研3、意向商家访谈,3,PART 1,城市概况,4,5,1.1、城市概况,中国凉都，贵州省西大门，交通区位十分优越。,六盘水市位于贵州西部，北接威宁、赫章、纳雍，东至织金、普定、关岭、晴隆，南抵兴义、普安，西邻云南省的宣威、富源；全市地处川滇黔桂结合部，是国家国土资源开发规划确定的“攀西六盘水资源综合开发区”及“南贵昆经济区”的重要组成部分，有“四省立交桥”之称。,6,六盘水市属省辖市。市辖钟山区、六枝特区、盘县、水城县4个县级行政区和钟山、红果两个省级经济开发区，
2、98个乡镇办事处。全市国土总面积9914平方公里。市人民政府驻六盘水市钟山区。,1.2、行政区划,7,片区划分：分为钟山片区、德坞片区、石龙片区、水月片区、观水片区、柏杨坡片区、老鹰山片区7大片区。城市路网：钟山大道、凉都大道及人民路贯穿整个六盘水市，这3条主干道形成了城市的“三横”骨架，与众多的“纵向”道路构成了城市路网。,1.3、城市总体规划,8,1、交通优势明显：境内贵昆铁路、株六复线横贯东西，南昆铁路、内昆铁路、水柏铁路南北连接，形成了西南地区重要的铁路交通枢纽;2、矿产资源丰富：境内有煤、铁、锰、锌、石灰石、煤层气等30多种矿产资源，是国家重点规划建设的十大煤炭基地之一，素有“煤都”
3、之称，也是国家“西电东送”的重点电源基地之一;3、气候独具优势：六盘水属亚热带高原性季风气候区，夏季具有“凉爽、舒适、清新、滋润、紫外线辐射适中”的特点，被授予“中国凉都”美誉，成为中国第一个以气候特征命名的城市;4、旅游资源丰富：六盘水2006年六盘水就被评为中国十佳避暑旅游城市之一;5、历史文化厚重：六盘水集古文化（原始人文化、夜郎文化）、红色文化、民族文化、“三线”文化等多元文化在一起的融合地；6、工矿企业云集：经过“三线建设”40年来的开发建设，境内现有水城钢铁、盘江煤电、水城矿业、六枝工矿、黔桂发电、黔粤发电、水城水泥等大中型国有企业，形成了以煤炭、电力、冶金、建材为支柱的能源原材料
4、工业体系。,城市背景总结分析,六盘水是一个以第二产业为主的、典型的资源型工业强市，无论是经济、还是城市建设等各方面都发展得比较好，放眼贵州各个地州市来看，也是位于前端的。,PART 2,宏观经济分析,9,10,2007-2012年全市地区生产总值及增长速度,（数据来源：六盘水市统计局）,2.1、GDP,六盘水GDP近年一直保持高增速，城市经济水平不断提高，2012年国民生产总值已经突破700亿元大关，城市进入了快速发展期。同时，城市的快速发展和扩容直接带来了城市人口的规模化增长。,11,（数据来源：六盘水市统计局）,2.2、人口,2012年六盘水市总人口329.6万，比2011年末人口增加了3
5、万人。城镇人口74.4万人，其中一半分布于钟山区内。 伴随着人口规模的快速增长，为城市商业发展提供了强大消费支撑。但同时也带来了经济快速发展、人口增长与资源利用的问题，使得诸如钟山区这样的城市中心区域已经出现了交通拥堵、人车混行、商业服务配套滞后等城市化快速发展与资源环境的矛盾。,12,2012年第一产业、第二产业、第三产业增加值占生产总值的比重分别为5.86%、61.13%和33.01%。与上年相比，第一产业、第三产业比重分别上升0.64个百分点和0.9个百分点，第二产业比重下降1.54个百分点。,2010到2012年三次产业增加值构成(%),（数据来源：六盘水市统计局）,2.3、产业发展,
6、近年来，虽然六盘水的三大产业结构正逐年不断优化调整，但作为一个资源型工业强市，其第三产业仍然占比过低，反映出了六盘水在城市经济快速增长的过程中，对第三产业有着巨大的需求，六盘水市第三产业具有较大发展空间。 而第三产业的快速发展，必将带动其相关产业链的发展(零售百货、餐饮、娱乐、酒店等)，为六盘水的商业市场繁荣带来契机。,13,（数据来源：六盘水市统计局）,2.5、社会消费品零售额,2007-2012年社会消费品零售总额及增速,消费品市场保持活跃。全年实现社会消费品零售总额182.82亿元，比上年增长16.0%。城乡消费品市场实现较快增长，其中，城镇消费品零售总额增长16.3%，乡村消费品零售总
7、额增长14.0%。批发业增长17.6%，零售业增长15.5%；住宿业增长42.1%;餐饮业增长17.5%。,从近年来六盘水市社会消费品零售总额的持续稳步增长，说明六盘水市消费品市场活跃，消费潜力旺盛。,14,宏观经济分析总结：,六盘水GDP近年一直保持11-18%的高增速，城市经济水平不断提高，2012年国民生产总值就已经突破700亿元大关，城市经济整体发展势头较好；同时，城市进入了快速发展期，城市的扩容直接带来了城市人口的规模化增长。,1,伴随着人口规模的快速增长，为城市商业发展提供了强大消费需求的同时，也带来了经济快速发展、人口增长与资源利用的问题，使得城市中心区域已经出现了交通拥堵、人车
8、混行、商业服务配套滞后等城市化快速发展与资源环境的矛盾。,2,六盘水市第三产业在具有较大发展空间，同时，在六盘水城市经济快速增长的现阶段，对第三产业有着巨大的需求。,3,4,六盘水作为一个工业强市，有着良好的经济基础，消费品市场活跃，居民消费潜力旺盛。,伴随着六盘水城市的快速发展、人口的规模化增长，城市中心区域已经出现了交通拥堵、人车混行、商业服务配套滞后等城市化快速发展与有限的资源环境配给之间的矛盾及问题，急需找到缓解矛盾、解决问题的途径！,PART 3,商业市场调研,15,16,老商业中心黄土坡商圈,人民路,钟山大道南段 新生商圈,3.1、六盘水商业格局,近年来，随着政府规划导向及商业的自
9、身发展，水城的商业呈现出逐渐南移的发展趋势，由原来的水城老商业区-黄土坡向凤凰山方向发展，黄土坡商圈从原来的顶峰状态逐渐出现下行趋势。,钟山大道,凉都大道,17,3.1、黄土坡商业格局,佳恵百盛堂百货,恒远天意百货,百盛百货,乐美商业百货,恒远意通百货,钟山大道,但是，作为水城的老商业区黄土坡，目前的商业氛围依然浓厚。黄土坡商业业态以百货零售为主，不算临街的小门面，区域内光大型的百货商场就有5个之多。 据我们调查，其中百盛1年的营业额就有2.2个亿，佳惠百货有6000万、其余的3个商场共7000万，仅黄土坡这5个百货商场1年的营业额就达3.5亿元！而新发展起来的钟山大道南段商圈的大世界、国贸等
10、百货商场1年才大约1个亿的消费品零售额。 因此，无论从商业零售额还是从购物习惯来看，黄土坡依然是目前水城人民购物的主要区域。,18,3.1、黄土坡区域商业情况调查,鈡山西路,19,鈡山西路商业业态及租金情况,20,向阳路,21,向阳路商业业态及租金情况,22,民族路,23,民族路商业业态及租金情况,24,黄土坡区域主要业态有佳恵超市，百货商场（百盛，恒远意通，恒远天意，乐美商业，佳恵华盛堂），服装（劲霸，衣香丽影，三彩，以纯，安踏，啄木鸟，劲王），361度，柒牌，七匹狼），鞋（邦赛，蜘蛛王），皮具，儿童摄影，药店，童装，超市（兴隆，佳恵），手机通讯店，蛋糕店，美容店，化妆品店，银行（邮政银行，
11、贵州银行，建设银行），餐饮（德克士），眼镜店。 本区域是为水城的几十年老城商业繁华区，百货业非常发达，人气非常旺，商业气氛非常浓郁。,黄土坡区域商业情况小结,临街门面租金：103480元/ 平均租金：330元/,25,六盘水商业现状总结：,六盘水城市中心大多数商业体或集中型商业都集中在钟山大道上，并且商业发展呈现从老商业中心黄土坡逐渐向钟山大道南段迁移的趋势。可以预见凤凰山方向钟山大道南段新生商业的发展前景看好；,1,但就当前来看，传统老商业中心黄土坡也依然繁华，无论是从每年的消费品零售额统计还是从水城人民首选的主要购物区域来看，黄土坡依然是目前水城租金最高、最具人气的核心商圈；,2,另外，从
12、水城整体的城市商业现状来看，存在着发展方式粗犷、商业类型落后、业态档次不高等问题，城市的商业形态亟待升级！,3,PART 4,市场问卷调研,26,27, 我们此次特别针对六盘水市场做了一次市场调研，其中包括对消费者的问卷调查、 商家访谈等，主要针对城区普通居民，就消费需求、消费水平、购物习惯等进行 了调查，通过对各种市场调查数据的分析，了解项目 潜在客群的消费需求、为项 目定位提 供依据。从而更加有针对性的设置项目定位、 产品定位、以及营销策略； 本次调研主要集中于钟山西路、向阳路、民族路、康乐路、文化路以及钟山南路 一些主要商圈等区域； 本次调查共发放样本150份，回收样本127份，其中有效
13、问卷108份。,消费者调研之一背景及基本情况,背景分析,53%,47%,男女,14%,8%,4%,2%,高中及以下中专,大专本科,性别,受教育程度,本科以上,72%,此次采集的样本中，性别比例相差不大。反映目前水城商业较为传统，尚处于生活需求阶段，并未表现出发达城市女性消费者占大多数的消费特征；从教育程度上看，高中以下水平的占据72%，而大专以上的仅占14%。说明目前市场主流消费群体受教育水平不高，其对新兴商业形态和理念的接受能力不强，项目这种全新的商业模式，推出时须面临一定时间的培养周期。,受访对象中，年龄在2025岁之间的占据43%，2540占据30%。说明主要消费群体仍为年轻购物群， 该
14、部分群体消费频率高，但忠诚度较低，消费需要引导；由于目前主流消费群体仍以年轻购物群为主。但由于六盘水经济总量及人居可支配收入不断提升， 40%以上的受访者月收入在3000元以内，具有一定的支付能力。,背景分析,主流消费群体中，上班族占40%，其固定的工作和休息时间，使得购物具有很强的周期性； 另外个体经营者占37%，其上班时间较为自由，且具有相对较高的支付能力，是项目未来须重点把握的客群之一；客群来源主要以城区及周边近郊居民为主，占据83%，其它周边乡镇零散客群占据17%。,背景分析,40%,37%,政府或事业单位员工上班族,家庭主妇公司管理阶层个体经营者,职业 4% 11%,52%,31%,
15、居住区域17%,城区城郊其他,其他,6%,2%,选择购物场地时，53%受访者首选超市，其次为独立店铺及商场，而选择批发市场的仅占11%。 说明消费观念开始发生转变，不再仅单纯地追求商品价格的低廉化；在购物影响因素的选择中，价格仍然是其首选，而交通便捷性、购物环境及商品的丰富程度也是其关注的重点。本项目具有良好地段及交通条件，须在购物环境和商品品类上做足文章，营造消费氛围。,消费习惯,53,11,1514,7,0,20,40,60,80,超市,独立店铺批发市场百货商场,便利店,16%,21%,26%,17%17%,3%,商圈知名度交通便捷性商品价格购物环境,商品丰富程度,其他,购物首选,影响购物
16、选择的因素,零售消费频次与消费半径,受消费氛围和收入水平的制约，整体消费频率不高。多数受访者每周购物23次，3次以上的仅占32%， 而有26%的人每周仅消费一次。较低的消费频率反映城市商业活动不够活跃，而同时也凸显出优质商 品及商业配套的不足。购物的便利性商品种类齐全性是消费者非常看重的因素，目前六盘水以超市消费频率最高，对其便利性及商品品类的齐全性要求更加突出。34%的受访者认可消费范围在10分钟以内，25%的可以接受在15分钟以下，超过15分钟的占据41%。,从消费水平上看，每月外出购物300600元的占据48%，是目前消费的主流区间； 6001000元占21%；而1000元以上的占23%
17、，显示出受访者消费水平有限，承受力有限。 而从受访对象中了解到，其每次外出消费支出中，餐饮消费占据30%以上，可见城市消费层面处于满足最基 本生活 阶段，生活和消费习惯急需引导； 被问及每次外出购物时长时，半小时以内多以逛超市为主，而在3060分钟之间主要为逛街及餐饮消费。 而娱乐可接受时间较长，37%的受访者选择60分钟以上，显示出餐饮、娱乐将是六盘水未来商业的消费主流。,消费水平及购物时长,48%,21%,300元以下300-600元600-1000元,1000元以上,30分钟8% 23%,3060分钟,60100分钟,消费时长,月消费金额,100分钟以上,背景分析小结,目前六盘水商业市场
18、主流消费者仍以2040岁的年轻客群为主，其收入水平大多在3000元左右； 该类人群有一定的消费理念，能够接受新兴的商业模式，但忠诚度较差，消费需要引导；主要消费群体以上班族和个体经营户为主，集中居住于城区及城郊。每周购物23次居多，以超市及独立店铺为主；从消费水平上看，每月外出购物300600元占据了大多数，显示出整体的消费能力有限。从消费细分数据了解，餐饮部份的支出在其曰消费额里占据较重的比例，显示餐饮业态较强的消费号召力；消费停留时间上分析，唯一能留住消费人群60分钟以上的是娱乐业，娱乐、餐饮将是本项目在商业业态上需要重点考虑的业态； 从信息传播上看，电视和户外广告是目前的主流媒体渠道，同
19、时亲朋之间的口碑传播拥有很强的影响力，在一定程度上影响了消费决策。,消费者调研之二零售概念测试,零售概念测试主要为了解潜在客群对项目所在区域的认知及消费预期 通过设定业态及相关的指标测了解市场的需求，从而为项目的定位和整体布局提供市场依据 为保证测试的可参考性，零售概念测试大部分为多选，以便于了解消费者多方位的需求,新项目消费诱因,在问及新项目吸引其消费的主要因素时，30.03%的受访者选择“吃喝玩乐一站式”，说明市场对于多业态集合的集中式商业有较强的需求；25.24%的消费者选择“商品、服务种类齐全”；交通方便、规模效应、商品价格等也是其关注的重点。,在问及新项目餐饮类消费偏好时，火锅店和特
20、色菜馆占据50%以上的比重，说明该类消费在六盘水具有较好的消费基础，存活能力强；中餐酒楼和川菜馆也是目前较受喜欢的餐饮业种之一，而较讲究消费环境和品味的西餐厅、咖啡厅等外来餐饮也具有一定关注度；被问及新项目休闲娱乐类业态消费偏好时，55%的受访者首选KTV一类大众化娱乐场所，29%选择舞厅或酒吧，32%选择台球/棋牌，另有15%选择很少参与娱乐活动。,就餐及休闲娱乐偏好,在问及目前六盘水市商业现状不足时，35.78%的受访者提及缺少休闲空间，购物舒适度不够，31.63%认为商业缺乏特色，另外交通、餐饮配置、购物环境、品牌程度等是其关注的重点；对于目前市场上较为缺失的商业类型，62.99%的消费
21、者认为最缺少综合购物中心，41.73%选择商业步行街，另外美食城、休闲娱乐场所、百货商场、电器/数码商城的关注度较高。,商业现状不足及消费缺憾,零售概念测试小结,60%以上的消费者希望能有综合性购物中心出现，另有42%的消费者也喜欢商业街形式。但无论是哪种形式，均期望能有一个环境良好、舒适的消费空间；新项目期望包括购物、餐饮、休闲娱乐等功能，而品牌专卖店是目前较为看好的零售业态，整体经营状况较好；餐饮类以火锅店和特色餐饮为主，能吸引人气，提升项目商业氛围；休闲娱乐可作为配套，提升项目整体的商业服务功能；从整体的测试结果来看，随着城市及经济的不断发展，居民收入逐年提高，市场和消费者都呼唤六盘水商
22、业市场的升级，希望这种能够提供购物、餐饮、娱乐一站式体验的新兴商业体出现！,消费者调研之三投资需求测试, 该部分主要了解潜在投资客户的投资意向和需求，以便在项目定位及 营销策略上做针对性调整,42,投资意愿及偏好, 被问及投资意向时，26%的受访者表示有投资意愿，但目前尚无合适项目，30%表示有可能投资，要看项目具体情况，26%选择暂时不考虑投资； 调查显示，临街商铺较受投资者追捧，占45%，其次为商业中心的商铺，占据30%，专业市场门面占据17%，而社区商铺仅占8%。,26%,18%,30%,26%,17%,45%,8%,30%,43,商铺投资考虑因素, 在商铺投资影响因素的调查中，29%的
23、受访者首选地段，认为地段是商铺投资的最大考虑因素。而区域未来发展潜力也是其关注的重点，有24%提及；, 在诸多的考虑因素中，定位规划和开发商实力也是其关注的重点。说明目前的投资者投资行为较为理性，除了项目硬件环境外，开始关注软性条件，对项目的定位及未来走向较为重视；, 由于目前市场供应量小，竞争不强，因此对于细化的项目条件如建筑结构等关注较少。,29%,24%,16%,11%,20%,44,投资决策的影响因素, 调查显示，六盘水目前主流投资群体中，对商铺投资的决策仍以个人经验为主。通过对实地的考察确定投资意向，55%的受访者提及；, 除个人经验外，24%的受访者选择家人或朋友介绍。显示在目前的
24、投资环境中，口碑效应仍是影响项目销售的意向因素；, 而作为房地产营销的主要工具媒体广告并未受到太多的关注。一方面说明六盘水的传统媒介作用力有限， 另一方面也显示了营销策略和水平的落后；, 8%的受访者选择开发商活动和售楼部推介，占比极低，反映目前市场上整体营销水平尚处于较低的层次，销售队伍素质不高，缺乏较有效的促销手段。由于市场存量小，消化压力不大， 对于营销方式的选择相对较为宽松。,27%,8%,28%,24%,12%,2%,45,投资需求小结, 半数以上受访者在项目合适的情况下，有较高的投资意愿；, 投资关注重点仍以地段为主，多选择主商圈或主干道投资，同时对于投资目标的软性条件也较为看重，投资行动相对理性；, 投资偏好临街商铺与商业中心商铺；, 口碑效应是影响项目营销的关键因素，前期形象的塑造和服务体系的建立是实现项目高溢价的重要手段，项目的商业运作，须通盘考虑，通过良好氛围的营造，实现商业价值及价格的最大化。,真诚期待与贵公司携手合作，共创辉煌！,汉嘉地产顾问,
