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1、,房产基础知识培训,房地产基本常识建筑基础知识相关法律法规,提 纲,房地产基本常识,房地产概念：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 包括：土地建筑物及地上附着物房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,房地产基本常识,房地产的特征1、房地产的自然特征,2、房地产的经济特征注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。,房地产基本常识,房地产基本常识,按照用途划分：,房地产
2、的类型,商业房地产,居住房地产,工业房地产,农业房地产,旅游房地产,房地产基本常识,低层建筑一层至三层且高度不大于11米的建筑为低层居住建筑。多层建筑4层至6层且建筑高度不大于24.0米的为多层住宅。中高层建筑 7层至9层且建筑高度不大于30.0米的为中高层住宅（不含6跃7层）。高层建筑10层及10层以上为高层住宅。超高层建筑 建筑高度大于100米的民用建筑为超高层建筑。点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。,房地产基本常识,全民所有制：所有权属于国家代表的全体
3、人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。,中国大陆现行土地制度,中国大陆现行土地制度,国有土地使用权出让,国 家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年,房地产基本常识,房地产基本常识,房地产基本常识,取得国有土地使用权,房地产基本常识,房地产基本常识,房产术语 1、商品
4、房：由房地产开发企业开发建设并出售，出租的房屋。 2、经济适用住房：用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出 让金对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府 指导价，按保本微利的原则确定。 3、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地 产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房。消费者在 这一阶段购买商品房时应签预售合同。,房地产基本常识,房地产基本常识,4、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证） 的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的 房屋。 5、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的
5、楼 宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经 一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房 屋。 6、毛坯房是指没有装修的房。 7、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。,房地产基本常识,8、住宅与公寓的区别： 主要区别在于日照、采光的区别。公寓：除日照要求外均满足住宅设计规范和住宅建筑规范其他强制性内容的一类特殊的生活单元，中央商务区内“公寓”的建筑面积占项目总住宅建筑面积的比例不受限制，除中央商务区外的其他区域“公寓”的建筑面积不得超过项目总住宅建筑面积的20%。,销售房屋必须具备的五证： 1、建设用地规划许可证 2、建设工程规划许可证 3、国有土地使用证 4、建设工程施工许
6、可证 5、预售许可证,销售房屋必须具备的两书：商品房质量保证书商品房使用说明书,房地产基本常识,房地产基本常识,开发商的资质等级（按注册资本） 1、一级企业为5000万以上； 2、二级为2000万以上； 3、三级为800万以上； 4、四级为100万以上；,房地产基本常识,建筑基本知识,一类居住用地,独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地， 独立式住宅的层数基本是3层或3层以下。 二类居住用地 涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主、配套 设施齐全、布局完整的用地，该类用地在全市分布广泛，在居住用地中占 主导地位。 三类居住用地 主要是针对在工业区、仓储区和学校（
7、尤其是大学）等功能区中配套建 设的居住建筑物用地，主要容纳企业单身职工或学校单身师生员工居住， 这类居住建筑物往往作为工业区、仓储区和学校的附属配套设施出现。,建筑基础知识,按建筑结构分类：1、砖木结构：主要承重构件是用砖、木做成。一般层数较低，通常在3层以下。2、砖混结构：塑向承重构件采用采用砖墙和砖柱，水平承重采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。一般在6层以下。优点：工程造价较低廉缺点：抗震性差，开间，进深尺寸及层高都受到一定限制，目前城市六层以上（含六层）的住宅已禁止采用砖混结构。,建筑基本知识,建筑基础知识,3、钢筋混凝土结构建筑：这类建筑物承重构件由钢筋和混凝土（水泥，刹石，水）两大材料组成
8、。 特点：结构适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。适用于多层，高层甚至超高层。常用有框架结构、框架剪力墙结构等。 框架结构： 优点：抗震性能好，结构牢固，使用寿命长，且住宅内可以自由分隔，大开间住宅均采用此构。缺点：房梁以及在墙面的拐角处会有柱子，影响美观。框剪结构：这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式。特点：隐梁，隐柱。,建筑基础知识,常用术语和指标： 1、层高：一般所称的层高是指下层楼板面到上层楼板面之间的距离，层高减楼板厚度为净高。电梯一般为3米，多层2.8-3米。2、朝向：其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。
9、3、开间：住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。4、进深：住宅的进深又称住宅的长度，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。,房地产基本常识,建筑基础知识,常用术语和指标：5、 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；6、建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；7、建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。8、 容积率：地块总建筑面积/地块面积9、 建筑密度：地块总建筑基地面积
10、/地块面积,房地产基本常识,建筑基础知识,常用术语和指标：10、三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；11、七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；12、红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；,建筑基础知识,常用术语和指标商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公摊系数分摊的公用建筑面积套内建筑面积之和 公摊率=分摊的公用建筑面积建筑面积公用建筑面积整幢建筑的建筑面
11、积套内建筑面积之和不应分摊的建筑面积 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数注意：公摊系数公摊率,建筑基础知识,复式：一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。 跃式：是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错层：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。,建筑基础知识,绿地率与绿化率的区别？ 绿地率：在规划项目建设用地内各类
12、绿地面积的总和与规划项目 建设用地面积的比率（%）。 绿化率：包括屋顶绿化在内的各类绿化面积总和与规划项目建设 用地面积的比率。,相关法律常识,合同生效的要件：当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力。根据我国民法通则的规定，年满18周岁且不属于不能辨认自己行为的精神病人、处于昏迷状态的人，都是具有完全行为能力的人；16周岁以上不满18周岁，根据情况界定。合同当事人的意思表示真实合同不违反法律或者社会公共利益,要约和要约邀请要约：是指一方当事人向他人作出的以一定条件订立合同的意思表示。要约邀请：也称要约引诱，是指行为人邀请他人向其提出要约。（如商品房的销售广告和宣传资料）,相关法律常识,相关法律法规,相关法律法规,城市商品房预售管理办法最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,谢 谢 大 家,
