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1、城市规划原理 逸泉山庄调研报告,小组成员：袁淑雯、郭晓咏、谭凌霄、陈娜娜、梁汝成、赖俊超,背景概况,从化第一大盘，广州十大美园之一,从化逸泉山庄 打造负离子绿色生活,占地面积:175182平方米总建筑面积:881147平方米产权年限:70年产权开发周期:12年，现已推出第八期总户数:3000多户，八期886户建筑类别:小高层洋房、高层洋房、多层洋房、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、四合院、幼儿园、医疗、商店等。容积率:0.45绿化率:45%装修情况:毛坯停车位备注:地上停车位比例约1：1开盘时间：2009-09-26入住时间：2010-12-31,山庄报道介绍及评价,逸泉山庄位于从化神岗镇流溪河
2、畔，山庄大门紧靠105国道(大门在105国道右边)，距广州市中心(天河)约60公里，车程约45分钟。逸泉山庄向南往广州方向约10公里是太平镇，向北约10公里是从化市政府所在地街口镇，约5分钟路程。逸泉山庄是城建越秀地产投资开发的大型郊外别墅楼盘，规划总面积是3000亩，山庄毗邻风景秀美的流溪河，自然环境青幽迷人，交通便利。逸泉山庄自2000年起开始建设，充分利用从化地区旅游度假的天然资源和青山绿水的田园风光，引入“后小康郊区住宅模式”理念，充分体现小康之后的现代城市人所追求的自由、安逸、闲适以及“天人合一”的理想生活境界。2001年6月30日被中华环保基金会列为首个“生态环保小区示范点”；20
3、03年1月被评为“广东省绿色住区”称号；2004年2月被评为“中国别墅100强第11名”, “中国十大山水别墅金奖”、“2004年广州年度最佳人居环境金奖”、“2004国际风尚典范别墅奖”等多项殊荣。,项目占地约3500亩，北部为风云岭生态自然保护区。在小区内，为了营造绿、静、美的自然环境，结合流溪河的美丽景色和原地段的地形地貌，开挖大型人工湖。湖光山色，尽显眼前；一幢幢别墅，高低错落。掩映在浓密的绿树丛中，区区有景，户户有景。整个逸泉山庄突出“绿”，绿网、绿心、生态绿廊等的点、线、面的结合，营造“森林中的家园”。这种人居环境符合“生态平衡”的自然梯度关系：绿化率为45%，建筑密度17.7%，
4、噪声指数仅为38.9分贝，负离子指数高达2000个/立方厘米。,大房企看好前景有意深耕中原地产项目部总经理黄韬表示，从以往的经验及房地产的发展历史来看，能够作为保值、增值标杆的项目无非有两大特点：第一个是地段，第二个就是自然资源。以拥有从化第一大盘美称的逸泉山庄为例，该项目不仅拥有优质的生态资源，“十年前逸泉山庄也就30005000元/m2，现在已出现3万元/m2，未来说不定还会有10万元/m2甚至30万元/m2。如果十年前买该盘的物业，真的可少奋斗十年。”除了物业在不断增值外，一些知名房企也看好从化的发展前景。目前，在从化除珠江地产、富力等相继落户外，最早进入从化的越秀地产在继逸泉山庄和逸泉
5、韵翠之后，近期又在从化江浦地段拿下一幅地块。据相关人士透露，该地块同样位于流溪河边，将延续“逸泉系”的风格，打造成为生态的、有文化的居住社区。,成功因素,绿色理念，注重居住环境，令主人像是住在生态公园一样。有相当多的庭院面积可供自我规划，打造自己喜欢的居住环境。服务设施齐全，服务到位。地理位置好，交通不断改善。（地铁直通门口）,交通分析,公共交通,逸泉山庄,太平镇,街口街,花都区,白云区,增城区,逸泉山庄位于从化神岗镇流溪河畔，山庄大门紧靠105国道(大门在105国道右边)，距广州市中心(天河)约60公里，车程约45分钟。逸泉山庄向南往广州方向约10公里是太平镇，向北约10公里是从化市政府所在
6、地街口镇，约5分钟路程。,外部交通、楼巴路线,广州至山庄一般走105国道，通过广从公路自驾一般不用一小时就可抵达。从山庄两个出入口走出来都可搭上广从线直达广州，逸泉山庄内有楼巴，与广从线走一样的车程，直达天河区体育西路，比广从线方便且省时。地铁十四号线在建设中，十四号线一期工程始于嘉禾望岗站，沿规划永石路、105国道敷设，止于从化街口，线路全长约54.3公里，快车1小时内可到市中心，十四号线一期也是广州新一批要求在2017年完工的在建地铁。,楼巴交通路线,楼巴有去广州和街口街（从化市中心）两个路线，有固定时间的时刻表，需按时在会所附近上车。楼巴高频使用对象在20-35岁和55-70岁之间，主要
7、用途为升班上学和买菜购物，多为广州户籍。去广州的楼巴收费12元，比广从线便宜一半以上的价格，街口收费2元，与5路车价格相同。根据采访，大部分住户对楼巴非常满意，称其价格合理，舒适安全，方便快捷。但也有相当一部分住户表示现在的楼巴数量越来越少了，山庄取消了很多时刻的班车，导致部分时间没有班车可用。,内部交通网络,主干道,进入组团,组团间路,广从线,组团分析,逸泉山庄住宅物业分布,大B区,小B区,A区,C区,D区,E区,F区,A区“采绿园”：占地200亩，建有别墅、复式、公寓，已售磬，并于2001年6月30日交付使用，有300多户业主入住，该区以田园风光为主题设计意念，整个组团采用了白色与米色是主
8、色调，清新逸人。大B区“琉森湖畔”：新中式豪华别墅，园内有许多小品、公园，风格统一，环境优美。小B区：第一期规划32栋独立别墅，围绕小区2.6万平方米的人工湖而建，每栋别墅占地面积由1.54亩不等，建筑面积380616平方米，是真正的庄园式别墅。C区“荔影亲泉”：占地面积240亩，区内东侧有一条天然荔枝基及生态小溪，南侧为遍布荔枝林的小山丘，全区共规划有别墅265栋别墅，建筑面积为145215平方米，花园面积从90400平方米，销售均价为4100元/平方米（含花园）。D区“溪语心林”：占地约150亩，自然环境优越，1100米原生荔枝溪，208棵原生荔枝树。全区共规划有别墅122栋别墅，建筑面积
9、为145250平方米，花园面积从90600平方米，销售均价为4100元/平方米。E区“绿海银舟”：（双拼别墅和多层洋房）占地面积165亩，以森林式山水生活为设计主题，小区全部是联体别墅，周边各组团都是从外围环路上引入一条条尽端路，这样可以尽可能减少车行对人行的干扰，在小区中央，住户与住户之间只有花园而无车道。F区：电梯房及双拼别墅，园林设计新颖有创意，有大型的地下停车场。,分区地理位置分析,F区，A区，B区西面靠草地和流溪河，西面基本不开窗，但中午温度不会过高。因为有防汛路，西部还是存在噪声。F区西部近神岗第二中学及美食农庄。,B区,A区,F区,E区,D区,c区,B区，C区北面有雅居乐小院，临
10、近的建筑为多层住宅，可互相借景，环境幽静。,C区东部临近五星级酒店，逸泉国际酒店，从酒店出去即可搭上广从线和5号线。,D区东部靠近荔枝园，景色优美，西部靠近会所等服务设施，交通方便。,E区靠近小区大门，大门北部有从化市铁路管理局，以后的地铁口会设置在这，北面临近会所。,住宅建筑的布局形式,多层住宅，朝向良好。,联体别墅，栋与栋之间面对布置。,双拼别墅，沿路自由布局,该区取名采绿园，建筑多沿路采用自由式的布局形式，建筑周边绿化景色布置的非常多，建筑与环境融为一体，采光通风良好。,A区,住宅建筑的布局形式,独栋别墅，有大型花园，环境优美。,双拼别墅，新中式风格，建筑看起来淡雅脱俗。,双拼别墅,B区
11、,独栋别墅，中国风建筑,住宅建筑的布局形式,B区是山庄最大的别墅区，有许多栋独立别墅与双拼别墅，一部分别墅沿人工湖而建，景色非常好。建筑布局形式采取多采用周边式和庭院式，小区多建小型花园，一些建筑小品与小区别墅风格一致，别有风趣。是山庄周边环境布置最好的区域，地价最贵。,住宅建筑的布局形式,联排别墅，成环形布置,长型别墅，排列紧凑,靠近五星酒店与主入口，交通方便,C区占地面积大，多联排别墅，采用行列式与自由式的布局形式，靠近荔枝园与酒店，空气清新。,住宅建筑的布局形式,呈弧形排列的双排别墅，几栋别墅的中心围成一个小花园供汽车转场。,联排别墅，行列布置,区中也有独栋别墅采取围合式营造出四合院的风
12、格,D区距离山庄公共设施很近，住户经常喜欢在附近散步。,住宅建筑的布局形式,多层小洋房，建筑朝南，采光通风好，行列式布置。,物业管理中心，后面是员工宿舍。,区中也有许多小型广场，保障住户公共活动空间。,E区的住宅一层自带花园，顶层有阁楼可做复式。靠近小区正门与服务中心，以前游览电车的停靠地。,住宅建筑的布局形式,新中式双拼别墅,15层一梯3户高层住宅，共12栋，靠近人造湖而建。,11层一梯2户小高层，山庄唯一的一栋小高层。,沿湖而建的独栋别墅,F区为二期工程，既有小高层，高层，也有独立别墅和双拼别墅。人造湖广场与住宅之间的路线设计新颖有创意，让住户觉得自己在森林公园中散步游嘻一样。,公共设施配
13、套分析,主要配套分布,逸泉国际大酒店,幼儿园,映月轩餐厅、ktv,餐厅、会所、超市,神岗第二中学,菜市场,公路管理局,美食农庄,山庄有一所幼儿园，在最北部的位置，靠近主干道，有3部校车接送。,五星级酒店，内有中西餐厅及娱乐设施，休闲的好去处。,沿防汛路有一条美食农庄，除了可以体验农家乐以外，还可以品尝不同风味的美食，每家农庄都有自己的拿手好菜。,会所是住户体验服务的去处。书吧、泳池、羽毛球、兵乓球、购物.你能总在这找到属于自己的快乐。,正门右侧有当地农民组织起来的菜市场，当地的新鲜蔬菜，物美价廉，交通也非常方便。,荔枝园,想在夏天吃上新鲜的荔枝？来荔枝园吧，这里不仅风景优美，还可以自己体验摘荔
14、枝的乐趣，顺便还能品尝荔枝木烤出来美味烤鸡。,商业服务设施,会所位于居住小区中心偏北的地方，服务内容非常多，会所中心是书吧和服务大厅，后面是泳池。东面有超市，百货店，装修，理发店，室内乒乓球和羽毛球。,商业服务设施,会所后面的游泳池,会所东面的网球场,网球场后面是篮球场,会所西面是逸泉食坊,会所周边有餐厅，运动场地，绿化做的很多，有许多住户都喜欢来这里休息或者消费。来会所最多的是临近会所的AEF区的居民。,商业服务设施,在居住小区的最东部，除了有次入口以外，还有一家五星级的酒店逸泉国际大酒店，酒店拥有200多间豪华客房，8幢至尊温泉别墅；配备400平方米多功能国际会议中心、多间中小型会议室；特
15、色的中西餐厅；大型娱乐中心、棋牌室；以及极富健康养生概念水蜻蜓SPA水疗区、足疗按摩中心；9万平方米双湖4沙地高尔夫练习场、湖畔健身园以及多个标准网球场、篮球场、室内羽毛球、乒乓球场和小型足球场。,教育设施,山庄有一所幼儿园，在主轴线上，位于北边。幼儿园附近是一个大型的花园，配置了4辆小车用来接送小区内外的幼儿。,医疗卫生设施,小区的卫生服务站在会所旁边，近A区和F区。卫生站的医疗能力有限，无法医治过于严重的病症。,市政公用设施,基本每个区域都有自己的机房，机房都靠近路边和小区的边缘。,绿地分析,定位：自由、安逸、闲适以及“天人合一”。逸泉山庄建筑布局形式多为依地形自由布置，绿地布置也比较自由
16、，别墅区每栋别墅都有自己的庭院布置景色，绿地规划十分多变。,逸泉山庄绿地规划,道路绿地,沿路设置的绿化带，使人们在行走时有无尽的美景映入眼帘，位于主干道上的绿地有很强的导向性，一般将乔木与灌木一起布置，可为行人提供遮阴的地方。,宅旁绿地,住户在自家门前设置的趣味小品,自己设计的雨棚，与建筑风格十分搭配,没有围合起来的别墅,别墅的庭院入口，景色优美,小区建设时很重视住户的规划自由，几乎所有的别墅都有可供自己设计的庭院，小区只提供了一大片草地，主人可以自己设置喜欢的景色，所以每户别墅的景色都不同，真正的生活在只属于自己的空间里。,宅旁绿地,宅旁绿地多以草坪和灌木为主，入口处与住宅后面都布置了许多绿
17、化。,组团绿地,组团之间的绿地，有沿坡度布置的，有游乐设施，也有沿墙做的绿色草坪带，沿小溪布置的草坪等等。,集中绿地,小区集中绿地采用自由布置式，沿道路呈草坪灌木乔木布置，除供人观赏外，还提供休息小聚的场所，环境良好。,访谈,本次调研我们主要采访了在E区和D区居住的两个业主。E区采访的是一位在读女大学生柯女士，D区采访的是一位老奶奶，陈奶奶。,菜市场与公共设施,位于小区正门右侧的菜市场每天早上都聚集了大量住户购买。,虽然设施很简陋，但是新鲜便宜的菜吸引了很多人，在这也有早餐店。,小区中心湖边的活动广场，在这你还可以看到美丽的湖景，往前走有锻炼娱乐的器材。,F区高层底层架空设置了锻炼器材与桌椅。
18、,对陈奶奶的采访,问：在逸泉山庄住得舒适吗？答：挺好的，这里远离市中心，空气很好，也有许多老人在这里养生，能交到许多朋友。问：觉得交通方便吗？平时都在哪购物呢?答：交通比较方便。平时我会在山庄附近的那个菜市场买菜，儿子女儿回来的话，就坐5号车去神岗或者坐院子里的车去街口买菜。5号车因为穿插了三个镇，平时人很多，经常满人要等很久。院子里的车最早7点多，但是要去很远的市中心，回来的车要等到10点。问：家里几个住呢？平时儿女会经常过来吗？答：现在有我小孙子，我老头子和我三个人住。儿子上班忙，所以小孙子是我们俩在带，就在山庄的幼儿园上学。平时周末儿子女儿都会过来看我们，过年过节我们也会经常坐院子里的车
19、去看他们。问：觉得山庄有什么要改进的地方呢？答：我觉得逸泉山庄的服务没有以前好了，以前小区经常会组织一些活动，参加游戏送礼物，现在没了这些活动小区冷清了很多。去街口的车也少了很多，下午和晚上的班次少了。有时一些公共设施坏了，比如说阶梯的等坏了，维修速度也比较慢。,小区绿化景色,水景往往引人入胜，宁静娟美。小区多做水景，在住宅区之间做了许多小公园，与水景和绿地结合，环境显得十分有意境。,B区有许多小公园，里面的小品做的风格统一，样式新颖。,有意思的铺地,每个小区每隔一段距离就能以看到保安值班亭。,问：在逸泉山庄住得舒适吗？答：舒适，树很多，环境很清幽。问：平时都在哪活动呢？对公共设施满意吗？答：
20、去会所，泳池、书吧、运动等等。不满意，很多设施都要收费。问：如果自己有能力买房的话，会选择在逸泉山庄置业吗？答：会，因为现在准备通地铁了，房价估计还会上涨。问：有什么地方是不满意的呢？答：物业态度不好，很散慢。没有正规的停车场。,对柯女士的采访,小区没有正规的停车场，大部分车都沿路随意摆放，显得道路狭窄。只有二期才设置了停车位和地下停车场。,在主干道旁的别墅无人打理，一片荒凉。,结语,逸泉山庄最大的优点，便是环境优美，清幽宁静，空气清新。因此吸引了很多家境富裕的老人住进养老。一些青年、中年人则看中从化不断发展的潜质，买房主要闲置或者用来度假。大部分住户反映小区服务没有以前好，速度慢，服务少，会所的消费比较贵。小区内的巴士不断减少，住户要去城镇上很麻烦。建筑设计的很漂亮，与环境协调。周边的农家乐，为业主提供了更多的娱乐。总的来说，逸泉山庄确实做到了自由、安逸、闲适以及“天人合一”的理念，但服务设施上却没有跟进，只有期待地铁通行后人们会有更好的体验。,Thanks for watching!,
