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1、开发项目中建筑基础知识普及金阳房产2019.6.23,开发项目中建筑基础知识普及,项目的基本术语,一、项目的基本术语1、项目名称、工程名称（如金阳东湖国际温泉城I期水岸香榭、百岛湖2#、和悦庄戴斯国际五星级温泉度假酒店等）2、区位（根据市场定位、目标客户定位，区位的外延会不同，如中国百岛湖国际温泉度假区，就会按中国行政版图到四川到达州到大竹到百岛湖通过行政图的方式表达项目的地理位置）,项目的基本术语一、项目的基本术语,项目的基本术语,3、用地性质，国家划分为以下几大类： （1）居住用地（R）；可兼容配套商业。 （2）公共设施用地（C）；一般不能修建住宅，除非商住混合用地，规划条件函中特别注明兼
2、容一定比例的住宅。（3）工业用地（M）；（4）仓储用地（W）；（5）对外交通用地（T）；（6）道路广场用地（S）；（7）市政公用设施用地（U）；（8）绿地（G）；（9）特殊用地（D） 东湖项目为商业住宅用地（地块编号ZP061)，二类，百岛湖1#为商业（旅游业）用地( 地块编号ZP073),只能修公建，百岛湖2#为商住用地（地块编号ZP074),可进行住宅开发。,项目的基本术语3、用地性质，国家划分为以下几大类：,项目的基本术语,4、建设用地面积：是指项目所在基地的水平投影面积，政府规划建设主管部门一般是按道路红线、用地范围线计算用地面积，国土部门提供的土地证面积可能大于规划的用地面积，因为拆
3、迁征地范围与控制性规划地块范围一般不吻合。建设用地面积是计算核定建筑容积率、建筑密度、绿地率等技术经济指标的基础参数。 东湖项目红线图5、技术经济指标：技术经济指标是从量的方面衡量和评价规划质量和综合效益的重要依据，也是主管部门审查项目是否满足控制性规划要求的重要依据。主要包含用地面积、建筑面积、居住人口、容积率、建筑密度、绿地率、 停车位等指标（重要指标）。,项目的基本术语4、建设用地面积：是指项目所在基地的水平投影面,项目的基本术语,6、选址意见书（规划设计条件函），是政府规划建设主管部门对于待建地块从土地性质、技术经济指标、配套、建筑高度等方面进行限制规定的设计条件函，具有强制性，建设单
4、位必须依据条件函的相关规定要求进行项目的规划设计，其中建筑限高对项目的影响很大，其次是特殊的退距要求。ZP061规划条件函、百岛湖规划条件函7、控制性规划（控规）：控制性详细规划是依据已经依法批准的城市总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门(城乡规划主管部门)作出建设项目规划许可的依据。 （控规调整需要一定的程序并公示，其调整一般是在土地招拍挂前进行）,项目的基本术语6、选址意见书（规划设计条件函），是政府规划建,建筑基本术语,一、建筑类别：根据建筑物的主要使用功能可分为住宅和公建两大类别墅、公寓、酒店式公寓、普通住宅等归为住宅类，
5、商业、酒店、公寓式酒店、办公楼、学校等归为公建。二、项目物业形态：根据建筑形态可分为别墅、洋房、多层、小高层、高层、超高层等，根据使用性质可分为住宅、商业、写字楼、酒店等，商业业态还可细分为餐饮、娱乐、超市、购物中心等。三、常用建筑术语1、根据专业常见建筑、结构、设备(给排水、电气、燃气、暖通）、绿化、人防、节能、智能化等术语。,建筑基本术语一、建筑类别：根据建筑物的主要使用功能可分为住宅,建筑基本术语,2、根据设计阶段和报建：方案、初步设计（扩初）、施工图等（方案中会有概念方案、报建方案、修建性详细规划、建筑方案等，一般情况是修详规带建筑方案，要求严格的会先报修详规，再报建筑方案）。3、根据
6、施工阶段：平场（平基土石方）、基础开挖、基础、主体结构、封顶、水电安装、内装修、外装修、初装修、精装修、竣工验收（专项验收如规划验收、园林验收、消防验收、节能验收，综合验收）、竣工备案等。4、建筑图纸中常会出现：技术经济指标（容积率、建筑密度、绿地率等）、总平面图、平面图、剖面图、立面图、大样图、层高、建,建筑基本术语2、根据设计阶段和报建：方案、初步设计（扩初）、,建筑基本术语,筑高度、标高、低层、多层、小高层、高层、阳台露台、屋顶花园、入户花园、防盗门、防火门、地下室、半地下室、飘窗、落地窗、跃层、错层、复式（楼中楼、或有夹层空间）、独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、物业用房、社区用
7、房、设备用房、断桥铝合金、中空玻璃、安全玻璃、外保温、内保温、保温砂浆、挤塑板、防水涂料、腻子、外墙涂料、内墙涂料、外墙砖、花岗石、大理石、文化石、筒瓦、平板瓦、陶瓦、水泥瓦、琉璃瓦、小青瓦、油毡瓦、砖混结构、框架结构、框剪结构、建筑面积、套内面积、公摊面积、公摊系数、建筑风格等术语。,建筑基本术语筑高度、标高、低层、多层、小高层、高层、阳台露台,建筑基本术语,5、在营销过程中常使用的是建筑方面的术语，其它专业的术语不需要了解很多，就建筑术语中客户关注的部分重点做些解释：1）技术经济指标：a.容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值 （达州技术规定）b.建筑密度：指建筑物
8、底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示） c.绿地率：指建设用地范围内各类绿地的总和占规划净用地面积的比率（%）。,建筑基本术语5、在营销过程中常使用的是建筑方面的术语，其它专,建筑基本术语,东湖项目的技术经济指标：（绿地率暂时按30%报建，实际绿地率会超过条件函要求,对客户的解释可以是不低于30%）,建筑基本术语东湖项目的技术经济指标：（绿地率暂时按30%报建,建筑基本术语,2）露台：有防护结构的平台，无遮雨遮阳顶盖，属于室外空间，不计算建筑面积。3）阳台：比露台多顶盖，（在大竹地方规定中，两层通高的阳台不计算面积）。4）低层住宅：一层至三层且建筑高度不大于10米的为低层住宅；（如2
9、3层的别墅、3层以内的商业、幼儿园、会所等）5）多层住宅：四层至六层且建筑高度不大于24米的为多层住宅；（如花园洋房）,建筑基本术语2）露台：有防护结构的平台，无遮雨遮阳顶盖，属于,建筑基本术语,6）中高层住宅：七层至九层且建筑高度不大于30米的为中高层住宅（不含六跃七层）；7）高层住宅：十层至十八层为小高层住宅，十八层以上，100米以内为高层住宅。8）除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24米的为多层建筑（含单层建筑）；9）大于24米的为高层建筑（不包括建筑高度大于24米的单层公共建筑）。10）建筑高度大于100米的民用建筑为超高层建筑。,建筑基本术语6）中高层住宅：七层至九层且建筑高度不大于
10、30米,建筑基本术语,11）建筑高度：从室内地坪0.00算起，到可居住和供人使用的顶层屋面结构层面为止 。12）山墙：指条式建筑的短边。山墙上可开设走道窗以及厨房、卫生间、储物间等次要房间窗。当开设有卧室、起居、办公等主要房间窗时，视为主要采光面。13）主要采光面：指开设有卧室、起居、办公等主要房间窗的建筑外墙面 。14）层高：建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层(完成面)至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。,建筑基本术语11）建筑高度：从室内地坪0.00算起，到可居,建筑基本术语,15）室内净高 ：从楼、地面面层(完
11、成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。 16）地下室 ：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者为地下室。17）半地下室：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者为半地下室。 18)设备层：建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作用的空间层 。19）烟道：排除各种烟气的管道（一般是指厨房的排油烟道）,建筑基本术语15）室内净高 ：从楼、地面面层(完成面)至吊顶,建筑基本术语,20）管道井： 建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道 。21）套内面积：成套房屋的周边墙体横切面中线所包围的水平投影面积，包括套
12、内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部份。 22）建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑 。23）公摊面积：指两个或两个以上产权人共同占有或共同使用并按房屋面积测绘规定计入公摊的建筑面积。24）公摊系数：栋共有建筑面积/栋套内面积（%），多层一般在10%以内，高层在20%左右。,建筑基本术语20）管道井： 建筑物中用于布置竖向设备管线的竖,建筑基本术语,25）标高：标高表示建筑物各部分的高度。标高分相对标高和绝对标高。相对标高是把室内首层地面高度定为相对标高的零点，
13、用于建筑物施工图的标高标注。绝对标高，我国是把黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高以此为基准，常用在总图上。 26）防火门：防火门是指发生火灾时在一定时间内能满足耐火稳定性、完整性和隔热性要求的门，同样兼具一般门的使用功能，是根据消防规范要求设置的。它是设在防火分区间、疏散楼梯间、垂直竖井等部位，具有一定耐火性的防火分隔物 ,用于疏散的走道、楼梯间和前室的防火门应具有自行关闭的功能 。防火门分为甲乙丙三级，甲级耐火极限为1.2小时，乙级耐火极限为0.9小时，丙级耐火极限为0.6小时，有木质、钢质、钢木防火门等几类。 （住宅入户门在满足防火要求的同时达到防盗门的配置）,建筑基本术语25
14、）标高：标高表示建筑物各部分的高度。标高分相,建筑基本术语,27）叠拼别墅：是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑 。,建筑基本术语27）叠拼别墅：是Townhouse的叠拼式的一,建筑基本术语,28）建筑风格：一般认为是一种区域性的或者国际性的建筑物的风格，是对某一建筑师、建筑学校或者历史时期建筑特色的描述。 （1.）按国家（民族）和地区分：中国风格、日本、东南亚风格、地中海风格、英国风格、法国风格、美国风格等。 （2）按照历史发展流派分：古希腊建筑风格
15、 、古罗马建筑风格、欧洲中世纪建筑风格 、文艺复兴建筑风格 、新古典主义建筑风格 、现代简约风格 、后现代风格等。（3）英式建筑风格 ：英式建筑空间灵活适用、流动自然，蓝、灰、绿富有艺术的配色处理赋予建筑动态的韵律和美感。（东湖项目 ）,建筑基本术语28）建筑风格：一般认为是一种区域性的或者国际性,建筑基本术语,英国的建筑大多保持着红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。也有墙面涂成白色的是那种很暗的白或者可以叫做“灰色”。房子一般是由砖、木和钢材等材料构成。英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块，具有简洁的建筑线条，凝重的建筑色彩和独特的风格，坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑语言和符号的运用，充
16、分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底角等为英式建筑的主要特征。郁郁葱葱的草坪和花木映衬着色彩鲜艳的红墙、白窗、黑瓦，显得优雅、庄重。建材选用手工打制的红砖、碳烤原木木筋、铁艺栏杆、手工窗饰拼花图案，渗透着自然的气息。,建筑基本术语英国的建筑大多保持着红砖在外，斜顶在上，屋顶为深,建筑基本术语,英式别墅在风格上秉承古典主义对称与和谐的原则，强调门廊的装饰性，注重细节的处理，营造一种华丽精致的形象气质，体现的是一种优雅尊贵的生活。在具体的表现形式上，英式别墅常以古典门廊、屋檐上有齿饰、窗户上分割的细小窗格等“门面格局”，并以侧山墙、陡坡屋顶、中央山墙的建筑形
17、态出现，多作为城市住宅。 英式建筑参考图片。,建筑基本术语英式别墅在风格上秉承古典主义对称与和谐的原则，强,建筑基本术语,29）东南亚风格：东南亚是一个具有多样统一性的地域。大陆与岛屿并存，山地与平原同在的地理特点，亚热带与热带气候逐渐过渡的自然条件，加上频繁的民族迁徙和各民族之间的文化交往，构成了多样的生活模式及多彩的民族文化。东南亚的建筑文化深受宗教的影响，主要以佛教为主，所以各国在宗教的影响下所形成的建筑风格也是各不相同的，主要表现在以下几个大的方向： 1.印支半岛-中南半岛上的5个以佛教为主的国家,建筑样式是佛教宽顶多角塔楼. 2.马来半岛上的马来西亚和印尼文莱等建筑风格以伊斯兰教尖顶塔楼 3.菲律宾东帝汶和越南建筑样式是西方格调. 。百岛湖1#、2#建筑为东南亚风格。参考图片,建筑基本术语29）东南亚风格：东南亚是一个具有多样统一性的地,建筑面积计算规则,建设部发布的建筑工程建筑面积计算规范房屋面积测绘可参考重庆市房屋面积测算实施细则（试行）。,建筑面积计算规则建设部发布的建筑工程建筑面积计算规范,大竹项目方案介绍,一、金阳东湖国际温泉城I期水岸香榭1、温泉城概念规划 、远景轮廓2、技术指标3、方案二、百岛湖2#1、百岛湖概念总平、百岛湖概念规划12、方案,大竹项目方案介绍一、金阳东湖国际温泉城I期水岸香榭,
