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1、1,项目三 存量房经纪业务,知识目标：1了解存量房的概念、类型及流程。能力目标：1. 能实地进行存量房买卖业务的操作；2. 能实地进行存量房租赁业务的操作；3. 能实地进行存量房托管业务的操作。,1项目三 存量房经纪业务知识目标：,任务1 熟悉存量房交易,一、存量房概述 存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，是在房地产二级市场上进行产权交易的房地产，卖房人具有完全处置权，俗称为“二手房”。 商品房 已购公房 经济适用房,任务1 熟悉存量房交易一、存量房概述,二、存量房交易 存量房交易是一种专业性很强的行为，具有特定的法律意义，其主要内容包括存量房转让、存量房租赁和存量房抵押。房地产经
2、纪活动的最终目的就是要促成存量房交易。,二、存量房交易,4,二、存量房交易（一）存量房转让 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。,4二、存量房交易,5,二、存量房交易（一）存量房转让 1.存量房买卖的基本流程2.存量房交换的基本流程3.存量房赠与的基本流程,5二、存量房交易,1.存量房买卖的基本流程(1)存量商品房交易基本流程 存量商品房买卖的一般流程如下： 第一步，购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象。 第二步，交易双方签订房屋买卖合同。 第三步，办理产权转移登记过户手续。 房屋买卖双方持房屋买卖合同，到房屋所在地房地产产权管理部门办理
3、房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。,1.存量房买卖的基本流程,1.存量房买卖的基本流程（2）已购公房上市交易基本流程 公房也称公有住房、国有住宅，指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在出售之前其所有权归国家拥有。所以，已购公房即职工按房改成本价购买的公有住房。 职工将所购公房再转让时，需要按规定补交土地出让金，其交易程序相比一般二手商品房的交易复杂。,1.存量房买卖的基本流程,1.存量房买卖的基本流程（2）已购公房上市交易基本流程 卖方先取得所购公房上市交易的资格。 买卖双方达成交易协议，签订买卖合同。 买方办理房屋所有权证。,1.存量房买卖的基本流程,1.存量房买
4、卖的基本流程（3）已购经济适用住房上市交易条件与基本流程 经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质、购房人拥有有限产权的政策性住房。 经济适用住房上市交易的条件：a. 购买经济适用住房满5年。b. 按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益，或者按照政府所定标准向政府交纳土地收益，然后取得完全产权。,1.存量房买卖的基本流程, 经济适用住房上市交易的基本程序。 第一步，卖方先取得所购经济适用住房上市交易的资格。 a. 房屋所有权人持房屋所有权证、身份证明等资料，到房屋所在地的房地产管理机构申领已购经济适用住房上市出售申请表
5、和已购经济适用住房上市出售征询意见表。 b. 房屋所有权人按照规定标准向政府交纳土地收益。 c. 房地产管理机构根据审查并做出批准或不予批准的书面决定。 第二步，买卖双方达成交易协议，签订买卖合同。 第三步，买方办理房屋所有权证。, 经济适用住房上市交易的基本程序。,2. 存量房交换的基本流程,存量房交换的主要含义是存量房地产产权的互换。第一步，换房人通过房地产中介等渠道寻找交换的房源。第二步，交换双方签订公（私）有住房差价换房合同。第三步，到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核。第四步，交换双方支付差价款和相关税费。第五步，产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地产权证或公房租赁证。
6、,2. 存量房交换的基本流程存量房交换的主要含义是存量房地产产,3. 存量房赠与的基本流程,（1）生前赠与基本流程 第一步，赠与人与受赠人签署赠与书、受赠书。 第二步，赠与双方持赠与书、受赠书到公证机关进行公证。赠与书、受赠书经公证机关公证后有效。 第三步，赠与双方持公证后的赠与书、受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠与登记过户、领证等手续。,3. 存量房赠与的基本流程（1）生前赠与基本流程,（2）遗赠基本流程 第一步，房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗嘱须经公证机关公证后才生效。 第二步，房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠与
7、。 第三步，受赠人持有关合法文件到房地产登记机构办理过户登记领证手续。,（2）遗赠基本流程,二、存量房交易（二）存量房租赁房屋流通的一种特殊形式通过房屋出租逐步实现房屋价值使出租人得到收益回报,二、存量房交易,1. 存量房出租的流程,第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源。第二步，签订房屋租赁合同时，可参照示范文本，也可由租赁双方自行拟订合同。第三步，将租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理房屋租赁合同登记备案。第四步，领取租赁证，缴纳相关税费。,1. 存量房出租的流程第一步，出租方或承租方通过中介等渠道寻,存量房出租基本流程,存量房出租基本流程,1
8、7,2.房屋转租的流程原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租；原承租人与承租人签订房屋转租合同；将转租合同和原房屋租赁证到记房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费；,17 2.房屋转租的流程,18,房屋租赁合同与买卖合同的区别,表1 房屋租赁合同与买卖合同的区别,18 房屋租赁合同与买卖合同的区别 表1 房屋租赁合,19,房屋抵押是指债务人或第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。,二、存量房交易（三）存量房抵押,1.土地使用权抵押流程,2.建设工程抵押流程,4.现房抵押流程,3
9、.预购商品房期权抵押流程,19 房屋抵押是指债务人或第三人以不转,20,图3-5 预购商品房期权抵押基本流程,20抵押注记预售合同交首付款，签预售合同房产登记机关：预售合,（三）存量房抵押 流程如下： 1）债务合同成立，债务人或第三人将自己依法拥有的房地产作担保。 2）签订抵押合同。 3）抵押双方持抵押合同、权利证书到登记机构办理抵押登记手续。 4）抵押权人保管房地产他项权利证明，抵押人保管已注记的房地产权利证书。 5）债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、他项权利证书及已注记的权利证书到房地产登记机关办理注销手续。,（三）存量房抵押,任务2 熟悉存量房经纪业务,一、存量房经纪业务概述按交易
10、方式：存量房租赁经纪业务、存量房买卖经纪业务按服务方式：居间方式、代理方式从客户类型来看：分散的个体客户、机构客户的,任务2 熟悉存量房经纪业务一、存量房经纪业务概述,二、存量房经纪业务操作流程,二、存量房经纪业务操作流程,（一）客户开发与接待,1. 客户开发 房地产经纪公司应该通过各种媒介，开发潜在客户和接待上门客户。经纪人必须遵循“客户至上”的原则，想方设法去开发客户。（1）与客户候选人积极联系信誉第一、真诚服务、耐心细致,（一）客户开发与接待1. 客户开发,（一）客户开发与接待,（2）在竞争中争取更多的客户 直接拜访法。 介绍拜访法。 计划拜访法。 其他方法。,（一）客户开发与接待（2）
11、在竞争中争取更多的客户,（一）客户开发与接待,2. 客户接待客户接待最根本的目的是与客户沟通，了解并记录客户需求，确定客户意向，并力求尽快满足客户的要求，实现交易。（1）到店接待：多数都是潜在客户（2）电话接待：必须熟练掌握电话接待的流程,（一）客户开发与接待2. 客户接待,（一）客户开发与接待,3. 信息录入接待完毕后，房地产经纪人应及时将信息录入企业管理数据库内（包括房源和客户数据库），并定期回访。,（一）客户开发与接待3. 信息录入,（二）物业查验,1. 房地产的实物状况2. 房地产的权属情况3. 房地产的区位状况,（二）物业查验1. 房地产的实物状况,（三）签订房地产经纪服务合同,双方
12、既可以都是自然人或法人，也可以一方是自然人另一方是法人既可采用示范合同文本，也可以参照示范合同文本对服务内容质量和数量进行了明确约定对佣金标准与客户协商一致,（三）签订房地产经纪服务合同双方既可以都是自然人或法人，也可,（四）信息传播与配对,传播内容：委托标的物和委托方的信息（主要在委托销售商品房时）。传播方式：通过报纸、电视广告、经纪机构店铺招贴、人员推介、网络、邮发函件及运用信息高速公路及互联网技术进行信息的采集及传递。配对：房地产中介管理系统,（四）信息传播与配对传播内容：委托标的物和委托方的信息（主要,（五）实地看房,预约上门看房时间现场看房解答、协调双方的细节问题,（五）实地看房预约
13、上门看房时间,（六）交易撮合,操作要点：首先，分析交易双方的分歧点，要主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调；其次，要依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧；最后，当分歧较大时尝试将双方分开进行协调。1. 租赁业务撮合2. 买卖业务撮合,（六）交易撮合操作要点：首先，分析交易双方的分歧点，要主导解,（七）合同签订及款项支付,买方交纳一定数额的定金，并由经纪公司代为保管。买方在约定时间内将剩余房款等存入中介公司指定账户，由公司“代为保管”。而经纪公司则应在房屋过户后将购房款交付卖方。,（七）合同签订及款项支付买方交纳一定数额的定金，并由经纪公司,（八）产权过户与物业交验,房地产经纪人要协助交易双
14、方办理权属登记（备案）工作。房地产经纪人应在交易合同所约定的交房日之前，先向转让方确认交房时间，然后书面通知受让方。物业交接时受让方（买方）要核对物业实际情况是否与合同约定相符。,（八）产权过户与物业交验房地产经纪人要协助交易双方办理权属登,（九）佣金结算,存量房转让经纪业务一般以房屋的成交价按一定比例提取。提取佣金的方法主要有以下三种： 在成交前提取佣金。 在买卖双方成交后提取佣金。 根据口头协议在成交后提取佣金。,（九）佣金结算存量房转让经纪业务一般以房屋的成交价按一定比例,（十）售后服务,第一是延伸服务，如提供装修、家具配置、搬家等信息咨询服务；第二是改进服务，即对客户感到不满意的环节进
15、行必要的补救；第三是跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。,（十）售后服务第一是延伸服务，如提供装修、家具配置、搬家等信,三、存量房托管业务,（一）存量房托管的含义存量房托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位， 房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程，包括日常管理、招租、承担房屋中途空置期风险等。,三、存量房托管业务（一）存量房托管的含义,（二）存量房托管业务服务对象,1. 平时工作繁忙的人士2. 长期在外的离岸人士3. 长期在外的离岸人士4. 不擅长打理出租房的人士,（二）存量房托管业务服务对象1. 平时工作繁忙的人士,（三）存量房托管业务服务内容, 卫生清洁。 协助办理房屋验收交接。 定期查验房屋状况。 代为催收租金、水电等。 代为转交租金。 代购物品。 代办房屋租赁登记证。 设施维修。,（三）存量房托管业务服务内容 卫生清洁。,（四）加入托管业务的条件, 房屋产权清晰。 房屋托管委托期限：最短1年，最长5年。 需提供至少1个月的免租期。,（四）加入托管业务的条件 房屋产权清晰。,
