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1、房地产基础知识,讲师：褚玉丹,认识房地产认识房地产市场,目 录,认识房地产地产相关知识房产相关知识房地产市场相关知识,说文解字,什么是“房地产”？,土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益,认识房地产,第一阶段全福利分房阶段,第三阶段：全商品房阶段,第四阶段：商品房、保障房双轨阶段,第二阶段：商品房、福利房双轨阶段,随着中国房地产行业调控的深入，行业规范性、结构性调整也将深入展开,建国后，中国房地产已经经历了四个阶段，当前处于第四阶段初期：,认识房地产,广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮
2、、装饰等劳务活动。,说文解字,什么是“房地产市场”？,认识房地产,狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。,认识房地产,6,回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。,第一阶段萌芽阶段,第二阶段爆发期与平稳期,第三阶段活跃期,第四阶段调控期,认识房地产,中国房地产市场发展概述,第一阶段：萌芽期（1978至1991年),早在1978年，邓小平就曾经指出住房制度的改革。相关部门在借鉴国外房地产发展历程的基础上开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。,1981年，在深圳、广州开始搞商品房开
3、发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。,1982年，国务院在四个城市进行售房试点。1984年，广东、重庆开始征收土地使用费。1987年，11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年，上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年，开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。,第一阶段萌芽阶段,第二阶段爆发期与平稳期,第三阶段活跃期,第四阶段调控期,（1991年之前）,（19911997年）,（19982002年）,（2003年-至今）,中国房地产市场发展概述,认识房地产,第二阶段：爆发期与平稳期
4、(1992至1997年),1992年，邓小平视察南方以后， 发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国房地产开发号角，沿海城市一带开始展开，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行。,1993年，朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。1997年，亚洲金融危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。,调整期,1993年,炒作期
5、,经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制，市场由此进入相对平稳的发展期。,第二阶段：爆发期与平稳期 (1992至1997年),1993年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。当时海南人口100多万，房地产公司1.3万，平均80人一家房地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也在建设中，谁也不知道建好以后给谁住，每个人都在疯狂地玩一个叫做“击鼓传花”的炒作游戏。,“海南”地产泡沫,1991年1400元/ 1993年7500元/（海南楼市最高点）,朱镕基1993,第二阶段：爆发期与平稳期 (1992至1997年),第一阶段萌芽阶段,第二阶段爆发期与平稳期,第三阶
6、段活跃期,第四阶段调控期,（1991年之前）,（19911997年）,（19982002年）,（2003年-至今）,认识房地产,中国房地产市场发展概述,1998年,第三阶段：活跃期 (1998至2002年),住房和土地出让制度改革是重要转折点1998年，我国住房体制改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知（国发199823号）文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。2002年，国土资源部制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，
7、具有重要意义。,从1999年到2002年，房地产开发投资的增长率分别为13%、19%、25%和29%；商品房竣工面积增长率都在20%以上；房地产销售面积始终保持在2530%；房地产销售额的增长在30%左右。一段时间以来中国房地产发展都处于活跃发展时期，全国房地产进入了快速发展轨道。,第三阶段：活跃期 (1998至2002年),温州炒房团,“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。,火车炒房团,飞机炒房团,第三
8、阶段：活跃期 (1998至2002年),第二阶段爆发期与平稳期,第三阶段活跃期,第四阶段调控期,（1991年之前）,（19911997年）,（19982002年）,（2003年-至今）,第一阶段萌芽阶段,认识房地产,中国房地产市场发展概述,第四阶段：调控期（2003年至今）,2003年，地王现象出现,第四阶段：调控期（2003年至今）,房价问题成为民生问题，外资、热钱首次受到空前关注，伴随着高房价，A股市场牛市来临，显然，在中国金融业全面开放的背景下，流动性过剩、投资渠道狭窄成为房价高企的重要原因。,21,2006年12月,中国金融业全面开放,外资、热钱涌入,第四阶段：调控期（2003年至今）
9、,2007年，地王频现 面粉比面包贵,第四阶段：调控期（2003年至今）,第四阶段：调控期（2003年至今）,第四阶段：调控期（2003年至今）,2008年10月，全球金融危机爆发，中国发地产进入严冬期。2009年，从年初的黯淡，到3月转入大阳春。2010年，中国房地产价格持续走高，尤其是二三线城市增幅创历年新高。 2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理。2010年9月29日，国家有关部委出台“新国五条”， 要在一定时间内限定居民家庭购房套数完善差别化的住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效
10、供给。其后更多城市出台限购令。2011年1月26日，发布的“国八条”确立了全年房地产市场的基调，其中“限购”、“限贷”、“保障房”构成了2011年房地产调控的三驾马车。2011年，货币政策不断收紧，全年央行共上调存款准备金率六次，贷款利率三次；2011年12月5日，存款准备金率首次下调0.5个百分点。2013年2月26日，“新国五条”对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。,2008年1月 房市转淡,中天置业、长河地产、创辉租售等一批房地产中介倒闭,第四阶段：调控期（2003年至今）,第四阶段：调控期（2003
11、年至今）,2009年，楼市“火”“剧”-蜗居,限贷（抑需求）家庭购二套房首付6成利率1.1倍,税收个人住房不足5年转让交易的全额征收营业税,政府责任一季度公布住房价格控制目标执行不到位将问责约谈,限购（抑需求）要求：户籍限购2套，非户籍最多1套范围：35个大中城市和房价过高、上涨过快的城市时间：2月中旬前出台细则,保障房（促供给）11年保障房建设1000万套增加公共租赁住房供应,2010年，至今影响楼市的政策基调促供给、抑需求、制度逐渐完善,第四阶段：调控期（2003年至今）,认识房地产地产相关知识房产相关知识房地产市场相关知识,土地权属和用途分类常见土地指标常见土地名词案例分析,目 录,土地
12、权属,土地管理法第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。,房地产开发建设中是取得了国有土地使用权，而非所有权,地产相关知识,土地用途分类,国家通过规定土地用途和使用年限对城市建设和房地产市场进行管理房地产开发建设必须在城市建设用地上进行（小产权就是没产权）,经营性用地,地产相关知识,占地面积：宗地的建设用地面积/宗地土地总面积；建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和。,常见用地指标,占地面积VS建筑面积,地产相关知识,
13、常见用地指标,容 积 率：是总建筑面积与占地面积（建设用地面积）的比； 建筑密度：即建筑物的覆盖率，指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与占地面积之比（%）。,容积率VS建筑密度,地产相关知识,容积率对应产品,思考：容积率1.8，可做产品类型？,容积率低舒适度越高,地产相关知识,容积率拆分,16F,4F,思考：容积率1.8，可做产品类型？,小高层产品,高层产品容积率提高,10F,10F,容积率拆分的意义：丰富产品线增加高价产品，提高收益,联排产品容积率降低,地产相关知识,常见用地指标,绿化率VS绿地率,绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。 居住区用地范围内各
14、类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地绿化率（绿化覆盖率）：是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。,地产相关知识,常见土地名词,三通一平：指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含通水、通电、通路、平整土地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。五通一平：建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括：通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地。七通一平：是指土地（生地）在通过一级开发后使其达到具备通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、平整土地。使二级开发商进场后迅速开始建设
15、。,著名的非标准词汇：毛地净地，生地熟地,地产相关知识,毛地：是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。净地：是相对于毛地来说的,指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 生地：是指不具备城市基础设施的土地。熟地：是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。,常见土地名词,楼面地价：单位建筑面积平均分摊的土地价格。,楼面地价：衡量地价高低最显见的标准,地产相关知识,楼面地价=土地成交价/规划建筑面积,案例分析,根据表格给出的宗地信息，计算该地块的容积率和楼面地价，并说出该项目可能的物业形态,=341461.2/160940.4=2.12,=220000
16、/341461.2=6442元/,=规划建筑面积/建设用地面积,=土地成交价/规划建筑面积,地产相关知识,常见房产指标常见物业类型,目 录,认识房地产地产相关知识房产相关知识房地产市场相关知识,常见名词,板楼VS塔楼VS板塔结合,房产相关知识,板楼：是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯（连廊式和单元拼合式）。,房产相关知识,塔楼：指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。多采用框架结构。,房产相关知识,板塔结合：一栋楼中有些户型有板楼的户型特点，有些
17、户型有塔楼的户型特点。一般的，板塔结合建筑表现为：一栋楼，两端是塔楼户型，中间是板楼户型。,房产相关知识,承重墙：支撑上部楼层重量的墙体，不可随意拆改；非承重墙：不支撑上部楼层重量的墙体，只起到分割房间的作用；开间 ：指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离；进深：一间独立房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮的实际长度。,常见名词,承重墙VS非承重墙；开间VS进深,房产相关知识,套内建筑面积 VS套建筑面积VS得房率,常见名词,得房率,房产相关知识,层高：本层地面至上一层地面的高度。净高：本层楼地面与本层顶的高度。,常见名词,层高VS净高,房产相关知识,房地产项目分类,居住类,商业类,办公
18、类,工业类,其他类,普通住宅,公寓,低密度高端住宅,独立式商业,商业街,底商/裙房,写字楼,独栋办公,房产相关知识,房地产市场城市等级划分开发商分类房地产价格影响因素,目 录,认识房地产地产相关知识房产相关知识房地产市场相关知识,土地招拍挂制度 是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。,一级市场：经营性用地需采用招拍挂方式出让，地方财政的重要输血线,房地产市场知识,土地招标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用
19、权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,土地拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,土地挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,“五证”1. 取得土地：国有土地使用证2. 规划报批：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证3. 开工建设：建筑工程施工许可证4. 入市销售：商品房预售许可证“二
20、书”交房入住：住宅质量保证书、住宅使用说明书,二级市场：五证两书串联开发全过程,房地产市场知识,我们常说的，一线城市、二线城市，到底是怎么划分的？,关于城市等级划分的说明：1、一线城市：北京、上海、广州、深圳2、二线城市：省会城市、计划单列市及部分房地产市场较为发达的地级城市（不含港澳台和拉萨），包括天津、重庆、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、苏州、温州、北海、三亚3、其他为三、四线城市,房地产市场知识,按照所有权性质划分，房地产企业分
21、为：国有企业、中外合营企业、外商独资和港台开发企业、民营开发企业、股份制开发企业。,国有企业：例如首开、保利房地产（集团）股份有限公司、北辰实业、金融街 外商独资和港台开发企业：例如长江实业、凯德置地、新世界、九龙仓 股份制开发企业：万科、大连万达、中粮 民营开发企业：SOHO中国、龙湖地产、碧桂园、星河湾,房地产市场知识,房地产价格/成本简述,招拍挂价格及税费土地开发成本代征部分建设费用,土地成本,产品类型产品品质装修状况,前期费用建安成本,管理、销售、财务及其他费用,运营成本,土地增值税两税一费(营业税、城市维护建设税和教育费)企业所得税,相关税费,房地产市场知识,房地产价格/影响价格因素,区位：位置、位置还是位置规划：规划创造价值产品：满足核心需求配套：享用和占有资源环境：购买的不仅仅是房子,房地产市场知识,房,房屋权属确立以登记为准常见项目类型：住宅、办公、商业等名词和概念：（套内）建筑面积、建筑相关名词,总结与回顾,地,房地产开发建设中是取得了国有土地使用权，而非所有权国家通过规定土地用途和使用年限对城市建设和房地产市场进行管理房地产开发建设必须在城市建设用地上进行（小产权就是没产权）名词和概念：容积率、建筑密度、绿化率、绿地率、楼面地价,总结与回顾,市,一二三级市场名词和概念：五证两书、招拍挂开发商分类房地产项目的成本 影响房地产价格的因素,总结与回顾,感谢聆听,
