房地产估价理论教材ppt课件.ppt

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1、房地产估价理论,主 讲 人：黎 明,2009年度估价师助理后续教育培训课程,目录,第二节 房地产估价方法,房地产估价概述,第1章第1节,定义房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定的目的，遵守公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动 。,本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 房地产估价既是一门科学又是一门艺术,房

2、地产市场是典型的不完全市场，价格影响因素众多，且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其判断中要求有专门的知识和经验，所以需要估价人员进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于建立合理的房地产市场秩序，促进房地产公平交易，将房地产价格导向正常化 。,必要性,房地产估价分类,第1章第1节,根据提供的专业意见的用途和作用进行分类鉴证性估价（或称证据性估价、公证性估价） 咨询性估价（或称参考性估价）,根据估价目的进行分类 土地使用权出让价格评估 房地产转让价格评估房地产租赁价格评估房地产抵押价值评估房地产保险估价房地产课税估价征地和房屋拆迁补偿估价

3、房地产分割、合并估价房地产纠纷估价房地产拍卖底价评估企业各种经济活动中涉及的房地产估价其他目的的房地产估价,VS,第1章第1节,房地产估价对象,定义即估价客体，也称被估价房地产，估价标的，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权利及相关其他财产。,房地产存在的三种实物形态,纯土地,纯建筑,房地合一,被估价权利： 当为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权利时，例如租赁权、地役权、抵押权。,第1章第1节,房地产估价目的,定义指一个估价项目中的估价委托人对估价报告的预期用途。任何估价项目都有估价目的，并且一个估价项目通常只有一个估价目的。,估价对象的范围可能不同估价时点可能不同评估

4、的价值类型可能不同估价的依据可能不同估价应考虑的因素可能不同估价方法也可能不同,土地使用权出让作价入股房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税征地和房屋拆迁补偿房地产分割合并、纠纷、拍卖投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价（如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等）,不同的估价目的将影响估价结果,原因,估价目的,分类,第1章第1节,估价时点,定义也称价值时点，通常为价值日期，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。,第1章第1节,估价原则、方法,谨慎原则,基本原则,独立、客观、公正原则,普通技术性原则,合法原则 最高最佳利用原则估价时点原则 替代原则,特殊原则，也

5、属于技术性原则,三大基本方法,市场比较法 收益法 成本法,衍生的其他方法,假设开发法 长期趋势法 基准地价修正法 路线价法,目录,第三章 房地产估价原则和估价方法,第二章 房地产价格,第一章 房地产估价,第一节 房地产估价原则,第三节 房地产价格影响因素,第二节 房地产价值和价格种类,第一节 房地产价格概述,第二节 常见房地产估价术语,第一节 房地产估价概述,第二节 房地产估价方法,第1章第2节,房地产估价术语,第1章第2节,房地产估价术语,目录,第三章 房地产估价原则和估价方法,第二章 房地产价格,第一章 房地产估价,第一节 房地产估价原则,第三节 房地产价格影响因素,第二节 房地产价值和价

6、格种类,第一节 房地产价格概述,第二节 常见房地产估价术语,第一节 房地产估价概述,第二节 房地产估价方法,第2章第1节,房地产价格,定义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产和其他经济利益。,目录,第三章 房地产估价原则和估价方法,第二章 房地产价格,第一章 房地产估价,第一节 房地产估价原则,第三节 房地产价格影响因素,第二节 房地产价值和价格种类,第一节 房地产价格概述,第二节 常见房地产估价术语,第一节 房地产估价概述,第二节 房地产估价方法,成交价格 简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际成达交易买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收

7、取的货币或实物、无形资质和其他经济利益。市场价格 简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（如平均数、中位数或众数）。理论价格 是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。评估价值 也称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。,第2章第2节,成交价格、市场价格、理论价格和评估价值,一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下动，就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是评估房地产的市场价格。,第2章第2节,所有

8、权价格、土地使用权价格和其他房地产权利的价格,房地产所有权价格 指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权和土地所有权价格。土地使用权价格 由于土地使用权有建设用地使用权（其中又分为出让土地使用权和划拨土地使用权）、宅基地使用权、土地承包经营权等，所以土地使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是建设用地使用权价格 。其他房地产权利价格 泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如租赁权价格、地役权价格、抵押权价格等。,第2章第2节,市场调节价、政府指导价和政府定价,市场调节价 由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。如正常在市场上可以自由流通

9、的市场商品房价格就是市场调节价格的一种。政府指导价 由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定的价格。如经济适用住房出售价格就是实行政府指导价，按保本微利原则确定。政府定价 由政府价格部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如房改房价格、准成本房价格、廉租房价格等执行的就是政府定价。,土地价格 简称地价，一般理解为土地使用权价格，如果是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，是指其中的土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。建筑物价格 指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用范围内的土地使用权价格。,第2章第

10、2节,土地价格、建筑物价格和房地价格,房地价格 又称房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占用范围内的土地的价格，或者土地及其上的建筑物的价格。该价格等同于人们平常所说的房价。,房地价格土地价格+建筑物价格 土地价格=房地价格-建筑物价格 建筑物价格=房地价格-土地价格,同一房地产,总价格 简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反应房地产价格水平的高低。单位价格 简称单价，其中，土地单价指单位土地面积的土地价格，建筑物单价指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的

11、高低。,第2章第2节,总价格、单位价格和楼面地价,楼面地价 是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。 在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。这时，楼面地价与土地总价的关系为：,楼面地价土地总价总建筑面积,第2章第2节,基准地价、标定地价和房屋重置价格,基准地价 也称为城镇基准地价，是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。标定地价 指政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土

12、地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格 指不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期开发建设所发生的必要支出和应当获得的利润。,城市房地产管理法第三十三条规定:“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。,买卖价格 也称销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。租赁价格 通常称为租金，在土地或以土地为主的情况下一般称为地租，在土地与建筑物合在一起的情况下一般称为房租，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由

13、承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。在城镇住房制度改革中，把房租又分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金 。抵押价值 房地产抵押估价指导意见明确了房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。,第2章第2节,买卖价格、租赁价格、抵押价值、征收价值、保险价值、计税价值,征收价值 征收价值也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产价值。保险价值 是指将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。计税价值 也称课税价值

14、，有些场合称为计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。具体的计税价值如何，要视税种而定。,第2章第2节,买卖价格、租赁价格、抵押价值、征收价值、保险价值、计税价值,第2章第2节,房地产投资价值 某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值 。残余价值 是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值 。,补地价 是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而向国家缴纳的土地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等 。,投资价值、残余价值、补地价,目录,第三章 房地产估价原则和估价方法,第二章 房

15、地产价格,第一章 房地产估价,第一节 房地产估价原则,第三节 房地产价格影响因素,第二节 房地产价值和价格种类,第一节 房地产价格概述,第二节 常见房地产估价术语,第一节 房地产估价概述,第二节 房地产估价方法,第2章第3节,房地产价格影响因素,房地产自身因素,房地产外部因素,第2章第3节,房地产自身因素,第2章第3节,房地产外部因素,目录,第三章 房地产估价原则和估价方法,第二章 房地产价格,第一章 房地产估价,第一节 房地产估价原则,第三节 房地产价格影响因素,第二节 房地产价值和价格种类,第一节 房地产价格概述,第二节 常见房地产估价术语,第一节 房地产估价概述,第二节 房地产估价方法,

16、第3章第1节,房地产估价原则,谨慎原则,独立、客观、公正原则,合法原则 最高最佳利用原则估价时点原则 替代原则,知识回顾,基本原则,普通技术性原则,特殊原则,第3章第1节,房地产估价原则,目录,第三章 房地产估价原则和估价方法,第二章 房地产价格,第一章 房地产估价,第一节 房地产估价原则,第三节 房地产价格影响因素,第二节 房地产价值和价格种类,第一节 房地产价格概述,第二节 常见房地产估价术语,第一节 房地产估价概述,第二节 房地产估价方法,第3章第2节,房地产估价方法,房地产价格可从三个途径来求取,1、参照类似房地产近期的市场交易价格；,2、参照重新建造类似房地产所需要的费用；,3、依据

17、该房地产的收益能力大小来衡量其价值。,市场比较法 收益法 成本法,衍生的其他方法,假设开发法 长期趋势法 基准地价修正法 路线价法 残余法购买年法利润法分配法,三大基本方法,第3章第2节,市场比较法,使用关键因素可比案例选择、因素修正（交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整）适用条件市场成熟、交易案例资料可靠、真实、具有替代性适用对象住宅、写字楼 、商铺 、标准厂房 、房地产开发用地还可以用于其他估价方法有关参数的求取， 如房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分等,定义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交

18、易的似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对他们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。,理论依据：替代原理,第3章第2节,市场比较法,搜集交易实例：即从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的房地产及其成交日期、成交价格、付款方式等情况。选取可比案例：即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例。价格换算、价格修正、价格调整：就是对可比实例的成交价格进行适当的处理。求取比准价格：即把对多个可比实例的成交价格进行处理所得到的多个价格综合成一个价格。,操作步骤一,操作步骤三,操作步骤二,操作步骤四,百分率法下的修正和调整系数连乘公式待估对象的比准价格=可比实例成交价格

19、交易情况修正系数市场状况调整系数 房地产状况调整系数,差额法下的公式待估对象的比准价格=可比实例成交价格交易情况调整数额市场状况调整数额房地产 状况调整数额,第3章第2节,市场比较法,主要技术参数确定,（1）选取可比实例要求,（2）建立比较基准,（3）交易情况修正,（4）市场状况调整,（5）房地产状况调整,市场法的注意事项,选取可比实例的数量要求：一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）的可比实例即可；,选取可比案例质量上应符合4个要求：1、与估价对象房地产类似；2、交易类型应与估价目的吻合；3、成交日期尽量接近估价时点；4、成交价格应尽量为正常价格。,1、统一房地产范围2、统一付款

20、方式3、统一价格单位（采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位 ）,1、每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20，综合调整不得超过30。2、采用加权平均法计算评估结果时对权重选取应做适当的技术说明。,市场比较法,第3章第2节,例：为评估某写字楼2007年5月1日的正常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：,在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。该类写字楼以人民币为基准的市场价格2007年

21、1月至2007年2月基本保持不变，2007年2月至2007年5月开始平均每月比上月上涨5，试利用上述资料测算该写字楼2007年5月1日的正常市场价格。,市场比较法,第3章第2节,【解】该写字楼2007年5月1日的正常市场价格测算如下： 测算公式：比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数,求取比准价格VA,求取比准价格VB,求取比准价格VC,将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的测算结果，则估价对象价格（单价）（21429+22876+21159）3 21821（元人民币/ m2）,收益法,第3章第2节,理论依据：预期原理,定义也称为收益资本化法、收

22、益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，本节主要针对报酬资本化法进行分析。,适用条件房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测） 。适用对象有经济效益或有潜在经济收益的房地产，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐饮、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。,收益法,第3章第2节,确定未来收益期限。求取未来净收益。求取报酬率。选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。,操作步骤一,操作步骤三,操作步

23、骤二,操作步骤四,一般公式,其中：V - 房地产在估价时点的收益价格，通常也称为现值； A - 房地产的未来净运营收益，简称净收益，其中A1、A2、An分别为相对于 估价时点而言的未来第1期、第2期第n期末的净收益； Y - 房地产的报酬率（折现率），其中Y1、Y2、Yn分别为相对于估价时点而 言的未来第1期、第2期第n期末的报酬率； n - 房地产的收益期限，是从估价时点开始计算的未来可获得收益的持续时间， 通常为收益年限。,收益法,第3章第2节,例：某旅馆法定土地尚可使用年限35年，已知其共设有300张床位，平均每张床位每向客人实收50元，年平均空房率30，平均每月运营费用14万元。根据调

24、查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30。该类房地产的资本化率为10。请选用所给资料测算该旅馆的价值。,【解】该题主要是区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价 的问题：在估价中，一般除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。因此，该旅馆 的价值测算如下：,年有效毛收入30045365（1-20） 394.20（万元）年运营费用394.230 118.26（万元）年净收益394.2118.26 275.94（万元）旅馆价值275.94101-1/（1+10%）35 2661.2（万元）,成本法,第3章第2节,理论

25、依据：生产费用价值论,定义是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。,适用条件假设价格正好等于成本加平均利润。要求估价师具有较丰富的建筑工程、建筑材料、设备、装饰装修、工程造价等方面 的资料。适用对象新开发土地、新建房地产的评估、在建工程、没有收益的物业等，如学校、图书馆、公园等以公益、公用为目的的房地产以及化工厂、机场、油田、码头等有独特设计或只对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产等。,成本法,第3章第2节,弄清估价对象房地产的

26、价格构成，搜集相关资料。测算估价对象的重新购建价格。测算估价对象的折旧。求取估价对象的积算价格。,操作步骤一,操作步骤三,操作步骤二,操作步骤四,最基本公式 房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧,新开发的房地的基本公式新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售 税费+开发利润,旧的房地的基本公式 旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧,成本法,第3章第2节,例：某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为2000 m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/ m2，建筑物是8年前建成

27、交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米1200元，估计该建筑物有八成新。请选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。,解该题主要是注意重新购建价格应是估价时点的价格，该宗房地产的价值测算如下： 该宗房地产的现时总价土地重新构建价格+建筑物重新构建价格成新率 6201000+1200200080 2540000（元） 该宗房地产的现时单价该宗房地产的现时总价建筑面积 25400002000 1270（元/ m2）,房地产常用估价方法比较表,房地产常用估价方法比较表,谢谢各位！,附件1,一、专业估价与非专业估价的本质区别：1、专业估价是由专业

28、人员和专业机构完成2、专业估价提供的是专业意见3、专业估价具有公信力4、专业估价实行有偿服务5、专业估价要承担法律责任。二、鉴证性估价与咨询性估价区别鉴证性估价：为估价委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，即估价报告是给委托人以外的特定第三方特别是给众多的不特定的第三方使用，例如司法鉴定评估、银行的抵押评估等。咨询性估价：为估价委托人自已使用而提供的估价。例如为委托人确认房地产转让价值提供参考的估价、为委托人确定投标报价提供参考的估价等。可以确定的是这两种不同性质的估价中，估价机构和估价人员都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。,抵押贷款

29、额度=抵押价值贷款成数,附件1,抵押价值,法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。,抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产，因此有,再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值拖欠建设工程款已抵押贷款余额/社会 一般贷款成数其他法定优先受偿款,抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下 的价值拖欠建设工程款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款,附件2,深圳高新技术产业用地上的房地产,在房地产抵押估价中估价对象为协议方式取得深圳高新技术

30、产业用地上的房地产，我们知道深圳经济特区高新技术产业园区条例第二十八条：禁止转让高新区内以协议方式出让的土地及其建筑物。因破产、清算、自愿或者强制迁出高新区等情形的，由市政府土地行政管理部门收回土地使用权。土地收回价格不得高于原出让合同的剩余年期地价，建筑物补偿价格不得高于建筑物成本价减折旧价。由此可以看出，协议方式取得深圳高新技术产业用地的房地产是不可能出现补交地价转为商品房情形，从而我们在抵押估价时不能认定此类房地产的抵押价值为假定其为市场商品房的市场价值扣减应补地价及其它法定优先受偿款后的余额。,最高最佳利用原则估价中在选取估价对象的最高最佳利用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件

31、，甚至误以为最高最佳利用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳利用是在法律允许范围内的最高最佳利用，而不是无条件的最高最佳利用。因此最高最佳利用分析中对合法性分析显得尤其重要；必须同时满足以下4个条件 法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。 三个经济学原理 收益递增递减原理；均衡原理；适合原理。（1）保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续利用为前提估价；（2）转换用途前提：认为转换用途再予以利用最为有利时，应以转换用途后再予以利用为前提估价；（3）装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以利用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以利用为前提估价；（4）重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；（5）上述情形的某种组合。,附件2,最高最佳利用原则,