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1、房地产开发企业项目报批报建流程及工作技巧,主要内容,房地产开发报批流程房地产开发中的成本构成房地产开发中的问题与对策,重点研究房地产开发前期报批流程。,研究方法,文件检索公司调研理论研究,基本假设,房地产开发项目（商、住、办公）主城区严格依法建设，不存在罚款,第一篇：报批流程,房地产开发阶段划分,投资机会寻找投资机会筛选可行性研究获得土地使用权规划设计与方案报批签署有关合作协议施工建设与竣工验收市场营销与物业管理,房地产开发阶段划分,投资决策阶段前期工作阶段（规划设计阶段）开发建设阶段租售阶段,一.投资决策阶段,投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机
2、会研究，土地信息获取和土地竞买以及项目建议书、可行性研究的编制和审批等工作步骤。,获得土地信息的渠道,土地交易中心 土地转让合作开发其它方式,还有什么其它方式？,返回,投资机会研究,针对已有的土地信息根据开发商自己的开发能力测算项目的获利能力和抗风险能力测算土地竞买最高价经验在这一程序中占了很大的成分,返回,先找土地，再考虑项目先有项目构想（投资意向），再找土地,一般的房地产开发项目，有别于重大的基础设施建设项目和其它重大项目。由于土地的获取难度大，开发商的一般做法是先取得土地，然后再考虑项目。在报批的过程中，这两个过程则是相互交替进行的。,土地竞买（土地交易中心）,招标方式市土房局发出招标公
3、告或邀请招标通知；索取资料，报名，交保证金；市土房局组织开标、验标、评标、定标，并向中标者发出中标证明书；凭中标证明书与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；申领土地成交确认书,土地竞买（土地交易中心）,拍卖方式市土房局提前公告拍卖有关事宜；到市土房局办理竞买手续 ；市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参与竞投，应价最高者为受让方；受让方与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金；申领土地成交确认书。办理完建设用地规划许可证后再办理国土证,项目建议书的审批,审批部门市发展与改革委员会审批材料待审批的项目建议书项目资本金中除自有资金外的资金来源证明项目业主资信证明材料或营业执照复
4、印件其他特殊规定必备的材料审批结果项目建议书批复,委托环境影响评估,委托部门具有相应资质的单位委托结果项目环境影响评价报告书收费标准遵循市场价建设项目环境保护管理条例第九条,可行性研究的审批,审批部门市发展与改革委员会申请材料待审批的可行性研究报告项目环境影响评价报告书 项目建议书批准文件复印件 其它特殊规定必备的材料审批结果可行性研究报告批准文件通常委托有资质的单位编制可研报告,项目立项,审批部门市发展与改革委员会申请材料立项申请书土地出让确认书项目建议书可行性研究报告开发资质证明和营业执照法人身份证复印件获得证件企业投资项目备案证建设项目备案批复（份）,二.前期工作阶段,前期工作阶段是房地
5、产开发中头绪最为复杂的阶段。具体工作在于落实开发方案，为开发项目建设做准备。前期涉及工作程序以及部门众多，主要工作内容包括：购置土地的后期工作、拆迁安置、项目报建与委托设计等等。,申请项目选址,获得建设项目选址意见书,委托规划设计方案并送审,获得设计条件要求通知书,委托地质勘查,委托地灾评估,委托初步设计并送审,委托施工图设计并送审,办理建设用地规划许可证,办理建设工程规划许可证,报批总平面规划图,土地使用权初始登记,获得国有土地使用权证书,缴纳土地出让金,市签订土地出让合同,委托土地勘界,市国土局审核同意,土地成交确认书,申请用地,区草签土地出让合同,进入拆迁环节,委托地质勘查,委托单位市勘
6、测院（或有相应资质的单位）委托结果地质勘查报告1：500现状地形图、地下管网图收费标准政府指导定价计价格200210号（可以杀价）,委托地质灾害危险性评估,委托单位具有地灾评估资质的单位委托结果地质灾害评估报告收费标准渝价2002257号（附件）,办理建设工程选址意见书,办理部门所在区规划分局申请材料申请书和申请报告1：500实测现状地形及管网图土地出让确认通知书 开发资质证书其它文件,办理建设工程选址意见书,办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）获得证件建设工程选址意见书设计条件要求通知书复函意见书（不同意时颁发）收费标准不收费,土地使用权初始登记,办理部门
7、所在区土房局申请材料申请书营业执照土地使用权出让合同出让金缴款凭证建设用地规划许可证由房产测绘部门出具的实地勘测报告,土地使用权新建登记,办理程序（略）获得证件国有土地使用权证书收费标准勘测费登记费,领取国有土地使用权证,办理部门市国土局收费标准国土出让金：150-350元/m2建面国土契税：土地评估价格3%国土勘测费：（国土证附图）738元/宗国土证税费：约20元,委托设计单位进行设计,设计单位资质的认定设计的三个阶段设计的分类每阶段设计对应的成本预测每阶段设计的审查,报批总平面规划图,办理部门重庆市规划局申请材料报建人身份证明和单位介绍信建设项目选址意见书和选址红线图选址范围的总平面规划图
8、（方案设计）办理结果规划局对上述文件资料审核同意后，发给审批的盖章总平面图,办理建设用地规划许可证,办理部门所在区规划分局申请材料申请表和申请报告方案设计图说（加盖设计资质印章，并含室外综合管线）及其电子文档建设工程选址意见书及其附件（复印件）其它文件,办理建设用地规划许可证,办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）获得证件建设用地规划许可证,办理建设用地规划许可证,收费标准重庆市建设工程规划许可执照费管理办法渝府发200123号,办理建设工程规划许可证,办理部门所在区规划分局申请材料申请表施工图说（加盖设计资质印章，建筑工程仅限建施图）及其电子文档土地证、用地
9、批准书市建委初步设计批复消防、市政、人防、环保、防雷、教委意见施工图设计文件审查意见书地勘报告,办理建设工程规划许可证,办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）获得证件建设工程规划许可证,办理建设工程规划许可证,收费标准光卡费：渝价发19968号，325元/卡规划执照费：渝府发200123号人防工程易地建设费：渝价2000241号易地建设费=建筑面积30元/平方米,旧房拆迁缴费,三.开发建设阶段,房地产开发建设过程大致分为项目建设准备阶段、施工阶段、竣工验收阶段。此阶段主要完成的工作有办理建设工程施工许可证、招投标、现场三通一平、施工的质量、工期、成本控制、竣工
10、验收及相关手续办理等。,正式用电申请及施工临时用电申请,建设项目上水申请,建设项目排水申请及临时排水申请,建设项目燃气申请,其它必要配套申请,办理施工许可证,工程发包,办理合同签证,委托质量监督,委托文明安全监督,办理市政配套工程安装：,业主工程项目管理,施工单位竣工,施工单位工程竣工,施工单位提交：工程技术与竣工图质量签证文件工程结算资料,现场监理工程师组织初验,是否合格,总监理工程师组织全面检查进行预验收,是否合格,否,是,否,是,否,开发商组织正式验收,工程质量等级评定,签署验收意见书,工程交接,审核预算书,处理工程索赔,工程发包报建,受理部门市建委报送要件（业主报建，施工单位协助）工程
11、项目报建表建设工程规划许可证全套勘察设计文件设计审查联审单公司资质证书副本经审查同意取得工程项目施工承发包洽谈会议纪要,办理合同签证（备案）,受理部门市建委报送材料（业主报建，施工单位协助）建设单位与施工单位签定的施工标准合同（施工合同由工商管理部门盖章）,委托质量监督,受理部门市建委（质监站）报送材料（业主报建，施工单位协助）全套设计文件施工合同建设工程规划许可证（原件）营业执照副本（原件）建设工程质量监督申请表,委托文明安全监督,受理部门市建委（安监站）报送要件（施工单位报建，业主协助）施工企业安全登记资质证书副本安全申报登记表项目经理、安全员、施工员安全管理证、特种作业人员的操作证上岗证
12、（原件）施工组织设计临时用电组织设计职工意外伤害保险单（原件），取得安全申报表签章。,建筑施工临时排水沉淀池审查,受理部门市建委报送要件（业主报建，施工单位协助）规划总平面图1：500地形图,办理市政配套工程安装,（业主报建，施工单位协助）持相关证件各专业公司办理市政配套工程包括上水、下水、煤气、电力、电信、报装。,办理建设工程施工许可证,办理部门所在区建委办理程序建设工程项目报建：持计委等有权部门立项批准文件和规划许可证到建管科办理工程报建。施工图设计审查：由建委委托有资格审查机构进行审查，并取得施工图审查备案书。建设工程监理：按照规定应该委托监理的工程已委托监理。招投标：完成招投标程序，取
13、得招标办签发的中标通知书。规费缴纳：到建委（及市建设工程交易所）办理缴费手续。质量监督、安全监督手续：质量监督站办理质监手续，建管科办理安全监督手续，保险机构办理职工意外伤害保险。施工现场检查：工程项目管理人员压证上岗、安全文明施工设施。,办理建设工程施工许可证,办理工程报建,施工现场检查及市政配套办理,施工图设计审查,落实监理单位,落实招投标,规费缴纳,所在区建委审查,获得建设工程施工许可证,办理建设工程施工许可证,办理时限以上程序经审查符合要求，在15日内颁发建筑工程施工许可证。收费标准,工程项目管理（略）,进度控制投资控制质量控制信息管理合同管理安全管理组织协调,消防验收许可证,办理部门
14、消防部门申请材料建筑工程消防验收申请表消防局对该工程的施工图设计审批意见书（复印件）全套竣工图，并填报各类消防系统设计安装情况及其有资格单位的调试测试报告隐蔽工程施工记录资料消防设施资料及合格证落实消防设施设备维护管理，并将合同报送消防机构审核备案,委托地质勘测,委托部门具有相应资质的单位获得成果建设工程竣工实测地形图收费标准按照市场价,委托房产测绘,委托部门具有相应资质的单位获得成果房屋竣工测量报告书收费标准按照市场价,建设工程规划验收合格证,办理部门所在区规划分局申请材料（针对沙坪坝情况）申请报告建设工程竣工图（建筑工程仅限建施图）具有相应资质机构提供的建设工程竣工实测地形图（含电子文档）
15、具有相应资质机构提供的房屋竣工测量报告书,建设工程规划验收合格证,办理程序申请与受理（5日内）审查与决定（20日内）公布与颁发（10日内）收费标准不收费,竣工验收备案登记证,办理部门市建委（竣工验收15日内进行备案）申请材料工程竣工验收备案表 工程竣工验收报告 施工单位签署的工程质量保修书 住宅质量保证书和住宅使用说明书等 获得成果竣工验收备案登记证,四.租售阶段,房地产开发项目的租售阶段涉及项目投资的回收，是非常重要的一个阶段。该阶段主要涉及商品房预售许可证的办理、房屋产权的初始登记以及房地产证的办理等方面的工作。,项目竣工验收,委托房产测绘,办理预售许可证,商品房预售与业主签订购房合同,商
16、品房预售合同登记备案,委托建筑面积测绘,房屋权属新建登记,共有两次测绘活动,办理房屋产权证,分割房屋产权证,国有土地使用权证,房屋抵押登记,商品房预售条件,城市商品房预售管理办法 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。,办理商品房预售许可证,办理部门所在区国土与房管分局申请材料商品房预售登记申请表建设工程规划许可证及其所附的建筑总平面图、规划红线图建设工程施工许可证及建筑施工图国有土地使用权证开发企业的营业执照和资质证书投入开发建设的资金占工程
17、建设总投资的比例符合规定条件的证明；商品房预售面积测绘报告书商品房预售方案,办理商品房预售许可证,办理程序（办证大厅）申请与受理（1日内）办理与决定（公示收费标准,商品房预售合同登记备案,预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售登记备案可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。,商品房预售合同登记备案,办理部门所在区房地产交易所申请材料商品房预售合同（一式四份）商品房买卖合同联机备案申请表（网上）业主身份证（复印件）商品房买卖授权委托书不动产发票（上报联）,委托建筑面积测绘,委托部门具有相应资质的房产测绘部门委托结
18、果房屋建筑面积测绘报告收费标准遵循市场价,房屋权属新建登记,办理部门所在区房地产交易所（土房局下属单位）申请材料消防验收许可证 （复印件）建设工程规划验收许可证 （原件）建设工程竣工验收备案登记证土地使用权出让合同房产面积测绘报告书工程结算审定通知书,房屋权属新建登记,收费标准初始登记费 (总登记费)住宅：80元/套 非住宅：按房屋建造成本的1权证印花税5元/证（代收） 依据渝价2002274号,办理房屋产权证,办理部门所在区房地产交易所,第二篇：成本构成,第三篇：问题与对策,从政府角度看,报批手续繁琐，但审查不严格。收费冗繁，缺乏统一标准官僚色彩浓，办事效率低同级部门相互牵制,房地产开发项目
19、,规划部门,国土部门,计划部门,建设部门,物价部门,气象部门,人防部门,税务部门,对策建议,简化审批手续，但对重要节点加强监管建立电子报建审批系统对行政性收费实行税改费，并规范服务性收费规范建设行政管理，转变政府观念,从房地产开发企业看,可行性研究的作用不显著报批人员衔接易出现问题企业创新机制没有建立起来,对策建议,强化投资机会研究抽调各部门报批人员，组建报批小组，加强工作衔接性。方案设计阶段的控制,参考文献,技术经济学讲义 张仕廉工程建设前期筹划 张毅等房地产开发项目报批实务 赵冬等房地产开发项目程序与存在问题 陆龙坤重庆市住房建设现行收费法规文件选编 重庆市物价局房地产价格处全国房地产估价师考试应试指导人和项目成本测算及财务分析,
