房地产开发经营与管理ppt课件.ppt

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1、第四章房地产开发项目的前期工作,【本章学习目标】 全面地了解房地产开发项目的前期工作，基本掌握其主要流程，并会做相应的简单计算。,第一节 房地产开发项目的报建一、房地产开发项目的报建流程,房地产开发项目的报建是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线做更深入的设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。,房地产开发项目的报建流程,二、建设工程规划许可证的审批流程,建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。 建设工程规划许可证的审批

2、流程包括如下内容。 1、建设工程规划许可证申请 2、初步审查 3、核发规划设计要点意见书 4、方案审查 5、核发建设工程规划许可证,第二节 房地产开发用地的获取方式,一、土地使用权划拨 （一）划拨的含义 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,（二）划拨范围 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨 国家机关用地和军事用地。 城市基础设施用地和公益事业用地。 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。 法律、行政法规规定的其他用地。,二、土地使用权出

3、让 （一）土地使用权出让的含义 土地使用权出让，是指国家 将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者，由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金 的行为。,（二）土地使用权出让年限 应在土地使用权出让合同中明确土地使用权出让年限，但不能超过国家规定的最高年限。 土地使用权出让最高年限按下列用途确定。 居住用地70年。 工业用地50年。 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。 商业、旅游、娱乐用地40年。 综合或者其他用地50年。,（三）土地使用权出让方式 土地使用权出让，可以采取招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式。 1协议出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土

4、地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让国有土地使用权的有关规定(p)。,2 招标出让国有土地使用权 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,3 拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 竞买人不足3人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情

5、况调整拍卖增价幅度。,4 挂牌出让国有土地使用权 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定的房地产开发用地的取得出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,三、土地使用权转让 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 房地产开发企业一般通过出售方式取得转让地块的土地使用权。,第三节 房地产开发用地获取中的农地征收和城市房屋拆迁,一、农地征收 （一）农地征收的含义 农地征收是指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设的需要，政府依靠国家

6、权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理的经济补偿的一种行政行为。 农地征收具有3个明显的特点。 有一定的强制性，农地征收是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要。 要妥善安置被征地单位及人员的生产和生活，用地单位须对被征地单位给予合理的经济补偿。 被征收后的土地所有权发生了转移，即由集体所有的土地变为国家所有的土地。,（二）农地转用审批手续 建设占用土地，涉及农地转为建设用地的，应当办理农地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农地转为建设用地的，由国务院批准。,（三）农地征收审批权限 征收下列土

7、地的，应由国务院批准。 基本农田。 基本农田以外的耕地超过JO公顷的。 其他土地超过70公顷的。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。,（四）征地补偿标准 国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。,征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征收

8、耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的610倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的46倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。,二、城市房屋拆迁 拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。 （一）城市房屋拆迁程序 1房屋拆迁申请 2房屋拆迁审批 3签订拆迁补偿和安置协议 4

9、实施拆迁 5监督检查,房屋拆迁许可证的办理,1、建设项目批准文件；2、建设用地规划许可证；3、国有土地使用权批准文件；4、拆迁计划和拆迁方案；5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金到位证明。,房屋拆迁的公示,房屋拆迁主管部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。,（二）城市房屋拆迁补偿 1城市房屋拆迁补偿对象 2城市房屋拆迁补偿形式 货币补偿、房屋产权调换。货币补偿是指拆迁人与被拆迁人之间，根据房屋区位、用途、建筑面积等因素，参照房地产市场评估价格，达成一定数额的货币价值补偿协议。 产权调换是指拆迁人与被

10、拆迁人之间，根据房屋区位、用途、建筑面积等因素，参照房地产市场评估价格，在确定拆迁房屋补偿金额和所调换房屋价格的基础上，达成产权调换协议。,3特殊情况的房屋拆迁补偿 （1）出租房屋的拆迁补偿 （2）产权不明确房屋的拆迁补偿 （3）设有抵押权房屋的拆迁补偿 （4）拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿 （5）临时建筑、违章建筑的拆迁补偿,（二）不同类型房屋的补偿方式 1、公益事业用房及设施的补偿2、私有房屋的补偿3、产权不明确房屋的补偿 4、设有抵押权房屋的补偿,（三）城市房屋拆迁安置 1城市房屋拆迁安置对象 拆迁人在拆迁活动中除对被拆迁房屋 的所有人给予补偿外，还应对被拆除房屋的使用人给予安置，以切

11、实保障被拆除房屋使用人的使用权。因此，安置的对象是被拆除房屋的使用人，而不是所有人。 2城市房屋拆迁安置的相关规定 3城市房屋拆迁纠纷的处理,第四节 城市建设规划与管理,、城市规划概述 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局、各项建设的综合部署和具体安排等的法定活动。,（一）、城市规划的作用和任务,城市规划是在一定时期内城市建设的发展计划。它对城市各方面的建设进行综合部署，作为城市开发、城市建设和城市管理的主要依据。 城市规划的任务是：根据国家城市发展和建设的方针，经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划，区域规

12、划，及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城镇体系，合理地确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局，统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战备等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展。,（二）城市规划的一般方针和原则,1、城市规划的一般方针坚持控制大城市、合理发展中等城市和小城市；符合中国国情，正确处理近期建设与远期发展的关系；适用、经济，勤俭建国。 2、城市规划的一般原则 严格控制大城市规模；城市规划与计划相结合；勤俭建设；有利于生态环境保护；方便市民生产、生活； 合理利用土地。,（三）近期城市规划工作的任务与原则,1、

13、近期建设规划的基本任务 明确近期内实施城市总体规划的发展重点和建设时序；确定城市近期发展方向、规模和空间布局及自然遗产与历史文化遗产的保护措施；提出城市重要基础设施和公共设施、城市生态环境建设安排的意见。 2、近期城市规划必须遵循的原则处理好经济发展与资源环境条件的关系，注重生态环境与历史文化遗产的保护;符合资源、环境、财力的实际条件，适应市场经济发展的要求；完善城市综合服务功能，改善人居环境；不得违背总体规划的强制性内容。,二、城市规划的制定,（）城市总体规划 城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好近期和远期建设的

14、关系，指导城市合理发展的重要依据。 总体规划主要任务是确定城市的性质，规模和城市的发展方向。总体规划的期限一般与国民经济计划和长远规划相适应，远期规划一般为1520年，近期规划一般为5年。,1、 城市总体规划内容：,选择城市用地，确定规划区范围，划定城市用地功能分区，综合各项用地; 确定城市的性质和发展方向，估算城市人口发展规模和选定有关城市总体规划的各项技术经济指标; 选定建筑标准和定额标准; 提出大型公共建筑位置的规划意见; 编制各项工程规划和专门规划; 进行可行性研究及技术经济论证; 安排近期建设用地，提出其主要项目，确定近期建设范围和建设步骤，估算城市近期建设总投资; 拟定实施规划的步

15、骤和措施。,2、总体规划编制的成果一般包括下列图纸和文件：,城市现状图；城市用地评价图；城市环境评价图；城市规划总图；城市工程设施规划图；近期建设规划图；总体规划说明书。,（二）分区规划,在总体规划指导下，对城市土地利用、人口分布、公共设施和基础设施的建设做出进一步的安排。,分区规划的主要内容,1、原则规定分区土地的使用性质、居住人口的分布、建筑用地的容量控制指标; 2、确定市、区级公共设施的分布及其用地范围; 3、确定绿化系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求; 4、确定城市主、次干道的红线位置、断面控制点坐标和

16、标高，以及主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围; 5、确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地要求。,（三）详细规划,以城市总体规划和分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目做出具体的安排和规划设计。,详细规划的主要任务,对城市近期建设范围内的房屋建筑、市政工程、公用事业设施、园林绿化、城市人防工程和其他公共设施作具体布置，选定技术经济指标。提出城市空间、建筑特征及环境艺术等方面的要求，确定各项建设用地的控制性坐标和标高，为各项工程设计提供依据。,详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。,控制性详细规划作为城市总体规划

17、的补充，主要是根据总体规划及其对各分区的功能要求，将城市分区的土地作详细的土地经济技术指标限定。 修建性详细规划主要是将总体规划和控制性详细规划的构思具体化为空间形象和景观建设，并进行技术指标的限定。,城市详细规划成果一般包括以下图纸和文件：,规划地段现状图；详细规划总平面图；道路和竖向规划图；管线综合图；详细规划说明书和技术经济分析文件。,（四）、城市规划的层次及与其他规划的关系,1、城市规划的层次 城市规划一般分为总体规划和详细规划两个层次，对于某些大城市或特大城市在总体规划之后还需有分区规划。 城市总体规划、详细规划在实施过程中会有所变化，有时甚至有很大变化，开发商要密切注意这种变化及可

18、能有的趋向，作为自己开发决策的重要依据。,一个地段甚至一个项目的开发成功，会促使周围房地产市场的繁荣，地价及房价的升值。开发商的首要步骤就是去寻找和确认这种有潜力的发展地段，这就要凭开发商的经济头脑和规划知识，当然有时还要加上企业家的胆略。,2、城市规划和其他规划的关系。,中华人民共和国城市规划法规定，城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。,国土规划是对国土资源（土地、水、气 候、生物、劳动力等）提出整治开发任务，确 定重点开发区和目标，明确重大对策，指导各 地区、各部门进行国土资源整治、开发活动的 规划。在我国由国家计委国土局负责编制。 区域规划是部分地

19、区国土资源整治、开发 的蓝图，它属于国土总体规划的一部分，由国 家计委国土局负责编制。 土地利用总体规划是对土地的开发、利用和防止水土流失作出的规划，它与农业、能源，交通，江河流域等规划并列，属国土总体 规划中的专项规划。,三、城市规划管理,（一）城市规划公布制度 规划工作的基本依据是中华人民共和国城市规划法，及有关主管部门和地方政府根 据城市规划法制定的有关管理办法、条例、规定等。 城市规划法在“城市规划的实施”对建设项目的审批程序做出了明确的规定，实行选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（建筑工程执照），即“一书两证”。房地产开发企业的前期规划设计主要是围绕“一书两证”展开的

20、。,（二）选址意见书制度 选址意见书是指在建设工程（主要指新建大、中型工业与民用建设项目）立项过程中，经城市规划行政主管部门提出的关于建设项目选在哪个城市或者城市的哪个方位的意见，该意见书是建设项目建设中具有法律效力的重要文件之一。 选址意见书的主要内容包括： 1、建设项目的基本情况。 2、建设项目规划选址的依据。 3、建设项目选址、用地范围和具体规划要求。,建设单位提出建设用地选址书面申请时应附送下列图纸、文件：,1、建设项目计划任务书及批准文件或列入年度计划的证明文件（大中型项目及中外合资项目送批准的项目建议书）； 2、项目地形图。,（三）建设用地规划许可证制度,建设用地规划许可证是由建设

21、单位和个人提出用地申请，城市规划行政主管部门根据规划和建设项目的用地需要，确定建设用地位置、面积、界限的法定凭证。,核发建设用地规划许可证的一般程序为：,1、开发项目需要申请建设用地的，必须持国家批准的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点； 2、城市规划行政主管部门根据建设项目的性质、规模，按照城市规划的要求，初步选定建设项目用地的具体位置和界限； 3、根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见； 4、城市规划行政主管部门根据城市规划的要求，向用地单位提供规划设计条件； 5、审核用地单位提供的规划设计总图； 6、核发建设用地规划许可证。,建设用地规划许可证应包括标有建设用地具

22、体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律效力。附图和附件由发证单位根据法律、法规的规定和实际情况制定。,（四）建设工程规划许可证制度,建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。,建设单位送审设计方案时，应报送下列图纸、文件： 1、填报建筑工程设计方案送审单。 2、总平面设计图两张。总平面设计图应标明： 建设基地界限（界外现有单位名称和已有建筑位置），建筑物外轮廓尺寸、层数，新建筑物与基地界限、城市道路规划红线、相邻建筑物、河道规划蓝线、高压线的间距尺寸。同时，应注明有关设计指标。,3、

23、单体建筑物的平面图、剖面图、立面图两套。图纸应标明建筑尺寸，平面图应标明房间使用性质。 4、选址批复及规划设计要求规定送审的其他文件、图纸。 5、如属设计招标工程，应加送设计单位中标通知书复印件。 6、重点工程和中外合资项目等要求较急的，可先报送工程设计总平面图及确定用地范 围所需的有关资料，但建筑设计方案连同建筑工程设计方案送审单必须在编制扩初设计 前报送。,核发建设工程规划许可证的一般程序为：,1、开发企业凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请； 2、城市规划行政主管部门根据城市规划，提出建设工程规划设计

24、要求； 3、城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案； 4、城市规划行政主管部门审查工程施工图后，核发建设工程规划许可证。,建设单位申请建筑工程执照时应报送下列图纸、文件：,1、填报建筑工程执照申请单。2、总平面设计图两张。3、建设基地地形图三张。4、建筑施工图两套。5、结构施工图一套。6、建筑工程计划批准文件。7、按建筑工程方案审核意见单的要求需报送的环保、卫生、消防、人防等部门的意见单。,（五）城市国有土地使用权出让转让规划管理制度,国家建设部1992年发布了城市国有土地使用权出让转让规划管理办法，并根据城市规划法的有关规定，建立

25、了城市国有土地使用权出让转让规划管理制度。 对于批租地块，批租文件附有批租地块的边界、面积和规划设计要求的，开发企业可以直接按此文件委托设计单位进行方案设计并报送规划行政主管部门审批。,（六）规划设计单位资格管理制度,建设部2002年发布了城市规划设计单位资格管理办法。对于加入WTO，中国在城市规划领域的具体承诺是：（1）中国城市总体规划不对外开放；（2）除城市总体规划领域，允许外商在中国成立合资、合作企业；（3）进入中国的个人和企业必须是在本国从事规划工作的注册规划师和注册企业。,四、居住区规划居住区规划是城市规划的重要组成部分,居住区环境的自然要素（自然环境）包括水环境、空气环境、日照与光

26、环境、声环境、热环境及绿化等内容； 居住区环境的社会要素（社会环境）则包括市政公用、公共服务、医疗保健、环境卫生、交通保安等设施的功能与服务状况。,（）居住区规划设计的基本原则,服从城市总体规划和地区性规划的原则；按国家和地方制定的有关法规办事的原则；符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；综合考虑所在城市的性质、气候、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划； 一切以人为核心的原则；从实际出发，量力而行，要具有超前意识；为商业化经营、社会化管理创造条件； 充分考虑社会、经济

27、和环境三方面的综合效益。,（二）居住区规划的主要内容,1、居住区的规模 （1）居住区级：居住人口36万人，占地面积50100公顷，生活服务半径8001000米，相当于中国现行的街道办事处的规模。 （2）小区级：居住人口500015000人，占地面积1235公顷，生活服务半径400500米。 （3）居住生活单元级：居住人口20003000人，占地面积23公顷，是独立的居住群落。,2、居住区规划的基本要求,（1）使用要求主要考虑以下因素：住宅的建筑围合、院落组织及住宅层数；住宅的日照；住宅的通风与防风；紧邻住宅的活动场地与空间的适用性。（2）环境安静、卫生要求主要考虑以下因素：交通噪声；垃圾的清理

28、和运输；污水的排除；儿童活动场所的吵闹声；菜场、农贸市场的卫生与喧闹声等等。,（3）公共服务设施的方便性要求 主要考虑以下因素：农贸市场、副食品商店的位置；学校等文教设施的位置及质量；绿地户外活动场所、文化活动中心的分布与质量；水、电、煤气、暖气等供应的可靠性。,（）安全要求 主要考虑以下因素：住宅单体设计的安全性；住宅组团布置的安全防范措施；住宅的私密性；儿童上学的安全性；儿童活动场地及系统的交通安全性；居民出行交通；公交站点的位置与 距停车场的位置与距离；购物交通；消防、救护、救灾的通道，居住区内外交通的安全性等。,（）美观要求 主要考虑以下因素：环境的视觉效果；建筑的组合与密度；空间的构

29、成、比例、色彩等。（）经济要求 居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应。（）施工要求 居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营，特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各开发项目的布置要能满足施工要求和遵循建设程序。,3、需要了解的市政配套设施问题,居住区内主干道与城市道路的接口必须符合地区性结构规划的要求; 了解基地雨水、污水纳入泄水系统的情况;了解可供水源的接头位置、管径、标高、压力等情况以及增容的可能性;了解基地属于哪一个电话局交换范围和可供线路总量;,了解基地原有或规划新建的电源情况及进线位置，落实基地内需设置的（配）电站情况，决定电线（缆）的敷设方案;了解

30、基地附近的城市煤气情况;居住区内的公交和出租汽车站点的位置，以及停车场（站）的用地面积和建筑面 积;居住区内及住宅内部垃圾收集处理方式，垃圾箱（房）设置数量及位置、尺寸，公共厕所的设置。,4、居住区规划布局与空间环境设计,居住区的规划布局的基本原则：（1）方便居民生活，有利于组织管理；（2）规划建设与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务;（3）合理组织人流、车流，有利于安全保卫；（4）构思新颖，体现地方特色。,居住区的空间环境设计原则：,建筑体现地方风格，突出个性，群体建筑与空间层次在协调中求变化；合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声的污染和干扰；精心设置建

31、筑小品，丰富与美化环境；注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑宜与住宅或公建结合安排，供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设；公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。,5、居住区的道路规划 居住区的道路系统是居住区的骨架，对居住区规划设计的合理性起决定性作用。居住区的道路不仅仅是通道，而且应该是充满情趣的视觉走廊。,居住区内的主要道路宽度一般为2024米，其中车行道宽1014米，可以通行公交车辆。居住区内的次要道路宽度一般为1620米，其中车行道宽710米，总弄、支弄道路的宽度一般为46米。居住区主要道路、次要道路的间距以

32、300500米为宜，总弄、支弄的间距一般不超过160米。,居住区道路的规划原则,1、根据地形和用地四周的环境条件，选择经济、便捷的道路系统和道路断面形式；2、使居住区内外联系通畅、安全，避免往返迂回，并适用车辆的通行；3、利于居住区内各类用地的划分和有机联系；4、居住区内主要道路至少有两个出入口，出口间距一般在150200米之间；,5、住宅单元入口至最近车行道之间的距离不宜超过60米，如果超过时，宅前甬路应放宽到2.6米以上，以便必须入内的车辆通行。建筑物外墙与行人道边缘距离应不小于1.5米，与车行道边缘应不小于3米；6、在地震烈度不低于六度的地区，应考虑防灾救灾要；7、城市旧城区改造，其道路

33、系统应充分考虑原有道路特点，保留和利用有历史文化价值的街道；,8、满足居住区的日照通风和地下管线的埋设要求；道路应结合地形布置，尽可能结合自然分水线和汇水线设计，以利于雨水排除；9、符合人们走路习惯，尽可能少设置90的直角转弯处。考虑居民小汽车的通行；尽端式道路长度不宜超过200米，在尽端处应便于回车;10、便于寻访、识别和街道命名。,6、居住区公共服务设施规划,（1）根据不同项目的使用性质和居住区的规划组织结构类型，应采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局，并应有利于发挥设施效益，方便经营、管理、使用和减少干扰。（2）商业项目与金融、邮电、文体等有关项目宝集中布置，形成居住区各级公共活动

34、中心。在使用方便、综合经营、互不干扰的前提下，可采用综合楼或组合体。（3）基层服务设施的设置应方便居民，满足服务半径的要求。,7、居住区绿地规划,居住区的绿化用地是居住区用地的重要组成部分。有关研究结果表明，当居住区的绿地覆盖率达到30时，空气中的二氧化硫可下降23，空气中的悬浮颗粒可下降30，夏季气温可下降8。,8、居住区的水环境设计 居住区用水是多方面的，如生活饮用水、中水、地面景观用水、地面排水、污水等，各类水都有其水质要求，也都要求有相应的保证。,下面着重介绍居住区景观用水。 居住区内布置一些水面，配以假山、小品、雕塑，不同颜色、图案和质感的蜿蜒小路，置身其间，移步换景，可以给人以无限

35、的遐想与乐趣。,9、居住区的景观设计,居住区环境设计中除了绿化外，还应有一些景观设计。 有些居住区将绿化和景观结合成组团并用于居住区的命名，在美化环境的同时，增强了居住区的识别性。 居住区内的小品体型要轻巧，尺度要适宜。不论其色彩、造型、质感，均应与周围环境融为一体，给人以亲切的感受。,10、居住区内中心绿地的照明设计,居住区内中心绿地的照明设计也是环境设计的一部分，应使之具有功能和艺术的双重效果，创造出一个多层次、色彩变幻无穷的夜景。,11、居住区竖向规划,（1）合理利用地形地貌，减少土方工程量；（2）按国家规范的有关规定确定场地坡度；（3）满足排水管线的埋设要求；（4）避免土壤冲刷；（5）

36、有利于建筑布置与空间环境设计；（6）对外联系道路的高程应与城市道路 标高相衔接。,12、居住区管线综合规划 居住区管线必须与城市管线衔接；应根据各类管线的不同特性和设置要求综合布置。,各类管线埋设顺序还应符合下述规定： （1）离建筑物的水平排序，由近及远宜为：电力管线或电信管线、煤气管、热力管、给水管、雨水管、污水管； （2）各类管线的垂直排序，由浅入深宜为：电信管线、热力管、小于10Kv电力电缆、大于10Kv电力电缆、煤气管、给水管、雨水管、污水管。,各类管线之间遇到矛盾时，应按下列原则处理：,（1）临时管线避让永久管线；（2）小管线避让大管线；（3）压力管线避让重力自流管线；（4）可弯曲管

37、线避让不可弯曲管线。,五、居住区规划的主要指标和基本要求（一）基本技术指标及其规定,1、建筑基地面积 基地面积计算必须以城市规划管理部门划定的用地范围为准。基地周围、道路红线以内的面积，不计算面积。基地内如有不同性质的建筑，应分别划定建筑基地面积。,2、建筑面积：亦称“建筑展开面积”,建筑面积指建筑物各层面积的总和，包括主要使用面积、辅助使用面积和结构面积三项。在住宅设计中，主要使用面积是建筑物各层平面中的起居室、餐室、卧室等面积的总和，辅助使用面积是建筑物各层平面中从属于起居活动的房间（厨房、盥洗间、厕所、储藏室等）面积的总和，结构面积是建筑物各层平面中墙柱等结构物所占面积的总和。,六、 居

38、住区规划的用地经济性 下面主要以居住区规划为例，分别讨论与用地经济性相关的几个问题。,（一）、建筑密度、容积率与用地经济性 城市居住区规划设计规范（GB5019093）对此做出了规定，即在居住区中，住宅用地占4560，公共用地占20%32，道路用地占815，公共绿地占7.515。,（二）、建筑主要尺寸与用地经济性 增加建筑层数，一般有利于节约用地。因为在建筑面积相同的情况下，层数越多，建筑物基底所占的用地面积就越少。当然，层数增加，日照、采光、通风所需要的间距也要增大.,第五节 房地产开发中的规划设计方案的评价,一、房地产开发项目规划设计方案评价的特点 （一）评价主体的多元性 房地产开发项目规

39、划设计方案，评价主体除开发者（开发企业）本身外，还涉及使用者（城市居民）、管理者（城市规划管理部门）、设计者和施工者。不同的评价主体，对方案的评价目标与准则往往不尽相同，因而导致不同的评价结果。,（二）评价目标的多样性 1效益的综合性 2多目标密切相关 （三）评价结论的不确定性 1评价者的主观性 2项目未来情况的不确定性 二、房地产开发项目规划设计方案评价的步骤 1、明确评价目标 2、选择评价的指标体系 3、选定合适的评价方法 4、比较分析并优选方案,三、房地产开发项目规划设计方案评价指标体系,（一）用地面积指标 居住小区用地面积是指小区内住宅建筑、公共建筑、道路和绿化等所占的土地面积。,（二

40、）主要技术经济指标,1、住宅平均层数 各种住宅层数的平均值。 （住宅）总建筑面积 （住宅）平均层数= （住宅）总用地面积 2、住宅建筑净密度 住宅建筑净密度指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积之比，即： 住宅建筑基底总面积住宅建筑净密度100 住宅用地面积,6平均每人（每户）居住用地面积 平均每人（每户）居住用地面积 居住建筑用地面积 （m2/人或户数） 居住总人数（总户数）7、建筑密度 指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比，建筑密度是城市规划管理的控制性指标，它可以反映一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度，反映用地的合理性。 用地范围内所有基底面积之和 建筑密度 规划建筑

41、用地面积,8容积率（又称建筑面积密度） 指一块城市开发用地内建筑面积与用地面积之比。 小区内总建筑面积 建筑面积密度 小区总用地面积 容积率反映城市土地利用率，是城市土地开发强度控制的重要技术经济指标。,9绿化覆盖率 绿化覆盖率指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。 绿化种植物水平投影面积之和绿化覆盖率 100 建设用地面积,第六节 前期房地产开发资金筹措 一、房地产开发资金筹措的基本原则 （一）安全性原则（二）时机适当原则（三）经济性原则（四）可行性原则,二、房地产开发资金筹措方式（一）动用自有资金（二）争取银行贷款（三）利用证券化资金 1发行房地产股票 2发

42、行房地产债券（四）通过联建和参建筹资（五）利用外资（六）通过预售筹资（七）利用承包商垫资,三、房地产开发资金成本及其计算 （一）房地产开发资金成本 房地产开发资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。房地产开发资金筹措成本是指房地产投资者在资金筹措过程中支付的各项费用。,房地产开发资金成本通常用相对数来表示，即支付的报酬与提供的资本之间的比率，也称房地产开发资金成本率，可用下列公式来计算： D D K 100 或 K100 PF P（1）式中：资金成本率（一般通称为资金成本）； D使用费； P筹资总额； F筹资费用； 筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。,（二）个别资金成本率的计算 个

43、别资金成本率是指按各种资金筹资方式计算确定的成本率。 1长期借款资金成本率公式 I1（1T） K 11式中：长期借款资金成本率； I1长期借款利率； 1借款费用率； T所得税率。,2债券资金成本率公式 房地产开发企业发行债券的成本主要是指债券利息和筹资费。 债券资金成本率可按下列公式计算： Rb（1T） Ib（1T） Kb 或 Kb （1b） B（1b）式中：Kb债券资金成本率； Rb债券利率； Ib债券年利息率； B债券筹资额； b债券筹资费率； T所得税率。,3普通股资金成本率公式 评价法。其计算公式为： D Ke 100g S（1） 式中:Ke普通股资金成本率； D普通股预期年股利支出；

44、 S普通股筹资额； 普通股筹资费率； g普通股股利年增长率。,资本资产定价模型法。 其计算公式为： Ke Rf（RmRf ） 式中：R f 无风险报酬率； Rm平均风险股票必要报酬率； 股票的风险校正系数。 【例45】 某一期间证券市场无风险报酬率为10，平均风险股票必要报酬率为15，某房地产开发公司普通股值为110，试计算该普通股的资金成本率。,4、优先股资金成本率公式 D K p 100 S（1）式中： K p 优先股资金成本率； D优先股预期年股利支出 S优先股票面价值； 优先股筹资费率。【例46】 某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4，股息年利率为14，试求其优先股资金成本率。,5、留用利润资金成本率公式 D K n g P 0式中： K n 留用利润资金成本率； D第一年股利； P 0留用利润总额； g股利年均增长率。,