房地产开发项目财税疑难问题处理ppt课件.ppt

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1、第一讲,土地返还款的税务处理,房地产全程税务规划战略+筹划+风险,房地产纳税分析房地产税负重、征税环节多、涉及16个税种税收政策复杂而多变各地政策执行尺度不一税收征管严、稽查多,获取土地,设计,建安环节,资金运筹 与成本分摊,预售与销 售,项目清算 与增值,自持物业,营业税,契税、印花税、土地使用税,土地增值税,企业所得税,房地产业务流程及涉税问题,房地产项目公司,国土局,发改委,规划局,房管局,建设局,规划局,建设局,房管局,建设局,签定拿地合同,设立项目公司,立项,用地许可证,拆迁许可证,初步设计审查审批,施工图审查备案,工程招投标及备案,建设工程规划许可证,施工许可证,商品房预售许可证,

2、专业验收综合验收,竣工验收办证备案,交房,土地出让金返还 拆迁还房 甲供材 成本分拆 加计扣除 汇算清缴 税款预征 土增税清算 自持物业 售后回租 售后返租 股权收购,负责部门,步骤,涉税要点,工商局税务局,环卫局卫生局,取得土地返还款的税务指引与筹划,取得土地返还款如何记账？观点一：取得土地使用权，以实际支付的土地价款作为土地成本，实际收到的出让金返还款直接冲减土地成本。观点二：土地返还款具有政府补助的性质，计入营业外收入。【处理原则】：如果企业通过招拍挂取得土地使用权且已全部缴纳了土地出让金并取得全额票据的，后期所取得的土地返还款应作为营业外收入。【筹划技巧】：土地返还款尽量不要冲减土地成

3、本。,取得土地返还款的税务指引与筹划,大连的地方政策土地返还款不得计入扣除项目关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函【2008】188号）规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的土地批件、土地出让金缴费证明以及财政、土地管理等部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支出土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。,取得土地返还款的税务指引与筹划,青岛的地方政策 从政府部门取得拆迁补偿及财政补贴款项，抵减开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。房地产开发项目土地增值税税

4、款清算管理暂行办法（青地税发【2008】100号）规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得补偿以及财务补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。,政府返还土地出让金的六种处理模式,政府返还土地出让金的六种处理模式,政府返还土地的六种处理模式,土地一级开发的税收政策,一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府

5、完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。,土地一级开发税收政策,当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让， 若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。 关于纳税人投资政府土地改造项目的有关营业税问题的公告（国家税务局公告2013年第15号）,BT项目的税务指引,BT项目解析及风险分

6、析所谓BT,即是“Build Transfer”英文字母缩写，意即“建设移交”。BT项目是政府利用非政府资金来进行非营利性基础设施建设的一种融资模式。主要运作主题及模式为合同授予方是政府（包括政府有关部门或政府授权的企业），BT项目公司负责该项目的投融资和建设施工，项目完工后移交给政府，政府根据回购协议在规定期限内支付回购资金。【风险点分析】：BT项目分为两种模式，一种是投资建设方即做投资又提供建造服务；另一种是投资建设方仅进行投资，而未直接提供建造服务。,BT项目的涉税处理,BT模式缴纳营业税的三种模式（1）以取得的回购款项按照“建筑业”税目全额缴纳营业税。重庆市地方税务局关于建筑业营业税有

7、关政策问题的通知（渝地税发【2008】195号）（2）已取得的回购款项扣除支付给建筑施工企业工程承包款总额后的余额，按照“建筑业”税目缴纳营业税。安徽省宣城市地方税务局、广东省惠州市地方税务局 和河南省地方税务局。（3）以取得的回购款项扣除支付给建筑施工企业工程承包款总额后的余额，按照“服务业-代理业”税目缴纳营业税。江西省地方税务局2010年第4号公告,第二讲,房地产规范账务核算模式,房地产项目税收筹划与会计核算,一、税收策划与会计核算的关系1、会计核算时达到税收筹划目标的基础。2、一切税收筹划都要通过会计核算来实现。3、规范的会计核算时实现税收筹划的关键。,房地产项目税收筹划与会计核算,二

8、、房地产项目会计核算的特点1、产品的成本核算复杂2、经营收入及其相关税金的核算与其他行业不同3、涉税环节多、税种多4、涉及的费用多,房地产项目税收筹划与会计核算,三、常用的会计科目,开发产品,预收账款,开发成本,投资性房地产,开发间接费用,房地产项目税收筹划与会计核算,四、预收账款的处理1、一般企业企业会计准则应用指南会计科目和主要账务处理（2205预收 账款）核算企业按照合同规定向购货单位预收款项。销售实现时，按实现的收入记入主营业务收入。2、房地产企业营业税暂行条例实施细则（财务部国家税务局第52号令）第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收

9、到预收款的当天。,房地产项目税收筹划与会计核算,五、会计账务的建立如何设立“开发成本”的子目？土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费财法字【1995】6号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则国税发【2009】31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知,房地产项目税收筹划与会计核算,六、“开发成本”科目核算的内容1、“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目核算的内容土地征用及拆迁补偿费是指房地产企业为取得土地开发使用权而产生的各项费用。,房地产项目税收筹划与会计核算,房地产项目税收筹划与会计核算,2、开发成本前期工程费 前期工程费是指在取得土地开发权

10、后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。,房地产项目税收筹划与会计核算,房地产项目税收筹划与会计核算,房地产项目税收筹划与会计核算,房地产项目税收筹划与会计核算,3、“开发成本建筑安装工程费”科目核算的内容建标【2013】44号 项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），包括相应的甲供材料、设备费。具体包括土建工程费、安装工程费和装修工程费等。,房地产项目税收筹划与会计核算,房地产项目税收筹划与会计核算,4、“开发成本基础设施费”科目核算的内容 基础设施费是指项目开发过程中发生的

11、小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化等基础设施工程费用、红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通信等大市政公司缴纳的费用。,房地产项目税收筹划与会计核算,房地产项目税收筹划与会计核算,5、“开发成本公共配套设施费”项目核算内容 配套设施费是指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。,房地产项目税收筹划与会计核算,房地产项目税收筹划与会计核算,6、“开发成本开发间接费”科目核算内容 开发间接费是指房地产开发企业内部独立核算单位为直接组织和管理开

12、发产品的开发建设和产生的各项费用。,房地产项目税收筹划与会计核算,房地产项目税收筹划与会计核算,第3讲,成本核算对象 与成本规划,成本核算对象确定与成本规划,一、成本核算对象确认 所有房地产开发项目中，成本项目的划分是相同的，成本项目的划分和确定不是企业自行确定的，而是由房地产行业有关规定所确定的。 而成本对象的确定，则是房地产企业自行确定的，不同的房地产开发项目、其成本核算对象是不同的。 成本核算对象的确定是企业在成本核算中面临的首要任务。也就是说，房地产企业在项目开发前，首先要确定开发项目的成本核算对象。,成本核算对象的划分,成本核算对象的确认原则（1）以单独编制设计预算和施工预算的单位工

13、程成本对象。（2）对同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，由同一单位施工，可以合并为一个成本对象。（3）单独建筑的停车场，应作为成本对象单独核算、但利用地下基础设施形成的停车场，作为公共配套设施处理。【税务指引】：成本对象在开工之前合理确定，并报税务机关备案。 国家税务总局公告2014年第35号 领会掌握文件精神,成本核算对象确定与成本规划,成本对象二,成本对象一,成本对象三,开发总成本,成本项目一,成本项目二,成本项目一,成本项目二,成本项目三,成本项目二,成本项目一,成本项目二,成本项目二,成本核算对象确定于成本规划,二、开发成本的归集就是将成本支出记入各成本核算对

14、象的过程。例：2014年3月，西南房地产开发公司通过竞拍拍得了A块土地，A块土地120亩，价款总额为3亿元，A块土地上整体项目规划分为商业区、住宅区河别墅区，具体技术经济指标还未知。,成本核算对象确定与成本规划,三、开发成本的分配就是将记入成本项目的成本支出进行合理分摊，并计入成本对象的过程。 国税发【2006】187号国家税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或者其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。国税发【2009】31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 第二十九条 企

15、业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。,成本核算对象确定与成本规划,其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按收益的原则和分配至各成本对象，具体分配方法按以下规定选择其一。1、占地面积法按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。2、建筑面积法按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。3、直接成本法按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。4、预算造价法按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分

16、配。5、其他成本分配方法层高系数建筑面积法,成本分摊方法的税务指引,层高系数建筑面积法：对同一项目中既包含住宅，又包含其他类型房产的，可以采用“层高系数建筑面积分摊法”作为成本分摊的计算方法。（1）计算层高系数在纳税人同一项目（包含不同类型房地产）中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数；其他的用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。某类型用房层高系数=该类型用房层高/住宅层高（2）计算层高系数面积总层高系数面积=（某类型用房层高系数某类型用房可售建筑面积）某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数某类型用房已售建筑面积（3）计

17、算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本/ 总层高系数某类型用房已售部分系数面积,利息费用分摊的税务指引,1.一般常见分摊方法直接成本法、预算造价法2、可以考虑的其他方法借款费用资本化【思考】：可以按照建筑面积法分摊利息成本吗？,开发间接费用的税务指引,开发间接费用国税发【2009】31号，企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。【税收筹划】：“管理费用”向“开发间接费用”的转化【会计处理】如何核算“开发

18、间接费用”：设置一级科目还是二级科目？徒增税暂行条例实施细则（财法字【1995】6号）：直接组织、管理开发项目而发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费。【税务指引】：会计核算的“项目营销设施建造费”如样板间、售楼部等设施建造支出以及开盘前发生的沙盘、模型等投入费用可按国税发【2009】31号文件列入开发间接费用，在企业所得税前列支扣除。【思考】可否在土地增值税清算时扣除？,成本核算对象确定与成本规划,【案例】：A地块占地面积8万平方米，土地价值3亿元，总建筑面积为20万平方米。整体项目分为商业区、普通住宅区和别墅区三个区域，具体指标如下：（1

19、）商业区：占地面积2万平米，开发产品为三层裙楼为商业和七层写字楼，总建筑面积10万平方米，其中：裙楼建筑面积3万平米，写字楼建筑面积7万平米。（2）普通住宅区：占地面积4万平米，建筑面积8万平米。（3）别墅区：占地面积2万平米，建筑面积2万平米。,涉税成本核算的税务指引,涉税成本账务技巧1、成本与费用的转化【案例】：能进成本不做费用2、降低自持物业成本【案例】：酒店自持，土地成本、围墙、景观成本处理技巧3、采用定期摊销方法【案例】：顶部穹窿的摊销处理涉税合同运用技巧1、分体工程项目的分签技巧2、单独工程施工、装修的成本切割3、建安工程转包设计、成立、运营一家建筑公司经济合同是一个税控工具，经济

20、合同的法律效力成就其功能。涉税成本分析技巧1、成本分拆的秘密商业地产、别墅与普通住宅的成本分拆策略2、【思考】请问你有哪些成本分拆操作？,案例分析：如何分拆成本,高档别墅,商业项目,商业项目,商业项目,普通住宅,普通住宅,普通住宅,普通住宅,普通住宅,普通住宅,道 路,商业广场,开放式广场,综合体项目,地税之家,地税之家,地税之家,第四讲,土地增值税清算若干问题,土地增值税清算前期准备工作,清算范围 国税发2006187号文件规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

21、开发项目中同时包含商业用房与普通住宅的，按建筑面积分配开发成本。,土地增值税的清算实务,必须进行清算的项目（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；（3）直接转让土地使用权的项目；（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。,土地增值税的清算实务,可以要求清算的项目（1）房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%（含）以上的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）经主管税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。,土地增值税的清算实务,清算政策国税发

22、2006187号文件规定：如果将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，则不征收土地增值税。上述规定明确了企业自用开发产品在征收土地增值税时不作为视同销售处理，在土地增值税的税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用，既不需要填报土地增值税纳税申报表。,土地增值税的清算实务,清算政策对符合清算条件的应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对符合税务机关可要求清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。,土地增值税

23、的清算实务,土地增值税核定征收政策清算中符合下列条件之一的实行核定征收：（1）应当设置账簿但未设置账簿；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土增税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。（5）申报的计税依据明显偏低，有无正当理由的。,土地增值税的清算实务,清算准备工作寄管理流程1、清算对象的确定：与成本核算对象有区别2、成本费用标准划分与票据情况检查3、账务调整4、财务匡算：税负测算5、调整方案应对措施,土地增值税清算监管问题,清算鉴证

24、业务准则国税发2007132号土地增值税清算管理规程国税发200991号,土地增值税清算注意的问题,一、关于土地增值税清算时收入确定的问题土地增值税清算时，以全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,土地增值税清算注意的问题,二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量

25、保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。,土地增值税清算注意的问题,三、房地产开发费用的扣除问题房地产开发全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用在按“取得土地使用权支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。,土地增值税清算注意的问题,四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,土地增值税清算注意的问题,五、关于拆迁安置土地增值

26、税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,土地增值税清算注意的问题,五、关于拆迁安置土地增值税计算问题（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,土地增值税

27、筹划技巧,1、项目分解转让不动产与附属设施分开出售（1）附属设施不计算缴纳土地增值税（2）提高附属设施价款，控制不动产价格2、精装修（1）房地产开发企业销售已精装的房屋，其装修成本可以计入房地产开发成本，且可以加计扣除。（2）如果将精装修房屋分劈为销售毛坯房与代装修劳务，则装修成本不能加计扣除。（3）是否精装修的决策：主要考虑装修成本占装修收费的比重。,土地增值税筹划技巧,3、售楼部、样板间（1）利用开发产品作为售楼部、样板间的，其建造成本、装潢费用可以计入开发成本扣除。（2）临时搭建的售楼部、样板间，其成本可以计入开发间接费用处理。4、公共设施 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会

28、和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：,（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交政府。公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,土地增值税筹划技巧,5、代收费用 县级及县级以上的人民政府要求房地产企业在售房时代收的各项费用，处理原则如下： （1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。同时在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加

29、计20%扣除的基数。 （2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。,土地增值税筹划技巧,6、关于房地产开发企业注销前有关企业所得处理问题的公告（国税总局公告201029号） 房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题处理原则： （1）房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。,土地增值税筹划技巧,（2）企业整个项目缴纳

30、的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算： 各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额（项目年度销售收入整个项目销售收入总额） 注：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。,土地增值税筹划技巧,项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。 （3）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。,土地增值税筹划技巧,（4）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。 注意：企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。,