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1、房屋所有权与抵押权登记,陈 璐,登记的原则,权利主体一致原则,1,土地、房屋登记先后顺序1）先地后房登记类型：国有土地上的房屋初始登记、独立宗土地上的房屋转移登记、集体土地上的房屋登记、供役地为土地的地役权登记；2）先房后地登记类型：国有土地上的房屋转移、变更、注销，更正登记，供役地为房屋的地役权登记。3）土地登记类型：国有土地范围内地上无建筑物、构筑物的土地使用权登记，抵押登记、预告登记、异议登记、更正登记；4）房屋登记类型：房屋抵押权登记、预告登记、异议登记；,权利主体一致原则,2,3,合作开发房屋如何登记,主体不一致如何登记,公示、公信原则,1,2,公示、公信的效力1）保护权利人合法权利
2、2）维护交易安全3）规范登记行为4）产生公信力,善意取得的成立条件：（1）受让人取得是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）已经登记。受让人善意取得所有权，原所有人有权向无处分权人人请求赔偿。,依申请登记原则,1,2,各国启动登记程序形式：申请登记、嘱托登记、径为登记.（申请登记为主，嘱托登记、径为登记为辅）。申请登记:基于法律行为的物权变动，依申请进行登记，不申请不能启动登记程序。如：赠与转移登记,嘱托登记类型:司法协助登记、依法征收、没收所有权等属于嘱托登记,3,径为登记类型:登记机构依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明办理注销登记；登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，当事
3、人逾期不办理更正登记的，登记机构可依职权办理更正。,3,径为登记类型:登记机构依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明办理注销登记；登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，权利人逾期不办理更正登记的，登记机构可依职权办理更正。,物权法定原则,1,2,房屋登记簿管理试行办法,房屋登记簿记载内容说明,3,3,房屋权属证书、登记证明填写说明,属地管理原则,房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。,合同法、公证法也出台相应规定。,登记的程序,申请,1,2,基本单元登记：能够登记的房屋基本单元必须具备以下条件：1）有固定界限2）可以独立使用3）有明确唯一的编号（幢号、室号等）非住宅最小单元“间”
4、，住宅最小单元“套”，最大登记单元“幢”。,单方申请的范围：除登记办法规定的六种情形外1）预售商品房买卖合同签订后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的2）申请异议登记、所有权注销登记3）权利人、利害关系人申请更正登记,申请,3,共有人共同申请1）共有类型：按份共有、共同共有2）由部分共有人申请的特殊情况：共有房屋的所有权变更、换发、补发的登记，可以由相关的共有人申请因人民法院、仲裁委员会生效法律文书对共有房屋权利归属判定的。（如：共同继承并明确各自份额、离婚分割）,4,符合登记申请的条件（办法20条）1）申请人与提交材料的主体一致2）申请房屋登记与提交资料一致3）登记内容与有关材料一致4）
5、登记事项与登记簿记载权利不冲突,申请,5,法定原因取得房屋所有权的登记事项：物权法28条至30条生效的法律文书或人民政府征收决定；继承或受遗赠；合法建造、拆除房屋等行为设立或消灭，自事实行为成就时发生效力，未经登记不发生物权公示效力,受理,1,2,登记机构的职责1）查验申请人提供的登记材料2）询问申请人3）如实、及时登记有关事项4）法律、法规规定的其它职责（现场查看、补齐资料）,无民事行为能力、限制民事行为能力的权利人申请登记1）监护人的判定2）未成年人的利益保护,3,外文登记材料处理1）必须登记中文姓名：公证部门认可的翻译机构翻译2）境外文书、委托书按照国家有关规定进行公证后经本国驻该国大使
6、馆或领事馆认证。,受理,4,5,询问的基本内容（办法第18条）1）是否是申请人的真实意思表示2）是否为共有3）权利人是否同意更正4）需要进一上明确的其他有关事项询问申请人,实地查看的登记类型（办法第19条）1）初始登记2）在建工程抵押登记3）房屋灭失的注销登记4）法律法规规定的其它房屋登记实地查看的现场记录要与登记材料一并归档,审核,1,需登公告的登记类型1）遗失补发2）房屋灭失：人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定，权利人未申请。3）集体范围内的村民住房初始登记、集体组织所有权登记依据物权法13条，公告、房价评估、赋税征收不是办理登记的必经程序,需公证的事项：1）继承
7、房产、2）遗嘱处分房产、3）赠与房产、4）涉外房产转移的公证及认证、5）委托他人办理处分房地产登记的委托书,审核,3,记载登记簿之前需中止相应登记的情形1）申请人申请撤回登记2）更正登记、异议登记被受理3）法律、法规规定的其它形式,需公证的事项 ：1）继承房产（公证法25条“申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产单方委托、声明、赠与、遗嘱的公证，没有强行要求”。国内公民继承公证必须在不动产所在地办理）。2）设立遗嘱处分房产、3）赠与房产、4）涉外房产转移的法律行为、5）委托他人办理处分房地产登记的委托书,2,2,记载于登记簿,1,2,登记簿记载的内容：自
8、然状况、权利状况、其他事项,登记簿的效力：登记的成立应以记载于登记簿为准,记载于登记簿,3,4,登记簿的形式：纸介质、电子介质，必须定期异地备份。,登记时限（受理至记载于登记簿）国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日；集体土地范围内房屋所有权登记60个工作日；抵押权、地役权登记10个工作日；预告登记、更正登记10个工作日，异议登记1个工作日；异议登记15日后失效；预告登记后自能进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记。,发证,1,2,房屋所有权证：所在权初始登记、转移登记、变更登记、更正登记,房屋他项权证：房屋抵押权登记、地役权登记,发证,3,4,登记证明：预告登记、在建工程抵押
9、登记,异议登记、查封登记、注销登记、归全体业主共有的物业服务用房和公用设施设备用房登记不颁发权属证书或登记证明,所有权登记,初始登记,1,2,登记要件：建设用地使用权证明（土地登记机构出具的证明）、建设工程符合规划的证明、房屋竣工验收的证明、房屋测绘报告。,全体业主共有的房屋由开发企业在办理初始登记时一并申请。,转移登记,1,2,转移登记类型：买卖、互换、赠与、继承（受遗赠）、房屋分割合并、以房屋出资入股、其他组织分立、合并、其他,登记要件“证明发生转移的材料”： 买卖合同、互换合同、赠与合同、继承（受遗赠）证明、分割协议、合并协议，生效的法律文书。,转移登记,3,4,赠与形式：赠与合同公证；
10、赠与公证与接受赠与公证书。,继承（受遗赠）类型：法定继承、代位继承、遗嘱继承、遗赠扶养协议法律效力：遗赠扶养协议遗嘱继承法定继承、,变更登记,1,2,变更登记的情形：所有权人姓名、名称，座落、房屋名称，面积增加或减少，同一所有人分割、合并房屋（权利主权不变的情况）,变更登记与转移登记区别：变更登记登记前后主体不变。变更登记与更正登记区别：登记簿记载内容是否有错误。,注销登记,注销登记的情形：房屋灭失、放弃所有权的、产生征收决定放弃房屋所有权人是以不侵害他人的权利为前提（如查封、抵押情况不能办理注销登记）,抵押权登记,担保方式,保证,留置,抵押,质押,定金,抵押权登记,抵押权登记的种类,1,2,
11、一般抵押权：设立、变更、转移、注销（当事人：债务人、抵押人、抵押权人）,最高额抵押权：设立、变更、转移、确定、注销（当事人：债务人、抵押人、抵押权人）,3,在建工程抵押权：设立、变更、转移、注销（当事人：债务人与抵押人必须为同一人、抵押权人）,房地产设立抵押遵循的原则,1,2,以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。,建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。但该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，新增建筑所得的价款，抵押权人无权优先受偿。,房地产设立抵押遵循的原则
12、,3,4,抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，抵押后，该财产的价值大于所担保债权的数额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分,抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有,房地产设立抵押遵循的原则,6,以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限后的剩余年限。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。,以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。,7,抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿
13、的第一受益人。,5,5,抵押权实现按下列顺序受偿,1,2,抵押权已登记的，按照登记的先后顺序受偿；顺序相同的，按照债权比例受偿,抵押权已登记的先于未登记的受偿,3,抵押权未登记的按照债权比例受偿,不得抵押的不动产,1,2,土地所有权,耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权,3,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施,不得抵押的不动产,4,5,所有权、使用权不明或有争议的财产,依法被查封、扣押、监管的财产,6,法律、行政法规规定不得抵押的其他财产(国家机关房地产、列入文物保护的建筑物和列入拆迁范围的房地产）和不得从事存贷业务的法人或社会
14、组织。,一般抵押权,1,一般抵押权设立1）设立要件：申请书、身份证明、所有权证书或房地产权证书、抵押合同、主债权合同(抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保)2）他项权利登记簿记载的内容：（房屋登记簿管理试行办法）3）股份有限公司或有限责任公司名下的房地产设立抵押时需经：对外担保需要董事会或股东大会决议，对内担保除需担保法人股东或自然人股东以处的股东大会决议，董事会没有决定权。4）受理抵押应注意的禁止情况：是否有查封或设定抵押情况、是否属于禁止设定抵押权的房地产、是否属未成年人房产设立抵押、土地是否有设立抵押、是否属在建工程已转现房的情形,一般抵押权,2,一般抵押权变更1）抵押变
15、更登记要件：申请书、身份证明、他项权证书、抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议2）抵押变更登记的变更内容抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变更坐落自然状况变更债权数额变化，担保范围，债务履行期限，抵押权顺位变化。（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意）3）抵押担保范围的内容：主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用4）债权数额：被担保的主债权金额,一般抵押权,3,一般抵押权转移登记（主体变客体不变）抵押权转让概念：抵押权人将其所享有房地产抵押权随主债权转给新的债权人，新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利(抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同；抵押权转让后，
16、原抵押权人应当告知抵押人）。,一般抵押权,4,一般抵押权注销登记的情形：1）主债权消灭、2）抵押权已经实现、3）抵押权人放弃抵押权2）主债权消灭的原因：全部清偿、债务人与抵押权人的债务抵消、致抵押权人与债务人成为一人3）放弃抵押权与放弃抵押权顺位的区别：抵押权不复存在，属注销登记；放弃抵押权顺位只是优先受偿的次序列到最后，属变更登记,最高额抵押权,1,最高额抵押权设立1）最高额抵押权概念：债务人或第三人与抵押权人协议在最高债权额限度内以抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，当债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
17、2）最高债权额限度：抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。,最高额抵押权,1,3）最高额抵押设立要件：申请书、身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书、最高额抵押合同、一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其它登记证明4）连续发生的债权合同证明材料：买卖合同、供货合同、借款合同、票据贴现合同、银行卡合同等。5）可以将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围。,最高额抵押权,2,最高额抵押权变更1）最高额抵押变更的要件：申请书
18、、身份证明、他项权证书、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料、最高额抵押权发生变更的证明材料2）尚未确定的证明材料：确定期间没有届满、未约定确定期间或约定不明的，设立之日起满二年没有请求确定债权、抵押财产没有被查封、扣押3）最高额抵押变更的内容（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意） ：抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变更、坐落自然状况变更、担保范围变更、最高债权数额变更、债权确定的时间变更、抵押权顺位变化,最高额抵押权,3,最高额抵押权转移1）转移前置条件：担保债权尚未确定最高额抵押权随全部主债权转移,最高额抵押权,4,最高额抵押权确定约定最高额抵押权随部分债权的转让
19、，应办理确定登记后办理一般抵押权转移登记有一列情形之一，抵押权人的债权确定： 确定期间届满没有约定确定期间或约定不明确，自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权新的债权不可能发生抵押财产被查封、扣押债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销,最高额抵押权,5,最高额抵押权注销：发生最高额抵押权确定的情形，抵押人和抵押权人正常地履行完债权债务关系后，当事人可申请最高额抵押权注销登记,在建工程抵押,1,在建工程抵押权概念：即抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。抵押目的：是为了取得在建工程
20、继续建造的资金，满足本项目的建设需要，其抵押人与债务人须为同一人，一是不能接受以第三人的在建工程作为抵押物；二是在建工程的所有人不得将该在建工程为其它的债务设定担保。抵押权人：具有金融许可的机构,在建工程抵押,2,在建工程抵押权登记性质：是一般抵押权特殊表现形式，不是预告登记中的请求权，颁发“在建工程抵押登记证明”，不是房屋他项权证。在建工程抵押权与预售商品房抵押预告登记的区别：标地范围不同、登记方式不同、实现效力不同,在建工程抵押,3,在建工程抵押权设立要件：建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书、建设工程规划许可证。,在建工程抵押,4,需注意的问题已经设定在建工程抵押的，经抵押权人同意，方可办理商品房预售许可证。开发企业销售已抵押的在建工程时，经抵押权人同意办理抵押注销、商品房合同备案手续，按约定办理预告登记（解除一套登记一套原则）。已经销售的房屋，开发企业无权抵押。开发企业隐瞒预售情况，将已预售的房屋办理在建工程抵押，抵押人不履行债务时，优先受偿的顺序：购房者交付全部或大部分款项后优先、其次是工程款、最后才轮到抵押权的受偿。竣工后，在主体和客体不变的情况下直接转为房屋抵押权登记。,在建工程抵押,5,在建工程抵押权变更、转移、注销登记参照一般抵押权,谢 谢 各位 ！,
