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1、,fangdichankaifajibenkecheng,前期,土地获得（选址意见书、设计控制文本、建设条件论证、建设用地规划许可证）,签订土地出让合同,立项审批,方案设计及报批,拆迁、七通一平,初步设计及审批,地质勘探,施工图设计,落实物业单位销售代理单位,办理土地证,融资,施工图审查、放线验线、政府部门审查并缴纳规费,领取建设工程规划许可证,选择施工监理单位,房地产项目开发流程简示图,领取建设工程施工许可证,接下页,中期,七通一平（拆迁、场地平整、障碍物处理，临时水电气、围墙、道路等）,管理用房、售楼厅及样板房,放线验线,桩基础及地下室,领取预售许可证,室外道路及景观,室外管线（水、电、气
2、、智能等）,主体建筑完成,办理按揭,内外墙体,中间结构验收,门窗、屋瓦、防水、隔热、外墙装饰、构件、装修,单体竣工验收,综合验收,整改、交付使用,接上页,中、后期,建设过程中,监理,供水,供电,电信,网络,安防,供气,供暖,中、后期,竣工验收,消防,人防,房管物业,档案,环卫环保,园林绿化,供气,供暖,市政交警,地名,通邮,技防,建委备案,房地产项目开发流程概述,开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序：是指进行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。,一、项目开发前期调研程序 二、项目立项过程程序 三、土地使用权的取得程序 四、征地拆迁程序 五
3、、项目规划程序 六、工程建设程序 七、经营程序 八、交房程序,房地产项目开发一般应遵循下列程序：,项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。,市场调研：就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测；了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场。,一、项目开发前期调研,（1）政治法律环境调查 （2）经济环境调查 （3） 社区环境调查 （4） 房地产市场需求和消费行为调查 （5） 房地产产品调查。 （6）
4、 房地产价格调查。 （7） 房地产促销调查。 （8） 房地产营销渠道调查 （9） 房地产市场竞争情况调查。,房地产市场调查的主要内容 ：,1.工程建设项目立项审批（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处（2）申报资料： 书面申请提供资金落实证明土地使用权证明由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告：a.规划部门对项目建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审意见； c.环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项目的招标总体方案；公司的资质证明。（3）申办程序：开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖
5、成交确认书和国有土地使用权出让合同与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。,二、项目立项,2.建设项目年度投资计划审批（1）承办部门：市计划发展委员会投资处（2）申报资料： 书面申请；国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；规划部门出具的建设项目规划许可意见；跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发
6、商，可直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。,开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续。 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,三、土地使用权的取得程序,取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得；二是通过转让方式获得；三是通过与当前的土地的
7、使用者合作等方式,招标：指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 目前是最常用的一种。拍卖，又称竞投：指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌：指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,土地获得：通常开发商在取得土地使用权主要是通过国家出让方式，根据经济测算结果，设定土地成本高限，参与土地挂牌、招标或拍卖,项目评估:根据项目
8、所在地块的地理位置、交通配套、用地性质，考量地块是否适合开发根据地块特点及相关经济技术指标，进行初步方案布局及产品定位，考量地块适合作何种产品根据初步方案及市场调研结果，进行项目经济测算，考量地块是否值得开发,目标成本执行,目标成本形成,方案设计,原则：1、以利润为导向，考量成本与售价之间的平衡；2、根据企业的发展战略，兼顾社会形象；3、以能通过政府审批为前提（符合有关经济技术指标）,成本估算,新项目发展,规划设计,扩初设计,施工图设计,施工组织与材料购买,竣工结算,目标成本测算一,目标成本测算二,目标成本,动态成本,结算成本分析,经济测算,利润,项目成本,总 销,回报率,项目成本,利润,土地
9、成本,前期工程费,建筑安装工程费,附属工程费,管销费用,税金,融资费用,咨询服务费,“七通一平”费,前期政府规费,样板房及其它,桩基工程,土建工程,水电安装工程,设备及分包工程,各类产品建筑面积,各类产品单价,之和,征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟
10、地，不需要进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。,四、征地拆迁程序,拆迁手续：（1）承办部门：所属地区拆迁办（2）申报资料：拆迁申请书；项目立项批文；建设用地规划许可证及附图、附件；国有土地使用证；建设拆迁临时用地许可证；拆迁补偿、安置资金证明；拆迁计划和拆迁方案；产权调换和安置用房证明。（3）申办程序：审查申请，2日内作出是否准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；5日内，核发房屋拆迁许可证。确
11、定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得拆迁验收合格证；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。（4）收费标准：拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元/平方米，实行过渡安置12元/平方米。,一、建设工程规划许可证的办理（1）承办部门：所属地区规划局（2）申报资料：申请阶段：书面申请（含建设要求和内容）；1：500地形图；已批准的详细规划；（2）申报资料：取证阶段：建设工程规划许可证申报表一式两份；建筑工程总平面图一份；建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，一式两套；当年年度投资
12、计划；有关部门的审核手续；已取得建设用地规划许可证的，须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。（3）申办程序：申请阶段：向市规划局提出申请；到市规划局办理建设工程设计规划要求通知书和建设工程设计方案规划审查意见书。取证阶段：开发商领取、填报建设工程规划许可证申报表，连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。缴纳费用后，方可领取建设工程规划许可证。,五、项目规划程序,一、建设工程规划许可证的办理（4）办结时限：批准办证申请，15个工作日内
13、；办理建设工程设计规划要求通知书，7个工作日内；办理建设工程设计方案规划审查意见书，7个工作日内；办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内）（5）收费标准：根据济价非字（1996）154号文的规定，市政设施配套费的收费标准为：自建自用项目，111元/平方米；一般商业项目，180元/平方米；根据鲁建规字200133号文的规定，城市规划技术咨询服务费的收费标准按建筑类别的不同，分别计取不同的费用；根据国家测绘局测绘产品价目表，建筑放线费的收费标准为649元/点。（6）应注意的事项：涉及到跨年度的工程，要在年底到投资计划批复部门办理年度结转计划。,二、建设用地规划许可证
14、的取得（1）承办部门： 所属地区规划局（2）申报资料：书面申请（含建设要求和内容）；计委年度计划投资批文；1：500地形图；已批准的可行性研究报告。（3）申办程序：持所需材料向市规划局提出申请；规划局现场勘察，审查、核对，15个工作日内给予答复；符合城市规划的申请签发建设用地规划许可通知书，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；制订详细规划的，在7个工作日内签发规划设计要求通知书；委托有资质的设计单位作总平面规划设计；规划局审查规划设计方案；到市规划局规划管理处办理建设用地规划许可证。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发建设用地规划许可证和建设用地规划意见。,施
15、工许可证的取得申领建设工程施工许可证,是在办理建筑工程规划许可证后,需要进行的验证工程建设符合开工要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。在市建委办理报建证后,开发商可在市建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向市建设管理部门提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。（1）承办部门：所属地区建设委员会（2）申报资料：报建证；计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；施工合同备案登记表；质监委托书；监理合同鉴证；施工单位安全报监书；总包单位中标通知书；建筑工程质量责任卡；施工许可申请表。,六、工程建设程序,施工许可证的取得（3）申办程序
16、：领取、填报济南市建设工程施工许可申请表、工程质量责任卡、质监委托书；连同申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续；交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取施工许可证。（4）办结时限：自收到申办资料，并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起，5个工作日内，核发建设工程施工许可证（5）收费标准：在此阶段，需交纳墙体材料节能费，10元/平方米；散装水泥保证金2.5元/吨。（6）应注意的事项：施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可；施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工企业保存，作为竣工验收资料。,我国实行商品房预售许可证，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产
17、管理部门办理预售登记手续，取得商品房预售许可证。,七、经营程序,房屋预售许可证的取得（1）承办部门：所属地区拆迁管理办公室（2）申报资料：商品房预售申报表；土地使用权证书；按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；开发资质等级证书和开发经营许可证；工程施工合同；预售商品房分层平面图。3.申办程序：拆迁办收到申请后3日内对申请材料进行初审，并进行现场查勘。2.初审和现场查勘合格的，办理预售许可。4.办结时限：收到申报表和申报资料后，7日内办理完毕。,房屋权属证书的取得我国实行房屋所有权登记发证，房屋权属证书是房屋所有人依法拥有房
18、屋并对房屋行驶占有、使用、处分、收益权利的唯一合法凭证。工程竣工验收合格后，即可办理。1.承办部门：所属地区房产管理局各区房管局2.申报资料：营业执照或法人代码证；土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；建设工程（质量）竣工验收证明；房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图）。3.申办程序：开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书，提供规定的资料进行登记；区局房管局对申报资料进行初审，并委托市房屋测绘中心到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记要求的将全部资料一式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人的按共有人数增加图纸）报
19、市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书；房屋产权登记中心委托区房管局将权属证书发给开发商。,房屋权属证书的取得4.办结时限：办理各种房屋权属登记，负责初审、复审、审批的区房管局、市房屋产权登记中心等职能部门，在5个工作日内完成所承担环节的工作事项。符合规定条件的申报件，权属证书应在15个工作日内办理完毕。5.收费标准：房屋初始登记费80元/套，住宅平房及别墅按每证80元计收。每增加一本权属证书加收10元，地下室不收取登记费。如为自建自用，则不需交纳交易手续费；如进行交易买卖，则须按成交价的0.5%计取交易手续费。,住宅质量保证书与住宅使用说明书商品房交付时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅
20、使用说明书。住宅质量保证书用于明确开发商应承担的保修责任住宅使用说明书的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。住宅质量保证书的内容：（1）工程质量部门核验的质量等级；（2）保修范围；（3）保修期；（4）用户报修的单位；（5）答复和处理的时限。,住宅质量保证书与住宅使用说明书住宅使用说明书的内容：（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；（2）结构类型；（3）装修、装饰注意事项；（4）上下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施的说明；（5）有关设备、设施安装预留位置和安装注意事项的说明；（6）门、窗类型，使用注意事项；（7）配电负荷；（8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等注意事
21、项说明；（9）其他需要说明的问题；（10）住宅中配置的设施、设备、生产厂家使用说明书。应注意的事项：（1）“两书”的交付时间为：商品房交付的时间；（2）商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算；（3）两书执行1998年建设部颁布的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书的规定。,交房流程：1、受理审核：确认身份，审核销售信息（房号、面积、房款交付、是否逾期支付等）2、收取款项：结算房款，开具发票。3、发放资料：房屋使用说明书、质量保证书、测绘分幢平面图，非按揭客户发放购房合同及备案卡。4、物业手续：钥匙、物业费等。5、咨询及投诉处理。,八、交房程序,交房条件：主体建筑、公建配套、市政景观、绿化附属等全部竣工，水、电、气、暖等均已开通，物业到位-即具备入住条件；通过政府相关部门的验收认可。,THANKS,
