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1、,广州时尚天河商业广场定位报告,产 品 定 位,呈至时尚集团董事会广州时尚商业公司领导层广州时尚商业公司市场部“认真踏实，在广州市场范围内，4个月全面深入调查，按真实情况依公司惯例，做出广州项目可行定位方案。”2010年3月,定位及业态项目组合方案,投资者定位,消费者定位,总体定位,项目核心亮点重点分析,业态组合方案,租金测算,2,投资者定位,本地投资者,外来投资者,3,根据以往时尚公司项目经验，结合现有项目实际情况，预计本项目本地投资者与跨区域品牌公司投资商（广州已有投资经验）所占比例将达到90%。,消费群体定位,广州本地消费人群,白领,外来商务旅游人群,年轻消费群,家庭消费人群,万菱汇（未
2、来）,正佳M城,维多利广场,正佳广场,天河城,广百中怡,太古汇（未来）,天河城,购书中心,正佳广场,东方宝泰,又一城,区域消费客群 空白区,补：周边消费者构成比例（居民、白领、外来商务 旅游者、年轻消费人群）,4,消费群体定位,10,20,30,40,50,高端,中端,大众,周边项目的主要目标客群 年龄,价 格,正佳M城,维多利广场,又一城,广百中怡,购书中心,东方宝泰,万菱汇（未来）定位不清，数据有误差,正佳广场,天河城,太古汇（未来）,5,总体定位,6,总体定位,Fashion TianHe,这是一座潮流发源，满足渴望的时尚基地在这里，流行就是风情，新鲜就是时尚在这里，购物游玩，乐趣连连在
3、这里，品尝美食，流连忘返在这里，徜徉地下，仿若自然户外.在这里消费，远离车水马龙，水泥森林，宛如进入童话般的悠然惬意,时尚天河,7,总体定位,Fashion TianHe,时尚天河,发现、体验、享受新发现 听觉、视觉、触觉感受到无处不在的潮流惊喜新体验 独一无二的时尚基地地下商业广场创造悠然惬 意的消费体验新享受 时尚的生活、购物、休闲娱乐，与舒适的购物 环境相结合，提供新鲜的全方位消费享受发现潮流的惊喜 体验惬意的消费感觉 享受新鲜的时尚生活这一切 尽在 时尚天河,8,Fashion TianHe,时尚天河,总体定位,9,总体定位,A区时尚星光大道,时尚星光大道，Fashion TianHe
4、的商业和生活中心。在星光大道，在最集中的区域阅读时尚最新的潮流，感受高品质的享受。穿梭在创意的品牌之中，仰望头顶的点点星光，仿佛步行在星光大道，在时尚大道让你不忍错过任何精彩的角落。看着玻璃入口外现代而又时尚的广州，品一口星巴克咖啡，听一个属于这座城市的历史故事，尽情享受属于这座城市的现代繁华！,10,总体定位,B区活力耀动社区,活力耀动社区，Fashion TianHe 的年轻潮流社区。活力社区，是年轻人相约聚会的地点，在中空的座椅上等待相约的朋友。金属光感，现代科技，完全贴合年轻人的现代潮流消费需求。足够的展示空间，充分的潮流个性展示，所有新奇刺激或是趣味玩乐的点子，都可以在这块现代活力空
5、间里发扬光大。,11,总体定位,C区主题餐饮美食区,“美食在广州，特色在时尚”。这里将汇集东西南北最著名的风味小吃以及世界各地的饮食文化，这里，空气中永远弥漫着诱人的香味，到处都是色香俱全的美食，让游客体验不一样的美食之旅。,12,总体定位,D区缤纷花园集市,这里有东方的花卉，西方的神兽，经典的手工，酷炫的玩具，奢美的装饰琳琅满目的潮流饰品让人目不暇接，选择数不尽，一切尽在此！这里是都市新族群的淘宝乐园，贪恋时尚者的欢乐基地。,13,项目核心亮点重点分析,目标消费客群,年轻中高收入群体,中高收入时尚居民,个性、新颖服饰业态加强,零售多元化,与周边商业有效联动补充消费人流所需商业,核心亮点,商业
6、业态,建筑格局,零售主力店个性店共同发展,引入异国特色、超现代元素构成独特的建筑风格,业态多元化 档次提升 建筑创新,变幻光线、宽敞的通道创造舒适的购物环境,14,项目总体业态比例分析,通过餐饮业态的引入，带动项目人流客流的丰富性，有效延长客流消费逗留 时间（餐饮类15%）；引入周边主力店，提升项目整体品牌号召力和知名度，确保项目整体形象 （主力店10%）；选择高租金回报率的商户以确保项目整体收益最大化（服饰类、其它零售类 占70%）；通过不同于周边商业的品牌引进，确保消费者的新奇购物体验；,15,项目餐饮业态比例分析,餐饮业态对于整体项目的意义本案餐饮业态比例占15%左右，将集中设置在A、C
7、区域，并在B、 D区域设置轻餐饮品、甜品小食等进行餐饮业态的穿插，保证整个 项目餐饮业态的连贯性。优势： 餐饮业态的引入将有效的增加项目消费人流，丰富客流的多样性。 餐饮业态将有效延长消费人流逗留本案的时间。 丰富地下商业业态种类，提升项目号召力和知名度。劣势： 餐饮业态的工程技术条件提高项目投资成本， 相对而言，餐饮业态的承租能力有限。,16,业态组合方案A区,A区作为重中之重，是展现本项目特色品牌形象及档次的最佳区域，可以遇见，开业后A区必将成为：最具生命力、竞争力，商业价值最大的区域；标志性、昭示性、形象最好的所在；品牌入驻情况最佳的部分；具备自称体系（包括业态和设备配置）的完善功能；目
8、标消费者群体、消费档次相对较高、年龄跨度最大（年轻人、白领、 家庭)的集会空间在经营中可以充分结合地面广场和地下的商业的互动的场所（近20个 沿街口部与此区相连）。广州的地标性建筑 区域关键词：时尚、现代、地标,17,业态组合方案A区,18,作为本项目唯一的对外展示面，重要的对外形象口，亦是主力商户进驻的首选。有充分的空间进行地面与地下的商业互动。,作为本项目与其它区域地下链接的展示面（地铁、捷运线、BRT）将客流平均分布，完全打造此区域铺铺临街的优质空间。,作为本项目与周边商业的连接区域，此区域将引入天河商圈百万客流（天河城，正佳广场，广百中怡，购书中心，维多利广场，又一城，太古汇，万菱汇）
9、，成就几代富豪的梦想。,根据周边人流量调查报告,业态组合方案A区,年龄层次集中在“30-40岁”，同时拥有大量“18-30岁”客户，因本地区高档写字楼林立，白领较多，年龄跨度大，群体消费性较高。,19,根据周边消费者年龄段调查报告,周边商业适合“30-45岁”消费群体较多，但却无法满足此年龄段时尚人士对快时尚的渴望，更没有办法满足年轻消费群体对快时尚的需求。,太古汇、万菱汇等众多商家即将进驻天河，会加重商圈购物氛围，但无法满足此区域消费客群空白。,业态组合方案A区,地面,20,业态组合方案A区,业态可行性分析服饰旗舰店：快时尚品牌服饰旗舰店（如I.T集团旗下品牌、b+ab、5cm）目前尚未进驻
10、天河商圈，通过与该类商家的初步接触，主要原因在于目前天河商圈无与该类商户形象符合的物业。本项目的建成，特别是A区品质感的凸显，将有效解决上述问题。该类快时尚业态的引入与天河商圈现有业态形成有效错位、避开同质化竞争，提升本项目整体形象。特色主力店：特色主力店形成的商业（如Aegha、SASA）目前在广州为数不多。该类商户的引入将补充天河商圈业态的空白点，是本项目独特的亮点。精品超市：A段周围现有百佳超市、吉之岛大众超市。精品超市（如CITI SUPER、Taste）的概念将打破消费者原有的廉价概念，将超市精品化。精品超市的进驻满足天河商圈中高档社区居民的消费需求，又给本项目带来大量人流，是与现有
11、市场的错位，也是产品定位的提升。,21,业态可行性分析品牌饮品、轻食：追求品牌饮品、轻食的品牌性，丰富区域业态与上述业态形成互动，提升整体档次，满足周边办公消费群体需求。餐饮业态：A区餐饮的引入应考虑到与周边现有餐饮业态的错位，并做到与项目D区餐饮美食汇的提升。现有周边餐饮以中餐、日餐为主，针对本项目主力消费群体为年轻消费一族，追求新鲜的消费感觉，A区的餐饮可引入一些中型特色餐饮（如蕉叶咖喱屋、大头虾等）来吸引这部分消费者，同时也与周边的餐饮产生差异性错位，由于A区餐饮地理位置的优势，有较好的展示面，适合发展具备一定消费水平的餐饮业态，恰与D区内美食广场定位进行呼应和提升。,业态组合方案A区,
12、22,业态组合方案A区,适合发展业态精品超市 服饰 品牌服饰旗舰店 特色品牌服饰 个体精品服饰餐饮类 美食汇 异国特色餐饮区生活配套其它零售类 特色主力店、百货类、 皮具类、针织品类,A区引进精品超市、旗舰店快时尚品牌服饰及特色品牌服饰与零售类精品，借此吸引人气，同时与B、D区形成错位呼应，使整个方案更为平衡。,23,整体业态组合方案,24,业态组合方案A区,业态组合方案A区,主力铺位的划分原则主要把握以下几大要求：靠近体育西路区域 商铺门面宽度5米，深度4米（北街、南街前半部分）；商铺门面宽度4米，深度10米（南街后半部分）；靠近体育东路区域商铺门面宽度4米，深度10米街区宽度4.2米，主口
13、部层高5.5米，街区层高4.8米；超市设置内部垂直交通设施位置，方便内部打通。,25,业态组合方案B区,26,B区作为整个项目东段的中间区域，将打造成为：具备区域过渡功能，保证该区域的设计方案在经营模式即定位主题转换的情 况下保持灵活性；设置个性化消费业态，设计特色建筑风格，引导周边人流向中间导入；打造个性潮流，新奇刺激，趣味玩乐于一体的商业氛围；目标消费群体以追求时尚潮流，敢于体验创新，不甘寂寞的年轻消费者为主；建筑设计独具特色，人流动向变化有序，让消费者忘记疲劳，享受购物；商铺的划分方案净深5米，门面4米，适应个体经营方式的划分。 区域关键词：活力、趣味、创意,业态组合方案B区,27,业态
14、可行性分析,整体业态组合方案,适合发展业态精品超市 服饰 品牌服饰旗舰店 特色品牌服饰 个体精品服饰餐饮类 美食汇 异国特色餐饮区生活配套其它零售类 特色主力店、百货类、 皮具类、针织品类,消费年龄层次集中在1828岁，与A区节点相比，更具有年轻化的倾向。B区引进个性精品服饰及各类品项DIY，于A、D区形成错位呼应，更满足天河商圈消费者空白区的需求。,铺位的划分原则主要把握以下几大要求：B区商铺门面净深控制在5米，门面宽度控制在4米；街区通道宽度3米；层高4.8米。街区设计原则主要把握以下几个要求： 金属光感，现代科技； 装饰风格多样； 重点是贴合年轻人的渴望（新鲜感、刺激感、从未有的体验感）
15、。,业态组合方案B区,28,业态组合方案D区,D区作为整个项目西段的中间区域，将打造成为：独立百货区域添补A、B区的商业空白；主营项目：首饰、针织、日用化妆品、美容美发、美甲、 小型娱乐、手工艺品、家居饰品、动漫玩具、影音产品等。区域关键词：淘宝乐趣,29,业态可行性分析,整体业态组合方案,适合发展业态精品超市 服饰 品牌服饰旗舰店 特色品牌服饰 个体精品服饰餐饮类 美食汇 异国特色餐饮区生活配套其它零售类 特色主力店、百货类、 皮具类、针织品类,30,业态组合方案D区,D区主营百货类、针织类、饰品、手工艺品、家居饰品，与A、B区形成错位经营，使整个项目各类品项相对平衡，满足消费者全方位时尚需
16、求。,铺位的划分原则主要把握以下几大要求： D区商铺门面净深控制在3米，门面宽度控制在2.5米； 分三个街区，中间二街区采用中岛零售柜台模式，增加通透感； 街区通道宽度2.5米； 层高4.8米。街区设计原则主要把握以下几个要求： 主体简单化设计，用业户装修点亮街区； 中岛通透设计，加大该区域空间感；,业态组合方案D区,31,租金测算,价格总策略,定价策略通过对竞争、未来市场走势及投资回报率等多方面因素的分析，制定合理的基准参考价格方案，为其他相关策略提供基础与依据。,定价差价策略商铺的差价策略主要体现为不同面积差价、不同区域差价及不同业态差价。这其中主要考虑位置、面积、业态等因素，总体上应考虑
17、合理性与操作方便性,32,33,定价依据,租金测算,地理位置地理位置对商业租金的影响颇大，本项目地处天河商圈，但受地下影响，在租金方面的优势较路面商场首层商铺略少。,商户承受力目标商户因经营货品价格及经营策略的不同，对其商铺的租金有不同的承受能力，一般来说，本项目商户不具备货品营销附加值。,业主经营策略作为新入驻广州市场的时尚集团，时尚天河项目并未取得知名度，商场首年应采用放水养鱼政策（免租5个月），同时对具有品牌知名度商户入驻本项目，给予特殊定价。,租金建议,34,定价分析,租金测算,招商重点,，需,35,租金参考-年租金收入4亿，一期面积估算5万平；一年收入2。5亿；二年收入3。5亿；三年收入4亿。,租金测算,祝时尚天河商业广场招商运营全面成功,时尚天河商业广场市场部,
