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1、天山1A项目市场分析,政策解析,津公积金贷款暂停收取担保费，10月9日及以后已交纳担保费可申请全额退款10月24日天津市津房置业担保股份有限公司向个人贷款公积金贷款业务承办银行发出通知函，要求暂停向借款人收取个人住房公积金（组合）贷款担保费。签订保证担保合同等手续不变。该公司仍按照保证合同承担贷款保证责任。借款人申请公积金（组合）贷款，并于2014年10月9日（以担保费现金送款单日期为准）及以后交纳担保费的，可凭借款人身份证、住房公积金龙卡、担保费发票申请全额退款。其中使用公积金（组合）贷款购买限价商品住房或定向安置经济适用房的，仍按现行政策到市住房公积金管理中心各区县管理部办理担保费全额补贴
2、手续。公积金调整对刚需性住宅市场形成支持，有利于价格敏感的刚性需求提前释放。附：2009年担保费计算标准，按照表格计算出的数值再减少15%即可，因为2013年担保费曾降低15%。 以贷款40万年限30年为例，担保费=40*188.4*0.85=6405.6元,天津11月起执行公产房承租变更新规天津国土资源和房屋管理局下发津国土房管【2014】225号文件天津市公有住房变更承租人管理办法自2014年11月1日起实施，有效期五年。新政前后变化对比如下：,10月24日讯，天津自贸区申报目前已获得国务院各部委原则上的通过，正待国务院审批。新的方案对天津自贸区按功能分三大块，东疆保税港区、天津港保税区和
3、滨海新区中心商务区。天津自贸区的面积达64.5平方公里，是上海自贸区28.78平方公里的两倍之多。其中，中心商务区承担金融和服务贸易功能，中心商务区是金融、服务、动漫等产业聚集区，该区面积近期由37.5平方公里扩容至46平方公里；东疆保税港区承担航运和货物等特色贸易；天津港保税区则承担保税、物流、仓储等功能，充分考虑产业现状和互补性，基本实现天津的产业类型的全覆盖。,天津自贸区定位自由贸易港，集贸易物流产业金融综合发展，开放力度比上海更大,天津自贸区方案会借鉴复制一些上海的探索经验，高端制造业是天津比较明显的优势产业，加上航运和贸易优势，形成天津在京津冀板块内的独特作用，金融服务则将围绕这两大
4、优势发挥作用。但由于天津有着国有企业比重大、民营经济相对发展不足，特别是现代服务业发展相对滞后的自身特点，所以会探索一种符合北方经济背景的投资服务贸易便利化和自由化模式。天津自贸区的投资负面清单可能会更少，开放力度将更大，凸显自由贸易港功能。天津自贸区的申请审批一波三折，终于迎来了相对利好的消息。但是天津的自贸区和上海的自贸区无论是经济背景还是政治背景都有较大不同，而且人口导入和配套完善仍需要较长时间。同时目前的市场环境虽然有向利好方向倾斜，但整体市场尚未彻底反转，故开发商应仍将重心放在如何去化存量，切忌盲目乐观。,网传：津农行、招行落地房贷利率优惠11月2日网传天津部分银行开始执行房贷优惠政
5、策，与此前的高门槛利率优惠不同，这次利率折扣面向普罗大众。此信息系网络传言，未经证实。,市场分析,整体市场走势良好，略显供大于求局面；全年商品住宅成交量水平主要在70万平/月，除年初和5月份波动较大外，市场仍延续平稳走势；2014年10月商品住宅成交均价已达11881元/平，是2014年至今的峰值，整体均价10456元/平。,2014年由于5月份取消蓝印政策的消息出台后，5、6月份价格逐渐走低，津南区在6月份达到一个低谷，此后价格出现调整回归合理水平，,成交面积排行,成交金额排行,2014年津南区成交面积及金额排行可看出，主要以八里台板块及咸水沽板块项目排名靠前,津南区商品住宅高层两室成交单价
6、段主要集中在7000-9000元/这一区间，成交比重占到总体成交的31%，单价段在5000-7000元/之间是次主力成交单价段，占总成交的26%。津南区商品住宅高层三室成交单价段主要集中在7000-9000元/这一区间，成交比重占到总体成交的14%。,津南区小高产品成交主要以三室产品为主津南区商品住宅小高三室成交单价段主要集中在5000-7000元/这一区间，成交比重占到总体成交的50%。,津南区洋房产品成交主要以三室产品为主津南区商品住宅洋房三室成交单价段主要集中在5000-7000元/这一区间，成交比重占到总体成交的55.4%。,小结,天津市整体市场呈现供大于求的局面，津南区整体价格低于市
7、场均价，并受天津房地产市场的影响产生幅动。受区域价值的影响，今年津南区八里台和咸水沽板块成交量与成交金额遥遥领先于津南区其他板块市场。津南区商品住宅高层成交单价段主要集中在7000-9000元/这一区间，小高层成交单价段主要集中在5000-7000元/这一区间，洋房成交单价段主要集中在5000-7000元/这一区间。由此推断出，高层成交区域主要集中在双港、咸水沽板块，而小高以及洋房产品成交区域主要集中在八里台、小站板块，区域价格以及价值的差异，导致产品类型的选择倾向性不同。针对目前市场状况分析，目前小站板块的区域价值并不突出，可替代性高，我们要根据市场需求，在产品类型、产品特色以及产品品质上取
8、胜，同时凸显项目整体性价比。,板块内竞品分析,津南区商品住宅市场格局,咸水沽板块津南核心区，配套相对成熟，大盘集中发力，潜力大,咸水沽是津南传统中心区，以咸水沽为核心的区域配套相对成熟，2010年富力联手合景泰富、雅居乐、世茂夺得津南地王，其打造的津南新城项目体量达300万平米。,咸水沽板块紧邻海河教育园区，未来天大、南大等高等学院的入驻极大推动片区的发展，尤其在教育、科研、旅游、休闲、服务等领域，对板块价值提升意义巨大,地理位置天津津南区天津大道与东沽路交口开发商富力、合景泰富、雅居乐、世茂技术指标占地119.40万平米，规划建筑面积301.1万平米，容积率2.5，共分9各区域滚动开发项目构
9、成一期B区24栋，高层产品，层数为3039层12栋板楼，主力户型64124销售动态剩余646套产品，销售均价8000元/，目前A区即将亮相，现房特惠,咸水沽板块 代表项目津南新城,咸水沽板块 代表项目融创中央学府,地理位置天津津南区天津大道与东沽路交口开发商融创中国技术指标占地26.5万平米，总建筑面积60万平米，容积率2.2项目构成一期建筑面积为15万平米，以高层小高、叠拼为主，并有约2万平米公建产品销售动态剩余648套产品，销售均价8500元/,双港版块紧邻天津外环线，距离市区最近，开放相对较早，富力金地进入较早,区域内产品以高层为主，价格在8000元左右，尽管距离市区近，但由于区域尚不成
10、熟，价格与咸水沽相比未能实现明显突出,双港板块距离市中心最近，品牌开发商居中，但区域成熟度低,地理位置津南区大沽南路延长线津沽路与鑫盛路交开发商天津褐石房地产开发有限公司技术指标占地14.3万平米，总建筑面积29万平米，容积率2.0项目构成金地艺境项目规划依托源自美国的 “褐石”建筑，由深浅褐石的四层电梯洋房和景观高层组成。在户型设计上力求让每一间房都能充分享受充足的日光。销售动态剩余889套产品，销售均价8200元/,双港板块 代表项目金地艺境,双港板块 代表项目首创城,地理位置津南区大沽南路延长线（津沽公路）洪泥河东路与吉泰路交汇处开发商天津兴泰吉丰置业有限公司技术指标占地24万平米，总建
11、筑面积48万平米，容积率2.0项目构成6-7层电梯洋房、90-140平方米全系户型、立体化英式园林、纯正英伦建筑语汇、大盘成熟配套，为业主营造流连一生的高贵居所。销售动态剩余667套产品，销售均价8200元/,八里台板块区域不成熟，但整体环境较好，以低密度产品为主,八里台板块早期由明星大盘星耀五洲带动，随着海尔、碧桂园等开发商逐步进入，整体区域不断发展，从目前看，趋于成熟较低，但由于湖泊较多，整体环境好，宜居性提出，在售项目基本以低密产品为主,八里台板块 代表项目星耀五洲,地理位置津南区八里台天嘉湖开发商星耀集团技术指标占地4100亩，总建筑面积300万平米，容积率1.1项目构成67120高层
12、产品、190200联排别墅销售动态剩余148套产品，销售均价5500元/,八里台板块 代表项目碧桂园,地理位置津南区八里镇津港公路与二八路交口开发商碧桂园集团技术指标占地67万平米，总建筑面积96万平米，容积率1.6项目构成96260高层产品、210360联排别墅销售动态高层产品剩余96套、别墅产品剩余14套,小站板块距离市区最远，区域成熟度低，项目开发水平一般，在售项目以高层、多层为主，高层均价5500左右，客户地缘性及大港客户为主，市区客户比例低,小站板块区位偏远，开发不成熟,小站板块 代表项目锦尚豪庭,热销户型,目前一期剩余50套房源，去化量87.5%，三室户型基本售罄，所有楼座的一楼全
13、部售罄，目前热销户型为两室两厅一卫的95和98的产品。,三室一厅两卫100-140,两室一厅一卫100以下,营销活动,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育配套环境,小站房地产开发商，本地开发商，区域认可度。立意高远，前景看好古典尊贵大宅传统古镇风格亲水而居，水景引入社区别墅、洋房、社区商业多建筑形态暂无公交，各干道驱车抵达。实验小学、小站一中近邻红旗路商业街以及小站古镇商街毗邻小站练兵场,天山房地产开发商，港股上市，深耕小站6年。米立方园区，发展潜力大传统生活的回归徽派建筑风格四重水景，五重立体景观洋房、高层暂无公交，各干道驱车抵达。实验小学、小站一中，小站六中米立方商业街、周边高端项目配套
14、毗邻米立方900亩公园湿地,价值点对比,项目整体区域价值以及周边配套趋同，本项目外部环境优越，对此深挖项目个性特色和文化概念是重要的突破点。,小结,小站板块 代表项目水墨兰庭,热销户型,两室一厅一卫100以下,两室一厅一卫100以下,三室两厅两卫100-140,目前二期电梯洋房产品主要是两室两厅一卫的88以及三室两厅一卫111平米的户型，本次产品升级而价格基本没有涨幅。顶楼送阁楼30，送露台约20。,营销活动,价值点对比,项目整体内外部环境优越于水墨兰庭，适当的宣传推广和价格调整以及竞品拦截，有效网罗部分客户。同时项目目前未开通公交路线，强调后期发展规划。,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教
15、育配套环境,南华馨苑投资公司，知名度不高，具有一定的限制性。靠近交通干道，区域带动性强。江南文化碰撞传统古典风格古典文化融入园区花园洋房、电梯洋房152、209、652公交线路。实验小学、小站一中距离重点商圈较远，相对偏僻周边环境相对一般，没有特色，未来规划植物园以及天津最大的颐养院。,天山房地产开发商，港股上市，深耕小站6年。米立方园区，发展潜力大传统生活的回归徽派建筑风格四重水景，五重立体景观洋房、高层暂无公交，各干道驱车抵达。实验小学、小站一中，小站六中米立方商业街、周边高端项目配套毗邻米立方900亩公园湿地,小结,小站板块 代表项目天山龍玺,热销户型,阳光跃层123,阳光跃层110,营
16、销活动,天山龍玺和天山熙湖皆是天山房地产的产品体系，归属于同一片区，在区位形成直接竞争，在产品上形成差异，天山龍玺的小高层属于跃层产品，而天山熙湖则是平层的大户型产品。,价值点对比,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育配套环境,天山房地产开发商，港股上市，深耕小站6年。米立方园区，发展潜力大。时尚简约现代欧美低密墅区，花园名树别墅、小高层暂无公交，各干道驱车抵达实验小学、小站一中，小站六中米立方商业街、项目别墅区配套设施毗邻米立方900亩公园湿地,天山房地产开发商，港股上市，深耕小站6年。米立方园区，发展潜力大传统生活的回归徽派建筑风格四重水景，五重立体景观洋房、高层暂无公交，各干道驱车抵达
17、。实验小学、小站一中，小站六中米立方商业街、周边高端项目配套毗邻米立方900亩公园湿地,小结,小站板块 代表项目通用陆院,营销活动,价值点对比,通用陆院的品质、高端的形象深化和传世、收藏的标榜，定位高端，价格相对较高，同时洋房产品已经售罄，基本不能形成竞品，基本处于同片区，要进行有效的借鉴和借势。,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育配套环境,通用地产，品牌央企，市场知名度和信任度高。米立方园区，小站核心，发展潜力大。传世大宅现代中西结合建筑风格低密墅区，私密合院别墅、洋房、高层暂无公交，各干道驱车抵达实验小学、小站一中，小站六中米立方商业街、项目别墅区配套设施毗邻米立方900亩公园湿地,天
18、山房地产开发商，港股上市，深耕小站6年。米立方园区，发展潜力大传统生活的回归徽派建筑风格四重水景，五重立体景观洋房、高层暂无公交，各干道驱车抵达。实验小学、小站一中，小站六中米立方商业街、周边高端项目配套毗邻米立方900亩公园湿地,小站板块 代表项目天山城,营销活动,价值点对比,天山城自2008年开盘至今销售率较高，区域品牌知名度较高，性价比高，价格较低，产品品质一般，大规模项目，大规模配套建设，有效带动区域整体配套的提升，与本项目区位配套具有较大的相似性。,品牌区域规划外立面景观物业形态交通教育配套环境,天山房地产开发商，港股上市，深耕小站6年。米立方园区，发展潜力大传统生活的回归徽派建筑风格四重水景，五重立体景观洋房、高层暂无公交，各干道驱车抵达。实验小学、小站一中，小站六中米立方商业街、周边高端项目配套毗邻米立方900亩公园湿地,天山房地产开发商，港股上市，深耕小站6年。米立方园区，发展潜力大传统生活的回归现代建筑风格小型绿化花园景观洋房、小高层暂无公交，各干道驱车抵达。实验小学、小站一中，小站六中米立方商业街、周边高端项目配套毗邻米立方900亩公园湿地,Thank you,
