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1、消费支出规划,住房支出汽车消费支出制定消费信贷方案,财务安全和财务自由,财务安全：财务自由：收大于支的消费模式收支相抵的消费模式支大于收的消费模式,适宜租房的人群,1.刚进入社会的年轻人2.工作地点与生活范围不固定者3.储蓄不多的家庭4.不急买房且辩不清房价走势者,租房与购房的优缺点P75,租房优点1、首付款可用于投资2、能应付家庭收入变化3、较大迁徙自由度4、无瑕疵与损毁风险5、不担心房价下跌租房缺点1、非自愿搬离2、无个性化装修3、无房价差价利益,购房的优点1、对抗通货膨胀2、强迫储蓄3、提高居住品质4、有信用增强效果5、满足自用住宅心理效用6、同时有居住效用与资本增值机会购房的缺点1、缺
2、乏流动性2、维持成本高3、有赔本损失的风险,住房消费支出规划,购房的目标-面积的需求 *不必盲目求大 *无需一次到位 *财务量力而行-环境的需求（社区的生活质量、子女上学、配套设施等）,购房面积需求1、单身客户2、新婚夫妇3、三口之家4、三代同堂,成都市个人住房公积金贷款,借款申请人应同时具备以下条件申请时借款人及所在单位已连续一年以上按时足额缴存住房公积金，且借款人及配偶未曾申请取得过公积金贷款或取得的公积金贷款已归还完毕；具有本市行政区域内的常住户口或有效居留身份；具有购买住房的合同或协议，且首期付款不低于所购住房价值的30；有稳定的经济收入，信用良好，有相应的贷款偿还能力；有公积金管理中
3、心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的法人或自然人作为保证人；公积金管理中心规定的其他条件。,成都市个人住房公积金贷款,贷款的额度、期限、利率1、单笔公积金贷款的最高额度不超过25万元，且不能超过贷款拟购住房价值总额的70。计算公式： 可贷款额度（夫妻双方个人月缴存额之和6）12（月）0.45贷款期限（最长可贷年限）2、公积金贷款期限最长不超过20年，且不能超过借款申请人在法定退休年龄前剩余的工作年限；借款申请人及配偶均具有申请公积金贷款条件的，可按剩余工作年限较长的一方计算贷款期限（目前法定退休年龄男职工 60周岁， 女职工55周岁）。 3、公积金贷款利率按中国人民银行规定的利率执行
4、，在贷款期限内遇利率调整，于次年1月1日起按新的贷款利率执行。,成都市个人住房公积金贷款(新规定2007年10月）,*生活困难也可提公积金 公积金提取条件还向生活困难群体放宽,符合以下条件的职工也可申请提取公积金:职工被纳入本市城镇居民最低生活保障范围的;职工本人、配偶及其直系亲属因重大疾病造成家庭生活严重困难的;与单位终止劳动关系两年仍未就业,且家庭生活严重困难的;与单位终止劳动关系的男性已满50周岁、女性已满45周岁,未再就业,且家庭生活困难的。 新的提取管理办法规定:职工配偶或直系亲属因患重大疾病,导致家庭生活特别困难的,可提取住房公积金。界定的重大疾病共有9种,包括恶性肿瘤、肾功能衰竭
5、、肾移植后抗排斥治疗、慢性白血病、再生障碍性贫血、帕金森氏症、红斑狼疮、肝硬化、精神分裂症。,成都市个人住房公积金贷款(新规定2007年10月）,公积金首付和贷款只能二选一 在新规实施后,购房者只能在“提取公积金支付首付款”和“申请公积金贷款”这二者中任选其一。决定用公积金付首付款的,除用公积金支付首付外,还可以在自行偿还商业贷款一年以后,凭相关证明材料提取住房公积金用于偿还贷款本息。但是,无房屋所有权的共同还贷人不能提取住房公积金。,成都市个人住房公积金贷款(新规定2007年10月）,计算贷款额用新公式 按新办法的规定,单笔公积金贷款额度应同时具备最高额度为25万元、不超过所购住房价值总额的
6、70%、不高于借款人及配偶还款能力确定的贷款限额这三项要素。贷款额度的计算公式为“借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和实际缴存比例12(月)0.45(还款能力系数)贷款期限(最长可贷年限)。”其中,计算公式中的缴存比例已由过去固定的“6%”更改为现在的在职职工的“实际缴存比例”。若夫妻双方缴存比例不一致的,按较高的一方确定实际缴存比例,关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见,五、加大住房保障力度 我市因房屋毁损或房屋有安全隐患的城镇居民，经相关机关审核同意，可申购经济适用房、租赁廉租住房。因房屋垮塌或受损有安全隐患，需要购买商品住房的，可享受首次购房的信贷优惠政策。凡在我市购买70平
7、方米以上商品住房的，可按有关规定办理入户手续。 六、降低公积金贷款首付比例 购买商品住房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年。外地缴存住房公积金的也可在我市申请住房公积金按揭贷款购买商品住房。,关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见,七、实施购房财政补贴 购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。 购买90平方米(含90平方米)以下商品住房，按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买90-144平方米(
8、含144平方米)商品住房，按购房款总额的1%给予购房补贴；购买144-180平方米(含180平方米)商品住房，按购房款总额的0.5%给予购房补贴；购买144平方米（含144平方米）以下已办房屋所有权证的存量住房，按购房款总额的1%给予购房补贴。 在2009年5月31日前购买商品住房的我市纳税人，自购房之年起至2010年止所交个人所得税（不包括银行储蓄存款利息个人所得税）地方所得部分给予补贴，最高额度不超过10万元。,案例一,三种贷款方式比较: 纯商业性贷款方式、公积金贷款方式、公积金和商业贷款组合方式,案例二,还款方式的选择与比较,案例三,提前还贷的相关规定P72,贷款种类,一、等额本息（假设
9、贷款期限内的利率不发生变动）每月偿还的本金利息之和不变，但每月偿还的本金逐渐增加，利息逐月减少； 二、等额本金每月偿还的贷款本金相等，但利息会随着剩余本金的减少而减少，因此每月的还款额在整个贷款期限内将逐渐减少； 三、智慧贷款月还款金额远低于传统等额本息方式下的月还款金额，因为本金的一部分，即尾款，被递延到贷款到期时再做偿还，尾款数额的高低由贷款期限所决定。目前提供24个月和36个月两个期限的智慧贷款。,自筹经费购车与货款购车决策,12万元购车贷款，5年，5.85%，每月2311.58货款本息，共付利息18694.8,12万元，5年，3.49%（5年，国债单利），5年收益共20940,规划实务
10、流程,一、客户信息收集二、客户购房需求分析 -信息分析（资产表、收入支出表）三、制定购房消费方案 -租或贷（成本） -贷款方式、还款方式、各项费用四、执行方案与调整,购房规划,王先生在一家IT公司工作，月薪1万元（税后），女朋友在一台资企业工作，月薪2500元（税后）。两人每月日常开销在3000元左右。2008年6月时，共有银行存款12万元，基金15000元，无负债。 计划2009年2月份买房，预计房屋总价款为40万元（含相关税费），装修估计10万元。2010年结婚并搬入新居,1、现状分析,2、财务现状分析,1、现金能力强，增值能力较低，银行存款占总资产的90%2、男方收入占总收入80%，应购买足够保险转移风险；3、家庭支出能力不错，但IT行业不稳定4、建议保持稳健的家庭理财风格。,3、理财目标及分析,-房款40万元，装修10万元（电器等3万）-2010年8月结婚（蜜月、酒席，10万元）,4、理财规划,（1）资金需求：首付8万+10万装修=18万 资金来源：13.5（现有存款）+7.6（8个月*0.95月结余）=21.1万元，节余可买电器（2）房贷：2009年2月10年房贷：月节余绛低为6000元（9500-3650）（4）至2010年8月结婚时，存款有108000（6000*18）,5、理财规划的实施6、结论,
