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1、旧改基础分享（上）,旧改城市更新,三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄,城市更新（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）,城市更新分类及特点,相关政府机构,市领导小组：市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策主管部门：深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督区政府及其相关职能部门：如区城市更新办,组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造实施主体；,第一部分：拆除重建类城市更新,基本概念,拆除重建类城市更新,条件：符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形
2、之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的按实施主体分类：1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施,基本概念,城市更新单元,拆除重建城市更新单元：为拆除重建活动划定的相对成片区域基本单位：落实目标和责任的基本管理单位多个项目：一个城市更新单元可包含一个
3、或多个更新项目,流程：四大阶段,第一阶段：报计划第二阶段：报规划第三阶段：确定实施主体第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证,第一阶段：申报城市更新单元计划,前提全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元确定申报主体，由其组织展开申报：权利主体（如村委会等）/权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/市、区政府相关部门改造意愿征集：单一权利主体同意；2/3面积、数量，多地块的4/5面积；申报材料准备：申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片；审批过程：区更新办核对资料（5个工作日）区更新办资格认定、核查、综合
4、判断（20个工作日）报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天报市政府审批审批通过后5个工作日内公示,流程,第一阶段：申报城市更新单元计划,流程,第一阶段目的与成功标志,第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费12年),流程,准备工作：申请核查土地及建筑物信息申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建筑物信息汇总编制规划方案并报批：申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成，逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市
5、更新单元调出计划主管部门审查：申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见意见，涉及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构10个工作日内书面回复主管部门；草案公示：主管部门收到相关部门意见10个工作日内，形成草案，并公示不少于30天，公示结束后10个工作日内推动审议，涉及改变法定图则强制性内容的还应报市政府批准单元规划公示：经批准后，主管部门5个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，是相关行政许可的依据,第二阶段：城市更
6、新单元规划,流程,第二阶段成果,第三阶段：确定单一实施主体,流程,区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容形成单一主体：1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。3、权利主体的房地产被收购方收购4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体实施主体资格认证：单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门10
7、个工作日内完成审查，并进行不少于7天的公示，发放实施主体确认文件项目实施监管协议：区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项,注：搬迁补偿安置协议相关1、搬迁补偿安置协议中约定内容：补偿方式/补偿金额和支付期限/回迁房屋的面积、地点和登记价格/搬迁期限/过渡方式和过渡期限/协议生效的时间和条件等相关事项。2、应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书3、公证机构进行公证
8、/搬迁人报区城市更新职能部门备案,第三阶段：确定单一实施主体,第二阶段主要成果：通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体确定单一实施主体,第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证,建筑物拆除搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认房地产权属证书登记注销：建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记申请建设用地审批：建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主
9、管部门申请建设用地审批交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证：主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批手续,地价计收1、 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价2、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
10、3、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价,第四阶段主要成果土地使用权转让合同五大证之一，建设用地规划许可证,五大证：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证国有土地使用证，建筑工程施工许可证，商品房销售许可证,未完待续开发搬迁补偿政府利益分成公建移交,工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明小 结,工
11、改专题,工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明,1,工改发展阶段,随着社会发展,产业升级,旧改由之前的城市更新阶段进入一个产业转型与升级阶段(产业升级使大量的厂房空置，又需要大量新的厂房去支撑升级)，加之在80年代（85-89）签订的厂房权限都是30年的,近年将迎来续签或者升级的爆发集中在近两年,工改项目的爆发顺势而生。,政策发展历史背景,工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明,2,工改分类及特点,工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明,3,工业楼宇定义范围,工业楼宇转让前提规定,符合深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）规定可以转
12、让的工业楼宇, 可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易,工业楼宇转让模式,转让模式,整体转让,特殊分割转让,适用所有已建成工业楼宇,用地批准文件或土地使用权出让合同约定可分割转让的 城市更新类项目改造后形成的工业楼宇,用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的,根据管理办法要求进行分割转让,常规分割转让,常规分割转让,常规分割转让,非城市更新类,城市更新项目通过申请协调最大可转让比例为100%,土地合同已作约定, 按照土地合同约定,一般为50%,产业研发用房 70% 补地价后,通过申请可转让,配套 30%,配套办公,配套单身宿舍,小型商业服务设施,最新的城市更
13、新送审稿提出：占地面积不到1万平米的地块，具备改造条件的，也可以进行城市更新计划申报。,特殊分割转让,非城市更新类土地合同约定不得分割转让或未明确约定可以分割转让的工业楼宇，原则上不得分割转让，满足以下情形的可分割转让,企业破产清算,人民法院实施强制执行,不符合管理政策、环保要求被有关主管部门责令停产或生效裁判文书确定停止生产,作价入股自用建筑面积比例不低于50%非自用部分可分割转让,产业转移后总部和财务结算中心继续使用自用建筑面积比例不低于50%非自用部分可分割转让,单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇企业自用确有富余其自用建筑面积比例不低于50%的，非自用部分可以分割转让,租用工业楼
14、宇从事生产、研发活动满5年的企业需购买工业楼宇的已租用部分的工业楼宇可以分割转让,为满足首次公开发行股票并上市的发行条件已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的该部分工业楼宇可以分割转让,法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准批准的其他情形,分割转让小结,分割转让,分割转让产权确定,本条所称工业楼宇基本单元，是指有固定界限、可独立使用且有明确、唯一编号（栋号、室号等）的楼宇或者特定空间,工业楼宇受让人资格,受让人资格,且,工业楼宇转让手续,第十条 工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押。第十一条 符合本办法规定可以转让的工业楼宇，可在市政
15、府土地房产交易机构公开交易或自行交易。第十二条 未经分割登记的工业楼宇依照本办法规定分割转让的，在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转移登记所需的材料外，还应提交下列材料：（一）规划主管部门出具的楼宇分割改造相关批准文件及施工图图纸；（二）消防主管部门出具的楼宇分割消防安全验收合格文件或备案凭证；（三）测绘部门出具的楼宇分割测绘查丈报告；（四）转受让方自愿接受本办法有关再转让期限限制、优先购买权、增值收益分成规定的承诺书。依照本办法或其他有关法律、法规的规定，工业楼宇分割转让需补缴地价的，申请人还应提交已补缴地价的证明文件。 深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）,工业楼宇转让手续,第
16、九条 按照办法规定进行分割转让的，转让方在办理补缴地价、签订土地使用权出让合同补充协议的手续时应当分别提交以下材料：（一）按照办法第四条第二款第（四）项进行分割转让的，应当提供企业以其工业楼宇作价入股的协议书；（二）按照办法第四条第二款第（五）项进行分割转让的，应当提供由市产业主管部门出具的产业转移相关证明；（三）按照办法第四条第二款第（六）项进行分割转让的，应当提供区（新区）产业主管部门出具的同意富余部分分割转让并对受让人提出产业准入条件的书面意见；（四）按照办法第四条第二款第（七）项进行分割转让的，应当提供房屋租赁合同及房屋租赁主管部门出具的连续租赁满5年的证明文件；（五）按照办法第四条第
17、二款第（八）项进行分割转让的，应当提供由证券监督管理部门出具的辅导备案登记凭证；（六）受让人有准入条件限制的，应当提供区（新区）产业主管部门出具的有关工业楼宇受让人资格的证明文件；土地使用权出让合同补充协议应当确认工业楼宇分割转让符合办法及本细则规定的条件。转让方按照办法第九条规定分割转让工业楼宇的，规划国土主管部门应当核实该工业楼宇是否属于改造后所形成的城市更新项目；转让方按照办法及本细则规定已划分共有部分与专有部分具体范围的，规划国土主管部门应当核实转让方是否取得经审核同意的共有部分与专有部分划分方案。 实施细则,工改历史背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明,4,地价补缴时
18、间规定,市场评估地价标准,市场评估由市规划国土委委托市规划国土发展研究中心按照公开、公平的要求组织，项目实施主体参与，通过摇号、抽签等随机方式确定3 家市场机构，市场评估的组织费用和评估费用由项目实施主体承担。,=,P1+P2+P3,3,X,85%,P发展研究中心,2,P市场机构,+,P市场评估地价,P市场机构,=,P市发展研究中心,P市场机构,三家市场机构评估值的算术平均值,P1 /P2 /P3,市场机构评估值,市规划国土发展研究中心评估值,P市场评估地价,市规划国土发展研究中心评估值,城市更新类地价补缴说明,城市更新类,增加建筑面积,配套部分：（法定机构评估价+市场机构评估价）*50%*8
19、5%,销售,配套部分：商业（按照商业基准地价补缴）其他（按照对应基准地价50%补缴）,持有,原有合法面积,不补缴地价,持有,（工业用地基准地价+办公用地基准地价）X 50%,销售,产业用房分割转让：（工业用地基准地价+办公用地基准地价）*50%,产业用房整体转让：按照工业用地基准地价补缴,产业用房：工业用地基准地价*50%,非城市更新类地价补缴说明,配套部分,非城市更新类,产业用房,按公告基准地价,整体转让,市场评估地价标准-已缴纳的地价,正常分割转让,市场评估地价标准-已缴纳的地价,特殊分割转让,市场评估地价标准-已缴纳的地价,销售,在基准地价基础上进行补缴,持有,工改细则第八条?,工改历史
20、背景工改项目分类工改项目转让地价补缴说明增值收益说明,5,增值收益及扣减总额,增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。,增值收益转让工业楼宇的交易价格 扣减总金额,扣减总金额,工程造价,地价,含印花税、契税、登记费、交易服务费,含营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、个人所得税、交易服务费,城市更新类,增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴,增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例
21、上缴,增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴,初始登记后首次转让,免缴增值收益,已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施(30%),用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的,市政府规定的其他情形,五年内,五年后,增值收益额100%的比例上缴,免缴增值收益,再次转让,增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益,成交价格或者计税参考价格（取价高者）未超过二万元/平方米的部分，免缴增值收益,约定可转让的工业楼宇安置户首次转让,可以正确计算增值收益,无法正确计算增值收益,超过二万元/平方米但未超过四万元/平方米的部分，按照25%的比例缴交增值收益,超过四万元/平方米的
22、部分，按照40%的比例缴交增值收益,自用部分转让,增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴,按照规定分割并且补缴地价,增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴,竣工后五年内,竣工五年后,免缴增值收益,增值收益说明-城市更新类,增值收益说明-非城市更新类,非城市更新类,再次转让,五年内,五年后,增值收益额100%的比例上缴,免缴增值收益,免缴增值收益,不得分割转让 或未明确转让,规定可转让部分/整体转让,工业楼宇及配套设施首次转让,增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴,增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴,免缴增值收益,
23、竣工后五年内,竣工五年后,增值收益分段计费计算公式详解,(增值收益额-扣减总额*30%)*50%,(扣减总额*50%-扣减总额*30%)*50%+(增值收益额-扣减总额*50%)*60%,(扣减总额*50%-扣减总额*30%)*50%+ (扣减总额*100%-扣减总额*50%)*60%+(增值收益额-扣减总额*100%)*100%,0,增值收益额/扣减总额 30%,30%增值收益额/扣减总额 50%,50%增值收益额/扣减总额 100%,100%增值收益额/扣减总额,增值收益额/扣减总额 50%,增值收益额/扣减总额50%,增值收益额*50%,扣减总额*50%*50%+(增值收益额-扣减总额*50%)*60%,适用于: 城市更新类可以正确计算增值收益,适用于: 城市更新类/非城市更新类自持部分竣工后五年内转让,知识回顾Knowledge Review,
