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1、物 业 公 司 经 理 365天管理笔记,2013年2月,采用“一日管理+一周管理+一月管理+季度 管理+年度管理”进行指导通过时间安排、工作重点、管理方法、管理 心得四个部分为一个完整循环的学习方式,学习思路：,学习目的：,指引我们每一位项目经理们，每天有计划地安排时间，认真记下工作中的琐事，再把自己想做的事情、计划做的事情、没有解决的问题记录下来，并定期检视，从而使我们成为一名成功的经理人。,一、一年365天时间分配,春,夏,冬,一年365天,秋,时间是有限的，如何进行合理分配？,二、国家法定节假日,物业经理要对时间进行合理分配，首先要明确一年中的国家法定节假日，进行分列出来。,元旦,春节
2、,清明节,劳动节,端午节,中秋节,国庆节,三、工作时间,（一）工作时间计算（二）有效工作时间,四、阶段工作法,物业经理对每日、每周、每月、每季和每年度的工作进行规划，做好时间安排，做好工作事项安排，对工作进行分阶段总结。,目录： 一日工作安排与落实 一周工作安排与落实 月度工作安排与落实 季度工作安排与落实 年度工作安排与落实,忙！忙！忙！忙些啥？忙着开展小区巡视工作，忙着组织保安培训，忙着处理业主投诉，忙着办理新业入住手续，忙着制定物业部门服务标准，忙着准备绩效考核作为物业经理的你，是不是处于以上所述盲目的忙碌状态呢？,一、制订当日工作计划,（一）时间清单分析（二）工作事项分析（三）制订每日
3、计划表,二、做好每日形象自检,（一）整体形象（二）具体细节（三）形象自检表,1、头发2、胡须3、牙齿4、鼻子5、鞋,三、日常巡视工作,（一）巡视的任务,巡视的工作任务,维护物业区域内正常的治安秩序,保护物业区内重点目标的安全,预防灾害事故发生,协助制止和打击违法犯罪活动,保护灾害事故现场和犯罪现场,处置巡视中发现的突发和意外事件,（二）巡视的方式,1、定时巡视和不定时巡视2、穿制服巡视和着便装巡视3、昼夜巡视和夜间巡视,（三）巡视检查内容,1、巡视各岗位执勤情况2、巡楼3、巡检停车场（车库）,（四）巡视中特殊情况的应对,发现推销员,发现可疑人员,用户未锁门,发现推销员,深夜检查发现用户室内有人
4、且熄灯在内或从事其他活动,发现辖区车辆违规停放,巡逻中特殊情况,四、日常监控管理,（一）安防监控中心管理,1、安防监控中心 执勤管理2、监控中心安 全管理 3、监控设备管理4、防盗报警系统 管理,（二）报警发生的处理,1、户内报警2、周边报警3、电视报警4、火灾报警,五、小区人员出入管理,（一）对出入大门人员进行验证（二）作业人员出入管理,六、日常车辆、物品出入管理,（一）检查目的（二）检验要求（三）出入口车辆和行人的疏导,七、日常服务管理,一、便民服务,是指物业公司为业主（用户）提供的各项有偿和无偿的服务,二、代办服务,主要是物业公司为业主（用户）提供的各项代办服务，更好地服务于业主（用户）
5、,三、特约服务,是针对个别业主（用户）提供的服务，是便民服务的一个完善与补充,四、维修服务,是指物业公司为业主提供各种设施设备的维修服务。这种服务包括有偿和无偿两种类型,八、应对业主投诉,（一）业主投诉内容（二）业主投诉类型（三）投诉处理程序（四）投诉处理要求与方法（五）投诉记录与统计,九、突发事件应急处理,（一）突发事件类别（二）突发事件处理程序（三）突发事件应急演练（四）突发事件事后总结与分析,目录： 一日工作安排与落实 一周工作安排与落实 月度工作安排与落实 季度工作安排与落实 年度工作安排与落实,新的一周开始了，该怎样来做好这一周的工作呢？仔细想想，本周有哪些主要工作：要办理业主入住手
6、续，要解决物业纠纷，要做好消防安全检查工作惨啦！事情这么多，怎样才能理清呢？仔细看看， 哪些必须在第一时间内完成，哪些可 以稍微往后延,一、制订一周工作计划,（一）每周时间分析（二）制订工作计划,二、业主入伙手续办理,（一）业主入伙前 准备工作,1、查阅资料，熟悉业主情况2、制定并分项落实入伙方案3、相关人员到岗、培训、动员4、协调与相关部门的关系5、设备设施试运行,（二）入伙工作流程,1、向业主发出入伙函件2、交验相关证件或证据3、业主验楼4、签订管理公约，发放 各种资料5、进行装修管理 6、组织搬迁入住,（三）业主入伙常用 手续文件,1、入伙通知书2、入伙手续书3、收楼须知4、缴款通知书5
7、、验房书6、楼宇交接书7、用户登记表,三、业主装修审批与监督,（一）制定装修管理流程（二）装修申请与审批（三）装修过程监督（四）装修验收,四、日常保洁工作,（一）保洁管理的范围,公共地方的保洁,共用部位的保洁,生活垃圾的处理,（二）保洁管理的重点,保洁管理的重心，是防治“脏、差、乱”。“脏、差、乱”具有多发性、传染性和顽固性，所以物业经理对此不能掉以轻心。,（三）开展保洁工作,制定清洁标准,制定保洁工作计划,（四）保洁检查,建立检查四级制,检查的要求,检查结果记录,五、物业绿化管理,（一）绿化管理内容,1、保洁2、除杂草、松土、培土3、排灌、施肥4、补植5、修剪、造型6、病虫害防治7、绿地及设
8、施的维护8、搞好配套工作,（二）制定绿化养护与作业质量标准（三）绿化检查（四）绿化业务外包,六、日常消防事务管理,（一）建立消防组织机构,消防总指挥,消防副总指挥,现场抢救队和运输队,外围秩序组,综合协调组,现场消防队,现场设备组,机电、供水、通信组,（二）制定消防管理制度,消防管理制度,消防值班制度,业主消防管理制度,装修场所消防制度,动火审批制度,消防检查制度,（三）日常消防检查工作,消防检查类别,消防检查内容,消防检查注意事项,消防隐患整改,（四）消防档案管理,消防设施档案,防火档案,火灾档案,七、物业档案收集与使用,（一）档案资料的收集（二）物业档案的内容（三）档案资料的鉴定（四）档案
9、资料的保管（五）档案资料的使用,八、每周自我反思,因为物业经理的工作主要是管理，也就是与公司内各级人员以及业主、政府部门沟通交流，以完成公司的工作。既然是与人交流，就难免会出现沟通不畅或是其他问题，所以应不断反思，将这些问题如实记录，寻求改进方法，避免在以后的工作中犯同样的错误。,目录： 一日工作安排与落实 一周工作安排与落实 月度工作安排与落实 季度工作安排与落实 年度工作安排与落实,物业经理的工作事情多且杂，需要协调物业公司各部门正常工作，如果没有做好工作，将会影响整个物业公司的正常运转，每 个月的工作有常规的，也有突发的，物业经理要做 到让自己在工作中忙而不乱井然有序，就必须做好相关的工
10、作 安排,一、制定月度工作计划,（一）月度重点工作指引,（二）月度工作计划,为了使工作井然有序，有条不紊，物业经理制定月度工作表，将每个月要做的重点事情列在表上予以特别关注，优先处理，从而避免完全陷入日常琐事中。,二、开展员工培训工作,（一）新员工职前培训（二）在职员工培训（三）培训成果考核与反馈,三、日常物业经营活动,（一）物业租赁服务（二）无水洗车服务（三）停车场经营（四）广告经营,四、物业收费工作,（一）物业管理费构成 （二）物业收费方式（三）物业收费程序（四）物业收费难的应对措施（五）选择恰当的收费策略（六）建立应收账款（费用）坏账制度（七）多走访业主，做好沟通工作（八）借助业主公约和
11、业主委员会的力量（九）完善物业管理服务合同，严格依约行事,五、日常布告的发布与管理,（一）布告的发布要求（二）常见布告类型,六、物业设施设备的维护与保养,（一）了解物业设施设备的组成（二）建立物业设施设备档案（三）物业设施设备日常维护与保养（四）物业设施设备更新改造,七、开展业主走访、回访工作,（一）回访的方式（二）回访的内容（三）针对不同情况的回访安排（四）上门走访的安排（五）做好走访、回访的记录工作,八、员工绩效考核,（一）绩效考核的作用（二）编制KPI考核表（三）绩效考核结果分析,九、编写月度工作总结,（一）完成时间（二）总结的内容（三）写好总结要注意的问题,目录： 一日工作安排与落实
12、一周工作安排与落实 月度工作安排与落实 季度工作安排与落实 年度工作安排与落实,作为物业经理，每一季度的重点工作都需要有所侧重。但是总的来说，每一季度的工作中又有所重复。因此，要想让自己更加从容应对，就必须将自己每一季度的工作都做好安排,一、制订物业公司季度目标计划,（一）季度重点工作指引（二）季度工作计划,二、开展员工招聘工作,（一）员工招聘申请（二）招聘准备工作（三）开展面试工作,三、物业收费标准公示四、物业收支情况公示五、员工激励管理,（一）建立完善的工作体系（二）进行充分授权（三）完善晋升制度,六、举办季度员工生日会七、开展社区文化活动,（一）开展社区文化活动的形式（二）开展社区活动的
13、要求（三）制订活动计划 （四）开展活动的问题及解决办法,八、开展业主满意度调查,（一）确定调查内容（二）发布调查通知（三）设计调查问卷（四）撰写调查报告,九、举行季度消防演习十、季度工作总结,目录： 一日工作安排与落实 一周工作安排与落实 月度工作安排与落实 季度工作安排与落实 年度工作安排与落实,年终了，这个时候是物业经理忙得团团转转的时候，其实，你也可以不用让自己显得如此忙碌，提前将年终各项工作做好安排，就可以让每件事按照计划进行。当然，预留一定的时间来应对突发事件，可以让你在年终更好地完成各项工作,一、年度工作总结与下一年计划二、制订年度培训计划三、编写年度预算四、制订年度物业设施设备维护保养计划,五、物业公司员工配备六、年度活动安排七、评选年度优秀员工八、开展创优达标工作九、进行年终绩效考核,谢 谢！,
