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1、东台城东项目市场分析报告,2011-6-30,2011-6-30,城市概况,城市位置,区位交通,行政区划,城市经济,城市发展,小结,城市位置,东台位于江苏沿海中部，南通泰州盐城三市交汇处,盐城南部县级市； 市域总面积3221平方公里，总人口113万人； 辖14个镇、1个省级开发区、1个沿海经济区、1个城东新区； 属于长三角2小时经济圈,连续十年全国经济百强县;,江苏沿海中部的县域经济百强县,城市性质江苏沿海中部的现代化工商业城市,公路：东连沿海高速，距上海198公里，西接宁靖盐高速和京沪高速，204国道、333省道贯穿全境； 铁路：新长铁路东台站位于城东新区西北角，北连陇海线，南接沪宁。宜杭线
2、，沪通铁路建成后可直达上海； 水运：通榆河、泰东河绕区而过，直通京杭运河和长江黄金水道，川东港大河贯穿全境，一小时内可抵达大丰港、洋口港、南通港； 机场：距南通、盐城机场1小时车程，距离上海虹桥机场、南京禄口机场2小时车程；,区位交通,长三角2小时经济圈,水陆空条件齐备, 交通便捷,通达性强,东台镇 面积335.62平方千米，人口299700人溱东镇 面积65.2平方千米，人口45398人时堰镇 面积102.29平方千米，人口71500人五烈镇 面积 117.51平方千米，人口 75800人梁垛镇 面积 132.21平方千米，人口 86300人安丰镇 面积 71.2平方千米，人口 53000人
3、南沈灶镇 面积 13平方千米，人口 23211人富安镇 面积 169.94平方千米，人口97600人唐洋镇 面积22平方千米，人口 20000人许河镇 面积107平方千米，人口 53000人三仓镇 面积25平方千米，人口23000人头灶镇 面积206.82平方千米，人口78000人弶港镇 面积235平方千米，人口47800人新街镇 面积102.89平方千米，人口42849人,东台全市约113万人；其中东台城区常住人口约25万人，加流动人口共约30万人；,行政区划,全市常住人口突破百万，其中东台镇、富安镇、梁垛镇人口位居前三,2010年全国百强县中排列第66位（盐城大丰排列第98位），在盐城所辖
4、2市、7县中，经济发展最好；,东台城市农业实力雄厚，堪称“江苏农业第一县”；近几年经济开始多元化发展，未形成规模，但整体经济进入全国百强县行列；东台城市经济在盐城各个县市中排行第一；东台乡镇居民大都在上海或南京等城市打工，居民收入尚可；,城市经济,GDP总量增速较快，2010年GDP总量突破370亿元； 经济发展保持两位数增长，但增长趋势有所放缓；,人均GDP持续增长，2010年人均GDP达33100元； 人均GDP增速快于地区经济发展增速，近四年平均增速16.6%；,GDP总量持续增加，人均GDP增速较快,城市经济,以第二产业为主，第三产业为辅的经济发展结构, 其中2010年第二、三产业比重
5、分别为为48.4%和35.4%； 第二、三产业占比重持续扩大，其中第三产业增幅快于第二产业； 以机械装备、纺织化纤、新型材料、风电能源为四大主导产业,以高端制品不锈钢、风电光伏新能源及装备、绿色食品深加工为三大特色产业;,第二产业占比最大，第三产业发展速度最快,城市经济,“一城”指江苏沿海中部的中心城市，现代化工商业中等城市；“一区”指江苏沿海新兴的旅游休闲区；“三基地”即长江三角洲北部重要的制造业基地、 绿色能源基地和农业产业化基地；,区域功能定位：“一城一区三基地”,城镇体系空间布构架：市域城镇发展以“一主、两副、多点”进行空间组织,城市发展,“一主”是东台城区；“两副”是以三仓、安丰为副
6、中心，带动市域东、西两片的发展,城市空间形态： “西城、东区”“北工、南居”,“丰”字型城市核心区规划，其中沿望海路为商业服务中心，沿北海路为行政、文化、 体育中心，金海路主要布置市级商业、办公设施，海陵北路联系老城与新区，主要布置居住区级商业服务设施。,老城区,开发区,站前组团,城东工业区,城东居住区,“东区”是以发展二产为主，生活相对配套的城市新区，包括城东工业区、城东居住区以及站前组团3个组团,“西城” 是以老城区和市经济开发区为依托，发展为功能综合、设施完备的城市片区,北工,南居,城市发展,目前城市发展方向：主要向东发展，其它方向适度延伸,1、江苏沿海中部的县域经济百强县，苏北经济大县
7、；2、长三角2小时经济圈,水陆空条件齐备,外部交通便捷；3、全市常住人口突破百万，人口基础条件良好；4、地区经济发展保持稳定增速，为房地产发展提供良好的经济基础；5、经济发展结构以第二产业为主，第三产业增速较快；6、现城市向外拓展的发展阶段，以向东发展为主，其它方向适度延伸；7、城市宏观背景，为房地产发展提供良好的先决条件，市场存在发展潜力；,小结,房地产市场,土地市场,住宅市场,区域市场,小结,土地市场,出让面积增幅明显,2010土地出让面积153.02万方，较去年增幅36.4%，年均成交面积在113万方； 土地出让金额起伏较大，2010出让总金额6.34亿元，较去年回落近60%； 每年土地
8、出让平均宗数约42宗；,土地市场交易量增幅明显，出让总金额起伏变化大,土地市场,土地平均出让地块较小，价格波动起伏大,近三年，出让地块平均大小在1.8-4万方之间； 地价受供应及出让影响，起伏变化较大，2010年地价为27万/亩； 国有储备公司大量购置土地，影响2010楼板价，2010年楼板价为197元/平米；,土地市场,住宅市场,东台市，2009年销售面积31.8万方，总销售金额8.3亿元； 2008年受宏观市场营销销售面积及金额有所下滑； 2009年受市场回暖影响，销售情况大增，总销面积及金额增幅在45%左右； 2010年资料未公布，预计在总销面积在40-50万方左右,2009年销售面积3
9、1.8万方，总销售金额8.3亿元,数据来至：东台房产网,住宅市场,2010年东台中心城区商品房住宅均价在3500元/平米左右，价格变化较平稳； 2011上半年商品房住宅均价在5000-6000元/平米之间，较2010年同期价格增长近1倍； 东台商品房市场处于起步阶段，价格起伏变动明显，整体处于上升阶段；,2011年上半年均价5000-6000元/平米，价格增幅较快,住宅市场,东台项目以多层、小高层为主，别墅项目稀缺，以中小体量为主，仅金水湾项目体量较大； 楼盘主要以周边配套、交通便捷及性价比高为卖点，客源为市区改善客源及县镇首次置业客户； 目前去化情况较好，开盘时间5-6个月左右，去化率在90
10、%以上； 以当地开发商为主 ，但少量外地房企开始进驻，如：时代豪庭（上海地产）； 多数项目聘请上海及南京策划及代理公司，如：时代豪庭（新聚仁）、盛世和苑（上海基盛）等；,区域总体量约111.3万方，在售项目5个,住宅市场,时代豪庭高层5900元/,东方新城小高5350元/,东城名苑小高、高层,城北雅苑小高4800元/,盛世和苑小高6500元/,东方一品多层5600元/,7号公馆高层7000元/,金水湾多层5500元/,考虑出行便捷性，楼盘多分布在城市主干道附近； 城市北部及东部项目居多，表明目前城市发展主要以北部及东部为主，南部发展欠佳；,项目分布较分散，聚集性不强,住宅市场,在售项目主要以多
11、层、小高层为主，容积率在1.5-2.0左右，未来供应项目主要以高层为主； 建筑风格多为现代简约风格，板式楼居多； 社区景观较简洁，设计元素较少； 产品大都较正统，一般不会采用偷面积等增加附加值的元素,在售项目以多层、小高层为主，产品设计正统，无亮点和附加值,住宅市场,中小楼盘占据多数，东台项目在售及潜在供应的总体量约111.3万方； 2011年下半年开盘项目在3-4个左右，集中在城北及城东；,楼盘主要以中小体量为主，由于推案分开，当期可售量少，个案销售周期较短,住宅市场,市区住宅主要价格段在5300-6500元/平米，总价在50-80万元之间； 坐拥主干道、市府公园的唯城-7号公馆，开盘预计达
12、7000元/平米，东台价格最高项目； 金水湾品质较高，但价格定位平民，符合大盘跑量，加快销售进度的特征； 城市北部开发区配套逐步完善，开发项目较多，但多为安置房；,在售项目价格差异小，总价在50-80万元之间,住宅市场,整体去化情况良好，开盘半年左右项目去化率在90%以上，去化速度稳定在20套/月左右； 时代豪庭和东方新城，6月份开盘，蓄水期长达半年，去化速度最理想，达70-80套/月之间； 金水湾项目在售项目户型偏大，总价较高，去化速度较慢（13套/月）；,整体去化速度20套/月左右，强销期在70-80套/月,住宅市场,东台项目主力户型为3R，主力面积在110-130，属于宽敞性三房； 首次
13、置业客户（多数选择同父母同住）及改善客源增多的趋势，使三房产品成为市场主流；但随着东台房价的走高，两房和小三房市场需求逐步增加；,110-130平米三房为在售主力，随着房价走高，经济型户型需求增加,住宅市场,客源，即市区动拆迁、改善客源及乡镇镇首次置业者，外地购房者较少； 客层主要为公务员及事业单位、个体户、私营业主及需要结婚购房的年轻人；,刚需为主，动拆迁及乡镇客源占多数,小结,1、2010土地出让面积153.02万方，出让总金额6.34亿，年均出让宗数约42宗；2、2009年销售面积31.8万方，总销售金额8.3亿元；3、在售项目均价5000-6000元/平米，总价在50-80万元之间，价
14、格增幅较快；4、项目分布较分散，以中小体量为主，总体量约111.3万方，在售项目5个；5、主力户型以三房为主，整体去化速度20套/月左右，强销期在70-80套/月；6、刚需为主，动拆迁及乡镇客源占多数；7、房地产市场处于起步发展阶段，但价格升幅较快，后续发展潜力较大；,项目解读,项目概况,区域分析,区域规划,小结,项目经济技术指标用地性质：商住用地商住比例：不详用地面积：68270.5总建面积：136541容积率：2绿地率：15%,项目概况,项目四周为农村，地块目前有农作物附着；东侧有东台一中新校区和中小企业孵化园在建,区域分析,本案,中小企业孵化园,东台一中新校区,项目位于城东，距离市区约4
15、公里；城东新区与市区之间有运河与铁路相隔；,区域规划,按照东台城市规划，将在城东打造城东新区，本项目位于城东新区商业核心区内；,现有道路,按照政府规划；项目周边有医院、学校、产业园等诸多配套设施；目前项目区域内东台中心新校区和中小企业孵化园在建；其他相关设施用地目前还是农地；区域目前道路体系除原有的东进大道外，其他道路仅经八路部分修好；,小结,东台市08年启动城东新区建设，准备在城东建设一个有15万常住人口的新城；按照规划，区域内学校、医院等诸多配套设施一应俱全；本项目处于城东新区核心区内；目前城东新区刚刚起步，大部分为农田，除原有道路外，规划道路仅一条部分完成；区域内目前无相关配套，无人口导
16、入；由于运河和铁路的阻隔，新城将来与市中心关联性将较弱；,项目建议,定位建议,产品建议,客源建议,结合东台城东新城的规划，和本项目在城东新城中所处的位置，参考项目原有规划，建议项目定位为东台新城中心的城市综合体，东台未来的市中心项目整体形象推广定位起点较高，以此彰显未来的发展和项目的档次；,定位建议,产品建议,参考东台目前的市场状况，结合城东目前现状，如项目近期启动，则建议：由于目前区域无人口导入，区域内无商业氛围，建议项目首期以住宅为先导；一期可适当的规划少量底商，丰富项目产品，同时为先期住宅提供生活配套；建议一期住宅，以经济型户型为主，采用偷面积等手法增加附加值，增加项目卖点和提升项目竞争力；考虑到去化和资金回流，建议项目不规划办公；如控规指标有要求，建议可规划具有居住功能的酒店式公寓产品；由于短期内区域商业将难以去化和经营，建议控制项目商业比例，,产品建议,项目住宅户型建议示意如下：,飘窗、大阳台和入户花园能增加产品附加值,户型面积紧凑；控制产品总价；,客源建议,参考东台市中心其他项目客源，结合项目立地条件，本项目客源建议如下：区域由于配套和环境塑造需要时间，短期内项目较难吸引市区的主流客源；对于本区域抗性较小的下面乡镇客源将是本项目的主要客源；由于本项目周边规划有中学，本项目将可以吸引大量的教育需求客源；由于本项目总价相对较低，本项目可吸引市区的部分中低收入者；,
