第一章物权概述ppt课件.ppt

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1、,民法分论,本课程考核说明,1、期末考试采用闭卷形式；2、总成绩由平时成绩与期末成绩组成，比例为 4:6；3、平时成绩由课内外作业、课堂发言和考勤组成。,课程安排物权债权人身权侵权行为,财产权,物权 债权,案例聚焦 2004年，王某以42万元的价格将自己所有的位于昌平区天通苑 的一套房屋出售给金某。2011年，王某又以160万余元的价格将房屋另行出售给闫某，并办理了房屋过户手续。闫某得知房屋已出售后，诉至法院，要求金某腾房。金某称，自己是合法取得并占有涉案房屋的，与闫某之间不存在合同关系，请求法院驳回闫某的诉讼请求。,一、本案中的房屋所有权归谁？二、本案中两个合同是否有效？为什么？,法院经审理

2、认为，该房屋登记在闫某名下，闫某为该房屋的所有权人。金某应于判决生效后一年内腾退所属闫某的房屋。,第一章 物权的一般原理第一节 物权概述,一、物权的概念 P168 指物权人在法律规定的范围内直接支配特定物，并享受其利益的排他性权利。,吕氏春秋慎势一文中曰：“今一兔走，百人逐之，非一兔足为百人分也，由分未定。积兔满市，行者不顾，非不欲兔也，分已定也。故，治天下及天，在乎定分而矣。”,物权制度的意义和本质是 “定份止争”。 就人类赖以生存的物质生存空间而言，客观物质是有限的，而人们的需求却是无限的。相对于人们无限需求的那些有限的物质财富，在人和人之间在对其进行占有、使用、收益和处分的时候，就要发生

3、一定的利益冲突，这样，法律就不得不把直接支配物并且享受物的特定利益规定为了一种权利。这样的一种法律制度就是我们讲的物权，也就是所有权制度。,A、人与物的关系：直接支配（支配权） 权利人无须借助义务人的行为，就能够实现自己的权利。B、 人与人的关系：排斥任何他人的干涉 （绝对权、对世权）,二、物权的特征 P169,1、物权是以特定的物为客体的权利 物权法第二条第2款：本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。,（1）必须是特定物（2）必须是独立物（3）主要为有体物，但不限于有体物 无一定的形体之物，如光、热、电等自然力因其有用性和可得支配性而应被纳入物权客体的范畴。,

4、物权法第二百二十三条债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：（一）汇票、支票、本票；（二）债券、存款单；（三）仓单、提单；（四）可以转让的基金份额、股权；（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（六）应收账款；（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。,2、物权是支配权 3、物权是绝对权,支配权，是指主体对权利客体可直接加以支配并享受其利益，同时排斥他人干涉的权利。绝对权又称对世权，是指其效力及于一切人，即义务人为不特定的任何人的权利。它的义务人是不特定的任何人，即任何人均负有不妨害权利人实现其权利的义务。绝对权的权利人可向任何人主张权利，权利人不须借助义

5、务人的行为就可实现其权利。,案例 某甲有一套房子，他先与乙签订了房屋买卖协议，约定将该房屋以20万元的价格卖给乙，乙将20万元房款交付给了甲，甲同时将房屋交付给乙，乙对房屋进行了装修并搬进去居住，但没有进行过户登记。后来，由于房屋价格上涨，甲就背信弃义地撕毁了与乙签订的合同，又与丙签订了合同，将上述房屋又以更高的价格卖给了丙，并且办理了过户登记手续。这时，丙拿着房产证找到乙，要求乙腾房，乙认为自己买房在先，并且实际取得了该房屋，自己才是房屋的所有人，于是拒绝搬出。,一、本案中的房屋所有权归谁？二、本案中两个合同是否有效？为什么？,由于乙购买了房屋后没有进行过户登记，该房屋的所有权并没有转移，因

6、此乙虽然交付了房屋价款，但并没有从法律上取得房屋的所有权。相反，丙虽然没有实际占有房屋，但由于他已经进行了过户登记，根据物权法第9条的规定，丙已经从法律上取得了房屋的所有权。这就是不动产登记的效力。,物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。,4、物权具有排他性 169 物权的支配性决定物权是具有排除他人干涉的排他性。 债权不具有排他性，在同一物之上，可以设立多个债权，各个债权无先后之分。,案例分析 2002年8月，甲与乙签定书面合同一份，双方约定，甲将其所有门面房的使用权长期转让给乙，乙给付甲26万元。该门面房的对面是甲

7、的办公楼。甲与乙还约定，如果甲将其办公楼转让给他人，则乙公司取得该门面房的所有权。合同签定后，乙将26万元支付给甲。2012年7月，乙通过拍卖的方式将门面房的长期使用权转让给了丙。经查，房管部门的登记记载该门面房所有权及其所占土地的使用权人为甲。现甲诉至法院要求解除与乙公司所签定的合同，并要求丙返还该门面房。,对于本案的几种不同处理意见：第一种意见认为，甲与乙签定的是物权合同，甲已经将门市的长期使用权转让给乙，而且双方还约定，如果甲转让门市前的办公楼，乙就取得门市的所有权，因此乙在实质上取得了门市类似所有权的权利即取得了门市的长期使用权以及所有权期待权，有权将门市转让给丙。因此对甲的诉讼请求不

8、予支持。,第二种意见认为，甲与乙签定的是债权合同，甲仅仅取得门市的使用权，但是不能转让，因此，乙拍卖门市及土地使用权的行为无效。对甲的诉讼请求予以支持。,第三种意见认为，甲与乙签定的合同实际上是房屋租赁合同，乙仅仅取得对门市的租赁权，根据我国合同法的有关规定，租赁的期限不能超过20年，因此，乙仅仅在20年内取得对门市的租赁权。既然是取得租赁权，乙不能对门市作出法律上的处分，不能私自转让门市的使用权，因此乙拍卖门市使用权的行为无效，甲有权解除与乙的合同并有权要求丙返还门市。至于乙对门市的期待所有权不能成为乙处分门市的理由。,本案争论的焦点是乙是否有权处分门市的长期使用权。,5、物权具有法定性P1

9、70物权，因其具有直接支配和排他的效力，故物权的创设、内容和效力均由法律规定，而不容当事人私自约定。 债权特别是合同债权，主要由当事人意思自治。,物权法第二条第3款 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第五条物权的种类和内容，由法律规定。,根据规定，物权分为所有权 、用益物权和担保物权，“长期使用权”显然接近用益物权的范围，但是在我国现有用益物权中并不存在所谓房屋的“长期使用权”的类型。由此可见，“长期使用权”不是我国的物权类型，当事人设定“长期使用权”不是物权，设定物权的行为显然无效，但是这并不妨碍当事人之间自由约定债权的内容。,依

10、据合同自由原则，在法律规定的范围内，当事人甲和乙可以自由约定合同的内容。因此从债权角度，当事人甲与乙是可以约定使用权的转让的，这个转让门市使用权实际上是一个租赁合同。乙依据与甲的租赁合同最长可以取得20年的租赁权，超过的部分对当事人是无效的。 在此基础上，既然乙可以依据合同取得对门市的租赁权，能否转让对门市的使用权呢？,合同法第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。,乙作为承租人显然没有经过出租人甲的同意就将门市转租给丙，这种行

11、为显然是无效的，甲可以要求解除与乙的租赁合同，并可以基于所有权要求丙返还门市，因此对于甲的诉讼请求应当予以支持。,司法资格考试2007年卷三第11题 甲将其父去世时留下的毕业纪念册赠与其父之母校，赠与合同中约定该纪念册只能用于收藏和陈列，不得转让。但该大学在接受乙的捐款时，将该纪念册馈赠给乙。下列哪一选项是正确的？A.该大学对乙的赠与无效，乙不能取得纪念册的所有权B.该大学对乙的赠与无效，但乙已取得纪念册的所有权C.只有经甲同意后，乙才能取得纪念册的所有权D.该大学对乙的赠与有效，乙已取得纪念册的所有权,解析：物权法第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分

12、的权利。”物权法第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”本题中，甲在赠与合同中约定学校不得处分（转让）该纪念册违反了物权法定原则，仅具有债的效力，不具有物权效力。因此D项正确。,案 例 分 析,2010年3月，李某将一只手表赠送给自己的恋人王某。王某在一次去电影院看电影时，手表被刘某偷走。刘某以600元价格卖给周某。周某不知是偷的。后刘某被公安抓获，供认了犯罪事实。王某要求周某返还，周某认为是自己买的，拒绝。王某诉至法院。问题：王某是否有权要求周某返还手表？,6、物权具有追及效力174 物权的追及效力，是指物权的标的物无论辗转落入何人之手，物权人都可以追及其物，向实际占有人主张其权利。,

13、7、物权的设立必须公示 P181 因为物权具有排他性，对第三人影响巨大。通常动产以交付为公示，不动产以登记为公示。 债权只存在于特定当事人之间，不具有排他性 ，设立债权不需要公示。 当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生债权而不产生物权。P171,物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。,甲去银行贷款，为担保自己债务的履行，决定将自己的房屋抵押给银行。银行在甲将房产证押给银行但尚未办理抵押登记的情况下，就给甲发放了贷款。债权到期时，甲不

14、能清偿债务，银行要求拍卖其房屋以优先实现自己的债权。 问：银行与甲的抵押权是否成立？,A公司为某市一化工企业，因业务发展的需要，该公司以其一套价值1000万元的进口机械设备作抵押向当地银行借款，分别从甲、乙、丙、丁四家银行各借250万元。甲银行于9月5日和A公司签订抵押合同，9月9日办理了抵押登记；乙银行和A公司9月6日签订抵押合同并于当天办理抵押登记；丙银行和A公司于9月1日签订抵押合同，约定两天后办理抵押登记，但随后不了了之；丁信用社和A公司于9月3日签订抵押合同并约定丁的债权优先于另外几家银行受偿。后来，A公司濒临破产，无力偿还到期贷款。四家银行诉诸法院，法院拍卖抵押的设备，得款700万

15、元。四家银行对拍得的价款如何分配？,物权法第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。,第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规

16、定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。,8、物权的优先效力 P176 指同一物上有数种权利时，物权具有较其他权利优先行使的效力。 （1）物权相互间的优先效力。 （2）物权对债权的优先效力。 债权具有平等性，而不具有优先效力。同一物上有多个债权时， 按份额受偿。,骆某（男）与肖某（女）2009年10月1日登记结婚，婚后他们购买了两套房屋，都登记在骆某一人名下，其中一套出租给了赵某居住。2011年6月10日，骆某背着妻子肖某与马某签订了一份房屋买卖合同，骆某以24万元的价格将那套出租给赵某的房屋卖给了马某。次日，骆某将身份证、户口本、房屋所有权

17、证、结婚证以及配偶同意出售证明（肖某的名字是骆某找他人代签的）一并出示给马某审查。马某在不知道骆某背着妻子肖某卖房的情况下，核查所有原件后，交付了房款，双方一同到市房管局办理了产权过户登记。,之后，马某要求赵某搬出所租住房屋，赵某以房屋租期未到为由，拒绝搬出。马某便向法院起诉，要求赵某搬出自己所买的房屋。不久肖某知道了此事，也向法院起诉，请求法院判决丈夫骆某与马某进行的房屋买卖无效，并判令马某返还房屋，理由是自己与骆某是夫妻关系，房屋是夫妻共同财产，丈夫骆某卖房未经自己同意。 1、马某能否要求赵某搬出自己所买的房屋，为什么？ 2、肖某能否以丈夫骆某未经自己同意为由，主张骆某与马某进行的房屋买卖

18、无效？为什么？,例外情形：买卖不破租赁合同法第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。,第二节 物权的种类一 、物权法定主义,物权的设立采法定主义，即物权的种类和内容由法律规定，而不允许意思自治。 债权特别是合同债权，主要由当事人意思自治。,动产 自物权（所有权） 不动产 建设用地使用权 宅基地使用权 土地承包经营权 用益物权 地役权 （不动产）物权 他物权 不动产 （限制物权） 抵押权 动产 处分（间） 担保物权 质 权 动产 占有、处分 （从物权） 留置权 动产 占有、处分 占 有,占有使用收益处分,占有使用收益,二 、物权的学理分类 P172 1、所有权与限制物

19、权 （自物权与他物权） 所有权：占有、使用、收益、处分。它是物权中最完整、最充分的权利。 限制物权：所有权以外的物权，是权利人对他人的物享有一定程度的直接支配权；在所有权的部分权能与所有权人发生分离的基础上产生。,2、用益物权和担保物权： 他物权分为用益物权、担保物权。 用益物权：以对物的使用收益为目的的物权。 担保物权：以担保主债权实现为目的的物权。,二者区别： A、用益物权追求物的使用价值； 担保物权追求物的交换价值。 B、用益物权有明确的存续期间； 担保物权以债权的存在为前提，故没有明确的存续期间。 C、用益物权受物的形态变化的影响； 担保物权不受物的形态变化的影响。 （物上代位性）,小

20、陈为向建设银行申请个人消费贷款，用其轿车作抵押，该车价值15万元。借款合同签订当日，双方就该车办理了抵押登记手续。后小陈在驾车外出途中，被一辆货车由后面追尾，造成车辆严重损坏，价值减至9万元。经查，造成该起交通事故的全部责任在货车司机。货车司机已准备赔偿小陈经济损失5万元。 问：对于赔偿费5万元，建设银行能否用其作为担保?,物权法第一百七十四条 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。,3、动产物权和不动产物权分类意义： 取得方法、成立要件、效力不同,物权法第九条 不

21、动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。,2009年4月，张某向赵某借款20万元，以市区一房屋抵押，双方于4月6日签订书面抵押合同，并于4月10日办理了抵押登记。 2009年5月，张某向钱某贷款5万，以上述房屋抵押，双方于5月8日签订了书面抵押合同，未办理抵押登记。由于钱某认为房屋已抵押，担心因赵某行使抵押权而影响自己的利益，张某又以一摄像机作抵押，与钱某签订了书面抵押合同，但未办理抵押登记。1、赵某、钱某对房屋的抵

22、押权是否已经成立？2、钱某对摄像机是否享有抵押权？为什么？,4、主物权与从物权 以物权是否具有独立性进行的分类。 主物权是指能够独立存在的物权，如所有权。 从物权则是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。 主物权与从物权分类的意义在于，对于物权的取得、变更、丧失，从物权应与其所附的权利共命运。,三、我国现行法上规定的物权种类,所有权用益物权担保物权占有,第三节 物权的变动 P179,一、概念 指物权法律关系的产生、变更和消灭。 二、物权的产生 1.原始权得 2.继受取得三、物权的变更四、物权的消灭,02年司法资格考试卷三第55题 甲因出国留学，将自家一幅名人字画委托好友乙保管。在此期间，

23、乙一直将该字画挂在自己家中欣赏，来他家的人也以为这幅字画是乙的，后来乙因做生意急需钱，便将该幅字画以3万元的价格卖给丙。甲回国后，发现自己的字画在丙家中，询问情况后，向法院起诉。下列有关该纠纷的表述中哪些是正确的？（）A.乙与丙之间的买卖合同属于无效合同B.乙与丙之间的买卖合同属于效力未定的合同C.甲对该幅字画享有所有权D.丙对该幅字画享有所有权,五、物权变动的原因 单方抛弃、遗赠等1.民事法律行为 双方合同行为2.事实行为商品的生产与制造、遗失物的拾得与埋 藏物的发现、先占、添附、混同等3.事件法定期间届满、物权人死亡等4.行政、司法行为征收、没收、法院判决等,甲去银行贷款，为担保自己债务的

24、履行，决定将自己的房屋抵押给银行。在甲将房产证押给银行但尚未办理抵押登记的情况下，就给甲发放了贷款。债权到期时，甲不能清偿债务，银行要求拍卖其房屋以优先实现自己的债权。 问：银行与甲的抵押权是否成立？,物权法第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。,第一百八十七条 以本法第一百八

25、十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。,第四节 物权的公示公信原则一、公示原则 P181,1、概念 公示原则是指当事人必须以公开的方式使公众知晓物权变动的事实，其中动产物权的变动要交付，不动产物权的变动要在国家主管机关办理登记，否则，物权的变动将不能得到公认和法律上的充分保护。,物权法第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经

26、登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。,第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。,物权法第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。,甲公司卖给乙公司一批钢材，2013年3月1日订立合同，约定：钢材所有权在乙支付完货款

27、时转移，乙在2013年3月5日支付第一笔货款，甲按合同约定3月10日将钢材运至乙公司，乙验收并接受 ，并于3月15日付清剩余货款。 问：这批钢材的所有权转移的时间是？,合同法第一百三十四条 当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。,最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三十四条 买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。,2004年司考卷三第10题 某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电

28、视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？A8月7日 B8月8日C8月9日 D8月15日,交付通常指现实交付，即直接占有的移转。 随着商品经济的发展，为了交易上的便利有了许多变通的交付方法，主要有：P1861）简易交付2）占有改定3）指示交付4）拟制交付,物权法第二十五条动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。第二十六条动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。第二十七条动产物权转让时，双方又约定由

29、出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。,1）简易交付 受让人已占有动产，如受让人已通过租赁等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。 2）占有改定 动产物权的让与人与受让人之间 特别约定，标的物仍由出让人继续占有，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。,3）指示交付 动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。4）拟制交付 出让人将标的物的权利凭证（如仓单）交给受让人，以代替物的交付。,A合法继承了父亲遗留的名画。后A将名画出卖于B，约定12月1日交付。12月1日A交画时，向B表示，自己要借用10天，B表示同意，并支

30、付价金给A。A于12月3日又将画以己有的意思卖给善意人C，并交付了画。问：A、B、C两两之间的法律关系如何？,张某从李某处买来一头牛,约定付款当日即取得所有权,但李某继续在农忙的剩余半月中继续使用，但在使用到第8天时,牛遭雷击死亡。问张某能否要求李某退还牛款?,合同法第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。,00年律师资格考试卷二第45题 2000年5月4日，易某将自家的耕牛租于刘某使用2个星期，5月10日，刘某提出要买下此耕牛，易某表示同意。双方商定价格为1000元，并约定1个月后交付款项。但5月12

31、日该耕牛被雷劈死。关于此案，以下选项哪些是正确的？（）A.该买卖合同的生效时间是5月10日B.该买卖合同中耕牛的交付时间是5月10日C.该耕牛意外灭失的风险由易某承担D.该耕牛意外灭失的风险由刘某承担,案例分析 甲因为要调往外地工作，欲将家里的财产变卖，甲的朋友乙知道后同甲商量，要求甲把彩电卖给他。双方协定的价格是1500元。6月1日，乙将钱交给甲以后，乙将电视装上车欲将电视拉走。甲想起自己还有一个月才走，就问乙能否借用一个月？乙同意。7月1日，乙将电视拉回家，到家后，当他接通电源，电视机不显示图像，乙认为甲的电视机在卖给他之前就坏了，就把电视机又给甲送回来，要求甲把钱退给他。,甲请来修理电视

32、机的技术人员检查，认为是搬运不当显像管损坏。乙坚决不要电视机了，要求甲退钱。如果甲一定要将电视卖给他，那就退给他电视的修理费将近500元。（1）甲交付电视机是采用的何种交付方式？（2）电视机的所有权是否已经转移？（3）甲是否应当承担电视的修理费用或者收回电视？,甲将自己房屋卖与乙并办理了过户，后乙又卖与丙且也办理了过户。数月后，甲向法院提出在甲乙的房屋买卖合同中，乙存在欺诈行为，故应撤销买卖合同。法院经审理后判决撤销甲乙之间订立的买卖合同。问：乙丙之间合同的效力如何？房屋所有权归谁？,二、公信原则 P182 公信原则是指一旦当事人在变动物权时依法定方式进行了公示，法律就赋予该物权变动具有完全的

33、效力，即使公示有瑕疵，善意受让人基于对公示的信赖，亦不负返还义务，仍能取得物权 。,韩清玉不服民权县房地产管理局注销房屋行政登记一案,岳玲菊与郭建民原系夫妻，在其夫妻关系存续期间，二人于1995年4月，集资购买三室一厅楼房一套。1996年，房子交付使用后，一直未办理房产证。1997年8月11日，岳玲菊与郭建民离婚，双方协议子女由郭建民抚养，一切财产归郭建民所有（含该套楼房）。1998年9月25日，双方又重新达成离婚协议，子女由岳玲菊抚养，一切财产（含该套楼房）归岳玲菊所有，并于次日在民权县公证处办理了公证手续。,2004年3月28日，郭建民持原离婚协议书到民权县房管局对该套房楼办理了房产登记，

34、民权县房管局为其颁发了房屋所有权证书（以下简称房产证）。同年10月20日，郭建民将该套楼房以5.5万元的价格转让给韩清玉，并在民权县房管局办理了过户登记手续，民权县房管局为韩清玉颁发了（2004）第00013652号房产证。后郭建民携款下落不明。,2005年元月，当韩清玉准备搬入该套楼房居住时，岳玲菊方知实情，即找民权县房管局交涉，要求注销为韩清玉颁发的房屋所有权证书。民权县房管局经审查，认为郭建民采取了欺骗手段将岳玲菊所有的楼房办在自己名下，后又转让给韩清玉不合法，于是以“取得房屋来源不合法”为由注销了韩清玉的房产证。韩清玉不服，即向民权县人民法院提起行政诉讼，要求撤销民权县房管局注销其房产

35、证的行为。,法院认为，民权县房管局作为房地产产权登记管理机关，享有办理房屋所有权登记的法定职权，但其在履行这一法定职权时，应严格依照法定程序对申请人的申报材料予以审查。在郭建民申请办理房屋所有权登记时，民权县管局仅凭其提供的离婚协议书，即为其办理了该套楼房的房产证，其办证程序严重违法，并导致为韩清玉办理的房产证的事实依据错误，应予撤销。因此，民权县房管局有权注销为韩清玉颁发的房产证。,但韩清玉取得该套楼房的所有权，为善意取得，应受法律保护，民权县房管局注销韩清玉的房产证的行为侵犯了韩清玉的合法权益，应予撤销。民权县房管局在为郭建民办理房屋所有权登记手续时审查不严，具有重大过失，应赔偿由此给岳玲

36、菊造成的经济损失，对此岳玲菊可另行提起行政赔偿诉讼。,2008年司法资格考试卷三第94-96题,甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答94-96题。94.在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是：A.甲已经取得了该房屋的所有权B.甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人C.甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力D.甲可以出租该房屋,解析：物权法第29条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第31条：依照本法

37、第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本题正确答案是ACD。,95.关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是：A.甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效B.乙对房屋的占有是合法占有C.乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效D.丙已取得该房屋的所有权,物权法第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。乙基于甲的意思表示占有该房屋，其占有是合法占有。债具有相容性，一个标的物上可以同时存在数个债权，甲享有继

38、承房屋的所有权，且已经办理产权过户手续，甲有权与丙签订买卖合同，虽然，甲存在一房二卖的情况，但是，每个买卖合同都是有效的。甲是房屋的所有权人，其和丙签订合同出卖自己的房屋并办理了过户登记手续，丙因此取得房屋的所有权。本题正确答案是BD.,96.关于戊的权利状态，下列选项正确的是：A.戊享有该房屋的所有权B.戊不享有该房屋的所有权C.戊原始取得该房屋的所有权D.戊继受取得该房屋的所有权,解析：虽然丁胁迫丙将房屋转移给他，但是因为办理了过户登记，丁就是房屋的所有权人，其将房屋转让给戊，戊是善意第三人，戊是基于合同，继受取得了该房屋的所有权。答案：AD,2007年司法资格考试卷三第94-96题200

39、7年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。请回答94-96题。,94.如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是：A.王某无权请求丁某返还房屋B.王某有权请求丁某返还房屋C.小王无权请求丁某返还房屋D.小王有权请求丁某返还房屋,合同法第135条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交

40、付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。王某与丁某达成了房屋买卖的协议，王某应承担将房屋交付给丁某以及将房屋所有权转移给丁某的义务，因此王某无权请求丁某返还房屋。小王作为王某的继承人，应承受王某的权利及义务，小王同样无权请求丁某返还房屋。答案：AC,95.如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项正确的是：A.杜某无权请求丁某返还房屋B.杜某有权请求丁某返还房屋C.杜某无权请求叶某返还房屋D.杜某有权请求叶某返还房屋,解析：法律并未一概禁止“一物二卖”，从本题提供的信息来看，小王与杜某之间不存在恶意串通，二者之间的房屋买卖合同应为有效，双方已办理过户登记，杜某已取得房屋所有权。杜某可以基于

41、所有权要求丁某返还房屋。王某依据买卖合同将房屋交付给丁某后，丁某将其出租给叶某，丁某与叶某之间的房屋租赁合同有效。合同法第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。尽管小王通过继承取得房屋的所有权，继而杜某通过买卖取得房屋的所有权，均不影响叶某的租赁权，杜某无权请求叶某返还房屋。答案：BC,96.关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是：A.交付标的物是房屋买卖合同的有效要件B.小王须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某C.房屋所有权转移自记载于不动产登记薄时发生效力D.该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料,物权法第29条：因继承或者受遗

42、赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第31条：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。 第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记 载于不动产登记簿时发生效力。 第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 答案：BCD,房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第2

43、1日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。问题：（1）甲与乙、丙、丁签订的房屋买卖合同的效力分别如何？（2）若房屋未焚毁，丙是否有权要求乙搬离房屋？房屋的所有权应归谁？为什么？,2006年司法资格考试卷三第9193题 房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订

44、了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。请回答9193题。,91.下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？A.甲、乙之间买卖合同有效B.甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益C.甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁D.丙应负担房屋被焚毁的风险,甲与乙之间的买卖合同是双方真实意思的表示且没有其他合同生效的阻碍事由，所以合同是成立且生效的。 甲与丙之间的买卖合同是双方真实的意思表示，丙为善意第三人，甲和丙之间签订的合同也是成立且生效的。合同法第107条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故，甲应当向丙承担不能交付房屋的违约责任， 合同法第142条：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。丙没有占有房屋。丙不负担房屋被焚毁的风险。 答案：A,97年律师资格考试卷二第6题 某招领处将招领期已过的一块瑞士罗马表以拍卖的方式卖给公民甲，公民乙将该表盗走并以较低价格卖与公民丙。公民丙又将表丢失，被人捡到送到招领处。经查，该表原为公民丁所有。现公民甲、丙、丁都向招领处主张该表的所有权，该表应归谁所有？（）A.应归公民甲所有 B.应归公民丙所有 C.应归公民丁所有 D.应由公民甲、丙、丁共有,