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1、第四章 剩余估价法,本章主要内容,第一节 剩余法的基本原理,土地影响因素土地用途,最高最佳使用原则，合法原则,预计建成后房地产的价格,开发建设成本利润,投标金额,将估价对象房地产预期开发后的预期销售收入，扣除预期的正常投入费用、正常税金和正常利润后，将此余额作为估价房地产价格的一种估价方法。此价格称为剩余价格或倒算价格。,受委托方委托，根据土地管理的有关法律法规和规章，我中心（挂牌招标人）将对位于佛山市禅城区（地块编号为04-CG01）的一宗国有土地（位置见附图）使用权的转让进行公开挂牌招标，现将有关事项公告如下：一、地块情况： 该地块位于佛山市禅城区倚翠园西侧、绿景路南侧，土地净用地面积为4
2、037平方米，用地性质为居住用地，土地使用权出让年限为住宅七十年。 该地块主要用地强度指标（按净用地面积计算）如下：建筑密度30%；容积率3.0；绿地率30%。 该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定外，均可单独或联合参加竞价。三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00（以现场悬挂的时钟为准）止。五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买挂牌招标文件，并在报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价
3、申请书，并办理竞价申请手续。保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。,第一节 剩余法的基本原理,剩余法的理论依据,地租理论,是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者支付的经济代价。,土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。,地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。,第一节 剩余法的基本原理,剩余法的理论依据,价格构成理论,W = k + m,k ：商品的成本价格,m：利润,W ：商品的价格,一般商品的价格
4、构成形式,W = k + m,房地产商品的价格构成形式,共性,特性,k ：房地产开发建设成本+税金,m：正常利润,W ：房地产商品的销售价格,第一节 剩余法的基本原理,剩余法的理论依据,价格构成理论,房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用,土地使用权的购买价格+土地开发费,土地使用权的购买价格,地租,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。,获取途径：,出售的房地产：出租的房地产：,市场法、趋势法市场法、收益法,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,土地开发费,房地产开发建设成本 = 土地成本 + 建筑成本 + 期间费用,
5、土地使用权的购买价格+土地开发费,建筑成本,期间费用,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,是指计入土地转让价格的“七通一平”（或“三通一平”）费用和基础设施费用,“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、煤气、热力的修建、安装以及平整场地。,“三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安装以及平整场地。,“基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等基础设施的投资。,土地开发费,建筑物本,期间费用,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。,前期工程费用：包括勘察设计费用和
6、可行性研究费用,房屋建筑安装工程费：直接费、间接费、计划利润。,公共配套设施费用：两类。,土地开发费,建筑成本,期间费用,公共配套设施费用,第一类：开发项目内独立的、非营业性的公共配套设施费用。,第二类：城市规划中配套项目的建设费用。,开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压 以及交通道路的建设费用。,开发项目内部营业性的公共配套设施费用,开发项目内的非营业性配套设施费用,列入开发建设成本。,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,筹资费用：筹资利息（自有资金、借入资金）。,管理费用：组织开发建设过程的各项费用。,销售费用：广告宣传、销售代理等费用。,土地开发费,建筑物本,期间费
7、用,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,土地使用税,经营税金及附加,包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。,计算因素： 土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,土地使用税,经营税金及附加,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。,营业税：销售收入的5%。,城市维护建设税：营业税的7%，5%。,教育费附加：营业税的2%。,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,房地产开发建设、转让销售应该取得的一般利润，可根据前几项费用之和按一定比例计算。,房地产开发建设利润,房地产转让销售利润,第二节 剩余法的基本公
8、式和适用范围,剩余法的适用范围,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,剩余法的适用条件,预测正确性的决定因素,适用条件,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,剩余法的优缺点,优点,缺点,货币的时间价值,指同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。,计息起点：该项费用发生的时间点。 计息终点：开发期结束的时间点。,计息期：,费用不是发生在某一个时间点，而是在某个时间段内连续发生，计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀投资。,货币的时间价值,c ：期末资金总额,r ：利率,Pv：资金的现值,t ：投资期数,单利计息：每期均按原始本金计算利息,计息方式：,
9、复利计息：以上一期的利息加上本金为基数计算当期的利息,资金现值：,第三节 剩余法应用步骤,明确待估价土地的基本状况,选择最佳开发利用方式,估计开发建设周期,预测房地产的转让销售价格,估算开发建设成本、税费及正常利润,具体计算并确定估价额,第三节 剩余法应用步骤,明确待估价土地的基本状况,1 待估价土地的位置： 城市性质、地区性质、具体坐落位置,2 土地面积、形状、地形地质条件以及基础设施的现状和目标,3 政府规划限制： 土地用途、容积率、建筑高度、公建比例、绿化覆盖率等,4 有关土地的权利状况： 使用年限、续期、转让、抵押的有关规定,第三节 剩余法应用步骤,选择最佳开发利用方式,根据城市规划对
10、该土地的规划限制，当前的市场需要和以后发展趋势，选择该土地的用途、容积率和小区规划布局。,估计开发建设周期,以项目自身的人力、物理、财力的安排为基础，参照已完成的同类项目的正常建设周期确定。,第三节 剩余法应用步骤,估算开发建设成本、税费及正常利润,具体计算并确定估价额,参照已完工的同类房地产项目的造价，考虑通货膨胀和建筑材料等的价格变化。,预测房地产的转让销售价格,市场法、趋势法,第三节 剩余法应用步骤,剩余法的应用举例,例4-1 ：某城市有一幅5000平方米的土地拟出让，在城市规划中，该土地属于商品住宅用地，容积率初步规定为2或3。根据调查，有关商品住宅的售价、开发建设成本、税费以及正常利
11、润率的资料如下：,（1）商品房单方售价为2600元（2）土地使用税为每年10元/平米，建设期为两年（3）土地开发费为350元/平米（4）建筑成本为1200元/平米（5）利息按年利率5%计算（6）管理费用和销售费用总额为30.1万元（7）利润按建设成本(建筑成本,土地使用税,土地开发费,财务费)的20%计算（8）经营税金及附加按房屋售价的5.45%计算。,（一）不考虑货币的时间价值的情形,试在容积率分别为2和3时，对该住宅用地进行估价。,第三节 剩余法应用步骤,（一）不考虑货币的时间价值的情形,1. 当容积率为2时,（2）除土地价格以外的房地产开发建设成本,（1）房地产预期收入,第三节 剩余法应
12、用步骤,（一）不考虑货币的时间价值的情形,1. 当容积率为2时,（4）利息,（3）税金,第三节 剩余法应用步骤,（一）不考虑货币的时间价值的情形,1. 当容积率为2时,（6）土地价格总额,（5）利润,第三节 剩余法应用步骤,例4-2 ：某开发商准备于2002年6月受让一幅“七通一平”的待建筑空地，土地面积为2000平米，土地形状规则，有关资料如下：,（1）根据城市规划规定，该土地的最佳用途为商住混合，13层为商店，其余为商品住宅；（2）容积率为5（3）建筑高度为28米，可建10层，层高为28米；（4）预计建设期为3年，即2005年6月完工；（5）土地使用税每年每平方米为10元；（6）除土地买价
13、以外的房屋建设成本预计为1500元/平米；（7）年利率为5%；（8）利润率按照土地使用税、房屋综合建设成及利息的25%计算。（9）经营税金及附加为销售收入的5.45%；,（二）考虑货币时间价值的情形,剩余法的应用举例,第三节 剩余法应用步骤,（10）房屋销售采用预售与现房销售相结合的方法。根据预计，商业用房可于2002年12月通过预售全部售完，单方平均售价为5500元；30%的住宅也可在2002年12月通过预售售出，单方平均售价为4000元，另外30%将在竣工当年即2005年6月出售，单方平均售价为4500元，尚有40的住宅需要在建成1年后才能售出，单方平均售价为5000元。（11）在3年建设
14、期内，有关开发建设资金的发生情况为：第一年投入资金的50%，第二年投入资金的30%，第三年投入20%，并假定在各年内是均衡投入的。,根据以上资料，要求用剩余法估算2002年6月该土地可以接受的受让价格。,第三节 剩余法应用步骤,（1）房地产预期收入,估价时点：2002年6月，贴现率为5%,第三节 剩余法应用步骤,（2）除土地价格以外的房地产开发建设成本,不考虑货币的时间价值：,考虑货币的时间价值：,第三节 剩余法应用步骤,（3）税金,土地使用税：,经营税金及附加：,第三节 剩余法应用步骤,（4）利息,由于之前各项投资均已估算到估价时点，此处不计算利息。,（5）正常利润,（6）土地价格,第三节
15、剩余法应用步骤,（1）地价作为投资，但没有产生利润,（2）地价作为投资的构成部分，但没有计算利息,（3）利息可计入开发建设总成本，但不应作为计算利润的依据,不考虑货币的时间价值计算结果所存在的问题：,（4）收入与成本之间的简单加减，忽略了货币的增值。,第三节 剩余法应用步骤,（1）计算基础问题,（2）利润的计算基数问题,（3）宅地化率或建筑覆盖率指标的考虑,剩余法应用中需要注意的问题,以预测为基础，以平均水平为基准。,地价必须计算利息，同时也应获得利润，但计入利润不利于提高企业的资金利用率。,总结与讨论,剩余法的基本原理（概念、理论依据）,剩余法的基本公式及适用范围,剩余法的应用,第二节 剩余
16、法的基本公式和适用范围,土地使用税,经营税金及附加,包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。,计算因素： 土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。,该项费用有时被考虑在建筑成本中，不单独列出，若单独列出，需计算利息。,第二节 剩余法的基本公式和适用范围,土地使用税,经营税金及附加,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。,营业税：销售收入的5%。,城市维护建设税：营业税的7%，5%。,教育费附加：营业税的2%。,该项税费一般根据当地政府的税费政策，估算从获取土地至出售建筑物期间可能发生的税费额度，已建成后的房地产总价按一定比例计算，也可
17、以根据过去或其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，因此不计算利息。,资金的时间价值,不考虑各项支出和收入发生的时间不同，即不是将它们折算到估价时点的价值，而是直接相加减，不需折现，但要计算利息，计息期通常到开发建设完成为止，不考虑预售，也不考虑延迟销售。,将所有的项目，均按其在实际发生时点的数额贴现到估价时点的值代入公式，这时公式中所有的项目均对应于估价时点，而利息隐含在折现过程中，无需单独另算。,资金的时间价值,开发经营周期的计算要准确 收入与支出的的时点要准确估计 收入与支出在发生时的数额要准确估计,考虑资金的时间价值时需注意的问题,过程复杂,考虑资金的时间价值的优缺点,结果精确,
