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1、第7章 财产税和行为税核算与筹划,主讲人：王素荣 博士对外经济贸易大学 教授Tele：010-64494320Email：,财产税和行为税核算与筹划,1、房产税、车船税、2、土地使用税、印花税。3、契税、车辆购置税、,一、房产税,1、概念以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税。2、征税范围房产税在城市(市区、郊区和市辖县县城)、县城、建制镇和工矿区内征收。3、计税依据(1)从价计征。自用房产，以房产计税价值(房产原值一次减除1030后的余值)为依据。房产原值指固定资产账面原价，包括与房屋不可分割各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。,房产原值均应包含
2、地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。 （2）从租计征。出租的房产以劳务或其他形式为报酬抵付房租，根据当地同类房租水平，确定标准租金。租赁合同约定有免租期的，免租期内由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。以房产投资，参与投资方利润分配，共担风险的，以房产余值作为计税依据；以房产投资，收取固定收入，不承担风险的，按租金收入计征房产税。,无租使用房产的应税单位和个人，依房产余值代缴纳房产税。产权出典的房产，由承典人依房产余值纳税。融资租赁的房产，由承租人依房产余值纳税。房屋原值的扣除比例
3、，由省级政府规定。4、计算自用房产应纳税=计税余值1.2出租房产应纳税=租金收入12,案例大华公司2006年1月1日“固定资产”明细账中，房产原值为2500万元。2月份，企业将原值100万元的房屋出租给其他单位使用，每年收取租金12万元；3月份，房产无变化。当地政府规定，计税余值扣除比例20。计算本季度房产税.没有出租业务时，按房产余值计算1月份自用房产应纳房产税：月交房产税=2500(1-20)1.2122万按房产余值计算2月份自用房产应纳房产税：月交房产税=(2500-100)(1-20)1.212 =1.92(万元)按租金收入计算2月份出租房产房产税：月应交房产税=1212/12=0.1
4、2(万元)本季度房产税合计=2+(1.92+0.12)2=6.08万元,5、优惠政策,免缴房产主要有：国家机关、人民团体、军队自用的房产税；由国家财政部门拨付事业经费的单位本身业务范围内使用的自有房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有的非营业用房产；中国人民银行总行所属分支机构自用的房产。其他房产有：损坏不堪使用的房屋和危险房屋；房屋大修期间；地下人防设施；非营利性医疗机构自用的房产；老年服务机构自用的房产；按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房；向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业。,房产税的会计核算,通过“应缴税费应交房产税”科目，自用房产应缴纳的房产税属于期间费用，列入“管
5、理费用”账户。出租房产缴纳的房产税，列入“其他业务支出”账户。借：管理费用 其他业务支出 贷：应交税费应交房产税,二、车船税,纳税人：在境内使用规定的车辆、船舶的所有人或者管理人，为车船税的纳税人。从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人。乘用车、客车和摩托车按“辆”计税；货车、挂车和其他车辆按“整备质量吨”计税；机动船舶按“净吨位”计税；游艇按“艇身长度米”计税。,下列车船免征车船税：(1)捕捞、养殖渔船；(2)军队、武装警察部队专用的车船；(3)警用车船；(4)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船。(5)节约能源、使用
6、新能源的车船和受严重自然灾害影响纳税困难的，可以减征或者免征车船税。(6)地方政府可对公共交通车船，农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或者免征车船税。,车船税的会计核算,通过“应缴税费应交车船税”科目，车船税属于期间费用，列入“管理费用”账户。借：管理费用 61 680 贷：应交税费应交车船税 61 680,三、土地使用税,1、概念城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，以实际占地面积为计税依据，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。2、征税范围和纳税人在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人。3、计税依据纳税人实际占用的土地面积(平方米),土地使用税,4、适
7、用税额（每平方米土地年税额）大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。市区和郊区非农业人口在50万以上，为大城市市区和郊区非农业人口在20万50万，为中等城市市区和郊区非农业人口在20万以下，为小城市,北京市土地使用税的纳税等级划分为六级:一级土地30元；二级土地24元；三级土地18元；四级土地12元；五级土地3元；六级土地1.5元。在土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，征收城镇土地使用税。已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，
8、按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。地下建筑用地暂按应征税款的50%征土地使用税。税总公告2014年第74号：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，合同约定交付土地的次月起，未约定交付时间，从合同签订次月起缴纳土地使用税。,5、免税法定免缴：国家机关,人民团体,军队自用土地;由财政机关拨付事业经费的单位自用的土地;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政道路、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税10年；,对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等自用的土地，免土地使用税。对营利性医疗机构自用的土
9、地自2000年起免征土地使用税3年；企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地与企业其他用地明确区分，免土地使用税;免税单位无偿使用纳税单位的土地，免土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税；中国人民银行总行所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。,省级地方税务局确定免税的有：个人所有的居住房屋及院落；免税单位职工家属的宿舍用地；民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地；向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业，暂免征收城镇土地使用税。(6)企业搬迁后原场地不使用的、企业范围内荒山等尚未利用的土地，免征
10、土地使用税。,土地使用税,6、计算按年计算，分期缴纳。全年税额实际占用土地面积适用税率案例某工厂实际占用土地40 000平方米，其中:企业自办的托儿所用地200平方米，企业自办医院用地2 000平方米。该厂位于北京市四级地段，土地使用税适用税额12元/平方米。计算该厂全年应纳土地使用税。按照规定，企业自办托儿所、医院占用的土地，可以免缴土地使用税。全年应纳税额=(40 000-200-2 000)12 =453 600(元),城镇土地使用税的会计核算,通过“应缴税费应交土地使用税”科目，城镇土地使用税属于期间费用，列入“管理费用”账户。借：管理费用 贷：应交税费应交城镇土地使用税,四、印花税,
11、1、概念印花税是对经济活动和经济交往中，以书立、使用、领受应税凭证的行为为征税对象征收的一种税。2、纳税人立合同人：经济合同的各方当事人；立帐簿人：建立营业帐簿的纳税人；立据人：订立各种财产转移书据的纳税人；领受人：领取权利许可证照的纳税人;使用人：在国外书立、领受，但在国内使用的应税凭证的纳税人。,印花税,3、征税范围经济合同：包括购销合同、加工承揽合同、建设工程堪察设计合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、货物运输合同、仓储保管合同、借款合同、财产保险合同、技术合同.产权转移书据：包括财产所有权、版权,商标权、专利权、专有技术使用权5项。营业帐簿：包括资金帐簿和其他帐簿权利许可证照：包
12、括房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。,印花税,4、税率比例税率:1，0.5 ，0.3，0.051税率：财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同、股权转让书据（单向收税) 。加工承揽合同、建设工程堪察设计合同、货物运输合同、产权转移书据、记载资金的帐簿，税率为0.5；购销合同、建筑工程承包合同、技术合同，税率为0.3；借款合同，税率为0.05；,印花税,定额税率：其他营业帐簿、权利许可证照，采用定额税率每件5元。5、计算应纳印花税计税金额税率或应纳印花税凭证数量单位税额同一凭证记载两个以上不同税率的事项，分别载有金额的，分别计税，合计贴花；未分别载有金额的，从高计税。,6
13、.免税(1)已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本。(2)财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据。(3)国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同。(4)无息、贴息贷款合同。(5)外国政府或国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。(6)房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同。(7)农牧业保险合同。(8)军事物资运输凭证、抢险救灾物资运输凭证、新建铁路工程临管线运输凭证等特殊运输凭证。,五、契税,1、概念以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。2、征税对象国有土地使用权出让；土地使用权转让。房屋买卖：以
14、房抵债或实物交换房屋；以房作投资或作股权转让；买房拆料或翻建新房。房屋赠与房屋交换(6)承受国有土地使用权支付的土地出让金,契税,3、纳税人、税率纳税人：买卖契约的买者；房产典当的受典人；房产赠与的受赠人。签订权属转移合同当天，发生纳税义务.自纳税义务发生10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关申报，在核定的期限内缴纳税款。税率幅度35。具体执行税率，由省级政府规定。,契税,4、计税依据（视不同情况而定）(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为依据；(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照市场价格核定；(3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的价
15、格差额。 (4)划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，以补交的土地出让金为依据补交契税。(5)个人无偿赠与不动产，对受赠人全额征收契税。,5、税收优惠(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋，用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房，免契税。(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房，酌情减免。(4)土地、房屋被县以上政府征用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级政府确定减免。(5)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。(6)经外交部确认，依法或协定，应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国
16、驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。,企业改革中有关契税政策(1)公司制改造。整体改建为公司，改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税；国有企业改制成公司，国有企业在新公司占股份超50的，新设公司承受土地、房屋权属，免征契税。(2)股权重组。单位和个人承受企业的股权，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。(3)企业合并。两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。(4)企业分立。对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征收契税。,(5)企业出售。买受人安置原30以上职工的，对
17、其所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。(6)企业注销、破产。债权人承受,以抵偿债务，免征契税；非债权人承受，凡安置原30以上职工,减半契税；全部安置原职工，免征契税。(7)企业改制过程中，同一投资主体内部无偿划拨，包括母公司与全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，自然人与其个人独资企业、一人有限公司之间无偿划拨，不征收契税。(8)公司制企业重组，以土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，不征收契税。,契税其他特殊优惠：(1)承受房屋附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室)所有权或土地使用权，征契税。不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动
18、，不征契税.(2)继承土地、房屋。法定继承人继承免契税；非法定继承人承受征契税。符合减免的，应在签订转移产权合同后10日内向土地、房屋所在地办理减免税手续.,财税201282号:自2012年12月6日起，政府征收居民房屋，居民选择货币补偿重新购置房屋，购房价不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房价超过货币补偿的，对差价部分征收契税。选择房屋产权调换，不缴纳调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳调换差价的，对差价部分征收契税。个体工商户将个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或转回，均免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或转，均免征契税。金融租赁公司售
19、后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。,契税,6、契税的计算应纳税额=计税依据税率案例居民李兴将一套私有房屋出售给张某，成交价100万元；李兴将另一处两居室住房与居民王某交换成两处一居室住房，支付换房差价10万元。计算李某、张某、王某应纳契税(3)。(1)房屋买卖的纳税人为承受人，故张某应纳的契税为：1003=3(万元)(2)交换价格不等由多交付的一方纳契税。故李兴应纳契税：103=0.3(万元),契税的核算,契税是土地、房屋成本的构成部分，缴纳契税应计入土地、房屋的成本中。取得房产所有权，计算应纳契税时：借：固定资产 在
20、建工程 贷：应交税费应交契税实际缴纳契税时：借：应交税费应交契税 贷：银行存款,六、车辆购置税,1.概念以在中国境内购置规定的车辆为课税对象，在特定环节向车辆购置者征收的一种税。2、纳税人：境内购置应税车辆的单位和个人。3、车辆购置应税行为包括：购买使用、进口使用、受赠使用、获奖使用、自产自用，其他行为（拍卖、抵债、走私、罚没等方式取得并自用）4.征税范围包括汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车（三轮和四轮农用运输车）。,5.税率：实行统一比例税率106.计算：(1)进口自用:计税价格=关税完税价格+关税+消费税(2)购买自用:计税价格指支付给销售者的全部价款和价外费用(不包括增值税）上述申报
21、的计税价格低于同类型应税车辆的最低计税价格，又无正当理由的，按税总核定的最低计税价格。(3)自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用，主管税务机关参照最低计税价格核定。(4)进口旧车、不可抗力导致受损的车辆、库存超过3年的车辆、行驶8万公里以上的试验车辆、税总规定的其他车辆，为纳税人提供的有效价格证明注明的价格。,车辆购置税的计算与核算,应纳税额计税价格税率案例进口轿车，到岸价50000美元，汇率1:6.2，进口关税25，消费税8，增值税17。另在国内购买一部轿车，含税价234000元。进口车计税价格=500006.2(1+25)(1-8) =421 195.65 (元)进口车纳车辆购置税=4
22、21 195.6510=42119.56国内购车计税价格=234 000(1+17)=200 000元国内购车纳车辆购置税=20000010=20 000元车辆购置税直接计入“固定资产”账户，构成车辆的成本。借：固定资产 贷：银行存款,车辆购置税的免税：(1)外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其外交人员自用的车辆；(2)列入军队武器装备订货计划的车辆(3)设有固定装置的非运输车辆；(4) 其他:A.防汛和森林消防用指定型号的车辆；B.回国留学人员现汇购买1辆自用国产小汽车；C.长期来华定居专家1辆自用小汽车。(5)2014,9,12017,12,31，购置新能源汽车免征车辆购置税。(纯电动汽车、混合动力汽车、燃料电池汽车),
