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1、货币供应量与房价,01,货币供应量概念：M0,M1,M2的概念,2,货币供应量是全社会可用于各种交易的货币总量，是某一时点承担流通和支付手段的金融工具总和。 我国货币供应量依据货币流动性强弱 ，可以划分为 M0 ，M1 和 M2 三个层次 。 其中 M0 指流通中现金（是指银行体系以外各个单位的库存现金和居民的手持现金之和）， M1 为狭义货币供应量（主要反映经济中的现实购买力，一定时期内有多少钱可以直接用于购买消费品） ，M2 为广义货币供应量（反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。除了可以实际购买商品的钱，也包括了可以转化为购买商品钱是部分）,备注：M1 只包括单位（企业和机关团体）活期存
2、款，不包括个人活期存款。个人活期存款属于 M2 。,M0,M0 = 流通中现金流动性最高,M2,M2 = M1 + 个人储蓄存款 + 单位定期存款 + 其他存款流动性较低,M1,M1 = M0 + 单位活期存款流动性较高,02,货币供应量概念：M0,M1,M2的示例,3,以游戏厅代币为示例，代币的发放量和游戏厅的规模是成正比的，生意越好，需要的代币量也就越大。（GDP越高，对货币的需求也越大，M2就越高）,货币供应,M0,M1,M2,流通中现金,M0+单位活期存款,M1+个人活期存款+定期储蓄存款+其他存款,为了吸引顾客，老板还开出一种代金劵，500个代币买一张，一星期之后才能使用，但是代金劵
3、激活的同时送50个代币。这种代金劵加上前面两者，就是M2,不少人懒得每次拿人民币兑钢镚儿，用不完退起来也麻烦，于是老板开出100个代币一张的游戏卡，可以直接在机器上刷。游戏卡加上钢镚儿的量，就是M1,钢镚儿代币，直接可以往机器里塞的那种，叫做M0,简易示例理解,03,货币供应量调节：央行确认货币投放目标，并通过调节基础货币和货币派生控制货币总量,4,简单来说M2是市场上投放的所有钱的规模，是与经济活动活跃程度相匹配的货币量。为达成经济增长这一目标，央行会调整既定的货币政策，做出宽松或紧缩的决定，来控制货币总量。,央行根据实际经济需要确定货币投放的目标,说明：GDP:经济总量增加(实际GDP增长
4、)需要对应的货币增量CPI:物价上涨需要对应的货币量货币深化：原先不投入市场的要素投入了市场中(在我国主要是土地)，需要对应的货币。另外，不计入CPI的物价上涨(主要是房价)，也计入这一顶,央行控制货币投放数量和投放渠道来控制货币总量,说明：基础货币:基础货币包括流通中的现金，和银行的存款准备金，央行具有较大自主权货币派生：在基础货币基础上，央行再控制银行的信贷、购债等派生渠道，用以控制货币派生。将货币总量控制在其合意范围内。,M2,04,货币供应量与房价：M2是房价上涨的重要原因,5,货币超发加投资渠道匮乏，使房地产成为投资增值保值的重要手段。当M2一直在上涨，钱越来越多了之后，我们可以肯定
5、的一点是，一定会有东西价格是要上涨的。如果没有房地产这个消化渠道，M2增长所带来的货币也许会带来更加严重的通胀和让人难以承受的CPI增幅。,著名经济学家吴敬链向新华网等媒体表示：房价高的根本原本就是货币超发。近期十年来我国M2增长率（广义货币增长率）太快。由图中可见，2009年之后，房价与M2走势一致，货币有相当部分进入了楼市。M2高增长，流动性宽松，房贷宽松，购房者房贷资金流向卖房者（开发商或个人）形成存款，存款进一步提供房贷，增加M2。,M2与房价增速在09年之后走势基本一致,数据来源：万得数据库,05,货币供应量与房价：在现有政策及环境下，短期之内房地产大涨大跌的空间不大。但是由于宏观环
6、境（中国实体经济动力不足、美国加息、中美贸易战等原因），可能会发生政策的改变，房地产发展的不确定性增大。,6,短期看金融 中期看土地 长期看人口,短期之内房地产大涨大跌的空间不大，但不确定性很大货币政策：2017年以来M2增速持续走低。 2018年6月定向降准，严控资金流入房地产，利空房地产。 （但从历史来看，资金流向房地产的可能性较大）。需求端：调控从紧从严，控制购房融资。供给端：调控从紧从严，控制开发融资。,05-1,货币政策：2017年后，M2增长率持续走低，利空房地产,7,在2017年以前，我国的M2增速一直保持在两位数。而从2017年开始，M2增速逐渐降低，截止到2018年5月，M2
7、增速创历史新低。有专家表示这更多体现了金融加强监管，去杠杆，减通道，使存款派生受到抑制，资金空转和脱实向虚等不合规行为减少，从而防范金融风险。,M2与M2同比,数据来源：万得数据库,05-2,货币政策：央行宣布定向降准，M2增长率提高，利好房地产，但是利好空间有限。但从历史来看，资金流向房地产的可能性较大。,8,中国人民银行决定，自2018年7月5日起，下调部分银行人民币存款准备金率0.5个百分点，以支持市场化法治化“债转股”和小微企业融资。本次降准将释放7000亿元人民币，主要用于支持企业“债转股”和小微企业融资。,此次定向降准的关键信息,释放资金支持企业“债转股”（5000亿）和小微企业融资（2000亿）,此次央行将完全追踪资金用途，相关银行要建立台账，按季上报人民银行相关部门,对楼市没有实质性利好，但降准必然会释放流动性，预期来看还是利好,05-3,需求端：房地产调控政策仍在从紧从严，抑制房产供需，利空房地产,9,2018年楼市政策主基调依然是从紧、从严，预计今年的政策强度和密度将不亚于去年。据不完全统计，年内发布的各项房地产调控政策已超过160次。楼市政策的出台抑制购买需求和融资，抑制开发融资，从而稳定房价。,
