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1、,无锡万象城项目后评估报告无锡万象城项目后评估工作小组2015-5-23,目 录,一、前言,二、项目定位及招商评估,三、项目规划设计评估,四、项目工程管理评估,五、项目TC管理评估,六、项目开业筹备评估,七、项目成本管理评估,精装修设计管理,设计方案管控 （1） 制定深化设计具体实施细则及出图要求，明确设计内容、要求及相关规章制度流程。 （2）通过万象城相关经验，对设计方案深入审图，召开图纸会审会议，提出审图意见。,连廊现场照片,5.1 设计与工程现场：,5.1.1、项目前期阶段,b) 施工图管理审核施工图规范的统一性（1）平、立、剖、节点绘制是否相对应、正确（2）施工图纸深化排版是否符合要求
2、，墙地分割线是否对齐对中或成倍数关系（3）天花灯具、风口、喷淋、烟感、监控等在满足功能的前提下是否本着等分、均衡、 对称的原则布置（4）不同材质收口的节点是否绘制完全准确（5）深化图与原施工图是否有变动，变动是否合理，评估对成本造价的影响（6）与其他各专业图纸的收口问题有无体现，详细程度是否可以满足施工,结合细则，对图纸进行的审核批注,精装修设计管理,5.1 设计与工程现场：,5.1.1、项目前期阶段,c) 图纸质量管理（1）各标段所有图纸在施工前，由分包驻场设计深化人员提交现场深化图，组织业主大区设计及分包进行图纸审核，最终由大区设计签字下发，保证图纸的准确性和及时性。（2）专人负责深化设计
3、图纸的汇集、审阅、整理工作。（3）每批次报审图纸需有正式报审手续。,施工深化设计图纸审批表,精装修设计管理,5.1 设计与工程现场：,5.1.1、项目前期阶段,a)图纸交底 由设计部组织，项目部、总包、施工单位深化设计共同对图纸进行答疑，交底。确保现场有图可依。b)变更处理 无锡万象城精装区域变更较多，截至开 业前一周仍有变更单发放。在设计变更管理过程中，要及时跟踪变更发放和执行情况，现场多以设计联系单变更指令施工为准。切实做到有设计变更单为依据。,设计变更台账,精装修设计管理,5.1 设计与工程现场：,5.1.2、项目施工阶段,a) 对设计细节提出优化建议：（1）中庭拦河玻璃落地与石材交接处
4、设置不锈钢压条。（2）卫生间石材排版，石材拼接缝暗藏于隔断中线，马桶对石材中线，达到了简洁美观的效果。（3）东中庭及电梯立面等多处墙面的波浪凹线设计，凹线处加入了弧形实木线条，以保证视觉完美。（4）灯光软膜天花，双曲面铝板的成型加工，以及铝板50MM外翻口的设计均体现了白色软膜与天花的完美结合。,不锈钢收口节点,墙面铝板弧形线条,精装修设计管理,5.1 设计与工程现场：,5.1.3、效果把控,工程施工阶段 （1）施工阶段期间设计变更主要体现在现场无法满足施工，设计样板效果不佳等原因。在设计方案前期应结合万象城相关经验，对设计方案提出可行性建议。 （2）如天花吊顶施工，机电管线无法满足精装标高，
5、多次开会讨论，精装修降低标高，预留管线及检修空间，影响精装修整体效果。 （3）如电梯轿厢未预留回风口，设计图纸上仅为示意，并未有施工图。运营期间设计变更单需增开回风口，轿厢顶部为烤漆玻璃，开孔无法保证玻璃的完整度，施工难度大。,精装修设计管理,5.4 设计反思：,5.1 设计与工程现场：,5.1.4、设计反思,a) 设计变更（1）过程中设计方案变更，返工执行难度大，精装材料加工周期较长，造成工期延误及成本浪费，对变更要有一定的预测性，及时下发通知现场管理人员。（2）运营期间，设计变更结合功能需求，提出相关变更，如母婴室变更，因前期图纸设计母婴室高度不符合人体工程学，无法满足BABY使用，需重新
6、对母婴室改造，影响使用。（3）精装修审图期间，应结合相关规范仔细核对细节尺寸，把控功能及美观一致性。避免因后期返工造成成本浪费。,母婴室照片,精装修设计管理,5.2 设计样板与现场进度：,a) 设计样板施工时间 精装进场后利用消防停工期间现场进行专项样板施工，确定了墙面铝板、软膜天花等材料和石材铺贴工艺等。样板施工时间充足，效果较好，提前完成大部分样板确认工作。,停工期间墙面蜂窝铝板样板确认,精装修设计管理,5.2 设计样板与现场进度：,施工阶段冰场天花样板确认,b) 设计样板房卫生间 设计样板房内卫生间整体做法、布置与现场实际完工相差大，无参考意义，属成本浪费。,设计样板房卫生间效果,精装修
7、设计管理,5.2 设计样板与现场进度：,完工卫生间效果,a) 设计变更（1）过程中设计方案变更，返工执行难度大，精装材料加工周期较长，造成工期延误及成本浪费，对变更要有一定的预测性，及时下发通知现场管理人员。（2）运营期间，设计变更结合功能需求，提出相关变更，如母婴室变更，因前期图纸设计母婴室高度不符合人体工程学，无法满足BABY使用，需重新对母婴室改造，影响使用。（3）精装修审图期间，应结合相关规范仔细核对细节尺寸，把控功能及美观一致性。避免因后期返工造成成本浪费。,母婴室照片,精装修设计管理,5.3 设计反思：,13,2013.3,天花转换层、吊杆、主龙骨，造型基层施工,封板及乳胶漆,拦河
8、立挺及玻璃,2013.4,进场,2014.12,墙面铝板,2013.10,消防原因停工,2013.11,2014.2,2014.5,副龙骨、机电定位移交反移交,2014.7,2014.6,2014.8,人造石铺贴,2014.9,店铺玻璃,2014.10,自装店施工,精装修进度与计划管理,6.1 精装修工期：,精装修施工：精装修总体进度基本满足按计划进行，部分分项进度稍有滞后。,受设计图纸和施工单位乙供材料管理影响，脚手架落架节点出现不同程度滞后,前期设计需求导致机电管线较多整改，天花基层施工进度稍有滞后,精装修进度与计划管理,6.1 精装修工期：,6.2.1、工效统计项目部管理人员,（2012
9、年3月至今）全过程精装修管理人员共13人：其中现场管理人员9人，深化设计人员3人特点：1、人员流动性大；2、施工高峰期有经验的员工不满足需求；,全过程精装修总产值 7572万元总管理面积 3.5万m2人均年度产值 605.8万 人均月度产值 50.5万,精装修进度与计划管理,6.2 精装修工效统计：,各阶段劳动力统计,（1）附图表中可以看出精装修前期材料送样，样板施工期间人员投入较少。5月、6月、7月、8月高峰期大面积施工阶段，劳动力数量达到峰值，三标段合计300人。,精装修进度与计划管理,6.2.2、工效统计劳动力,6.2 精装修工效统计：,定期现场对工人进行安全技术交底,排定劳动力计划,精
10、装修进度与计划管理,6.2.3、工效统计劳动力管理,6.2 精装修工效统计：,各标段人员总投入分析,精装修面积、工期,精装修进度与计划管理,6.2 精装修工效统计：,6.2.4、工效分析,卫生间整齐大方，美观精致,精装修质量管理,7.1 精装修高品质亮点：,鞋区异形软膜天花整齐大方，美观精致,精装修质量管理,7.1 精装修高品质亮点：,中庭拦河排列整齐，安全坚固,精装修质量管理,7.1 精装修高品质亮点：,精装修质量管理,7.2 精装修质量难点：,精装与后勤石材收口不美观,精装修质量管理,7.2 精装修质量难点：,防火门被刮伤,精装修验收组织与管理规划,9.1 精装修消防难点：,精装修消防验收遇到的最大难点问题是消防支队要求拆除中庭天窗百叶，而中庭已落架，在拆难度高、工作量大情况下按时完成百叶拆除工作。,
