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1、精装修工序前置策划汇报（三）,苏南万科：,汇 报 内 容,4、工序组织分析（重点）,5、工期对比分析,6、组织保障与过程中主要问题分析,7、成本分析,8、目前进展,1、工程概况,3、精装修前置基本思路,2、精装修前置需要突破点,9、下阶段初步计划,一、工程概况,信成道项目规划信息：1、总建筑用地面积约为15万m2 2、总建筑面积约52万m23、容积率为2.5，4、绿化率大于30%5、90户型占20%6、共分A、B、C三个地块，共22栋高层7、计划分4期开发建设，项目处于太湖新城核心区域，紧靠新市政府，项目的建成将为太湖新城增添更加亮丽的风景。,一、工程概况,计划实施精装修前置的楼栋为1、5号楼
2、，均为32层，各124户, 计划2010年12月底开工建设，2012年底竣工交付，通过精装前置后计划在2012年8月份达到交付条件，有效缩短工期约4个月,目前准备建设的A地块为信成道一期工程，建筑用地面积约3.7万m2，总建筑面积约15万m2，由六栋32层高层组成。,二、精装修前置主要突破点,其二、组织方式突破改变原有的外立面、精装修在主体工序结束由上往下的组织方式，使工序搭接更充分,其一、政府验收程序突破改变原有的结构验收模式，使验收工作前置,其三、资源获取方式突破改变设计、采购根据现场进度逐步提供资源的方式，使计划性更强、集中采购优势更能体现,三、精装修前置基本思路,二、外脚手架采用悬挑脚
3、手架，分别为8、15、21、27层设置下撑式悬挑脚手架。,结合国情及项目特点，在设计、采购前置的情况下，通过合理现场布置及工序安排使工期得到合理压缩。,三、结构验收结合悬挑架分五次进行，分别为1-8层、9-14层、15-20层、21-26层、27-32层精装修也按此进行分段前置。,一、设计图纸深化与审核是前提，为防止后续返工，外立面通过工法样板楼验证、精装修通过搭建样板房验证，验证后实施精装修前置,四、因涉及赠面积后期面积实测，故考虑地板、门套及踢脚线、户门以及最后一遍涂料在最后进行施工,四、工序组织分析,1、单体施工段的划分,2、流水顺序,1号楼,5号楼,四、工序组织分析,3、三阶段施工组织
4、,四、工序组织分析,4、单体垂直方向作业状态分布图：,四、工序组织分析,5、计划分析,四、工序组织分析,通过万科标准工期与精装修前置施工总工期比较，发现通过精装修前插施工将缩短工期679天 570天=124天，其中精装修前插施工计划中主体按8天/层。总工期压缩124/679=18%。,五、工期对比分析,组织保障公司,六、组织保障与主要问题分析,作为精装修试点项目，前期涉及的协调量将较大，特别对设计、采购要求较高，所以须完善组织体系是顺利开展与否的基本保障。,公司层面组织保障,组织保障项目,项目经理部组织构架：,水电监理,甲供材料员,资料员,实测实量组,土建监理,安全监理,项目负责人,项目秘书,
5、主管（质量专职工程师）,土建工程师,配套主管工程师,精装修工程师,工程总监,技术质量组,安全文明监督组,计划与工程管理组,信息管理组,土建工程师,精装修监理,六、组织保障与主要问题分析,过程中存在的主要问题赠送面积部分,处理方法将精装修中“地板+踢脚线+户内门+墙纸+洁具、五金”滞后安装,六、组织保障与主要问题分析,过程中存在的主要问题水的疏导与堵截,1、分析楼层施工状态,可以看出：a、粗装修滞后一结构13层开始b、精装修滞后一结构17层开始,粗装修包括内容：a、外墙：门窗+保温+腻子+底涂b、室内: 抹灰+给排水管+地坪砼,精装修1包括内容：防水+墙地砖+吊顶+橱柜等,六、组织保障与主要问题
6、分析,过程中存在的主要问题水的疏导与堵截,粗装修包括内容： a、外墙：门窗+保温+腻子+底涂 b、室内: 抹灰+给排水管+地坪砼,水源：外墙雨水措施：在悬挑脚手架底部采用镀锌 铁皮进行隔离,水源：室内预留洞水措施：1、在一结构阶段采取对预留洞进行封闭，即预留洞+20砼做法 2、阳台、厨卫间部位在立管安装上一层接软管至下一层立管进行阳台部位有组织排水，即在精装修楼层上六层完成水的有效封闭 3、楼梯间水向管道井排水,水源：地坪水措施：1、在卫生间部位进行作坝 2、养护采用塑料薄膜覆盖保水养护,六、组织保障与主要问题分析,过程中存在的主要问题水的疏导与堵截,水源：室外雨水措施：对门窗封闭每日检查，实
7、行楼层负责制,精装修1包括内容：防水+墙地砖+吊顶+橱柜等,水源：给水管道漏水措施：在精装修阶段对给水管道进行保压处理,水源：临时用水未及时关闭措施：实行楼层负责制，下班后集中控制,六、组织保障与主要问题分析,过程中存在的主要问题精度控制,六、组织保障与主要问题分析,过程中存在的主要问题防渗漏控制,六、组织保障与主要问题分析,过程中存在的主要问题防空鼓、开裂控制,六、组织保障与主要问题分析,场地布置考虑了： 1、大型设备合理布局 2、钢筋加工场地布置 3、砌块集中加工场地布置 4、精装修集中加工场地布置等,六、组织保障与主要问题分析,过程中存在的主要问题场地布置,人货梯是最主要的垂直运输方式，
8、而且根据竖向分析图显示，主要工作集中在20层之间，运输较大；计划采用两台人货梯，届时根据实际作业情况进行垂直运输设备和时间段分工。,六、组织保障与主要问题分析,过程中存在的主要问题垂直运输,1、砌体集中加工：墙体部分进行前期策划，对墙体用砖进行电子排版、对各种非标尺寸砌体进行统计后统一加工切割（或由厂家根据砌体统计表加工），班组根据排版图进行统一配送，以节省工效同时减轻垂直运输的压力。2、装修材料集中加工精装修集中加工场计划设置在1号楼北侧，为减少后期集中加工场重复费用，计划采用集装箱式精装修集中加工场。,六、组织保障与主要问题分析,过程中存在的主要问题集中加工,七、成本分析土建部分,七、成本分析装修部分,七、成本分析土建+装修,土建+装修=76*2+60=212万,单方成本增加=212万/3.26-24=41元/m2,管理费用测算：售价15000，2%管理费， 其中50%与工期相关，工期节省16%， 合单方成本24元/m2,八、目前进展,1、搭建样板房已完成，待确认,2、工法楼结构已封顶,苏州搭建样板房,信成道销售样板房,工法楼已封顶,九、下阶段初步计划,THANKS,
