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1、两重天,目 录,PART1 宏观市场,宏观市场综述,经济层面：,政策层面：,PMI回落，经济回落压力大，财政收入增幅放缓，固定资产投资增速创03年以来新低。,CPI小幅回落，PMI持续回升，经济增长呈现下滑态势,工作重心为保经济增长，房地产调控不放松。实行稳健货币政策。下调存款准备金率。,经济建设作为重中之重，存款准备金率下调、降息。多地公积金政策松绑。,房地产投资增速下滑，GPD增速创09年以来新低，进出口和国内消费数据走低，经济增长乏力。,执行宽松货币政策，稳定外需，刺激内需。严格抑制投资性购房需求，保障刚性需求。继续下调存款准备金率。,CPIPPI回升，宏观经济企稳回升。,经济建设作为重
2、中之重，存款准备金率下调、降息。2019年保障房指标下调。,2019年房地产市场政策情况,1月7日至8日，2019年中国人民银行工作会议在北京召开。会议部署了2019年人民银行工作的主要措施：一是继续实施好稳健的货币政策，适时适度进行预调微调。这也是自中央经济工作会议召开以来，央行在半个多月的时间内第五次强调稳健货币政策的基调。 观点央行此次货币政策是继续实施好稳健的政策，要求加大金融改革力度，稳步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革。受中东与北非地缘政治动荡、日本大地震和欧美主权债务危机影响，全球经济持续走软，特别是欧洲临近衰退边缘，国际金融市场大幅动荡。随着外部形势的恶化，和国内通胀形势
3、企稳，保增长无疑是下一阶段的政策主题。,1月7日召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露，北京、上海已获批准允许试点集体土地建设租赁房。 观点国土部相关资料显示，今年各地的建设布局全面展开，用地需求继续扩大，包括交通水利的基础设施建设、保障性住房、普通商品住房等民生工程的建设力度还将加大，预计土地需求将会在去年较大幅增长的基础上继续保持高位。在此背景下，试点集体建设用地建设租赁房，一方面利用了集体土地建更多的租赁房缓解住房供需矛盾，一方面农民在自己的土地上建低成本的租赁房通过租赁获得长期收益，可避免征地矛盾，不失为一个双赢的办法。,2019年房地产市场政策情况,2月7日，央行
4、发布新闻稿显示，将加快信贷产品和服务方式创新，全面提升信贷政策导向力，引导信贷资源更多地向三农和民生领域倾斜。同时，将继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。 观点 这是自2019年调控以来，央行方面第一次公开释放“满足首套房贷”的信号。此举意味着未来首套贷款的利率可能进一步下调，而这一变化反映到市场层面，随着首套房优惠利率的回归，市场中的刚性需求将被进一步释放。,2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。大型金融机构存款准备金率将回落至20.5%，中小金融机构17%。 观点 下调存款准备金率本身绝非针对
5、房地产业的救市之举，而事实上当前压在房地产市场头上的两座大山限购令和限贷令也没有出现根本性松动的可能，但对于中国楼市这样一个对政策信号极其敏感的市场来说，降准依然能够给予市场两端以暗示；尤其在开发商层面上，有可能采取相对保守的推案策略以观望市场进一步的走向，从这层意义上讲，今年市场整体性降价的预期是有所回落的。,2019年房地产市场政策情况,3月12日，由住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会等七部门联合发布关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题的报告。报告特别强调，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。观点事实上，首套房
6、贷优惠的回归从去年年底起就已逐渐推进，时至当前，商业银行对首次购房贷款的利率已普遍回归到基准利率，部分城市更出现9折、85折等优惠，在我们看来，首套房贷松动及其引发的刚性需求回归是今年房地产市场最大的利好。,3月6日，财政部部长谢旭人在答中外记者提问时表示，今年将实施积极的财政政策，把保障和改善民生进一步放在财政工作更加突出的位置。同时，要认真总结重庆、上海两地的房产税试点经验，将进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。 观点从沪渝两地实际经验来看，不清算存量房的房产税对市场影响程度非常有限，从目前大多数城市房屋权属系统建设进度来看，普遍不具备对存量房征税的基础。
7、尽管从中央各部委表态来看，推进房产税已是未来调控的发展方向，但短期内，指望其替代限购的地位依然不切实际。,2019年房地产市场政策情况,4月以来，武汉、郑州等5个城市先后出台了关于放宽公积金贷款额度和申请标准的一系列措施。事实上，这一政策在去年年底就已经出现，目前加入到公积金放松队伍的城市已增加到12个。观点二月中旬以来，全国主要重点城市确实出现了一波成交回暖行情，带动这一波行情回升的主要是首次置业的刚性需求。此轮公积金贷款的放松政策对于成交行情的进一步提升确实能够起到一定的助推作用。一方面，政策已经得到了中央政府的默认，另一方面，还能进一步推动刚需入市带动市场成交，这样的政策对于地方政府来说
8、，何乐而不为？预计或有更多的城市效仿，包括北上广深或将陆续跟进。,4月以来，武汉、郑州等二线城市相继放宽公积金贷款额度及申请门槛，对于当地房地产市场成交行情起到一定的提升作用。 观点相关政策得到中央的默许，同时拉动相当一部分刚性需求再度进入房地产市场，保障合理的购房需求，购房者、开发商与地方政府实现共赢。,2019年房地产市场政策情况,5月8日，扬州财政局、房管局出台关于对个人购买成品住房进行奖励的通知，个人新购成品住房，建筑面积90平方米及以下的，给予所购房屋合同价款6的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的给予5的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的给予4的奖励。事后，中央住
9、建部称扬州新政旨在加快推进扬州市区成品住房的开发建设，引导和鼓励群众购买成品住房，与房地产调控并无冲突。观点扬州出台的这个政策，仅针对精装修房源，鼓励、引导消费者购买成品房，与调控松绑无关。,鉴于5月以来地方政府针对房地产政策的微调此起彼伏，住建部发言人一月两次重申将坚持房地产调控不动摇，巩固调控成果。该新闻发言人表示，住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。7月7日，温家宝总理在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。观
10、点调控进行到目前的节点，无论是从宏观经济还是从市场成交上来看，确实出现了放松的隐患。中央政府在此时再次重申坚持房地产调控不动摇，在一定程度上将打击地方政府近期松动政策的积极性，而从6月以来地方政府在政策上的表现来看，此举确实已经起到了一定的威慑作用。,2019年房地产市场政策情况,从7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策情况开展专项督查。各地限购措施和差别化房贷政策的执行情况成了本次督查重点之一。检查方式包括座谈会、暗访、调阅文件等。督查小组将兵分三路，到当地开发商、房管局以及银行分别了解限购和差别化信贷政策等相关工作的落实情况。观点结合最近一段时
11、间温家宝总理多次针对房地产调控进行表态，反映了中央层面对政策调控的口风又开始了新一轮的从紧，意图无疑是弹压当前全国市场出现的回暖预期，至于各地方政府能否真正顶住财政收入压力继续收紧楼市调控，还有待于未来继续观察。,央行宣布：自2019年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。观点金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。可见，尽管银根一直在放松，但是中央对贷款的流向把控依然偏严格。,市政建设情况,对于扬州这座城市来
12、说，公交的发达从某种程度上代表城市化进程的加快。自2019年来，扬州花大力气推进公交业发展，先后有各种利好消息传出：扬州公交到达时间站台实时显示实现智能化、市区再添七公交场站、限时公交专用道今年开通种种消息的背后反映了扬州对公交的重视程度在与日渐增。7月15日，蒋王收费站正式撤站、停止收费，作为连通扬州仪征的“关卡口”，蒋王收费站曾经是道无形的屏障。而这道屏障一旦撤除，看似只是一个便利市民通行之举，实则意义重大。蒋王收费站停止收费之后，西区加速融合，仪征会如同江都之于东区一般，成为西区发展的左膀右臂。大西区概念逐渐彰显，原本被收费站隔开的西郊如今也成为大西区中不可或缺的一员。在打造“扬州大交通
13、概念”基础上，加快高速公路、城际铁路建设：新328国道与沪陕高速互通、蒋王立交初现；宁扬城铁纳入省“十二五”规划，如建成扬州到南京只需半小时；扬州泰州机场5月实现首航。新汽车客运西站奠基，位于火车站西侧，总占地面积约220亩，总建筑面积约75000，投资约6亿多元，预计14年完工运行。它的建成将实现公路、铁路、公交、出租车客运以及未来和地铁、城市轨道交通的零距离换乘。扬州市城市总体规划（2019-2020）初稿出炉，先期规划地铁1号线、2号线。服务中心城区东西向、南北向主要的客流走廊，初步形成扬州轨道线网的骨架线路。,市政建设情况,东：广陵新城披上“智慧外衣”，欲作东方曼哈顿。我市正在规划建设
14、江广融合地带，着力打造一座智慧生态新城。紧扣“五大主导产业”、构建“六大中心”，涉及领域之广，让人非常期待广陵新城的明天。西：扬州市新城西区“十二五”发展规划出笼。规划指出：“十二五”时期是我市建设创新型城市、发展创新型经济、实现全面建设小康社会战略目标的关键时期。新城西区作为扬州“集现代服务集聚区、生态宜居生活区于一体的城市新区”，未来将努力打造“三区”，即“现代服务集聚区、城市形象展示区和和谐人居示范区”。南：临港新城蠢蠢欲动，毗邻扬子津风景区，东起扬子江南路，西至古运河，北起扬子津路，南到邗江河，占地3.64平方公里。项目功能定位为中高档商住区，同时配套建设教育、医疗、购物、休闲、商务等
15、设施，是一座富含现代元素的生态新城。随着沿江开发步伐的加快和招商引资的快速推进，南部临港新城应运而生。北：位于扬州西北的“蜀冈西峰瘦西湖”区域,早已经凭借优美的生态环境得到市民的普遍认可;随着蜀冈生态新城于2019年正式挂牌成立,作为政府重点打造的生态居住区,区域内的交通和生活配套正得到明显的改善,也受到了更多开发企业和投资者的关注。虽然北区房地产开发比较晚,但作为扬州最后启动的房地产板块,依托于蜀冈生态新城的蜀冈房产板块具有相当明显的后发优势,蜀冈生态新城在规划上可以更好地借鉴其他区域,建成后,将形成更加完善的城市功能片区。,宏观市场小结,经济环境：全国经济增长乏力，前三季度超预期下滑，四季
16、度缓慢回暖，中央工作重心以保增长为主，连续的下调存款准备金率和降息，银根持续放松。,宏观环境喜忧参半,行业环境：下半年以来行业景气度转好，信贷加速投放改善行业资金状况。,政策环境：中央层面口风始终严谨，地方政府闯关由显性转为隐性。整体来说，2019年政策环境相对平稳，对于个别舆论反响较大的地方性政策坚决叫停。,PART2 扬州土地市场运行情况,2019年土地市场成交情况,2019年扬州市区累计成交65幅地块，累计出让土地面积291.49万方，预计总建筑面积为507.17万方。从区域来看，东区和北区成为热点区域，随后为南区，与政府规划导向相符。西区经过多年的开发，待开发地块数量减少。从土地性质来
17、看，以商住综合性质的地块为主，其次为纯住宅用地，预计将为扬州带来至少380万方的商品住宅体量。,（数据来源：扬州国土资源局）,2019年土地市场成交情况,从容积率来看，1.5-2.0区间的土地供应量最大，其次为1.0-1.5的土地，土地容积率开始增加，未来房源供应以小高层、高层为主。从楼板价来看，主要集中在3000以内，则未来房价至少保持在8000元/的成本，即是房价下行空间有限。从溢价率来看，74%的土地以底价成交，可见土地市场交易开始变得更加理性，开发商拿地更为谨慎。,（数据来源：扬州国土资源局）,地块成交明细,地块成交明细,地块成交明细,地块成交明细,地块成交明细,土地市场小结,2019
18、年扬州土地市场引发骚乱，多家开发商施展“乾坤大挪移”，万科、和昌进驻西区，天俊、华纺、中海抢占东区。从成交土地属性来看，扬州已进入“高空居住”时代，未来将面临严峻的同质化竞争。从全国土地市场来看，万科、恒大、保利等大型房企频繁出手，囤积土地。这一现象所反映出的，就是开发商拿地更为谨慎和理性，同时对于未来房地产市场依旧充满信心。,2019土地市场关键词大房企抢地王小房企退地忙,PART3 扬州房地产市场运行情况,全市商品房供求情况,2019年楼市呈现冰火两重天。上半年商品房供应77.83万方，成交72.37万方，下半年供应137.93万方，成交102.24万方。下半年楼市回暖明显。全年供求比达到
19、1.24，供略大于求，基本处于健康区间。市区商品房批准预售面积216.27万，同比下降18.37%，成交面积168.56万 , 同比增长7.34%。成交量筑底已经完成，楼市缓慢回暖。二季度末多家楼盘选择以价换量，成交均价快速回落，而随着成交量的攀升，优惠力度收紧，成交均价开始回升。全年成交均价8926元/，同比下降0.63%。,（统计数据不含江都区）,全市商品住宅供求情况,随着调控的落实，下半年市场供应量开始提升。全年供求比达到1.14，供略大于求，基本处于健康区间。市区商品住宅155.04万，同比下降23.6%，成交134.58万，同比上升12.33%。成交量逐步攀升。二季度末多家楼盘选择以
20、价换量，成交均价快速回落，而随着成交量的攀升，优惠力度收紧，成交均价开始回升。全年成交均价8703元/，同比下降0.8%。,（统计数据不含江都区）,区域商品住宅供求情况,2019年成交依旧以西区独占鳌头，成交量达到全市的42%，江都区占比23%，东区占比18%，北区占比14%，南区占比3%，老城区无成交。,2019年成交量仅西区超过70万方，其他区域均在50万方以下。各区域仅西区供不应求，可见西区依旧是房地产交易的热点区域。南区虽然有政府的规划、导向，但配套滞后，供应量与成交量均垫底。东区和北区近年来发展迅速，区域形象快速提升，供求两旺。江都区（不含乡镇）供应商品住宅50.35万方，同比下降1
21、.53%，成交41.84万方，同比下降3.67%。,扬州市主城区范围内，受房地产调控影响较大，近年来成交量出现明显下滑，2019年经历了筑底、企稳、回升三个阶段。江都区历年成交量基本稳定，随着江都撤市设区，江都购房者越来越多选择在扬州主城区购房，也就造成了江都区成交量轻微下滑的状况。,区域商品住宅历年成交情况,（数据来源：扬州房地产信息网、江都历年统计公告）,典型项目年度表现,万科城坚持一贯的活动营销模式，基本保持周周有活动，活动涉及选秀活动、业主维护活动、暖场活动等。一系列不间断的活动，为项目带来了大量的人气，也带来了销售业绩，最终实现全年7.69万方的销售量，销售额超过8亿元。,营销活动,
22、非节点性活动,节点性活动,例行活动,元宵喜乐会,浪漫情人节,温情母亲节,六一儿童节,业主生日会,趣味运动会,品美食活动,各式DIY活动,2019年成交排名,PART4 2019年市场研判,2019年市场研判,1、宏观经济：政府投资将确保经济总体平稳，中长期结构转型仍有不确定因素,2、行业政策：限购政策仍将存续，房产税短期内对市场影响有限,3、市场走势：开发投资温和上涨，2019年全国市场量价齐升,4、产品需求：刚需项目主流地位不变，改善、投资等产品将呈“百花齐放”,5、土地市场：政策趋稳供需两旺，2019年土地市场将量价齐升,结束语,在刚刚过去的2019年，中国经济遭遇到了始料未及的困境，问题
23、既来自于外部，也来自于内部；与此同时，房地产行业却在经历连续两年调控之后迎来了些许转机，政策环境逐渐缓和，市场交易量温和复苏，品牌房企销售业绩也较为理想。然而我们也看到，企业的整体利润率持续下降，销售在城市之间、企业之间分布的不均衡性加剧未来仍存在较大的不确定性，能否在行业转型的大浪中破浪前行取决于对大势的把握和专业性的增强，更重要的是二者之间节奏的把控。当新一届政府正式跃上历史舞台时，房地产业，这个在过去十年里既扮演了推动经济增长的“好孩子”，同时又充当了引发社会激烈矛盾的“坏孩子”，这样一个充满矛盾的角色，将会何去何从？作为房地产行业里的一员，无论新的十年会给我们带来怎样的机遇，又会让我们迎接怎样的挑战？积极修炼内功，顺势而为，迎接改变，才是迎接未来的最好方式！,THANKS!,【扬州市宝能置业有限公司 营销部 2019年01月】, THE END ,
