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1、,东莞房地产市场简析,市场很有趣，市场也可以分析得很有趣,2010-04-05,东莞概况从区域大产业看东莞城市发展,东莞在珠三角城市群中扮演什么样的角色？是什么原因造就了厚长虎的经济奇迹？东莞未来的城市发展趋势会怎样？,东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通必经之地,东莞市位于广东省中南部，珠江口东岸，北接广州，南连深圳；全市陆地面积2465平方公里；2005年东莞市总人口为750.63万人，其中，户籍人口总数为165.65万人，比2004年增加3.68万人，增长2.3%；外来暂住人口584.98万人；全市人口密度3045人/平方公里。,中国三
2、大城市群内部城市划分,注：由于香港、澳门、台湾的城市特殊性和不可进入性，将其排除于城市划分体系之外,大珠三角城市群由单中心辐射发展向“双核多心”网络发展格局演化,1991,1995,2002,2004,香港,广州,东莞,中山,珠海,香港,广州,东莞,中山,珠海,顺德,香港,深圳,广州,东莞,中山,珠海,香港,深圳,广州,东莞,佛山,澳门,珠海,深圳,深圳,一核五点,一核两圈,两核两圈,两核多心,港口及交通轴线刺激了周边城镇向外拓展的需求，加速了城市化的进程，是珠三角早期发展的主要推动力,港口：优越的区位条件造就了“大珠三角”范围内一批深水良港和世界上最繁忙的集装箱码头，包括香港葵涌港、深圳盐田
3、港、广州黄埔港和南沙港等，港口费用在世界上公认最有竞争力。,交通轴线：广深高速公路沿线、广深铁路沿线、105国道沿线、325国道沿线是大珠三角城市群四条主要的产业密集带，形成了城市群的产业链、技术扩散链和市场分工链。,东莞 位于珠江口，拥有虎门港，与香港和澳门水上交通便捷。同时广深高速公路、广深铁路两条产业密集带贯穿市域，促进了东莞城市化的进程，带动了交通轴线沿线的发展，城市群的自然生长力极大了推动了东莞城市的发展。,虎门港,广深铁路,广深高速,建立三级城镇中心体系，强化各级中心的辐射带动作用，引领周边地区协调发展,主中心,副中心,主中心,副中心,县（市、区）,重点区、镇,大珠三角城市群产业分
4、工模型：以“三核”为中心，由内向外形成梯级产业分工布局,家电、五金、纺织产业集聚区,机电、建材产业集聚区,电子、电气产业集聚区,港深,广佛,澳珠,二线专业城市,受辐射扩散的腹地城镇,“三核”,基于以上分析，大珠三角城市群将呈现“网络状”功能互补的城市发展格局,“广佛”与“港深”作为大珠三角的“双核” 将进一步带动城市群规模的扩大，各级城镇中心的作用会更加强化，形成完善的城市群三级中心体系；,趋势一：,随着产业结构的调整与优化，城市群产业结构向综合化、多元化、细分化发展，产业梯级明显，各城市功能相对独立又互为补充；,趋势二：,信息化的发展与快速交通网络的建设将更加紧密城市群之间的联系，促进物流、
5、人流、产业流的交换，有利于区域内部的产业转移和垂直分工；,趋势三：,对外开放的门户地位和沟通国际、国内的枢纽作用凸现，将成为全面辐射与服务全国，直接带动“泛珠三角”经济发展的“发动机”。,趋势四：,东莞与外部交通的建设历程，逐步加速东莞与深圳、广州和香港的交通联系，尤其加速了莞深一体化进程,珠三角主要发展轴线从东莞市域西部边缘斜擦而过，长安、厚街、虎门等因此而获得强劲发展动力，而作为市域的中心区，则远离该轴线，在发展过程中不断被边缘化,市域中心,厚街,虎门,长安,珠三角主发展轴,东莞西部多个镇区因为受珠三角主发展轴的影响和带动，得到了长足的发展，并在时间上拥有了先机；而作为市域中心的莞城，远离
6、了珠三角的发展轴线，没有能够拥有交通、投资环境、产业集聚等方面的优势，没能够得到足够的发展，也没有形成中心区应有的发展基础,东莞城市内部的产业发展主轴线为沿广深铁路和广深高速的东西发展轴，以及主城区和松山湖的中线，目前东西部发展轴上的节点镇区发展强劲,以常平为中心的东部发展轴和城镇密集带；以东莞城区为中心的中心发展轴高科技产业带；以虎门为中心的西部发展轴和城镇密集带一起构成了东莞市域发展的三条主要轴线,长安,虎门,中心城区,常平,樟木头,松山湖,塘夏,西部发展轴,中部发展轴,东部发展轴,主城区的中部发展轴没有自身资源优势，同时也没有外部发展优势，在发展过程中没有得到长足的发展,厚街,受珠三角发
7、展轴线影响,铁路带来产业优势,受深圳的辐射力影响,东莞的经济分布呈现出“镇大于市”的组团式城市结构，强镇而弱市,东莞市域生产总值分布图,产值100亿,50亿产值100亿,30亿产值50亿,产值30亿,东莞市域二产产值分布图,产值50亿,30亿产值50亿,10亿产值30亿,产值10亿,东莞工业强镇的布局受到产业带与交通轴线的影线明显，靠近深圳的西南部与东南部是二产产值最高的区域，常平也由于铁路产业带的影响位居第五。,东城与南城作为东莞城区核心是三产产值最高的区域，虎门以其区位优势以及发展基础三产位于第三位。,东莞市域三产产值分布图,数据来源：东莞统计年鉴,内外源经济协调发展,三级城镇体系架构,国
8、际制造业城市,东莞未来发展四大趋势,东莞在大珠三角城市群中将继续扮演电子、电气产业制造贸易城市的角色，并将承担港深高新技术产业的转移，从而优化自身产业结构。但国际制造业城市的地位不会改变，并随着核心城市辐射及产业外溢的影响，将促使东莞的制造型产业向更高端转变。,东莞未来发展趋势,区域性副中心,大珠三角副中心城市，穗港经济走廊上重要节点，二级专业型城市，继续承接产业转移,电子信息、电气机械等产品的国际性生产、研发基地,以城区为核心，主要镇区为地方性中心，各产业集聚地为基点的金字塔型体系架构,在发展外源经济优势的同时侧重于内源型经济的培育，从制造向创造过渡,东莞城市竞争力将持续加强城市发展格局将出
9、现梯级分布,东莞城区房地产探寻市场热点区域,东莞城区的房地产市场格局？东莞未来的楼市发展趋势会怎样？我们所在的CBD区域楼市特征是怎样的？,总体规划,城市定位： 东莞市定位为珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市，重要的信息技术产业化基地，省级历史文化名城，以国际制造业名城为特色的现代化中心城市。发展重点： 强化中心城区的核心地位，以中心城区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带，重点发展石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌等中心城镇。 发展原则： 积极贯彻“城镇进圈、工业进园、民宅进区”的原则，切实加强生态环境的保护。,各镇区产业特点及规划,东莞市区：市域政治、
10、经济、科技、文化及商贸服务中心，公路枢纽，高新技术产业研究和发展基地。虎门：市域西部发展中心，珠江两岸交通枢纽，综合性工业及商贸旅游城镇。常平：市域东部发展中心，广东省重要的铁路枢纽，工业及外贸仓储基地。塘厦：市域东南片区发展中心，外向型加工工业基地。石龙：珠三角水铁联运中心之一，高新技术加工区。厚街、长安：综合性轻工业加工区。樟木头：外向型加工业区和度假旅游区。清溪、凤岗：综合性外向型加工工业区。麻涌、沙田：滨海港口工业城镇。石碣、茶山、横沥、谢岗：铁路沿线工贸城镇。中堂、望牛墩、道滘、洪梅、高埗：综合性加工业区，三高农业基地。大岭山、大朗、黄江：外向型工业城镇，生态旅游区。寮步、东坑、桥头
11、、企石、石排：外向型加工业城镇。,主城区的发展规划三位一体,“三位一体”即将中心城区、同沙水库生态区和松山湖科技产业园作为一个整体来规划建设，形成东莞未来的主城区，将高科技制造业核心、生态绿心和第三产业中心融为一体 。北部中心城区主要承担行政、文化、商业、居住、物流等城市服务类功能；中部同沙片区以改善区域生态环境、建设城市“绿心”、提供休闲娱乐度假场所为主要职能；南部松山湖片区是制造业中心，承担着全市高新技术产业中心和技术中心的职能。,三位一体的城市规划格局,同沙片区,中心城区,松山湖,1. 地理区位：珠江东岸的城市群核心，深莞惠轨道交通枢纽；,2.城市角色：东莞城市中心的支点，“三位一体”主
12、城区；,3.功能定位：推进东莞城市双转型引擎，高科技产业中心；,4.配套规划：规划工作/居住/休闲旅游配套完善的生活基地；,东莞市现阶段房地产发达地区主要集中在三个地区：1、以东莞市中心为核心的中心区。 以莞城、东城、南城、万江为中心，辐谢到周边的寮步、石碣等镇区。这一地区是东莞房地产业发展最早，也是房地产业总体发展水平最高的地区。涌现出一批有规模的房地产项目，如第一国际、星河传说、天骄峰景、国际公馆、金域中央、东方华府、景湖时代城、中信凯旋城等等。2、以东莞铁路枢纽常平镇为中心，包括樟木头东部地区。 常平是大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路的交汇处，是东莞铁路枢纽和物流中心。常平和樟木头镇依据
13、自身的地理优势和交通优势，以外销为依托，逐渐将房地产业提升为当地的支柱产业，开发了一大批面向香港客户的房地产项目。如常平隐贤山庄、东田丽园、万科城，樟木头的帝豪花园、碧河花园、御景花园等等。3、以虎门镇为中心，包括长安、厚街地区。 这一地区包含了虎门、长安、厚街三个经济较发达的镇区。三个镇区的发展水平在全市镇区中均处在领先位置，当地居民消费力强。典型项目有虎门丰泰观山碧水、虎门1号，长安信义1号、沃多夫，厚街加州阳光、湖景1号、中央华府等。,东莞房地产分布区域特征,东莞住房建设规划“二带二区三片多点”，以CLD为核心的中心城区是东莞未来规划建设“二区”之一,二带”是打造轻轨沿线居住带和东莞水道
14、沿岸居住带；“二区”即近期规划中提出的中央生活区和松山湖商务居住区；“三片”则是胜和亨美片、立新火炼树片、水蛇涌片旧村改造的地区；“多点”包括近期规划中的 “员工村”和开发条件业已成熟、存量土地比较集中的地区 ；“城区同沙松山湖”三位一体的东莞未来主城区 。,资料来源：东莞市住房建设规划,中心城区,松山湖,深业御泉山,金域中央,百悦尚城,森林湖,御花苑,世纪城,都市阳光,汉唐可园,城市风景华夏,世纪城二期,东骏豪苑,景湖花园,景湖春晓,未来世界,新中银花园,中信凯旋城,城市风景,第一国际,尚书银座,时尚岛,曼哈顿,天诚康桥,元美广场,华凯豪庭,江南雅筑,景湖湾畔,高田阳光海岸,富通理想0769
15、,华南MALL,盛世华南,曦龙广场,滨江公馆,纯水岸,风临美丽湾,塞纳河畔,凤来小区,万科运河东1号,香港街,金升国际,东方华府,新世纪第一居,新世界花园,旗峰天下,星河传说,天骄峰景,怡丰翠云轩,丰泰城,新世纪星城,年丰山庄,花样年华,学府1号,花街18,花样年,檀宫,黄旗山,水濂山,虎英公园,南城,莞城,万江,东城,行政区隔的四大区域住宅分布阵营图,主城区整体态势,贵胄东城东莞的富人区，高尚居住区，高档休闲、餐饮聚集区,【集购物、休闲、娱乐为一体的世博广场】,【龙脉黄旗山，高档花园居住社区】,【风情酒吧街】,东城印象生活配套成熟；黄旗山，东莞人心目中的风水宝地。房地产发展东莞传统豪宅区/城
16、市资源集成。身份象征、精神地标、东莞人的根。,愉景威尼斯风情步行街,雍华庭,沃尔玛,地王广场,世纪银座广场,新世界花园星河传说,天骄峰景,黄旗山虎英公园,新贵南城集行政中心、商务中心和文化中心于一体，最有潜力的新城，豪宅市场的最大供应区,市政府,玉兰大剧院,科技馆,世纪城,东骏豪苑,华凯广场,胜和广场,华凯大厦,南城印象500亿投入，主要配套已经投入使用；规划较好，片区形象较高。房地产发展目前发展豪宅/中高端项目/小户型等； 2002年以来，历年都是房地产发展热点区域；CBD开始涌现高端豪宅； CLD：大规模、大体量高尚社区云集,玉兰大剧院，行政中心广场，商务办公中心,华凯广场,文化莞城生活成
17、熟的老城区，未来房地产供应较少，主要以旧改为主,莞城印象：配套及景观资源成熟、教育资源城区最好，商业氛围浓。房地产发展：大部分是旧城改造项目；区域供应量较少,东莞中学,东莞宾馆,人民公园,妇幼保健院,市中医院,市委,文化广场,运河东1号,塞纳河畔,东莞市人民公园,东莞市中医院,东莞市文化广场,工贸万江整体发展水平相对于其他主城区较薄弱，房地产处于发力初期,万江印象工贸万江受空气、水污染影响，城市环境口碑最弱；,房地产发展目前以发展中端居住项目为主；随着城市化进程，万江的房地产市场逐渐受到更大关注，万江正在发力期。,汽车总站,华南MALL,区行政单位聚集地,风临美丽湾,水印长堤,香堤水岸,上东国
18、际,万江茶叶交易一条街,区政府旁步行街,风临美丽湾,城区各板块市场特征,南城房地产现状,南城房地产发展态势四大组团A、泛CBD片区B、泛CLD片区C、泛CLD东片区D、南城高尚居住区,南城高尚居住区,泛CLD片区,泛CLD东片区,CBD,泛CBD片区,C,D,备注：CBD有部分处于东城范围内，在此按照房地产的版块特征纳入本次研究范围进行一起分析,CLD,A、泛CBD片区分析,CBD的规划关键字：行政商务中心、公共配套1）区位：规划基地以东莞大道为中心，北临旗峰路、体育路，西临行政文化中心，东临东泰花园未规划用地，南临四环路。规划总用地面积142.32公顷。 2）功能定位：是我市二十一世纪新城市
19、中心的重要组成部分，功能定位以中央商务、商业办公、商贸发展等为主导功能，其它相关功能配套的多功能、多中心、复合型的中央商务区，集中全市三大中心职能，即商业中心、会展中心和商务中心。,CBD是南城乃至东莞的政治、经济、文化的核心，是东莞市政建设投入的最重点。坐拥众多写字楼和成熟的公共配套，已发展时尚岛、凯名轩等高端物业。属于精英白领居住的首选区域。,东莞大道,鸿福路,四环路,片区特征分析,泛CBD项目价值点排序：,城市核心，升值潜力大成熟片区，交通便利，配套齐全城市景观优良,泛CBD项目特征,产品类型多：豪宅/城市公寓/综合体大多送精装修土地稀缺，大社区较少高容积率，小高层/高层为主许多具综合价
20、值：投资、过渡、商住等,泛CBD客户特征,看中该区域的巨大升值潜力 具有较高的价格承受能力投资和自住兼顾客户来源广泛，07年以来深圳客户比重较大,B、泛CLD片区分析,CLD的规划关键字：居家、服务性、公共配套、绿地、休闲1）区位：中央生活区位于东莞市东城区与南城区的交接地带，东临东莞大道，西临南城科技路，北临四环路，南临五环路，总面积2.1平方公里。 2）功能定位：东莞城市新区的重要组成部分。一个为行政、文化、金融商务区服务的、具有完备的公共配套设施和充足的绿地休闲空间、社区活动场所及开放度较高的新型社区。,CLD作为新区的重要组成部分，已经成为引领未来新区生活的主力，也会成为东莞南城区继东
21、泰片区、水濂山片区、行政中心片区之后第四个居住供应增长极，且成为东莞未来重要的高尚居住板块之一。,市政府,人民大会堂,国书馆,大剧院,青少年活动中心,东莞海关大厦,购物广场,船形广场,东南部高层建筑群,宾馆建筑及购物公园,体育公园,文化公园,雕像公园,生态公园,CLD基本指标：总建筑面积：300万平米容积率：1.4规划人口：6万,四环路,东莞大道,科技大道,五环路,CLD片区规划示意,片区特征分析,泛CLD项目价值点排序：,享受CBD和CLD发展与成熟价值投资价值大规模巨大,泛CLD项目特征,规划的CLD核心土地未出让，产品推售量较少中小户型为主中小规模项目为主产品创新较多价格不断走高,泛CL
22、D客户特征,对未来片区居住/投资价值比较认可 客户来源较为广泛，07年以来深圳客户增加投资/自住兼具,C、 泛CLD东片区分析,泛CLD东片区的布局关键字：成熟、大社区、居家区位及简述：该片区位于东莞大道以东，分布于四环路南侧，片区内（已入住）大盘云集，已聚集形成一个成熟的大社区，多以大社区、居家型为主。,该区域是目前南城区最具规模的成熟居住片区之一，片区居住氛围浓厚，生活配套齐全。片区未来供应量充足。,景湖春晓,东骏豪苑,金地格林小镇,东莞大道,四环路,水濂山板块,南城高尚住宅区的布局关键字：自然生态、低容积率、大型楼盘、高档物业1）区位及简述：该片区位南城区水濂山自然生态区以北，东莞大道两
23、侧，均为大型楼盘，以别墅和低密度洋房为主，注重借助自然生态景观造就高档物业。2）功能定位：该片区利用大面积土地和稀缺自然景观开发低密度豪宅，面向高端人士，在户型和小区园林上均有创新，创造新的价值点，作为城区内继黄旗山片区后另一个新的低密度豪宅聚集区。,该区域土地储备较多，在今后几年仍会有不少高档物业产品入市，目前洋房均价已达到8000元/平米，预计在未来将成为拉动南城房地产市场的增长极之一。,东莞大道,莞太大道,广深高速,四环路,森林湖,百悦尚城,金域中央,御花苑,世纪城,D、南城高尚住宅区分析,片区特征分析,南城高尚居住区项目价值点排序：,东莞资源型片区、环境纯净低密度、大盘造城式开发豪宅版
24、块的尊贵感,南城高尚居住区项目特征,片区整体供应量大大社区、低容积率中大居家户型为住区域价格不断提升，城区最高价所在区域,南城高尚居住区客户特征,购买目的主要考虑提高自身居住条件为主 东莞城区高端客户较多，也吸纳较多镇区客关注自然景观资源、社区环境物业购买荣耀感很强,南城片区市场结论,1、近年房地产开发热点区域，已进入价量齐升阶段；2、南城政府规划价值巨大，其城市资源、自然资源、产品特色鲜明，核心竞争力优势明显；3、南城区客户对环境资源关注热度高，对CBD及CLD期望较高，认同未来的升值潜力。,B消费群,客户主要关注物业升值潜力、城市配套等。客户主要来自南城和深圳的投资客户,L消费群,目前在售
25、项目均是中小项目，投资自住视项目产品各领风骚，关注未来生活前景与投资潜力,L东消费群,以中大户型为主，楼盘的容积率不高，小区园林绿化较好，客户以南城为主，主要关注居住环境的改善、子女是否解决教育、老人是否能享受成熟配套。,主要以低密度高档住宅为主，容积率低，自然景观优越，大盘聚集，区域辐射至4大城区及相邻镇区，客户主要关注高品质的居住条件,南城高尚住宅区,附录1：如何对房地产泡沫进行测量,房地产价格增长率/GDP增长率,房价收入比,住房按揭款居民月收入,房地产开发投资占GDP比重,租售比,房地产价格增长率/GDP增长率,该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的,泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度
26、的反映，从宏观来看，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期,实体经济是虚拟经济的载体，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较,实体经济是虚拟经济的载体，该指标能反映出虚拟经济相对实体经济的偏离度,一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现,07年下半年东莞房地产价格增长率/GDP增长率，、月份甚至超过，进入预警区域,房地产开发投资占GDP比重,该指标是根据投资预期来设计的,为判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,一般指标值在10%以内属于合理范围；10%-15%泡沫预警；15%以上房地产开发投资泡沫显现,
27、0年东莞房地产开发投资占GDP比重约为.，仍在合理范围,房价收入比,该指标是根据过度的投机需求来设计的,房价收入比是房地产价格与居民平均家庭月收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低,当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大,04-07年东莞房价收入比一直处于上升状态,东莞的房价收入比已经超出合理的范围,一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比在4.1-6.1之间是
28、比较合理的范围。,房价收入比合理范围；房地产发展平稳,房价收入比偏低，房价片低，需求增加,房价收入比偏高，房价偏高，需求减少,发展中国家房价收入比预防地产市场发展,4.1,6.1,市场供给,市场需求,市场需求,市场供给,东莞房价收入比7：1,租售比,该指标是根据过度的投机需求来设计的,租售比是是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。租房体现的是一种真实的居住需求 ，,在正常的房地产市场中，租金与售价之间存在一个较为固定的比例关系，一般房屋租售比的警戒线是1：200 。当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价
29、格虚高或严重的投机行为。,04-07年东莞租售比一直处于下降状态，房价虚高倾向明显,住房按揭款居民月收入,该指标是根据投资信贷的支持来设计的,信贷推动居民的投资需求,该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度,供楼负担能力比率（每月供楼款/家庭月收入）从银行的角度，只要将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)，就不至于引发风险,该指标一般用于西方国家，中国目前的月供与收入占比控制在50%以下,07年9月份开始，供应及需求的面积去化率急剧下降。07年上半年总体去化率为112%，08年上半年总体去化率仅为54%，同比下降58%。,同样从07年9月份开始，供应及需求的套数去化率也同步下降。07年上半年总体去化率为108%，08年上半年总体去化率仅为55%，同比下降53%。,消化速度去化率,其他衡量指标：房地产投资/固定资产投资（15%-37%）、空置率、房屋销售/竣工面积比（0.8-1.1）等等。东莞具体数据分析可参见本人5月份的所作的20080523_东莞_市场分析_房地产市场纵向分析报告.doc,附录2：市场定位推导流程,市场分析工具包,市场分析工具包,市场分析工具包,
