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1、产业地产培训系列一 产业园市调攻略,研发中心,报告内容.,引子.,市调的过程和大的内容无非也主要是如下三块：,引子.,主要的区别是，产业地产的开发商与住宅、商业等地产开发商关注点不同，相对来说，他们更加关注：,引子.产业园市调与其他项目市调的区别,相对应的产业园市调更加关注如下8方面内容。,引子.产业园市调与其他项目市调的区别,因此我们市调的主要对象不是住宅，也很少是市区的办公楼，而是往往位于郊区的产业园。当然，产业园一般体量规模都比较大，往往涉及到多种物业形态，住宅、办公、商业等是涉及频率较高的物业，有时候也会涉及到酒店或者酒店式公寓等其他物业形态。这时根据我们项目的服务阶段不同，将有不同侧
2、重的涉及到其他区域的相应物业。,市调对象,引子.产业园市调与其他项目市调的区别,无论是何种项目的市调均需要制定详细的市调计划，特别是在需要几个人或者多个人进行合作市调的时候，便于市调资料的统一、详实。市调计划通常需要包含以下内容：市调目的市调范围市调对象市调主要内容市调时间负责区域划分市调资料的整理市调资料讨论、反馈补充市调,市调准备制定市调计划,通常情况下，针对市调的对象和市调内容，都会先通过网络、电话等方式，收集相关的基础信息，比如楼盘地址、占地、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑风格、物业类型、开发商、物业管理费等。然后再针对查询不到的信息实地调研，如推盘节奏、立面风格、社区景观、
3、景观节点、装修成本、装修器具、客户来源等。做到有的放矢，降低市调压力和辛苦,市调准备制定市调计划,去实地市调之前，我们首先需要划定市调范围或者区域。在做这项工作之前，我们需要首先确定城市产业的主要集中区域，一般是集中在不同的几个区域。最好能画出一张产业分布图，这样比较一目了然。,市调执行筛选园区发展方向,其次再查郑州高新区和郑东新区的产业定位是什么？里面又分那些小的园区？分别的产业定位是什么？除非是开发商真的对这块地没有一点看法，一般情况下，开发商都会有一些大的产业发展方向，比如说要做物流园、高科技园、软件园等等。而我们要做的就是将这些大的产业方向进一步细化，这样园区在招商的时候才知道应该重点
4、面向哪些产业进行招商。,一般首先/重点要市调的版块往往是项目所在的区域或者版块，然后再逐步向外延伸，是其他园区。,市调执行筛选园区发展方向,根据市调目的，确定需要园区市调的物业形态一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些配套功能。,市调执行确定市调物业形态,在做园区市调之前必须要做园区区位分析,市调执行园区区位,要求做出，园区机能图,其次介绍园区的经济指标：占地建筑面积容积率绿化率建筑密度开盘时间去化率售价/租金等,项目地址：广富林路4855弄近鼎源路项目四至：东临东升港 南到文翔路 西至鼎源路 北到广富临路交通配套： A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、A30同三国
5、道、轨道9号线周边环境：毗邻台积电和上海金陵工业园，临近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城,地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。,市调执行园区区位,项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩 建筑面积：60余万M2， 一期总建20万M2 面积段：一期13004000M2 总套数：57栋，88个单元 容积率：1.3 绿化率：40%,市调执行园区区位,来到一个园区，首先看到的就是园区的入口，那么入口的图片是必不可少的。最好要有园区全称的图片,市调执行园区入口,由于规划方案及办公面积的分割是重要的服务内容之一，市调时要重点关注目标园区的办公楼单体的：外
6、立面建筑风格单体体量标准层面积分割大小标准层高大堂层高,大堂设计空调种类（集中式中央空调、VRV空调、独立分体式空调等）有无装修、装修成本装修部位单体的平面图租赁价格售价,市调执行办公楼,必须有的照片，立面、建筑单体、大堂、办公空间内部、装修部位、平面图,办公楼外立面示意图：立面风格：大多数产业办公楼的建筑风格都是现代建筑风格,市调执行办公楼,市调执行外立面展示图片,A1/A2：建筑面积1250-1550平方米，4-5层,大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈 的虚实对比。细节丰富的石材墙面和入
7、口处形似中国古建花窗的 金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单而精美的审美取向。,建筑面积1250-1550平方米，4-5层。顶部局部退层，留出足够 的屋顶花园平台，为企业高层创造了私 秘又风景绝佳的视觉空间。,市调执行单体体量及特征,B1/B2:建筑面积1500-2000平方米，6-7层。大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满 足办公空间对采光的要求;而局部半透 的磨砂玻璃和金属框的运用，改善了玻 璃单一的质感和立面的长宽比例，增加 了建筑的多样性。,B3/B4:建筑面积1450-1750平方米，6-7层。大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室 内和室外空间的过渡，很好地联系了不
8、同的截面，并延伸了室内的视觉空间。 入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。 整体建筑风格简约明丽。,市调执行单体体量及特征,C1/C2：建筑面积2000-2200平方米, 8-9层,C1/C2:建筑面积2000-2200平方米，8-9层。大楼左右两个办公单元用对比的墙面进行 处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。从组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏 味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。无论是以玻璃凸窗户为主，还是以竖立向条窗为主，是突显一种简 洁果断的立面风格.,市调执行单体体量及特征,D:建筑面积4200平方米，9层。大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的
9、视野面。在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。屋 顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。立面上运 用材质的大胆对比，体现富有个性的企 业形象。,C1/C2：建筑面积2000-2200平方米, 8-9层,市调执行单体体量及特征,六大类产品，形态丰富,市调执行单体体量及特征,立面外观采用多样化的几何体块形体外立面采用面砖与外墙漆组合，颜色是灰色与砖红搭配,市调执行单体体量及特征,必须有的信息,市调执行单体体量及特征列表,对于园区的商业，我们关注的对象和普通的商业项目市调并无差异，我们需要关注以下内容商业业态商业体量商业在园区的位置商业布局特征商业面宽商业进深商
10、业售价商业租赁价格商业的其他特征,市调执行商业配套,对于园区的住宅（如果园区有相关住宅配套），我们关注的对象和普通的住宅项目市调差异也不大，我们需要关注以下内容住宅的体量住宅的位置住宅的布局特征住宅类型（多层、小高层、别墅、花园洋房等）住宅的售价等住宅的定位,可以多贴一些图片,市调执行配套住宅,另外，园区的车位/车库也是我们关注的重点之一，因为园区要根据企业的入驻数量及规模，规划相应的车位数量。对于车位，我们需要关注以下信息：车位的位置车位的数量车库的入口车库内有无景观资源车库的其他特征,要求：这些信息除车位数量“以外，均需在规划图上标出，并用图片说明,市调执行车库,车位共400多个，其中地下
11、70多个 车位价格：8万/个 每户保证3个车位,市调执行车库,中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。总体绿化率50%，容积率1.59。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化结合。,市调执行景观及景观节点,对于规划方案，市调园区的规划方案平面图是必须要提供的，如果有立面效果图更好。产品排布方式（兵营式，围合式、组团式等）栋距商业布局住宅布局各种物业之间的区隔园区入口特征景观特征景观节点停车位的设计车库特征等,市调执行规划方案,要求：能贴出一张园区的规划方案图，标明住宅、商业、办公等物业的位置及体量。,市调执行规划方案,面向海
12、内外成长型企业，提供研发办公、产品展示、联络接待等功能的园林式现代商务企业集聚区，项目建成后可入驻200余户企业。 总体规划采用花园式办公理念，建筑的排布呈半围合形式，在中心勾勒出一个集中绿地。 建筑形态：风车型、围合型、弧线型、展示型、双拼型、独栋型等。 功能分区：企业研发区、商务配套区、仓储物流区、员工生活区 园区配套：国际会展中心、酒店、酒店式公寓、员工餐厅、咖啡厅、便利超市以及休闲馆所。,岛形环状半围合布局，功能分区清晰,市调执行规划方案,产品定位“中小企业总部”，以研发、贸易为主。没有进行明确的产业分类。一期88栋双拼和独栋建筑。 政府配套：工业区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新
13、申报机构、行业管理协会、企业服务绿色通道等。 服务配套：餐厅、食堂、综合服务楼、酒店、银行、超市、咖啡厅、茶室。,用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。,市调执行规划方案,园区的开发物业次序及相关体量也是我们关注的重点之一。对于这方面的市调，我们需要了解市调对象的以下内容：启动时间各期开发物业种类及次序各期开发物业体量面对的客群运用的营销手段运用的相关优惠政策,市调执行开发次序,市调执行,市调时我们需要重点了解以下内容，（以园区涉及物业是住宅、办公及商业为例）,市调执行,产业园开发策略市调案例一,以上收集的资料整理在一起就可以形成一个初步的市调报告了,项目地址：广富林路4
14、855弄近鼎源路项目四至：东临东升港 南到文翔路 西至鼎源路 北到广富临路交通配套： A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、A30同三国道、轨道9号线周边环境：毗邻台积电和上海金陵工业园，临近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城,地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。,大业领地,区位交通,技术指标,项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩 建筑面积：60余万M2， 一期总建20万M2 面积段：一期13004000M2 总套数：57栋，88个单元 容积率：1.3 绿化率：40%,大业领地,开发政策,销售情况,要点小结,产品特点,项目概况,个案详解,规划布局
15、,产品定位“中小企业总部”，以研发、贸易为主。没有进行明确的产业分类。一期88栋双拼和独栋建筑。 政府配套：工业区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新申报机构、行业管理协会、企业服务绿色通道等。 服务配套：餐厅、食堂、综合服务楼、酒店、银行、超市、咖啡厅、茶室。,用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。,开发政策,销售情况,要点小结,项目概况,产品特点,大业领地,个案详解,产品细节首期户型&参数,D型：9层独栋，建筑面积3886M2，每层453M2。首层层高3.9；标准层层高3.3。,户型面积基本在1000M2以上，首层层高相对偏低，不利展示企业形象。,A1/A2：建筑面积
16、1250-1550平方米，4-5层,大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈 的虚实对比。细节丰富的石材墙面和入口处形似中国古建花窗的 金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单而精美的审美取向。,建筑面积1250-1550平方米，4-5层。顶部局部退层，留出足够 的屋顶花园平台，为企业高层创造了私 秘又风景绝佳的视觉空间。,B1/B2:建筑面积1500-2000平方米，6-7层。大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满 足办公空间对采光的要求;而局部半透 的磨砂玻璃和金属框的运用，改善了
17、玻 璃单一的质感和立面的长宽比例，增加 了建筑的多样性。,B3/B4:建筑面积1450-1750平方米，6-7层。大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室 内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。 入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。 整体建筑风格简约明丽。,C1/C2：建筑面积2000-2200平方米, 8-9层,C1/C2:建筑面积2000-2200平方米，8-9层。大楼左右两个办公单元用对比的墙面进行 处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。从组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏 味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。无论是以玻璃凸窗户为主
18、，还是以竖立向条窗为主，是突显一种简 洁果断的立面风格.,D:建筑面积4200平方米，9层。大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野面。在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。屋 顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。立面上运 用材质的大胆对比，体现富有个性的企 业形象。,C1/C2：建筑面积2000-2200平方米, 8-9层,中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。总体绿化率50%，容积率1.59。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化结合。,产品细节配套车位,车位配比：约1
19、个/140160M2，相当于1：10A区每栋地下有4个私家车位，车位售价：10万/个；部分地上停车位,产品细节绿化,注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性。中央绿地，组团绿化，景观小品。,开发政策,销售情况,要点小结,项目概况,产品特点,大业领地,个案详解,开发商背景,政府优惠政策,入驻企业的优惠政策与松江工业区的政策相同。为入驻企业提供一站式服务，松江区政府还给予一系列优惠措施，在地税方面根据企业的行业性质有50%-75%优惠。,销售情况,要点小结,项目概况,产品特点,开发政策,大业领地,个案详解,销售方式,双拼采取整栋销售方式，9层的独栋建筑可以进行分层销售；作为存量房网上交易，承诺20天
20、内到交易中心办理完产证。,销售价格,双拼：57005900元/平米独栋：略高于5000元/平米物业管理费：3.8元/平米月,去化情况,一期去化率70%,开发政策,要点小结,项目概况,产品特点,销售情况,大业领地,个案详解,主要客户,开发政策,要点小结,项目概况,产品特点,销售情况,大业领地,个案详解,主要客户,开发政策,要点小结,项目概况,产品特点,销售情况,大业领地,个案详解,产业园方案规划建议二,最后，我们通过一个园区方案的简单介绍，进一步了解市调信息的作用,产品定位,规 划,总平图&经济技术指标,推荐方案,物业体量及配比,产品定位,户型配比,市场市调数据作为方案相关建议的重要支撑！,注：
21、建面与户型配比不计入富士康预留用地,推荐方案,产品定位,富士康总部与展示中心分别位于项目主入口与次入口处，为项目两侧增加人气。 公寓式酒店部分展示中心主体融合，共同成为项目展示面。 运动会所位于展示空间的顶层，与酒店部分紧密结合，同时服务酒店客户与园区客户通过道路形成地块内组团区划,推荐方案,市场市调数据作为方案相关建议的重要支撑！,物业分布,商业配套及特征建议,产品定位,推荐方案,产品定位,公寓式酒店,产权式酒店，可售后连同会所委托酒店管理公司经营管理。,推荐方案,产品定位,地下车库,高层、低层有各自的地下车库，彼此没有相互干扰。组团整体开挖，除建筑基底投影部分可考虑仓库与车库功能。指示标识应清晰、醒目的前提下考虑将功能性与艺术性相结合。,推荐方案,产业地产是部门发展出来的比较新的一类业务项目，因此各种内容和体系还不完善，不成熟，仍处于不断学习不断摸索的过程中希望大家一同努力！,
