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1、2022/11/17,写字楼物业发展建议的思考,SALON,2,写字楼物业发展建议写作的困惑,写字楼的租售模式对物业发展建议的影响是什么？低成本高形象？高成本高形象？还是有其他的东西？为什么？写字楼的物业发展建议主要由几方面构成？电梯？空调？大堂？外立面？还是有其他的东西？,发展战略,物业发展建议,市场分析,经济产业分析,发展商战略,租售模式及项目定位,3,写字楼主要租售模式,4,写字楼价值构成体系对于市场的价值，而不是本身的固化的价值,KPI体系,强制性视觉冲击现代高档的外立面、豪华的大堂,硬性指标,软性指标,功能化体系,建筑指标：层高、景观,便利停车,优质的物业管理,大型知名企业的入驻,自
2、身或周边的文化、历史内涵,交通畅顺,配套设施齐全,材料、设备高档齐全,优越的商务、政务办公环境,成本控制体系,5,写字楼价值构成体系写字楼价值曲线,一般情况下，硬性指标价值是呈下降趋势的，影响其价值的变化因素主要是2方面：1设备、建材的绝对老化；2设备、建材的相对落后；,时间,价值,楼宇价值,软性指标价值,硬性指标价值,=,+,软性指标变动幅度可能很大，在其能正常使用的条件下，没有明显的上升或者下降的规律。其主要影响因素是城市发展、经济波动、产业转移等，同时，因为设备老化等问题，物业管理难度加大、费用上升。,6,写字楼价值构成体系写字楼价值曲线,由于硬性指标和软性指标的变化，销售性物业和租赁性
3、物业对价值的取舍是不一样的；,时间,价值,楼宇价值,软性指标价值,硬性指标价值,=,+,销售期,出租期,销售性物业主要目标是加强前期价值的投入；出租性物业必须保证前期的投入对后期经营的影响。,7,写字楼价值构成体系,南京金陵饭店(白色框内为写字楼部分)：主要客户为意大利菲亚特公司中国总部、微软、戴尔、摩托罗拉、IBM、思科、通用电气、英特尔等,纽约帝国大厦：1931年落成，通用汽车公司投资兴建，保持第一高度时间达42年之久。伴随着一个与克莱斯勒争夺世界第一高度的传奇故事。,8,深圳发展银行大厦租赁型写字楼,9,如何控制写字楼租户的质量？,发展银行大厦作为银行总部所在场所，必须严格控制进驻企业的
4、类型和质量，主要手段有：控制招租渠道：主要通过银行高层介绍（1/3），内部物业公司招租（1/3），外部中介招租（1/3）。前2种渠道可以很好筛选客户，中介渠道所占比例较小；深度查找客户真实背景：利用银行关系，查找客户资料，判断其背景是否符合要求、是否有足够资金实力；适当延长签约时间：在签订租赁合同时，一般都签订两年的合约，同时交付2个月的保证金。,写字楼必须有良好的商务氛围，给使用客户和潜在客户很强的心理安全感和风水好的感觉；作为租赁型写字楼，必须保证有稳定的客户群，防止可能出现的客户大量外流；必须保证客户具备较高档次，防止低端客户进入。,10,关于“飞标公司”,“飞标公司”由于进行违规私募民
5、间资金被查封，客观上影响了发展银行的对外形象,飞标公司是一家优质公司，也是优质客户,但是，这家公司到底在事发前对于发展银行大厦而言是什么样的企业呢？按时交纳租金积极参加各种活动并提供支持非常支持物业管理公司,11,大厦客户情况,大厦现有42家租户，大厦的出租率在90左右100500平米的小客户占50，5001000平米的中等客户和1000平米以上的大客户分别占有的比例为25从行业来看，60租户为金融、保险行业（主要受深发展总行的影响），由于证券行业最近几年不景气，以前一些大型证券公司从降低办公成本考虑，已经搬离了发展银行大厦，不过总体来看，租户较为稳定在租户中规模较小但支付能力较强的主要是外企
6、的办事处，人员较少，但实力雄厚大厦大客户联合证券总部、友联保险、鹏华基金、世联地产、百盛集团等,面积需求特征,行业分布特征,12,配套设施使用及物业管理情况,配套设施深圳发展银行大厦配套设施相对齐全，包括食堂、会所、洗衣店、水厂、会议室、便利店，近期将引入南方航空公司的订票点配套设施的使用及盈利情况：会所亏损、食堂略亏，洗衣店、便利店以及水厂、会议室都是盈利的。水厂位于大楼地下室，为大楼租户提供纯净水。会议室音响、视频等设施齐全，由于全行经常召开视频会议，供不应求，对于食堂和会所来说，虽然有亏损，但对于提高写字楼的整体品质来说却起到很好的作用。会所一般为租户单位的领导提供优惠。物业管理深发展银
7、行大厦的物业管理公司为深圳发展银行的下属企业，深圳市友银物业管理有限公司。除了一般的清洁、绿化等活动外，物业管理公司有一些其他的增值服务。例如，每年组织客户进行远程座谈（旅游），一对一的小活动（打篮球等），每个新年给租户赠送花篮，客户领导人过生日时进行祝贺等。其他如大门鲜花的更换，一些细微的活动使租户感到价值。,13,发展银行大厦租户关注的问题及解决方法,租户关注问题租户比较关注的硬件设施主要是空调、电梯和停车位。配套设施来说比较喜欢大厦中现有的食堂。租户现有满意度都比较高，对大厦的意见主要是食堂饭菜口味以及加班无空调。在3年前车位问题非常突出。物业公司的解决办法空调问题：深发展银行大厦采用的
8、是中央空调，开放时间有限，以前无法分层控制，现在经过改装后可以分层控制，但仍然无法分户控制。对于需要加班的咨询业、设计业等租户或物流企业（与国外有时差）来说，空调问题无法解决。后来通过在有特殊要求的租户所租的写字间重新安装分户式空调进行单独控制。车位问题：大厦地下和地上共有280个车位，在3年前车位不够的问题较为突出，最后规定发展银行本身职工的车一律不能停在大厦车位，银行的领导除外。公司对于职工在外停车进行一定的补贴。最终解决租户停车不够的问题。大厦现有固定车位为2000/个/月，流动车位为600元/个/月。食堂问题：对于食堂的口味问题，众口难调，无法解决,14,深圳发展银行大厦案例总结,大型
9、的企业集团的入住，对提高大厦的形象是非常有好处的，同时会带来产业的聚集。选择支付能力高的企业入住能降低租赁的风险，同时带来较为稳定的收益。外企或大型企业的办事处规模小，但是支付能力较强。顶级或者先进的机电设备的使用能够使写字楼维持良好的形象。而且对于高端客户来说，先进的设施是基本的要求。车位是影响写字楼的重要因素，在很紧张的情况下，可以牺牲内部员工的部分利益，首先满足租户的车位需求。食堂、会所、会议室等写字楼配套可完善写字楼功能，在部分亏损的情况下，从完善写字楼功能的角度出发，仍需要继续经营。对于需要加班的租户，分户式空调是非常必要的。,15,发展银行大厦平面图,发展银行大厦由澳洲设计师设计，
10、造型新颖，呈阶梯状向上，香槟红的幕墙，内部平面布局合理，呈回字型空间，层高4米，中间没有柱位，宽敞、实用率高,16,先进的3A系统，最先进的机电设备,智能大厦、设备先进、采用3A系统，即楼宇自动化管理系统（BA）、办公自动化系统（OA）；通讯自动化系统（CA）大厦所有的机电设备都选用国际名牌,楼宇自动化管理系统（BA）霍尼尔楼宇管理系统辛普森火灾报警系统派而保安监控系统办公自动化系统（OA）通讯自动化系统（CA）公共天线系统远端模块光纤入户通信网络系统，配有DDN节点机万点IBN布线系统，每层可提供300个接点,17,高档装修材料、设备的选用,电梯：17台新型OTIS高速电梯，其中一台为货梯，
11、8台低层电梯，8台高层电梯大厦外墙采用世界流行的双层真空保温隔热幕墙卫生间设备均选用日本TOTO自控卫生洁具,18,完善齐全的配套设施,大厦配套：能容纳700多人就餐的现代化餐厅在大楼六层设有各种不同功能的大、中、多功能会议室在34层设有天元会所，提供中西餐服务地面和地下共有280个车位，解决客户停车难的问题,19,南京银城大厦,20,平面布局,面积小标准约800平米，实用面积约500平米分割零碎面积1约145平面积2约65平米,1,2,21,写字楼物业发展建议部分内容,22,写字楼物业发展建议相关要点写字楼等级分类,23,写字楼物业发展建议相关要点电梯,电梯造价及用电量可占大厦总投资与总用电
12、量的10%12%电梯设计中，主要需要确定电梯的速度、分区、台数等,电梯高峰期5分钟内运客量,电梯提升高度与电梯速度,楼层数与电梯速度,24,写字楼物业发展建议相关要点电梯,电梯台数的确定验算：,5分钟内上班人数占所有人数的比例：12.5%25%,电梯额定人数 x r,60s120s,30s60s,25,写字楼物业发展建议相关要点空调,26,写字楼物业发展建议相关要点交通量、停车位,办公建筑的交通量构成主要分为4部分对大多数办公建筑来说，上下班交通量构成其对外交通流动量的峰值，而上下班交通量取决于办公建筑内的从业人数一般情况下，大公司多、公司总数少的办公建筑上下班交通持续时间较短，交通量峰值高；
13、小公司多，公司总数夺得的办公建筑上下班交通持续时间较长，交通量峰值较低。办公建筑停车量峰值可达0.43辆/100平米，可见，规划是按照峰值下限值确定的，当具体情况发生变化时应当增加车位。,国内外部分城市中心建设项目的停车场指标推荐值,0.33,100平米,深圳市中心,0.61,100平米,北京CBD,0.753,设计车位,车位数=,1000平方英尺（93.9平米）,参照指标,东京都市中心,美国大城市CBD,地区,办公楼每人所需净面积,27,写字楼物业发展建议相关要点影响停车位需求、供应的主要因素,停车量需求,车位租金/售价,车位周转频率,楼宇各项功能配比,公司性质,公司档次、规模,人数及人均私
14、车拥有量,周边公共交通情况,周边停车场供应,停车量供应,需求量,地方性规划指标,成本,部分办公建筑人均建筑面积（平米/人）,停车场车位数直接决定写字楼盈利性、适用性，产生的租金收益甚至可以超过写字楼部分的租金收入停车位可以通过查规范、做市场调查，并结合经验数据来确定,28,写字楼物业发展建议相关要点幕墙及地面主要装饰分类,玻璃幕墙的玻璃种类较多，双层玻璃造价高于一般单层玻璃约一倍一般来说，外墙面、地面造价与材料、施工工艺关系最大，所以如果采用不必要的高档材料和复杂的结构会大大提高建造成本受项目所在地人机料成本影响，工程造价波动较大,幕墙主要材料及造价,地面装饰主要材料及造价,29,写字楼物业发
15、展建议相关要点平面布局,写字楼被服务空间占总体空间的比例约为60%70%增加被服务空间（“肉”），减少服务空间（“骨”），提高使用面积：做好高度与标准层面积之比、压缩设备房空间、合理布线、去掉不合理的柱网，尽量使标准层平面方正、规整，减少不必要的转角、走道空间（整层出租）合理处理高层建筑的“胖”和“瘦”：采光面积一定情况下，进深越大，则自然采光越差、消防要求越高，并且小企业租用可能性越小；进深过小也将使大公司入驻可能性减小,进深,进深,30,写字楼物业发展建议相关要点5A,31,写字楼物业发展建议相关要点打造健康、舒适、节能的高层写字楼,一座舒适、健康、节能的办公楼应考虑的因素,室内空气质量和
16、自然通风：尤其在迎风面与背风面开窗，新风系统,噪声：选址、窗与墙的隔音性能,视野和自然光：朝向布置、开窗面积,私密性与开放空间：合理布置办公内部空间、公共休闲空间，注意公共休闲空间的通风采光,震动和摇晃：结构刚度符合舒适度要求，钢结构建筑尤其要注意,空调：分户供应冷气、暖气的空调系统,一种新的办公空间布置的方式：办公单元可自行控制温度、空气、声和光，每位办公人员的工作单元可形成一个温度、空气、声音、光线都自由控制的小天地（日本UMEDA中心设计了4000个3.23.22.6的单元）,节能：选用合适的空调、照明系统、外立面材料构造,32,楼宇经济（税源经济）低成本、高额、稳定的税收其他综合优势,政府主要的财政收入来自卖地和税收，城市土地资源有限，税收就成为了政府财政收入的主要来源楼宇经济可以为政府带来高额、稳定收入，包括高额土地出让金、稳定的税收；另外还具有有利于城市经济发展、提高城市形象、有利于土地集约化使用等综合优势；部分城市的经济转型也需要大量修建写字楼楼宇经济对政府成本很小，只需要出让很小面积的土地，而建设、销售机器过程中的风险都由开发商、租户承担,楼宇经济利润,楼宇经济收入,楼宇经济成本,开发商税收（一次性）写字楼内部租户税收（持续性）促进地方经济提高城市形象有利于土地集约化使用,交通压力城市环境+管理成本,人均GDP,城市类别,城市人均办公楼面积推荐值（平米）,
