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1、7-11便利店的经营管理,摘 要：日本的7-11便利店是日本国内最大的便利店，同时也是世界上最大的便利店连锁集团。它不仅具备便利店个性化和便捷化的特色，更有着其经营和发展的独到之处。其庞大的店铺网络、规范化的商品管理、高效的信息系统和物流系统、与时俱进的经营理念对正处于发展中的中国便利店有着良好的借鉴作用。 关键词：便利店；经营理念；创新,2004年4月15日，世界最大的日本便利店企业7-11在北京东直门地区开设了第1家与中国合资的店铺，这标志着7-11便利店已正式落户北京。从该企业的规划蓝图看，5年内将在中国境内开店500家。在市场竞争激烈的大背景下，到底有哪些不同于其他零售店和便利店的特色
2、与优势，使得7-11便利店在北京乃至整个中国有这样的大手笔呢？挖掘日本7-11便利店成功的奥秘，对于尚处于起步的中国便利店的发展无疑将起到良好的借鉴作用。,一、采取低价位销售的经营理念使便利店得到迅速发展,流通行业始终是随着经济结构、消费生活的变化而变化的，日本开始出现专卖连锁店、24小时便利店。继迅速发展起来的无店铺销售之后，被普遍看好的就是24小时便利店。由于其便捷快速的服务能够满足人们24小时都在忙碌的需要，因此受到了日本国民的热烈欢迎。日本的7-11便利店是日本国内最大的便利店，同时也是日本大零售企业集团伊藤洋华堂的子公司之一。该公司受美国便利店特许经营的启发，为创建适合日本人消费生活
3、习惯的便利店。,二、便利店经营开发过程中注重的五大要素,首先，与其它零售店和便利店不同，店铺的选址在日本7-11便利店的经营发展中起着至关重要的作用。其次是时间方面。7-11便利店的便捷式购物承诺平均购物时间是1分55秒，即一个顾客从进店选购到选中商品再到结账，整个过程历时不会超过1分55秒。,第三是备货。7-11同共同经营的厂家和批发商密切协作，在充分协商和争得同意的基础上，以地区集中建店和信息网络为基础，根据从各中心收集的数据和经营信息，努力对厂家和批发商予以指导援助，同时提供联机接受订货系统和自动分货系统，协助中心实现系统化。第四是便民。除了经营日用必需品，7-11便利店还协助附近社区居
4、民收取电费、煤气费、保险费、水费、有线广播电视收视费，甚至快递费、国际通讯费等，提供24小时全天候便利服务。第五是管理。在发展加盟店的过程中，7-11对加盟者的素质和个人条件也有严格的要求。,三、与时俱进，增加新的电子商务经营模式,随着信息时代的迅猛发展，网络已全面渗透进现代社会经济的各个领域，并极大地改变了人们的生活和购物方式。受其影响，因营业面积的限制而造成商品陈列有限的便利店自然已经无法满足越来越快节奏的消费者挑选的需要，因而在网络商业快速发展的。,四、看好中国市场的发展潜力,随着中国经济的不断发展壮大，沃尔玛、易初莲花等一大批国际知名的大型连锁超市继家乐福之后，在近几年内也先后进入北京
5、市场。就在这些大型连锁超市日益吸引北京市民关注的目光的同时，日本的7-11连锁超市便利店也已开始谋划抢占北京的市场。,由于便利店的营业面积很小，而便利店的商品有3000多种，所以便利店的商品管理也是便利店经营者需要经常研究的问题。便利店的商品的特点是：体积较小，携带方便，即刻可食可用，所以在选择商品的时候一定要选择一些流动较快，单价适宜的产品作为便利店的主要商品。,曾经就有这样一個趣事：一位女高中生在7-11的店铺中打工；由于粗心大意；在进行酸奶订货是多大了一個零；使原本天天清晨只需3瓶酸奶变成了30瓶 ? 按规矩应由那位女高中生自己承担损失意味着他一周的打工收入将付之东流；这就逼着他只能想方
6、设法地争取将这些酸奶赶紧卖出去 ? 冥思苦想的高中生灵机一动；把装酸奶的冷饮柜移到盒饭销售柜旁边；?,并制作了一個POP；写上“酸奶有助于健康”令她喜出望外的是；第二天早晨；30瓶酸奶不仅全部销售一空；而且出现了断货 ? 谁也没有想到这個小女孩的戏剧性的实践带来了7-11的新的销售增长点 ? 从此；在7-11店铺中酸奶的冷藏柜便同盒饭销售柜摆在了一起 ? 由此可见；商品陈列对于商品销售的促进作用是十分明显的 。,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,
7、为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓
8、、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，
9、一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判
10、断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方
11、统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住
12、房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规
13、划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地
14、段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是
15、必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。 过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市
16、场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,e-孃瘶粓$砯蔼頎?准?淬8?y荑KS杩?猑FS轨?垗Q#鵗GV?槔舢樒?V郹U%a6?A霘?恘rA璱蘢憆褾嵤?氀铜4/G(E颶-坖峁?镮I?櫾艃屟)Q鰮捹k袀嶡偉鱝责Ox?x t?壹陹?c抙鵁?浜啰譴?k菙蹠蟜毚W楨ld#嫃_覹fsj?nu;d mq乡婌撳G$U賥S?俑S葛訥Cy鎒撲b吲曳G1?f9#5闬ctR憺(橡?缱4鹊?具愺?鑝#q佇=?岜珠p醕牗霝垫U曐; 堻W?d?awsG7h?逛熼u遲瀗G咔Z皮幢Q回舛?陣輼?己峧w襑2馦纚閳%旾嘧橬/橏锈爹p獟Fct鉩灕哊崊竰?qN?節玕唦02s乁p湲趟颇Q(捂#?6?昰0Md枝?絀0?犈TQ7話?樖渽?溫?ft贒fI懊佅7钴飩:?袢?灂鉛wgtU懰霔& T9U?詶*癘遨,
