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1、从微观经济学角度分析影响房价的因素,1,房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题。影响房价的三个因素：供需关系、消费者,2,一、供需关系影响着房价供求曲线变动原理住房供给影响房价。土地的供给影响房价。 经济发展水平影响房价。 二、消费者的消费行为影响着房价消费者对未来的预期影响着房价。 消费者的投机和投资行为影响着房价。 四、结论,3,一、 供需影响着房价住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题。,4,供求变动与均衡价格的波动,供求均衡的条件是假定供
2、给和需求都不发生变动，即假定除商品自身的价格外其它一切影响供给量和需求量的因素均不变。一旦供给关系或需求关系发生变化，原来的供求均衡就被破坏，均衡价格就会出现波动，均衡数量也会发生变化，从而趋向新的均衡。,5,（六）供求同时变动的影响,S1,D1,Q,P,P1,Q1,S2,D2,E1,E2,E4,E3,教材P32图2-9,P2,6,价 格,供给,需求,影响供给的因素,影响需求的因素,价格决定理论小结,7,土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给 就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。土地的经济供给 就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产
3、，生活等各种用途的土地的数量。,8,以今年一季度为例，1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元，同比增长56.5%，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。综上所述，土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。,9,经济发展水平影响房价。一方面，随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨大需求。城市化要依托房地产市场特别是住宅市场的发展，根据国家统计局数据来看，我国城市化水平
4、平均以每年约一个百分点的速度推进。城市化的推进和旧城区的改造都带来对住房的需求。这里引入表1，中国城市化人口带来的住房需求 ：,10,由此不难看出，城市化影响着住房市场的需求 。,11,同时，随着经济的发展，人们对住房消费的观念也在发生变化，从需求型向享受型转变，要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配套设施齐全等。根据住房消费者的这些新需求，开发商也注重在设计施工、环境配套上采取新材料新工艺，加大配套设施建设，以特色形成卖点。,12,以今年第一季度为例：新建房分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.3%；商品住宅销售价格上涨15.9%，其中普通住宅销售价
5、格上涨15.1%，高档住宅销售价格上涨18.5%。总之，无论是城市化进程带来的对住房的需求、居民收入增加对住房的主动需求还是经济增长带来的新的消费需求，都影响着住房市场的供需关系，从而影响着房价。,13,二、消费者的消费行为影响着房价消费者对未来的预期影响着房价。消费者预期就是消费者在购买产品之前对于厂商提供的产品和服务的价值判断。当消费者对未来升值预期高涨，人们的购房紧迫感会加剧，纷纷参与房地产交易，从而使得需求增加，带来房地产价格的居高不下；反之，当消费者预期未来房地产走下坡路时，大多数消费者就会选择观望，此时需求减少，房价回落。,14,15,引事实为证：调查显示，自2009年三季度进入乐
6、观区间后，中国消费者信心继续上升。四季度中国消费者信心指数为103.9，比三季度提高3.1点，主要源于消费者对当前中国经济的乐观判断和对未来经济持续向好的信心，以及对未来就业形势和收入增长的良好预期。调查显示，消费者对中国经济信心显著增强，对就业形势的满意程度显著提高。,16,消费者的投机和投资行为影响着房价。投机者的目的是依赖房地产价格上涨以获取价格差，预期价格上涨，投机者就会购房。投资者的目的是依赖房租牟取收入，希望房地产价格上涨。其购房条件是房租能够超过房地产价格在社会平均的投资收入。当房地产价格快速上升时，一部分投资者可能会转入投机性购房。,17,一方面，消费者存在从重心理，当投机者和投资者在房市投机中获利时，一些消费者就会追随前者的步伐，这个时候，资金流入房地产市场，需求增加，对房价会造成一定的影响；另一个方面，当投机和投资盛行，对住房的真正需求就远远小于实际市场需求，即空置上升，市场可能出现虚假繁荣，房价可能居高不下。总之，投机和投资行为影响着房价。,18,四、结论综上所述，房价的变化是多种因素共同作用的结果，供需影响着房价；消费者的消费行为影响着房价。 市场供求关系变化影响为主。,19,谢 谢 观 看,20,
