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1、万科集团四季广场全产业链主题商业街街定位策划方案,2016. 05.,项目概况,万科四季广场坐落于连接市区与红谷滩新区的空港经济区境内。,依托百万平米的高端现代商业街，与国际医院、重点中小学、星级酒店、高尔夫球场等构成完备的生活配套设施体系。,坐拥60万平米的碧波湖并与SM红谷滩第一城、新燕莎奥特莱斯共同构成了空港经济区的顶级商业街。,同时汇聚28万平米四大主题商业街（运动、美食、婚庆、儿童）,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,项目四至：东至环河东路，南至东四道。西至中环东路，北至东二道。规划用地面积：37.8万平总建筑面积：51.1万平商业街部分建筑面积：28万平商业街类型：街区式（呈带
2、状、组团式分布）,项目概况,项目区位图,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,SWOT分析,优势：1、商业街体量比较大2、带状、组团式布局适应发展潮流,机会：1、南昌总体规划向东发展的大格局2、南昌进一步城市化的历史性机遇3、转型升级带来的超越机遇,劣势：1、区域内人口密度低2、交通设施不完善,挑战：1、商业街不是很成熟2、周边竞争对手实力较强（新燕莎奥特莱斯、SM红谷滩第一城）,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,核心,次级,辅助,核心商业街目前常住人口不足15万,如何服务好次级商业街？,辅助商业街的范围大小取决于项目本身吸力的大小。,商业街分析,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,竞争
3、分析,1、奥特莱斯奥特莱斯本身特有的商业街模式对传统的商业街地产本身就是一种冲击，而且奥特莱斯本身具有连锁规模优势、多年积淀的品牌优势及产品本身的价格优势。相关数据：500多品牌，330个独立店铺国际品牌：60%国内品牌：30%服务配套：10%建筑面积：8.8万平 2000多停车位,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,竞争分析,2、SM红谷滩第一城项目内含SM百货、大型超市、3D球幕影院、主题商店、餐饮、SM科技馆、童乐世界、美体健身、IT卖场和包括银行、书店在内的其它功能服务区，涵盖购物、美食、休闲、娱乐、文化等众多业态。相关数据：建筑面积54万平，一个14万平停车楼，连同地面课满足800
4、0辆车同时停放。注：预计2015年开业目前已启动招商。,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,定位思路,万科四季广场,体验式,主题式,综合式,一站式,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,定位思路,定位思路2：错位经营、与新燕莎奥特莱斯、SM红谷滩第一城共同营造区域商业街的影响力。,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,B区最终主题定位-浪漫之都,浪漫之都,浪漫的转角,婚姻殿堂,约会圣地,浪漫的年轮,浪漫的追忆,浪漫之都-从相遇相知（相亲会）到热恋、到婚姻、再到浪漫的时间见证最后到浪漫的追忆这样一个“浪漫”的全过程。同时引入浪漫相关的全产业链，打造“浪漫文化”的主题商业街，形成集聚效应。并以“
5、浪漫之都”为品牌进行全渠道营销推广，让人们在谈到浪漫时首先想到的即是浪漫之都。,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,从电影转角遇到浪漫中得到的启发，主要是向人们传达了在“浪漫之都”可以找到自己人生的伴侣，达到想恋浪漫就到浪漫的转角来的效果。 我们可以通过在此组织类似“海天盛筵”、“相亲会”等各种形式来进一步的推动“约会”功能的实现，营造出对“约会”这个目标群体的强大吸力。,浪漫的转角,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,约会圣地亦是“浪漫之都”的重要一环，营造出只要来到此地，在“他或她”的心里就能够明白对方内心真正的想法、真正想要表白的内容，可谓是此处无声胜有声。,约会圣地,以“浪漫”为核
6、心的全产业链主题商业街,婚姻殿堂是最容易理解的，在经过了相遇相知及热恋之后，彼此牵手走入婚姻的殿堂。不论你想要什么类型的婚礼，婚姻的殿堂都能提供一站式全程服务。,婚姻殿堂,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,婚姻殿堂,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,浪漫之都记载了“浪漫”的全程，但并不代表执子之手后就对彼此失去吸引力。我们的最低要求是在结婚纪念日或者彼此之间有特殊意义的日子里要想到来“浪漫之都”。,浪漫的年轮,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,浪漫的追忆版块诉求的对象是失恋群体、再婚及黄昏恋群体，回忆甜蜜的过去、憧憬美好的未来。,浪漫的追忆,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,项
7、目简介,婚庆产业链可称得上完备，然而在这里“婚庆”仅仅是一部分而已，因为我们打造的是浪漫中心。你可以在这里许愿、可以执子之手悠闲散步、也可以在这里找到人生的伴侣甚至还可以让你走出婚姻失败的阴影。,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,行业剖析,婚姻仅仅是浪漫长跑过程中的一个缩影，但就是这个缩影在经过了几十年的发展之后已经形成了庞大的产业链条。它包括婚礼策划、婚纱摄影、婚宴、婚礼化妆、婚车出租、婚纱礼服、MV设计拍摄、蜜月旅游、珠宝首饰、家电家居、床上用品汽车、房地产等等。但婚庆行业的集中度非常低，行业寡头还未出现。地产是产业的空间载体，相信谁能够更好的与产业相融合，谁就会在未来成为行业的寡头。
8、,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,用它们塑造独一无二的浪漫之都,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,浪漫迷宫,许愿长廊,浪漫神雕塑,情调广场,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,魔法钟楼,许愿池,浪漫柱,浪漫墙,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,B区的核心意义,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,A,B,C,D,E,主题核心区,辐射线,过渡区,SM红谷滩第一城,从区位上来讲B区在5个组团当中完全可做为核心区来规划，前期可以做为浪漫之都的起步区，A区、C区可设定为B区配套的区域（定位为个性餐饮、娱乐、儿童）D区做为提升整体的重点区域起到衔接（商业街及住宅）及提升整体的作用，E区做
9、为本项目与SM项目的过度区域。,B区的核心意义,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,教堂处于B区，教堂做为以“浪漫”为主题的核心元素，它的落位具有画龙点睛之功效。同时B区周围公共空间最多，在将来可用作构建围绕主题的功能单元。,B,B区招商策略探讨,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,B区做为浪漫之都的核心区其重要性可谓是举足轻重。B区招商应以定向招商为主，采用对重点客户逐一击破、互相牵制进入的做法。根据二八法则筛选出行业内20%的重点客户并实行定向招商的做法进行。,推荐品牌,同喜堂,Merryme,I Do,花海阁,洛斯国际,蕾蒂斯,B区业态配比,业态配比的着重点主要是租金的贡献率及区域本
10、身的活力,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,盈利模式分析,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,B区辅助业态,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,皮草生活馆,兽王皮草生活馆,兽王皮草生活馆占地面积5000多平米，集生产、会展、销售于一体。产品覆盖服装、鞋帽及配饰等，日均销售额保持在20-30万元。,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,中国辛集国际皮革城调研,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,辛集国际皮革城“一城十个中心”项目，规划占地5000亩，建筑面积469万平米，总投资168亿。包括：“名品购物中心”、“原辅料交易中心”、“品牌材料交易中心”、“品牌产品制造中心”、“电子商务中
11、心”、“研发设计检测中心”、“商务接待中心”、“生皮交易中心”、“国际物流配送中心”、“国际会展中心”、“文化旅游中心”，现“名品购物中心”一期已全部入驻，二期入驻已接近85%。,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,调研结论：开店率：90%日均客流：1000人（调研期为皮草皮革产品的销售淡季）旺季日均客流在13000人左右。皮革城整体广告年投入：4000万左右。人均消费率：95%,辛集皮草产品品类比较齐全，产品覆盖鞋帽、箱包、皮件、服装等。品牌云集：芭而妮、第一夫人、东明、阿玛尼、凯撒等近千个一线及二三线品牌.皮革城周边工厂比较集中，产业链相对较齐全。,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,
12、通过对商户、皮革城运营商、品牌工厂主、当地政府官员及消费者的调研后发现信息渠道不畅、销售渠道单一、管理力度不足等原因共同致使专业市场的集客能力正在大大弱化，工厂主（或品牌方）正在逐步走出专业市场的“简单集聚”，步入全国范围内的以自营或加盟等形式为主的“品牌生活馆”道路。,成 长 路 线,家居生活馆,美克美家生活馆,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,珠宝首饰,Cartier,Tiffany,ARTINI,周大福,VanCleef&Arpels,DeBeers,Montblanc,lovelove,谢瑞麟,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,婚庆相关服务,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街
13、,风险分析,行业风险,竞争风险,经营风险,风险,行业风险：全产业链主题商业街的最典型风险就是行业本身，商业街载体会随着行业自身的发展而起伏。但婚庆行业在中国还处于发展期（行业集中度非常低）同时中国已经放开单独二胎政策并且婚庆也只是“浪漫之都”一部分而已，所以行业风险的指数比较低。竞争风险：在国内目前没有出现规模以上的针对浪漫的产业链主题商业街，所以这为我们提供了树立行业竞争门槛的广阔空间。经营风险：是指整个策划、招商、运营过程中遇到的风险，所以必须组建专业化的团队才能大大降低此风险。,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,借鉴案例,洛杉矶城市步道（city walk）,城市步道着眼于功能性的购
14、物广场，以电影文化为主题。通过招牌、建筑小品等将“主题”完美的展现出来。在这里人们可以找到紧扣“主题”的相关产品。,美国City Walk主题式街区,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,借鉴案例,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,日本的“豪斯登堡”,豪斯登堡位于长崎大村湾中，占地152公顷，面积比东京迪斯尼乐园还要大两倍，是亚洲最大的休闲度假主题公园。整个园区的规划以荷兰女王在海牙的宫殿为蓝本，具有浓郁的欧洲风情。拥有6000米的人工运河、11座博物馆、13处娱乐设施、70家购物中心、44家餐厅、4家酒店，其中四星等以上的游点有洪水来袭冒险馆、诺亚剧场、大海体验馆及仿荷兰女王居住宫殿所建
15、的豪斯登堡宫殿，是不可错过的景点。游客可以乘坐运河游艇、古典出租车、巴士，拜访河边一站又一站的惊喜，逛累了还可到露天咖啡座小憩、找个最佳角度欣赏精心设计的表演、游行，或到尤特莱美食街的各国风味美食餐厅大快朵颐一番。,日本豪斯登堡案例,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,日本豪斯登堡位置图,日本豪斯登堡案例,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,豪斯登堡泰迪熊博物馆,豪斯登堡游艇码头,日本豪斯登堡案例,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,豪斯登堡商业街街,日本豪斯登堡案例,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,豪斯登堡的教堂及浪漫许愿树,日本豪斯登堡案例,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,集市街 食品一条街,日本豪斯登堡案例,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,荷兰皇宫（每年荷兰国王会派特使与游客交流）,皇家园林（此处是最佳摄影点）,日本豪斯登堡案例,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,集市内外景,日本豪斯登堡案例,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,文艺演出,日本豪斯登堡案例,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,火炬,1:1战舰,以“浪漫”为核心的全产业链主题商业街,祝愿万科“浪漫之都”的大旗插遍神州大地！,
