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1、,项目整体技术指标项目整体户型配比项目整体容积率、产品线分析项目整体车位比分析项目整体建筑及园林风格分析项目整体可诉求卖点分析项目整体不利因素分析项目整体分期状况项目当批技术指标项目当批户型配比项目当批销控情况分析项目当批媒体表现分析开发商背景,Contents,项目整体技术指标,项目整体户型配比（当批）,主力户型为三房、四房，共有518套，占比66%，其次为两房的143套，复式与别墅占量较少,项目整体容积率、绿化率分析,四个项目容积率一致，君御优势不明显 整体绿化率君御处劣，叠墅产品可达60%绿化率,项目整体产品线、车位比分析,君御拥有自身特色产品，客户面广，有竞争优势 本项目共有车位307
2、0，实现人车分流，安全便捷,项目整体建筑及园林风格分析,无论从建筑还是园林风格君御都有自己的特色，独树一帜，不拘一格 现代简约与新古典主义的完美融合，既有古典的尊贵，又兼简约的大气 创新打造，溪谷活水循环式园林，焕发园林活力，展示了人与自然的融合,项目整体可诉求卖点分析,区位优越,北接广汕高速公路，南抵西枝江西邻金山大桥，交通便利,生态资源,一线江景资源，2.5公里湿地公园,商业生活,首创惠州6000六星级双会所、风情商业街具备时尚运动、商业休闲多种顶级配套,特色建筑,医疗配套,惠州市第四人民医院，河南岸医院,Art-deco新古典立面风格与简约现代立面风格混搭，独具魅力首创惠州叠墅建筑类型,
3、园林景观,文体教育,品牌实力,国际双语幼儿园，华罗庚中学,方直2012年惠州房地产销售第一位,3000万打造中央溪谷活水园林景观,项目整体不利因素分析,区位配套,东江新城片区尚在发展，周边配套仍不完善公车只有32、14路车经过,价格因素,相比周边同区位楼盘，本项目价格相对较高比德威朗琴湾高800元/平，比中信水岸城高100元/平,项目整体分期状况,一期,二期,三期,四期,占地面积：20万建筑面积：61万建筑类别：高层、别墅、叠墅容积率：2.3绿化率：30%总户数：2537车位数：3070,项目当批技术指标,项目当批户型配比,产品类型从两房-四房、复式、别墅 主力户型为两房、三房、四房套数占比8
4、5.09% 复式、别墅占比14.91%,项目当批销控情况分析,本案户型产品类型丰富，满足各类客户需求 三房与四房是本案的主力户型，151-181的四房成交最多为241套，去化率为76.26% 两房的去化率最高达90.90%，项目整体去化率为65.25%，销售态势良好,项目当批媒体表现分析,项目活动通过主流媒体平台进行推广，收效可观，将君御豪宅定位最大化的宣传出去,开发商背景,方直集团初创于1998年，前身为广东方直投资有限公司，2010年正式更名为“广东方直集团有限公司” 方直集团辖下分、子公司十余家，形成了囊括住宅、商业、装饰、园林、物业、农林旅游等多种形态的复合业务链条，全面覆盖房地产领域
5、,2012方直集团在惠州地区房地产销售金额位居三甲内，集团实力雄厚、口碑良好，获得了惠州职业者的亲睐。,项目整体布局与规划分析项目配套与分布分析项目商业配套分析项目产品线分布与设计分析项目入口、人流与车流动线分析项目园林景观分析项目园林可诉性卖点分析项目产品分析项目户型分析项目户型具象分析项目户型可诉性卖点分析,Contents,项目整体布局与规划分析,叠墅,高层,西枝江,六星级会所,别墅,华罗庚中学,国际双语幼儿园,W,项目配套与分布分析,国际双语幼儿园,中央溪谷园林,生态泳池,架空层,幼儿园、商业街：项目内设国际双语幼儿园和国际风情商业街，教育、休闲娱乐一应俱全,项目配套与分布分析,生态泳
6、池：项目，以简洁、现代的植物配置手法，配合园林造型打造优美的泳池生态景观。,中央溪谷立体园林：亿元投资6000森林，10条环生溪谷，120种植物，阳台种树、垂直绿化、屋顶绿化,架空层：总面积近4000平米，拥有多功能使用方式，可以进行棋牌、健身、散步、休闲座椅洽谈、景观观赏,项目商业配套分析,方直君御,吉之岛,人人乐、天虹,沃尔玛,项目自身配套有一公里国际风情商业街，给予住户家门口的购物，方便快捷。一公里的距离，集休闲购物娱乐为一体。,项目商业配套分析,从项目出发5分钟可到达沃尔玛、天虹商场、人人乐、海雅百货、吉之岛等购物、餐饮、娱乐场所；多彩生活随时、随地、随心可享。,项目产品线分布与设计分
7、析,别墅,叠墅,高层,别墅：项目别墅风格古典与简约混搭，尊贵大气，辅以特色溪谷园林，环境优美，舒适宜人,叠墅：为本项目特色建筑，一栋6层4户，前后、空中双花园，设计新颖、布局合理满足不同客户的需要,高层：户户朝东南，风车型的布局，户型采光、通风良好；高层与别墅交错布局极大开阔了高层的视野、景观范围,项目产品线分布与设计分析,项目入口、人流与车流动线分析,车库出入口,主入口,项目实现人车分流，大大提高了小区道路的安全性和车辆通行的效率目前仅在会所旁有一个车库出入口，随着项目工程的进展而逐步完善,项目入口、人流与车流动线分析,主入口,园中小路,项目通路,项目园林景观分析,园林主入口以规则式种植手法
8、，选择树形优美的乔木，增强其进深感，彰显入口简洁大气、尊贵的气氛景观轴线：主入口拥有灵动的岭南生态水系，直接延伸至小区内部景观核心带，拥有约300米的超长景观轴，打造成极具岭南个性化风格的林荫大道,项目园林景观分析,功能分区：园林通过四个维度进行规划，打造亲子交流场所，娱乐活动区域，舒适安逸空间以及园林观赏区域，宜静宜动，满足业主不同的生活需求。,项目园林可诉性卖点分析,园林规划：园林分四个维度规划，功能布局合理，分区明确，动静 分离，满足业主的不同需求,园林风格：用6000森林，10条环生溪谷，120种植物，阳台种树、垂直绿化、屋顶绿化，巨资缔造中央溪谷活水园林，优美的环境给身体以健康的享受
9、,园林特色：国际泳池标准打造近1000平米的生态园林泳池，配合园林造型，以简洁、打造优美的泳池生态景观，增添园林魅力4000平米多功能架空层为业主提供丰富多彩的休闲生活,项目产品分析,项目占地20万，建面61万，拥有华南最大的城市运动会所，并首创惠州6000六星级双会所，具备时尚运动、商业休闲多种顶级配套，旨在创新性打造顶级城市绿色、生态豪宅,产品形态： 240现代简约风格水景双拼别墅、200-220花园联排别墅、170-250情景洋房、180低密度多层住宅及创新110-180新古典主义高层洋房五种户型,项目户型分析,主力户型：三房、四房,特征分析： 楼间距大，保证通风采光 户型坐北朝南，南北
10、通透 25阔景阳台，开启精致庭院式生活 9.6m观景阳台，溪谷美景尽收眼底,项目户型具象分析,生活区,休闲区,休息区,TA1,优点：户型方正，南北通透户型朝南，功能分区合理客厅阔绰，树立领秀门风大景观阳台，美景尽入眼帘,不足：卧室门朝客厅，私密性不强双阳台面积稍显浪费,项目户型具象分析,1,生活区,休闲区,休息区,TC1,优点：户型方正，南北通透户型朝南，开间宽广，高采光通风入户花园，室内外一体化绿色空间25超大阳台，无敌景观视野,不足：卧室距离客厅过近，私密性不强阳台、书房面积过大，实用面积不高,项目户型可诉性卖点分析,空间尺度：8.7m客厅开间与25大阳台，视野、采光通风一应俱全；面积宽大
11、，喝茶、聊天、棋牌等休闲娱乐无阻碍，开启精致庭院式生活享受 功能空间：生活区、休憩区、休闲区，功能分明，布局合理； 朝向：所有户型均朝南，冬暖夏凉，符合广东的日照、气候等条件；,营销节点分析营销中心布局分析营销动线分析营销可诉性分析,Contents,营销节点分析,2012年2月,2月11,3月10,3月24,10月26,2013年1月1日,1月14,营销节点不密集，但活动造势宣传方面，对方直品牌及君御产品的豪宅定位已最大化突出,营销中心布局分析,营销中心主要分为，项目介绍区、项目沙盘、休息区和模型展示区,触摸液晶显示屏 对项目整体的介绍，对项目有更直观的了解而270度的超大宽屏则带给人视觉上的震撼，给人一种项目整体大气的印象,营销中心内钢琴的摆放，营造了项目的艺术氛围，体现了项目的豪宅定位,营销动线分析,专车接送，彰显尊贵,质感园林，一尘不染,灿烂花朵，诱人清香,六星会所，简约大气,布置豪华，霸气外露,活水溪谷，自然舒适,营销可诉性分析,营销推广优劣势分析,优势： 本项目营销推广紧密结合楼盘形象做宣传，尤其在户外广告和主流报广媒体的宣传，效果显著 项目活动，配套设施做到实处，让客户亲身感受生活气氛；,不足：项目在媒体广告宣传费用、资源的使用消耗相对较高,
