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1、合院别墅产品分析,合院别墅产品概述,合院别墅案例分析,合院别墅环比分析,万科第五园六合院八合院,停车,目标定位产品演化,开发,土地开发与盈利,Product+Service,Client,Satisfied,Profit,Win-win,开发,土地开发与盈利,？,施工质量把控,建筑细部营造选材用料,展示,样板房,交易中的客户营销服务,成交后成熟优质的物业管理服务,附加价值次要功能空间的赠送,类别,合院别墅演化,2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅
2、范围，而被划入高档住宅范围。别墅禁令成为别墅价格上涨令，高密度类别墅项目目前已占有大部分的市场供应份额，面对同地块下能产生高溢价的机会，如何提高别墅项目的容积率，使土地价值最大化成为开发商着力研究的课题，联排、双拼、叠加等类别墅产品对容积率提升的帮助有限，而从古中国四合院提炼出的现代合院别墅却略有所胜。,联排合院别墅产品,又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独立宅基地，设有1至2个车位地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙。特点是大进深，小面宽。,合院别墅的产生背景,合院别墅的演化,类别,合院别墅演化,独联合院别墅产品,大面宽加大进深别墅，通过弱联
3、结形成独联合院别墅,大面宽,大进深,大进深,弱联结,其他形式合院别墅产品,围合式合院别墅,风车式合院别墅,合院别墅案例,深圳万科第五园,合院别墅案例,深圳万科第五园,合院别墅案例,四合院组团分析 1. 平面： 四合院由4个体量相近的单体联排而成。单体建筑在南侧围合出公共交往空间，北侧作为停车库；每户均有自己私密的前后庭院。 单体建筑3层高的体量，一层布置客厅、餐厅，二层布置卧室；三层制高点布置主卧。,公共空间,深圳万科第五园四合院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,合院别墅案例,四合院组团分析 2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其余部分层层递增，联排拼合，两
4、端凸出，中间退后。,深圳万科第五园四合院,合院别墅案例,四合院组团分析 3. 交通组织： 车行道与人行道分设，北侧车行，南侧人行。,深圳万科第五园四合院,首层平面图,合院别墅案例,深圳万科第五园十六联排,二层平面图,合院别墅案例,深圳万科第五园十六联排,三层平面图,合院别墅案例,深圳万科第五园十六联排,六合院,合院别墅案例,六合院,合院别墅案例,六合院,合院别墅案例,六合院,合院别墅案例,六合院组团分析 1. 平面： 六合院由6个体量相近的单体组合而成。单体建筑在内侧围合出公共交往空间；每户均有自己私密的前后庭院。 单体建筑3层高的体量，一层布置客厅、餐厅，二层布置卧室；三层制高点布置主卧。,
5、公共空间,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,六合院,合院别墅案例,六合院组团分析 2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其余部分层层递增，在体量上对连接处进行弱化处理。在总体形式上，加强了合院组团独栋化的效果。,六合院,合院别墅案例,六合院组团分析 3. 交通组织： 组团四周为车行道路，在每户的首层起居室下设地下车库。每户均设置两个车位。 人行先进入东西向主道路，然后分别入户。,八合院,合院别墅案例,八合院,合院别墅案例,八合院,合院别墅案例,八合院,合院别墅案例,八合院组团分析 1. 平面： 八合院由8个，分别2组体量相近的单体组合而成
6、。单体建筑在内侧围合出公共交往空间；一组别墅有前后庭院，另一组则是大独院。 单体建筑3层高的体量，一层布置客厅、餐厅，二层布置卧室；三层制高点布置主卧。,公共空间,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,庭院,八合院,合院别墅案例,八合院组团分析 2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其余部分二层挑出，一层再收回，形成一些架空空间。,八合院,合院别墅案例,八合院组团分析 3. 交通组织： 组团四周为车行道路，在每户的首层起居室下设地下车库。每户均设置两个车位。 人行先由南面、北面的组团步行出入口进入组团内部，然后入户。,院落分析,公共院落,私人
7、院落,街坊,4.院落的组合形式,合院别墅环比分析,优劣势分析,合院别墅环比分析,合院别墅的优点：1.围合创造的院落空间为邻里交流创造条件。2.封闭的外观保持了整体的私密性。3.院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质休闲场所。4.在北方围合式建筑可以阻挡寒风入侵，有利于保温防寒。5.相对于其他类别墅产品，有利于提高容积率。合院别墅的缺点：1.相互干扰，一个是户与户之间的干扰，另一个是合院与合院之间的相互干扰。2.资源分配不均，各户的朝向有差异。3.停车问题。,合院别墅的空间,停车分析,合院别墅的停车解决方案,地面停车沿合院外围道路进行路面停车。优点：节省院落内部空间，降低工程造价。缺点：
8、影响外围环境，拉低别墅档次。,独联路网密度较小,合院别墅环比分析,停车分析,半地下室停车地形较为复杂地区，可以以地下室的名义实行架空层停车的办法来规避政策限制，既不计容积率，又能节省成本。,架空层停车从别墅内部给出一个空间来做停车使用。优点：工程造价较低。缺点：浪费别墅内部空间，土地价值利用度降低，停车库计入容积率浪费建筑面积。,分户地下室停车别墅往下挖一个空间做停车使用。优点：对地上别墅的空间功能干扰度低，且建筑面积不计入容积率。缺点：地下室防水防潮等做法提高工程造价，土方开挖及回填也会提高工程造价。,合院别墅环比分析,堆坡绿化来使架空层满足地下室条件，地下室结构顶板距室外地坪1.2米以内可视为地下室不计容积率,停车分析,优点：1.挡墙比分户地下室少，降低成本2.无防水措施，降低成本3.人车分流4.增加附送,停车,赠送下沉庭院,附加价值,大半地下室停车,合院别墅环比分析,停车分析,1.大半地下室的挡墙量与分户地下室的挡墙量的比值约为1：1.82.半地下室停车比分户地下室停车节省防水挡墙的造价3.分户地下室的工程做法较难，先挖后填土方量大,停车,赠送下沉庭院,附加价值,大半地下室停车,地下室防水挡墙,分户地下室停车方式示意,半地下室停车示意,普通挡土墙,合院别墅环比分析,
